六十年城市住房建设和房地产业的发展.doc

六十年城市住房建设和房地产业的发展 （1.长安大学；2.西安财经学院）第一节 旧中国房地产业解放前的中国房地产业，开始于1840年的鸦片战争后期，起源于西方资本主义制度中的“飞地”租界。19世纪40年代以前，我国各地虽有房屋、土地买卖，发生地权转移和房产易主，尽管也有房地的租赁关系，但还没有形成近代意义上以资本增值为目的，为出卖、出租而买而建的资本主义商品经营的房地产业。1840年鸦片战争后，帝国主义各国根据签订的中英南京条约，不仅取得了在上海、广州、福州、厦门、宁波五个城市的通商权，而且还可以携带家眷在这些城市居住。1845年11月29日，满清政府发布了中国历史上第一个关于对外出租土地的章程，即上海地皮章程。根据这个章程，各个帝国主义国家就在自己租界地内，开始了土地和房屋的经营活动，从此逐步形成了中国近代独立的房地产业。近代中国房地产业的大发展，出现在20世纪2030年代。第一次世界大战结束后，外国资本卷土重来，而中国民族资本积累也大大增加，大量涌来的外资和国内游资一时无法投入生产，为了寻求资金出路和投资安全，纷纷投资土地和房屋建设，中国房地产业由此进入一个高潮。有关资料显示，1921年到1927年，华资房地产公司有10家，从1927年到1931年，华资房地产公司已经发展到20多家。从此，房地产业作为一个新兴的行业出现在近代中国市场上。这一时期中国房地产行业的特点主要是土地和房屋的私有化，同时具有半殖民地半封建社会经济下的投机性和掠夺性。1934年世界性经济危机的影响波及到中国的许多城市，使得城市经济萧条，商业不景气，地价大幅下跌，许多房地产公司面临倒闭，严重阻碍了房地产业的发展。1935年下半年国家进行了币制改革，使得房地产业稍见转机。但是1937年后，由于日本帝国主义的侵华战争和国民党发动的内战，给人们造成了极大的恐慌，同时国内金融不稳，时局动荡，通货恶性膨胀，经济陷于崩溃，很少有人再投资房地产业，中国的房地产业处于萧条停滞状态，直至衰落。近代中国经历了100多年，在这期间，房地产业经历了一个从产生到衰落的必然过程，符合房地产业发展的兴衰规律，也和我国的经济发展相辅相成。近代社会经济的落后导致了房地产业的不平衡性和脆弱性，半殖民地半封建社会的性质决定了房地产业的投机性和买办性，这些反过来又在一定程度上阻碍了该行业的发展。由于旧中国社会及经济水平的局限性，房地产业在那时并没有发展到兴盛阶段，只是造就了一个残缺的产业雏形，但这近百年的房地产业发展史，在广州、厦门、上海、天津、南京、汉口等沿海城市，都留下了难以抹掉的痕迹，不仅对城市的格局与建筑风貌具有深刻的影响，而且奠定了城市发展的物质基础。第二节 改革开放前30年中国城市住房建设和房地产业的发展 旧中国的房地产业虽然发展了一段时间，但由于近代社会军阀混战，战乱不停，社会动荡，以及经济社会的落后，导致该行业趋于衰落。从1949年10月中华人民共和国成立到1978年12月党的十一届三中全会的召开，是中国社会主义艰苦探索的三十年，也是房地产业艰苦探索的三十年。建国后，随着国民经济和各项建设事业的逐步恢复，为解决城市居民的住房问题，国家制定了一系列政策措施整顿房地产业，取得了一定的成果，但也发生了一些失误，遭受了重大挫折，直至1978年末改革开放前，房地产业作为一个产业已不复存在。一、我国住房建设及房地产业的恢复整顿阶段（19491956年）新中国成立后，从20世纪50年代开始，中国学习苏联逐步实行了大一统的计划经济制度，国民经济逐步恢复。1953年第一个五年计划以后，计划经济体制逐步确立，原有的市场经济体制逐渐被消灭。我国政府在这一时期开始对旧中国的房地产业进行整顿，房地产市场处于严格管理状态。（一）房地产业方面解放前我国房地产业畸形发展，帝国主义、封建势力、官僚资产阶级这三大阶级统治着房地产市场，房地产的管理、买卖、典当、租赁异常混乱。解放后国家对大地主、官僚资本家的房产予以没收，分配给国家机关和企事业单位使用，但对属于民族资产阶级性质的房产予以保护，对广大城市居民的个人住房也同样予以保护；同时没收地主土地归农民所有。在1949年至1952年这三年国民经济恢复时期，我国仍保留了民族资本家的私人房地产经营，允许私人进行房地产交易，当时的市场机制虽然还存在，但随着国民经济由私有制市场经济逐步向公有制计划经济转变，房地产经营活动受到了一定的限制，基本上维持原有规模状态。在这一阶段形成了国营经济领导下的多种所有制并存的形式。自1953年我国开始实施第一个五年计划，大力发展工业化建设，整个国民经济逐步纳入计划经济轨道，资本家的私人房地产经营及市场机制逐渐消失，房地产交易活动也逐步萎缩，直到1956 年完成了资本主义的工商业改造，中国由多种所有制变为单一的公有制，以盈利为目的的房地产经营全部消失，房地产被全部纳入计划项目进行生产与分配，逐步确立了一个以公有制为主的社会主义房地产经营体系。在土地管理方面，开始禁止土地买卖，分别采取接管没收、赎买、征用及宣布城市土地属于国有等方式一步步实现了国有化。（二）住宅建设方面新中国成立后政府大力恢复工业，以推动经济的复苏和发展。但随着大规模工业化的进行，很多外来农村人口涌入城市打工，城市住房变得紧缺，人均住房面积下降。为了维护城市的秩序与稳定，国家不仅要对原有城市住房进行合理安排使用，还要加大对城市新住宅的建设。1.对原有住房统一分配建国以后，国家对城镇原有的公有住宅实行统一分配使用，按月收取租金的制度。建国初期，实行“以租养房”的方针，城市住房平均每平方米使用面积月租金约为0.30元。租金水平占职工家庭收入的10%左右，这样的租金水平，大体上能够保证住房正常维修。而且当时房租的标准和计租方法是统一的，租赁关系比较正常。1955年，国务院发布了关于国家机关工作人员全部实行工资制和改行货币工资制的命令，并将城市公房的月租金标准降低为每平方米0.11元，各地竞相效仿，纷纷降低，为我国之后很长时期实行的紊乱的低租金制度埋下了伏笔。