我市房地产领域信访问题成因分析及对策建议.doc

我市房地产领域信访问题成因分析及对策建议近年来，我市因房地产纠纷引发的信访问题较为突出，由于自身利益受到较大侵害，群众常以集体访、非正常上访形式寻求党委政府介入和解决。此类信访问题往往规模较大，涉及资金量大，参与人数多，诉求表达方式激 烈，存在群体性事件和极端行为的风险，对维护社会稳定造成很大的负面影响。通过对房地产开发领域信访问题的成因进行分析， 希望能够引起领导高度重视，并为决策提供依据一、我市房地产纠纷引发信访问题特点1、涉及资金数额大无论是公司还是个体，在房地产纠纷中的利益受损量较大， 少则上千，多则数十万。2、涉及人数多房地产开发信访问题往往涉及几十上百群众，因有共同诉求， 很容易组织形成一定规模的群体访。3、处理难度大房地产项目涉及开发建设单位、施工单位、投资方、购房人、债权人、业主等多个群体，一旦发生纠纷各方权利关系复杂，利 益相互交织，处理难度很大。4、诉求表达方式激烈信访群众多采取拉横幅、穿状衣、喊口号、封堵路、围堵机关单位等行为，希望引起关注。二、引发信访问题的主要原因1、资金链断裂，预售资金挪做他用由于近年来房地产行业利润丰厚，大小企业一拥而上，鱼龙 混杂，部分开发商由于自己不足，往往将土地和楼盘抵押给银行 进行前期开发，一旦出现开发成本增加或企业运营不善等情况， 就可能导致资金链进账甚至断裂。从而引起项目停工、已售楼房延期交付、已签合同逾期未备案等问题相继爆发。承建方首先成为受害者，建筑工程款被拖欠 ；建筑工人成为无辜者，工资福利化为泡影 ；业主成为买单人，无法按期收房，甚至购房款打水漂。预售资金监管不到位，挪做他用，未直接用于项目建设。2、拖欠农民工工资问题拖欠农民工工资问题是房地产开发领域的衍生问题。近以来， 拖欠农民工工资问题较多，其中绝大部分属于房地产行业。一是 农民工合法权益受到侵害。由于房地产开发长期形成的用工和管 理方式，基本未签订劳动合同，工资与包工头的工程款直接挂钩， 一旦出现拖欠工资问题，开发商和施工企业往往以承包合同为由， 不愿意或不积极出面协调处理。二施工班组与施工企业的纠纷，往往都转嫁到农民工身上，甚至故意不发工资，将工程款与农民工工资捆绑在一起，组织、唆使小班组长或者农民工采取聚集滋事、围堵党政机关上访等方式，迫使政府部门出面协调。三是房地产开发市场不规范。现实中，很多项目都是一个项目注册一家房地产企业，一旦出现问题，对开发商后续约束不大；四是农民工维权途径受阻。由于农民工欠缺法律知识，加之劳动 仲裁和诉讼程序复杂、时间过长，导致农民工不愿到人社部门或法院依法维权，相当部分农民工仍然错误地认为给政府施压能较 快解决问题，这成为引发集体上访的重要因素。3、开发商欺骗谋利部分开发商为实现利益最大化，夸大商铺价值，许下诱人配套、夸大投资回报，激励吸引购房者 ；有点在楼盘交付后，将公共区域化为停车位、将公共设施改为商铺等增加牟利项目 ；有的承诺在楼盘内的公共配套不予兑现 ；甚至有的开发商一房多卖，留下烂摊子。4、开发商和承建方存在经济纠纷开发商和承建方存在经济纠纷致使承建方停止建设。由于开发商未按合同约定支付给承建 商工程款，承建商认为后续资金得不到保证，因此不再垫资建设， 拒绝交工，致使群众不能按期取得房屋；5、后续工作不到位房屋交付后对后续管理不到位。如房屋出现严重问题推诿扯 皮，不予赔偿和解决；延期交楼而又不给业主解释不按合同补偿； 不积极协助业主办理产权证 ；对业主的投诉不予理睬、行为敷衍等，从而激化矛盾。6、物业管理的原因当前由于务业管理水平有待提高，相关法律法规还不健全， 务业管理方和业主之间的矛盾纠纷较多。主要有 ：物业服务达不到业主要求，引发业主维权 ；在解决纠纷时，物业管理方和业主沟通不顺畅使矛盾复杂化 ；甚至有些物业管理方为达到利己目的， 对业主采取过激甚至违法行为，如断水断电、进行人身攻击等。三、应对策略及发展建议我市房地产纠纷引发的信访问题在今后一段时期内仍将继续 存在，恶意欠薪讨薪、业主维权事件也时有发生，极易导致极端信访行为，形成群体性事件，严重影响社会稳定。根据房地产领域引发信访问题的共性，结合我县具体实际，特提出如下建议：1、多部门联动，专项治理将房地产领域问题纳入专项治理活动，成立由党政主要领导 为组长，政法部门及相关职能部门组成的工作组，设立专门办公 室，协调解决房地产领域突出问题和接待来访群众。因房地产纠 纷引发的群众信访，成因复杂，涉及人员范围广，处理难度大， 仅靠单个部门的力量往往难以奏效。各有关部门应形成强有力的联动机制，各负其责，齐抓共管。2、加强研判，未雨绸缪各级政府有关部门切实履行监管职责，建立事前预警、综合协调和应急处理机制，政府及行业主管部门定期对所属项目 和楼盘进行排查研判，做到及时发现、提前介入、果断解决，尽可能把问题解决在萌芽状态。3、认真贯彻落实国务院关于全面治理拖欠农民工工资问题的意见（国办发20161 号）精神规范劳动用工行为，建立建筑企业用工实名制和由银行代发工资制度。加强房地产用工市场监管，施工总承包企业对分包企 业的劳动用工负总责，避免发生违法发包、分包行为和拖欠农民 工工资问题，严格执行农民工工资支付保证金制度。4、加强预售资金监管进一步加强商品房预售资金管控,定期公开预售资金使用情况，维护商品房交易双方合法权利，相关职能部门及其工作人员在预售资金监管中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法进行责任追究。 2018年8月6日