最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题及批复.doc

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 （2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过，2002年6月20日最高人民法院公布，自2002年6月27日起施行。） 上海市高级人民法院： 你院沪高法200114号关于合同法第286条理解与适用问题的请示收悉。经研究，答复如下： 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。 此复。 关于建设工程价款优先受偿权问题的理解与适用 最高院于2002年6月11日公布了致上海高院的关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，该批复在中华人民共和国合同法第二百八十六条规定的基础上，对于建设工程价款优先受偿权行使的范围、效力、行使优先权的期限等都作了比较详细的规定，笔者结合相关的法律、法规的规定，就如何更好的理解和适用该批复，从以下几个方面来谈谈自己的认识，供大家参考。 一、建设工程及其价款概念、范围 要正确理解和适用该司法解释，首先必须对该司法解释中所称的建设工程的概念有正确的认识。笔者认为，该批复中所称的建设工程，应和有关行政法规中所指的建设工程概念是一致的，（如建设工程质量管理条例）其范围包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。其次对于建设工程价款的范围，虽然该解释第三条作了具体的规定，即包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失。但在实际工作中如何正确把握，仍值得作进一步的探讨。根据本条规定的精神，笔者认为，构成本解释所称的建设工程价款不应片面的理解为仅限于列举的两项支出，只需同时具备两个条件:（1）是承包人为建设工程的实际支出费用。（2）该实际支出已成为所建设工程的总价的组成部分。如垫资款等。但如保证金、押金等虽然是承包人的实际支出，但其并未成为所建设工程总价的组成部分故承包人对此项支出，不应享有优先受偿权。 二、优先受偿权的概念、特点。 优先受偿权，是指由法律规定的特种债权人就债务人的全部或特定的财产优先受偿的权利。因此它是一种特殊的担保物权，与其他担保物权相比，除了具有从属性、物上代位性、不可分性等一般特征外，其特殊性体现在（1）它是法定担保物权，它的设定是基于法律的直接规定，不允许当事人任意创设。（2）优先受偿权不以公示为其成立的要件。（3）优先受偿权的位次直接由法律规定，同一物上存在数个优先权时，优先权人的受偿顺序依照法律的规定进行。 该解释之所以依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，正是基于上述优先受偿权的原理及承包人就建设工程所享有的债权的特殊性等方面的考虑，因此正确认识和理解优先受偿权的原理，能为我们正确适用该解释打下坚实的理论基础。 三、行使优先受偿权的期限及条件。 该解释第四条规定:建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日起或建设工程合同约定的竣工之日起计算。对于该条规定，笔者认为应从两个方面来理解:（1）行使优先权的期限为除斥期间，是不变期间，不能中止、中断、延长，期间届满后，权利归于消灭。（2）优先权人只要在法定期间内主张优先权，均应得到保护。根据优先权原理，优先权是法定的担保物权，其成立不以公示为成立要件，因此，只要优先权人在法定期限内主张优先权，任何第三人均不得以不知情为由与之对抗，如果因第三人实现债权而侵犯了优先权人的利益，优先权人应当享有向该第三人追回的权利。 对于优先权如何行使的问题，笔者认为，根据中华人民共和国合同法第二百八十六条及该解释第二项的规定，承包人行使优先权，应当具备如下条件:（1）承包人必须按照合同的规定，全面、正确地履行了自己的义务，不存在违约行为。（2）承包人在发包人未按合同约定支付价款时，一般应当先催告其履行，发包人在催告期届满后仍不支付的，承包人才能行使优先权。（3）优先权的实行方式有两种:第一种是将该工程协议折价。第二种是申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程价款从该工程折价或拍卖的价款中优先受偿。（4）优先权的行使的限制:因建设工程的性质不宜折价、拍卖的，如军工工程、保密工程等特殊工程，承包人不得行使优先权;消费者交付了购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的建设工程价款的优先受偿权不得对抗买受人