这段时期我国城市房屋管理工作发展较快，地政局、房地产管理局等住房行政部门在全国范围内建立起来，关于住房发展和管理的法规也得到制定并开始实施。住房投资由中央和地方政府加以控制，对公共住房进行分配和管理的职责则分散到国家各企事业单位，这一以企事业单位为基础的国有住房供给制度由此建立起来。2.加强新建住房建设新中国成立初期城市原有住宅房屋面积很少，据统计约4亿平方米，当时城市居民的人口也比较少，不到全国人口的1/7，人均占有面积约4.5平方米，并且房屋的建筑结构也很简陋，不少居民住房是平房和棚户区。在全国工业化的号召下，很多农民进入城市打工，住房进一步紧张。但由于当时国家的经济财力有限，并不能解决所有人的住房问题。建国初期，国家在很大范围内鼓励私人解决住房问题。许多经济条件较好的居民，自己建房、买房或租房，依靠自己的力量解决了住房问题。除了个人建私房外，为缓解住房短缺，国家也兴建了一些住宅，这一时期是我国住宅建设史上第一个活跃时期。在当时经济条件有限的条件下，我国共新建住宅约1.1亿平方米，住宅竣工面积占房屋竣工面积的35%左右，国家用于住宅建设投资约占基本建设总投资的10%左右（如表1所示）。我国住宅建设除了改造一些旧城住宅区、危房和棚户区外，也建造了一些工人新村和急待恢复的工矿区和住宅区，如上海的曹杨新村、北京崇文门外幸福村、百万庄、长春第一汽车制造厂的福利区等，在一定程度上解决了城市居民住房紧张情况。二、我国住房建设及房地产业的衰退阶段（19571978年）这一阶段我国经历了“大跃进”、三年自然灾害和“文化大革命”，我国的经济建设和各项事业虽然也取得了一定的成绩，但总的来说出现了全面倒退。这一阶段为单一公有制，由于中国国民经济全部纳入计划经济轨道，房地产开发全部由国家投资，房地产业受到严格的控制。这期间的住宅建设实质上是由国家财政做出生产安排并由政府作为一种福利分配给员工，房地产业和房地产市场基本消失，到1978年底房地产业作为一个产业已不复存在。这一时期可以分为两个阶段，1957至1965年为第一个阶段，1966至1978年为第二个阶段。（一）第一个阶段19571965年建国初期我国城市的一些私房虽然被国家没收、征收，但私人占有的房屋仍在城市房地产中占有很大的比重，在北京、天津、上海、济南、无锡等城市，私人的房地产分别占这些城市全部房地产的54%、54%、66%、78%、80%。在第一个五年计划和对资本主义工商业、农业、手工业三大改造基本完成后，从1956年起国家正式宣布对私房进行改造，逐渐改变其所有制，由此拉开了房地产业的社会主义改造序幕。1958年国家宣布城市土地归国有，土地作为一种重要资源，禁止私自交易，地产市场随之消失。改造的过程是艰难而缓慢的，受到了很大的社会阻力，直到1964年才完成了私房的社会主义改造，基本消灭了房屋租赁中的资本主义经营。并且城市土地已完全归属国家，土地的使用执行无偿、无限期由国家划拨使用的原则，土地不允许买卖转让，彻底消灭了土地私有制。住宅的建设是由国家财政做出安排，建成后作为职工的一种福利由企事业单位分配给职工使用，并继续实行低租金制，禁止和限制个人建房买房，中国房地产业和房地产市场基本消失。在公有房屋使用方面，此时期内由于周恩来总理在1957年中共八届三中全会上关于劳务工资和劳保福利问题的报告，针对房屋租金呈现过低趋势的问题提出应适当提高职工租住公房的收费标准，一些城市对房租进行了调整，房屋租金有所回升。在新建住宅建设方面，“二五”期间，国家提出“先生产，后生活”口号，重视积累，抑制消费，以此推动经济建设。在这种背景下，住房被视为消费，与第一个五年计划相比，我国的住宅建设投资规模大大减小。“二五”时期为我国住宅建设的第一个低潮时期，由于19601962年三年自然灾害的影响，我国的住宅建设占基本建设总投资比例下降至4.11%，住宅竣工面积占房屋竣工总面积的比例下降至28.89%。在19631965年三年恢复发展时期，虽然住宅建设投资占基本建设投资回升到6.90%，住宅竣工面积占房屋竣工面积的比例增至39.4%（如表1所示），但住宅建设水平很低，修建的房屋都是非成套的住宅建筑，很多房屋都是合用厨房、卫生间，群众居住水平低下。（二）第二个阶段 19661978年19661978为经济遭受破坏和严重倒退的时期，经历了“文化大革命”十年浩劫，此时不只是住房政策无序，整个国家的法制建设遭到极大破坏，城市房地产管理也处于极度混乱之中，许多城市私房被非法接管、没收，公房被强占、破坏。在相当长一段时间内，房地产立法限于停顿状态，不仅没有建立新的房地产管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破坏，城市房产、住宅建设管理体制遭到严重破坏。各城市房管机构一度瘫痪甚至撤销，1969年撤消了国家房管局；私有房屋被迫交公，住宅建造几乎停业，我国城市居民居住水平急剧下降。在文革期间，由于极“左”思潮的影响，否认社会主义的商品经济，加上无政府主义泛滥，各自为政，各地租金标准混乱，随意一再降低房租，据测算，当时全国房管部门的直管公有住房月租金仅为每平方米0.13元，单位自管房屋每平米只有几分钱，这种低租金、福利型的住房使用制度，致使城市房屋失修失养严重，房屋矛盾供求日趋激化。还有知识青年上山下乡等逆城市化政策，使城市人口大规模的流向农村，由于农村的住房完全是自给自足，不需要国家负担，因此在一定程度上减缓了当时城市住房需求矛盾，但是给八十年代的住房紧张雪上加霜。这一时期我国的住宅设计建造标准低下，住宅结构单一，外表简陋，面积狭小，使用功能不足，不利于居住。“文化大革命”十年的动乱使我国的住宅建设长期停滞不前，使得“三五”时期我国的住宅建设投资比例占基本建设的投资比例下降到历史最低点4.03%，住宅竣工面积占房屋竣工总面积的比例也下降至26.78%的最低值（如表1所示）。 这一阶段，虽然在三年恢复发展时期和“三五”后期，也建造了一批如北京的龙潭湖、三里屯住宅区等好的住宅，但是在“先生产、后生活”等左的思想起主导作用的情况下，使得城市住宅建设管理体制遭到严重破坏，住宅建设管理工作陷入长期混乱状态。这一时期对住房建设长期低水平的投入，导致人口的增长大大超过住宅的增长，人均住房面积进一步降低，城市居民的居住水平由建国初期的人均住房面积4.5平方米下降至1978年的3.6平方米，使住房问题成为一个严重的社会问题。表1 建国以来城镇住宅建设情况年 份房屋竣工面积（万平方米）住宅竣工面积（万平方米）占房屋竣工面积百分比（%）基本建设投资（亿元）住宅建设投资（亿元）占基本建设投资百分比（%）19501952“一五”时期“二五”时期19631965“三五”时期“四五”时期“五五”时期其中19782664038111108502016638296500409011949511012427154001257323486375235.6428.8939.3626.7832.8346.9341.6478.36588.471206.09421.89976.031763.552342.17500.998.3053.7949.5629.0939.31100.74277.2939.2110.599.144.116.904.035.7111.847.83（资料来源：（1）中国统计年鉴系列；（2）成思威编，中国城镇住房制度改革，北京：北京民主与建设出版社，1999）总的来说，建国后三十年的中国的住房建设和房地产业也取得了一定的进展，但由于房地产的投入和分配机制的单一，房地产开发全部由国家投资，国家财力有限，严重地影响了我国住房水平的提高，因此导致了城市的基础设施和住宅建设落后于城市发展和人口增长的需要。实践表明，计划经济体制下住房完全靠国家包下来，实行福利分配的方法是不可行的，需要更进一步的改革住房体系。第三节 改革开放30年中国城市住宅建设和房地产业发展一、第一阶段 1979-1991年改革开放以前，中国实行的是高度集中的计划经济体制，住房被作为计划产品、实物福利品来投资、分配和管理，否认住房的商品性，从而排斥了市场对住房建设的调节作用，导致住宅建设停滞不前，房地产业作为产业已严重萎缩。改革开放初期，国家制定各项政策来引导经济的发展，使住宅建设取得了很大的发展，并且在一定程度上推动了房地产业的复苏。80年代初期，经过几年调整、改革、整顿、提高，我国经济社会发展取得较大的成绩。1986年我国进入了七五时期，改革开放取得了很大的成绩，各项事业稳步发展，为了促进住宅建设的合理化及房地产业的逐步发展，国家采取了一系列措施。随着各项措施的不断实施，住房建设和房地产业都进入了稳定的发展时期。（一）复苏时期（1979-1985） 这一阶段，我国还处于改革开放的初级阶段，国家对各项事业进行积极改革，在城市住宅建设方面制定一系列政策，使城市住宅建设取得了快速发展，城镇居民的居住条件有了不同程度的改善。党的十一届三中全会以后，国家开始对住房制度进行改革，并且在房地产业方面制定了许多政策，为房地产业的发展提供理论依据，带来了房地产业的复苏。1.房地产业的恢复准备改革开放前的房地产业发展了一段时间，但是由于传统的土地无偿使用和福利性的住房制度，使房地产价值得不到实现，房地产投资有去无回，无法形成独立的产业部门，房地产业逐步消失了。改革开放后，国家在房地产方面制定一系列政策，以此来推动房地产业的复苏。1979年开始的以住房理论为先导的住房制度改革的探索是房地产复苏的重要契机。1980-1983年间政府提出实行住房商品化政策，允许私人建房，城市居民可以自购自建，不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售，住宅房地产业伴随住房商品化政策的实施逐步出现。1980年全国城市规划工作会议纪要提出“应考虑组织开发公司，实行综合开发”之后，各地的“统建办”逐渐转为国有房地产开发公司。同年，北京市住房统建办公室率先挂牌成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕，紧接着我国第一家房屋开发公司中房集团成立，这意味着房地产项目开始出现，房地产业开始复苏。1984年5月，政府工作报告指出要进一步推出住房商品化试点，开展房地产经营业务，房地产不但要重新商品化，而且作为行业要开展经营业务，自此房地产经营活动重新出现。10月，城乡建设综合开发公司暂行办法中规定城市建设综合开发公司的主要任务是“经营城市土地开发和房地产业务”，之后各地房地产公司如雨后春笋般涌现。同年，国家计委、统计局、标准局等批准颁布了国民经济行业分类标准和代码，规定房地产业正式成为独立的行业，房地产业正式登上历史舞台。这一时期，政府先后制定和颁布了房地产开发经营及其服务等一系列法律、法规400多个，初步形成了从中央到地方的房地产法律体系，为房地产业的发展提供了法律、政策依据，标志着新兴房地产业的真正起步。这一时期，由于房地产业才刚刚复苏，开发经营模式及运作程序都还处于初始探索阶段，无论是房地产开发企业数量还是投资项目都较少。 2.住宅建设的复苏发展党的十一届三中全会以后，由于国民经济比例严重失调，中央于1979年提出“调整、改革、整顿、提高”的八字方针政策来调整经济结构，1980年4月邓小平同志在关于“城市建设工作”谈话中提出了改革租金、鼓励个人购房、建房、住房制度改革的总体设想，住宅建设日益受到重视。1980年6月国务院提出了城镇住宅建设要组建房地产开发公司，实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，这个方针得到了有力的贯彻实施，住宅建设的综合开发率逐年提高。另外，我国城市住宅建设管理工作也在这一时期进入了新的阶段。党的十一届三中全会以后，国家开始对房产进行私房改造政策，并且对“文革”前的私房改造遗留问题进行处理，城乡建设环境保护部作出了关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见，并在全国试行。1980年到1985年间国家先后颁布了私房改造的许多政策，规定“文革”期间被非法挤占、没收的私房，必须根据不同情况，迅速地分期分批地退还。随后国家成立了城建总局及城市住宅局，国家建委、建设部先后颁发了对职工住宅设计标准的几项补充规定、城镇个人建造住宅管理办法、关于严格控制城镇住宅标准的规定等一系列有关住宅建设管理的法规、政策、标准，对住宅建设的设计、管理从法律上做了规定，住宅管理体制逐步恢复。1979-1985年我国城市住宅建设进入了持续快速发展时期。由于住房建设投资渠道的转变，企业和个人积极进行住房投资，再加上方针正确，措施有力，住宅建设取得了很大的成绩。1979年到1985年七年间，我国用于城市住宅建设的投资累计为1213.7亿元，占建国36年来住宅投资总额的76.6%，城市住宅竣工面积累计8.25亿平方米，占建国36年建成住宅总面积的58%，住宅竣工面积占房屋竣工面积平均为84.6%（见表1）。这一阶段建的住宅大部分是成套的，平均每套建筑面积50平方米左右，新建的住宅小区，大部分环境优美，服务设施齐全，如上海的上南新村、无锡的清杨新村、天津的体院北小区等一大批规划设计合理的新型住宅区，城市居民的居住水平有了较大提高，居住环境有了较大改善。（二）逐步发展时期（1986-1991）在改革开放方针的指引下，我国国内政治稳定，国民经济发展迅速，土地有偿使用及住房制度也进一步推进，住房的公有制逐步向私有制转变，土地的无偿使用逐步向有偿使用转变，这个渐进的过程推动了住宅建设及房地产业的发展。在中央各项政策的引导下，房地产市场初步形成，房地产业进入了逐步成长阶段。1.房地产业的逐步成长房地产业在经历了长达7年的恢复准备阶段后，从1986开始快速发展起来。1986-1991年期间，房地产业在曲折中成长。1986年国家科委以中国科学技术指南白皮书的形式，公开发表了城乡住宅建设技术政策要点，确定了一系列经济技术措施，促进了房地产业的发展，使房地产投资规模逐步扩大，进入第一轮发展时期。截止1987年底，全国经营房地产的企业达7000多个，其中综合开发企业2000多个，据不完全统计，全国已有167个城市建立了房地产交易机构。进入1988年无论是房地产开发企业数量，还是商品房投资额与销售额，都达到了前所未有的高峰。但是由于房地产业的投资过热导致通货膨胀，中央为了整顿市场，于1988年对经济进行了宏观调控，实行紧缩银根、压缩开支的政策，使许多在建房地产项目被迫停建，房地产业在发展的同时遇到了波折，经受了自复苏以来的的第一次打击，到1989年下半年出现了全面下滑，直至次年跌倒了谷底。但是随着1991年国务院关于全面推进城镇住房制度改革的意见的颁布，逐步将公房的福利性实物分配制度转变为货币工资分配制度，房改进入了全新的发展阶段，又拉动了房地产业的发展，使其进入了逐步发展时期。在房地产业逐步发展的同时，房地产市场也逐步形成。1987年中共十三大首次提出了建立房地产市场的概念，促进了房地产市场的形成。1987年深圳市首次以拍卖的方式出让了中国第一块国有土地使用权，之后土地使用权的有偿出让迅速在全国推广，打开了封闭已久的房地产市场大门。1988年七届全国人大一次会议上提出结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让，同年还修改宪法,允许土地批租, 土地的使用权可以依照法律的规定转让，随着这些土地政策的实施，房地产市场逐步发展起来，在发展的同时也进行了整顿。1990年，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资开发经营成片土地暂行管理办法的颁布，使我国的房地产市场在经历了几年的下滑后又于1991年呈现了明显的回升。总的来说，这一时期的房地产市场发展还不完善，房地产业发展还处于初级阶段。2.住宅建设稳定发展为保障城市居民基本的住房条件，提高城市住宅功能质量，充分利用住宅空间，我国于1986年和1989年首次颁发了住宅设计规范和城市规划法。随后各地开始新建住宅小区，注重住房设计、建筑样式、管理服务等方面的内容，使住房消费向住房成套、生活舒适方向发展。1987年，国务院相继批准烟台、蚌埠、唐山等试点城市，以提租补贴相持平为原则，大幅度提高租金同时给予相应补贴的房改方案，使公房租金水平从每平方米使用面积0.08-0.13元提高到1.2元左右，租金提高的同时给予一定的补贴，这样使得住房维修资金得到保障，使部分住宅建设投资得以良性循环，住宅建设朝着合理化发展。土地从无偿向有偿使用的逐步转变，使土地的国家所有权和集体所有权在经济上得到了实现，为城市住宅建设提供了稳定的资金来源。1989年建设部向当党中央、国务院建议把解决城市居民的住房问题作为基本国策，真正纳入国民经济和社会发展计划，同时还为城市住房困难户提出了初步的政策措施，充分体现了政府对住宅建设的重视。这一阶段，中央提出“人民居住条件要不断改善，住宅建设要有一个恰当的比例，稳步进行”的总方针，城市住宅建设进入了一个与社会经济发展相适应的持续稳定发展的阶段。1986-1991这6年的城市住宅竣工面积累计3.7亿平方米，住宅竣工面积占房屋总竣工面积平均为44.9%，1986-1990年间住宅建设投资占基本建设投资比例平均为26.5%，这说明这一时期的住宅建设保持了一个稳定发展的趋势。1990年各级政府都把解决城市居民的住房问题列入重要议事日程，促进了住宅建设的发展。到了1991住宅建设的投资及规模都有很所回升（见表1）。所以，这个阶段基本保证了城市住宅建设的持续稳定发展。表2 1950-1991年间城市住宅建设的发展情况年份基本建设投资（亿元）房屋竣工面积（万平方米）住宅占比（%）住宅占比（%）1950-19781979-19851986198719881989199019917376.64492.41176.11343.11574.31551.71703.82115.8558.11213.7291.1320.5385.4485.0473.0640.87.527.024.723.824.531.527.830.2169603.097540.018650.514359.013307.811611.511245.912604.4860648.682533.48915.56452.86008.95064.24824.75687.935.884.647.844.945.143.642.945.1资料来源：（1）中国统计年鉴系列；（2）中国统计公报总之，1979-1991这一阶段可以说是房地产业发展的过渡时期。改革开放政策的实施，使经济改革在各行各业逐步展开,国民经济得到了很大发展，房地产业也经历了从沉寂到复苏,逐步发展起来。特别是国家在住宅建设及房地产业方面制定了许多措施，带动了房地产业的复苏。房地产业经历了由改革开放前的消失到改革开放后的出现，发生了根本性的转变，这期间房地产业有上升也有下滑，但是总体来说还是保持一个持续发展的态势，为以后的住宅建设及房地产业的发展奠定了基础。二、第二阶段 19921997年1992年以来，随着社会主义市场经济体制的建立，改革开放和现代化速度加快，我国进一步深化了城镇住房制度改革，推动了我国城镇住宅建设和房地产业的迅猛发展，但这一段时期走过的路是前进中带有曲折的。19921993年我国南方开始兴起了开发区热，带动了人们投资开发房地产的积极性，也使我国房地产业畸形过热发展，炒地、炒项目逐渐火热，给我国经济带来了极不利的影响，开始出现通货膨胀。对此国家开始对房地产市场进行宏观调控，制定了一系列的政策措施来降低房地产业发展速度，从而使我国经济实现了软着陆，1997年随着亚洲经济危机的到来，加速了房地产市场泡沫的破灭，到1997年底我国房地产市场基本回到正常发展阶段。（一）房地产业增长过热（1992年1993年6月）1992年邓小平在南方视察讲话后，当年党的十四大召开，第一次明确提出了应建立社会主义市场经济体制，加快改革开放和现代化，同年11月，国务院发出关于发展房地产业若干问题的通知，提出了房地产业在我国是一个新兴产业，为加速发展房地产业，需建立和培育完善的房地产市场体系，并提出了一系列推动房地产业发展的政策措施，从此房改全面启动，政府审批权力下放，放开土地开发出让的审批，打破了投资秩序过于单一的市场准入限制，允许民营与外资进入房地产市场，并且允许银行等金融机构发放贷款，加快了我国改革和对外开放的速度。在有利的政策和良好的经济形势推动下，我国住宅与房地产业迅速发展，从1992年开始，房地产市场开始高速发展，1993年进入极度膨胀期。很多地方都兴起了“房地产热”和“开发区热”，全国数千亿资金涌入房地产业，尤其是南方沿海城市。全国房地产开发投资超高速增长、速度远大于同期全社会固定资产投资的增长速度，房地产投资规模从1991年的336.87万m2到1992年的731万m2，增长了117%，1993年又比1992年增长了124.9%。我国城镇住宅建设投资额从1991年的523.23亿元增加到1993年的1752.23亿元，增长率高达234.89%，住宅建设竣工面积从1991年的14232.15万m2增加到1993年的22679.86万m2，增长了0.59倍。全国土地出让面积成倍增长，从1991年的0.10万公顷到1992年的2.19万公顷，1993年达到5.73万公顷；房屋的价格也开始大幅上涨，商品房屋的平均销售价格从1991年的838元/m2上涨到1993年的1200元/m2，增长了43.2%；与此同时，房地产业的营业利润率也逐年上升，1993年达到了顶峰，营业利润率高达13.73%，当年全行业的营业收入额和营业利润额都比1992年增长了1倍。这三年房地产开发企业数量激增，从1991年3760家，增加到1993年的近2万家；房地产交易市场也变得异常活跃，除房地产买卖租赁等形式，还出现了房地产的典当、入股、房地产证券交易、房地产拍卖、代理咨询等市场业务。在房地产高额利润的刺激下，越来越多的人和机构把资金投入到房地产市场中。但是也带来了负面的影响，这一时期我国房地产开发失控，无序发展，全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于当时全国城市建成区的总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2左右。1993年房地产开发投资增长速度远远超越了国民经济的增长水平，为GDP增长速度的13倍，房地产业的这种增长速度对我国发展是非常不利的。这一时期，内地的开发建设资金逐步流向海南、深圳、广西北海等南方沿海城市，建造了大量办公楼、高档住宅，跑马场等高级消费场所，出现了大量炒房、炒地的现象。一时间这些地区房地产价格大涨，不断高涨的房价又加速了外部资金的流入，房地产市场呈现出混乱的局面，出现了较为明显的房地产泡沫，这种不利的影响从沿海渐渐波及到内地，最终导致我国这一时期的国民经济发展出现了严重失衡，我国经济开始出现了通货膨胀。（二）房地产业受到宏观调控（1993年7月1997年）1.房地产业发展情况由于1992、1993年房地产业的畸形过热发展，给我国经济形势带来了日趋严峻的影响，到1994年，通货膨胀率已高达31%。国家开始对房地产业开始大刀阔斧地调控，首先在1993年下半年中止了房地产公司的上市，整顿金融秩序，用釜底抽薪的方式中止了银行信贷，严格控制货币发行量。其次制定政策加快投资体制改革，对不符合国家产业政策的建设项目特别是在1992至1993期间盲目投资建设的很多高档宾馆、写字楼、度假村等高档项目，进行清理和整顿，并严格控制新开工项目和基本建设投资，加强对外商投资和管理的引导，从而使我国房地产投资增长趋势减缓。除了对房地产开发投资进行控制外，为了规范土地、房地产市场交易秩序，1993年12月国务院发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例，在全国开征土地增值税，1994年开征固定资产投资方向调节税，这些都是对当时的经济过热起紧缩作用的税制，导致全社会固定资产投资连年下降，土地供给开始下降。同时对房地产管理的法律应运而生，1994年国务院颁布了城市房地产管理法，以前地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法，并开始实行土地出让转让制度，开始了国有土地使用中的划拨和出让的双轨制。1995年央行两次提高贷款利率，使得开发商贷款投资开发房产、土地的速度放缓。1999年开始了“九五”计划，指出了我国的经济体制正在从传统的计划经济向社会主义市场经济体制转变，这对房地产行业的发展具有重要的指导意义。 这些宏观政策对房地产的影响在1995年之后取得了明显的效果。1995年海南房地产泡沫破灭，1996年我国经济实现了软着陆，全国的经济开发区经治理整顿仅剩下不到一半；土地批租量比过去减少很多，未能开发的土地也被收回。从1993年起每年房屋的新开工面积逐年减少，1993年至1996年，国家实施房地产业调整后，新开工面积和施工面积逐年下降，到1996年新开工面积降到了谷底。房地产开发投资的速度与前两年相比有所减缓，房地产交易总量下降很多，房地产企业从19951997年已进入全面亏损阶段，房地产开发经营的盈利状况逐年下降，从1994年的年营业利润率7.38%到1995年的14.35%，再到1996年已为87.46%，到1997年营业利润已出现负值为10.35亿元，当年全国31个省市中有19个省市的房地产营业利润为负数。究其原因一部分是由于19921993年开发商不顾市场的需求，建造了大量的高档办公楼、写字楼，投资结构不合理，供给远远大于当时的有效需求，导致我国房屋空置面积大量增长，从1994年的3000多万 m2到1997年的7038万m2，许多开发商资金被套，发生亏损而破产。这些都表明政府的宏观调控措施取得了一定的效果，通过综合治理，高通货膨胀得到了有效控制，需求过热的局面得以扭转，房地产市场逐渐趋冷，回归到理性阶段。2.住宅建设情况这段时期我国的住宅产业还处于半市场化半计划状态，住宅市场化还未完全出现，仍在摸索完善阶段。国家制订了各种政策措施促进我国住宅建设事业的发展。1994年7月，国务院发布关于深化城镇住房制度改革的决定，其中包括把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币分配方式、建立住房公积金制度等，这个决定的出台开启了我国城镇住房商品化的大门，住房市场化开始在全国推行。为了适应经济发展和改革的进程，住房分配由原来的福利制变成福利兼商品制，由90年代初期的标准价售房向成本价售房过渡，并且逐步提高公房租金，直至调到商品租金。住房建设投资体制也由以往的国家和单位承包的制度，改变为政府、单位、个人三方面共同承担，拓宽了住宅建设的筹资渠道。另外，随着住宅建设的发展和住房市场化的发展，这个时期的个人组织合作社集资建房数量有所下滑。1995年我国住宅建设进入了发展时期，提出住宅建设应走规模效应的道路，住宅产业带动了相关产业的成长。同年实施的“小康型住宅科技产业工程项目”，促进了住宅科技与住宅建设的全面结合，住宅科技发展取得明显进步。1996年国家开始实施安居工程，对加快城市住房建设、解决城市中低收入家庭的住房困难起到了积极作用。1997年4月央行颁布了个人住房贷款担保管理试行办法，使个人融资有了可靠的保障，10月再次降低存款利率，个人公积金和按揭贷款利率也有显著下调，居民购房成本明显下降，有效地促进了商品住宅市场的繁荣。这段时期由于国家的宏观调控，全国城镇住房建设投资额和全国商品住宅建设投资额与19921993 年的建设投资相比速度明显放缓，其中1996年的全国城镇住宅建设投资额比1995年还有所下降，而商品住宅建设投资额在宏观调控的影响下，从1995年起逐步下滑，为负增长。但是商品住宅建设投资占全国城镇住宅建设投资的比例每年比较稳定，上下波动，基本保持在50%的范围内。而新建住宅面积的增长率逐年下降，从1993年的24%的增长率一直下滑到1997年的5%，一部分原因是因为市场还处在消化之前19921993年建成的大量存量房阶段。商品房销售面积与商品住宅销售面积每年都保持着较低的增长速度，不太明显。把商品住宅销售面积与新建住宅面积相比，19941997年商品住宅占新建住宅比例不高，增长平均率为17%，说明当时的住房供应仍以国家和单位建设为主（见表3）。到1997年底全国城镇新建住宅面积4.05亿平方米，人均住宅建筑面积为17.8平方米，相比较1993年的15.2平方米有了一定的提高，但随着人们收入水平提高，对居住条件有着越来越高的要求，用于住房消费方面的支出会越来越多，城市居民的住宅建设有着不可忽视的发展潜力。表3 19921997年全国住宅（包括城镇住宅）投资建设情况表年份全国城镇住宅建设投资额（亿元）商品住宅建设投资额（亿元）新建住宅面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）商品住宅销售面积（万平方米）1992750.8331.4193003025.462745.1719931752.2839.9240004288.863812.2119942487.81630.8307006687.916035.1919952983.71757.0357007230.356118.0319962787.211746.0375007905.946787.0319972977.711695.0394007900.416898.46资料来源：国家统计局三、第三阶段19982002年我国房地产市场经过宏观调控，顺利实现了软着陆。1997年7月亚洲金融危机爆发，中国出现通货紧缩趋势。国家调整宏观政策，为扩大内需，把住宅产业列为国民经济新的增长点，把房地产业列为支柱产业，采取了一系列措施政策，鼓励其发展，我国的住宅及房地产业进入了快速发展阶段。（一）房地产业快速发展1997年在我国经济受到亚洲金融危机的影响，通货紧缩情况出现的情况下，国家调整宏观政策，为扩大内需，促进居民消费，考虑到房地产业的关联度高，能带动上下游产业的发展，从而促进国民经济发展。因此1997年党的十五大报告提出把住宅产业培育成为推动国民经济发展的新的经济增长点。1998年国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，明确提出开始停止住房福利分配，实行住房分配货币化，从而使我国房地产市场发生了根本性的变化。同年央行出台政策，全面实行购房按揭，正式拉开了贷款买房的序幕。商品房按揭政策为我国房地产业的发展开辟了广阔空间，极大推动了房地产市场的发展。1999年国家财政部、税务总局发出通知，自2000年起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税，使房地产投资成本下降，在一定程度上促进了房地产的再次快速发展。2001年中国加入WTO，给我国房地产业带来机遇的同时也带来了挑战，激烈的竞争环境要求房地产企业必须不断提高自己的开发水平。房地产业的开发开始从单体项目逐渐提高到社区项目，经营方式从粗放型向集约型转化，注重质量的同时也加大了科技投入。2001年4月建设部颁布了我国第一部商品房销售管理办法，重点解决商品房销售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量问题。该办法的实施，对于规范房地产市场销售起到了一定的积极作用。随着房地产市场的快速发展，我国的土地市场又显现出混乱的苗头，2002年5月国土资源部颁布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（11号令），界定了房地产经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式出让，并且详细规定了各类经营性用地的招标拍卖挂牌出让的程序，明确了法律责任，规范了国有土地出让方式。我国的房地产投资速度占GDP的比重从1997年的4.26%到2002年的6.99%，保持了较稳定的状态，表明我国的房地产市场正处于稳定快速的发展阶段。这一时期我国房地产业的发展状况具体为：从1998年到2002年全国房地产开发投资累计完成投资26782亿元，年均完成投资是5300多亿元，房地产开发平均增长19.5%，房地产投资占固定资产投资比重由1998年的12.72%提高到2002年的17.91%，远远高于全社会固定资产、基本建设、更新改造投资的增长速度。19982002年新开工面积年均增量为 5754.7万平方米，竣工面积年平均增加3831.22万平方米；19982002年施工面积和商品房销售面积年分别平均增加9823.7万和3559.62万平方米，市场供求两旺，基本平衡（见表4）。由于1998年国家对土地减免了48项收费，土地开发和购置土地迅速回升，开发面积从1998年的7730.1万平米到19416.0平米，增加了1.51倍，购置面积从1998年的10109.3万平米到2002年的31356.8万平米，增长了2.1倍。房地产开发投资规模逐渐趋于合理，商品住房在房地产市场中的地位提升，从1998年的57.6%增长到2002年的67.1%，商品住房的竣工量占总竣工量的80%左右，商品住房的销量占总销售量的89%左右。个人成为房地产市场的购买主体，个人购买住房的比例直线上升，从1998年的64.0%迅速增加到2002年的85.0%，而房价收入比保持在6.1至6.3左右，与居民购买能力基本相适应。商品房的销售价格稳中有升，商品房销售价格涨幅低于同期城镇居民可支配收入增长和GDP的涨幅。除了增量房的市场繁荣外，在一些城市的二手房交易市场也相当活跃，以房地产市场体系发育较为完善的上海市为例，1997年以来，二手房市场交易量以每年50的速度递增：1997年成交2.2万套，共154万平方米。2002年成交20.3万套，共1422万平方米，约为1997年的10倍，已相当于当年全市商品房销售面积1832万平方米的77.6。房地产业的快速发展也带动了中介服务行业的兴旺发展，到2002年底我国已有房地产估价机构5000余家，从业人员约10万人，房地产经纪机构约有2.5万个。从业人员20多万人。物业管理企业达2万个，从业人员约200多万人，房地产市场服务体系基本建立。（二）住宅建设突飞猛进在福利分房制度取消前，住房虽已开始商品化，但仍然带有浓厚的计划经济色彩，购房者以单位、集体为主，常是单位统一购买由国家统一规划建设的房屋，然后按工龄、职务、职称等排序分配给单位职工，个人购买占很少部分。在新的住房体制下，企事业单位退出住房投资主体与分配主体的地位。个人住房分配体制由福利型、无偿分配模式向有偿分配模式迈进。为了把住宅产业培育成国民经济的新增长点，1998年国务院下发了关于进一步深化住宅制度改革加快住房建设的通知，停止实物分配，逐步实现住房分配货币化，并建立和完善多层次的住房供应体系，对不同收入的家庭实行不同的住宅供应政策，即对高收入家庭提供普通商品住宅，对中低收入家庭提供经济适用房，首次提出对最低收入家庭提供廉租房，大力发展经济适用房。这个文件是我国城市住房制度的一个纲领性文件，标志着我国城市居民住房商品化的真正实现。1999年下半年，上海等地开始住房二级市场，允许房改房上市交易，之后迅速在全国推广。放开二级市场后，两者之间的差价由购房职工个人获得，从而极大地增加了个人购房的支付能力。住房问题的解决逐渐由国家转向个人，城镇居民开始在国家的帮助下解决自己的住房问题，住宅私有率迅速上升，住宅使用面积大幅度攀升，城镇居民的居住水平得到了前所未有的提高。1999年国务院办公厅颁布了关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量若干意见，初步完善了住宅技术保障体系，实施了国家康居示范工程，在住宅建设现代化方面做出了一定成就。自1998年以后个人购买商品住宅的比例迅速增加，其他方式的建房如单位组织职工集资合作建房中，个人出资比例也越来越高，逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度越来越高。在原有住房方面，自1998年起通过对原有公房上市进行买卖，原则上实行成本价与经济适用房衔接。通过公有住房向城镇居民个人出售，全国可售公房的 80以上已经出售给居民家庭，城市居民住房自有率已经达到80%左右，形成了以居民自有产权为主、多种产权形式并存的产权格局，明晰了住房产权，为完善房地产市场体系奠定了基础。到2002年底全国约有80.2的城镇家庭实现了拥有住房的梦想，其中拥有全部产权的家庭占45.1，拥有部分产权的家庭占35.1，租赁公房的家庭已降低至不足两成17.8，租赁私房的家庭仅占2.0，实现了居者有其屋的理想。这一阶段我国的住房公积金制度建设得到了较快的发展与完善。1997年全国有31个省市区，35个大中城市，213个地级市建立了住房公积金制度，住房公积金归集额已达到800亿元，1998年间达到了1500亿元。为规范住房公积金管理、运作和监督，国务院于1999年4月颁布了住房公积金管理条例，标志着我国公积金制度步入了法制化的轨道。到2001年6月底，为2826亿元，归集余额为2065亿元，累计约有1500万职工提取公积金754亿元，累计向近200万户发放了个人贷款。到2001年底，全国住房公积金归集额已经达到3326亿元。公积金制度已经成为推动我国房改和住房建的重要改革措施，增强了职工的住房支付能力，为加快住房商品化的发展奠定了经济基础。在新建住房方面主要有商品房，经济适用房。19982002年全社会住宅建设累计完成28307.4亿，平均完成投资5661.48亿，年均增长11.8%，累计竣工面积全社会是34亿多平米，城镇住宅累计竣工面积27.56亿平方米，城镇每年竣工面积是5.51亿平方米，年均增长是8.3%，占固定资产投资的比重16%以上。商品住宅投资从1997年的1539.38亿元到2002年的5227.76亿元，增长了2.4倍左右。1998年后是我国经济适用房发展最快的时期，从1998年经济适用房开始兴建后开始快速发展，无论从开工面积和项目数量都在成倍增加。1998年经济适用房的新开工面积为3466.40万平米，比1997年的1720.57万平方米增长了1.01倍，之后以每年平均增长815.08万平米的速度增加，到2002年底经济适用房的新开工面积已达到5279.68万平米，比1997年的1720.57万平米增加了2.97倍。1998年经济适用房的开发投资额为270.85亿元，占当年房地产开发投资额的7.49%，比1997年的5.84%的比例提高了1.65%，之后以年平均增长为80.71亿元的速度发展。19982002年经济适用房占房地产开发的比例保持在7.49%10.98%之间，是住房改革后经济适用房投资占房地产投资比重最高的时期，经济适用房在这一期间对我国房地产市场发展起到了重要作用（见表4）。到2002年底，我国城镇人均建筑面积已从1997年的17.8平米增加到2002年的22.8平米，户均达到69平米，每户平均拥有2.4间住房，每年人均住房面积增长在1平方米以上。从1998年至2002年的四年时间，中国的住房成套率发生了急剧地变化，由55%迅速提高到73.81%，提高了18个百分点左右。个人住房消费市场基本形成，个人购买商品住宅的比例已从1997年的58.1%迅速增加到2002年的85.0%。然而根据国际上通行的看法，当人均建筑面积不到30平方米时，住房需求还没有得到满足。因此我国城市的住房产业还有较大的上升空间，住房建设还有待进一步推进。表4 商品房开发及销售情况表年份房地产开发投资额（亿元）商品住宅投资完成额（亿元）经济适用房投资完成额（亿元）城镇住宅竣工面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）商品住宅销售面积（万平方米）个人购买商品住宅（万平方米）19973178.371539.38185.540550.29010.27864.35233.7219983614.232081.56270.8547616.912185.3102827.17792.6219994103.22638.48437.0255868.914556.512997.910408.520004984.053311.98542.4454859.918637.116570.314464.3820016344.114216.68599.6557476.522411.919938.818350.7720027790.925227.76589.0459793.626808.323702.322793.69资料来源：国家统计局，2003四、第四阶段 20032009年2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，中央政府频繁出台了针对房地产市场的政策措施，包括控制土地供应量、限制银行信贷、提高利率、限制开发规模、规范土地和房地产市场等，对房地产业进行了历年来力度最强、广度最大的调控。 （一）房地产业的宏观调控阶段（20032007）1.房地产业在宏观调控中快速发展从2000年开始，我国房地产开发