自行总结的房地产企业查账要务.doc

自行总结的房地产企业查账要务一、企业概况：名称、成立日期，注册资金，资金来源、会计核算制度、平均职工人数（开发人员、销售人员、管理人员），投资建房时间，购地价格，土地面积，座落位置，开发的建设期（分几期开发日期、完竣工日期），完工进度（分期的完工日期），实际占地面积，建筑面积，已经完工可售面积，已经完工且销售的建筑面积，预售的建筑面积，各自的销售时间，销售方式（预售、包销、按揭，其他视同销售）收入，不可区分的开发间接成本和共同成本按各个成本对象(项目)建筑面积计算分配。公共配套设施(是非营利性且产权属于全体业主还是企业所有)2008年初动工新建。工程发包给哪些建筑企业施工，合同及工期。各年的收入，纳税情况，预缴情况。黄山市大地房地产开发公司于2007年1月成立，属内资企业，注册资金5 000万元，平均职工人数80人。2007年2月1日在市区投资建设商品房，以2 000万元购买相邻且面积相同的两块土地共30 000平方米。其中一块土地做一期开发，建设规模、样式相同的4栋商品住宅楼A、B、C、D，建筑面积共40 000平方米，开发产品实际用地为15 000平方米，2008年6月30日完工。2007年A、B两栋预售建筑面积10 000平方米，共取得预收账款3 500万元。三项预提费用：）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。预售收入按毛利计算，一种说法是可以扣除当期期间费用和营业税费，再算当期应税所得税（06年31号函，已经失效）。但，年度申报时未完工的则不填主表只在附表三第52行填写。1、查增应纳税所得额可以弥补以前年度亏损。国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告（国家税务总局公告2010年第20号，以下简称公告）第一条规定，根据企业所得税法第五条的规定，税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的，应允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。这对企业而言是一个利好消息。2、查增所得额不可以弥补以后年度的亏损。公告规定，查增所得可以弥补以前年度亏损，弥补后仍有所得额的，应按规定计算少缴税收，但不得弥补检查所属年度以后年度的亏损。这符合企业所得税法的立法精神。3、查补收入可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。根据公告的精神，按照税法的公平原则，查补收入可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。这是立法上的突破。一、收入：确认地点，确认时间销售货物劳务转让财产股息红利等投资收益（被投资方做出利润分配决定的日期，金额上与会计权益法等有差异，见例题）利息收入租金收入特许权使用费收入（三者都是合同约定应付日期）受赠收入其他（资产溢余、盘盈、逾期未退押金、无法支付款、坏帐转回、债务重组收益、补贴收入、违约金、汇兑损益等）房地产企业：销售收入、视同销售收入、其他业务收入，销售未完工产品的预售收入（宜国税发200928号规定毛利率县城为5%，新31号函6、9条规定可以作为销售收入，即有可能计提业务招待费，但申报表限制了，最终还是以实际销售收入计提。）县财政补贴或税收返还收入（销售旧设备的按4%减半的部分要计入营业外收入，政府基金按法第7条，条例第26条财税200987号）、代收代缴款项，下脚料、材料等变卖收入。预售收入以合同或抵押、按揭为准，定金也以合同为准，订金、诚意金、融资性预收款、会员费等无合同的不计入收入，但，按成本配比原则，相应没做销售的成本不得扣除。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理代收住房专项大维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费。借：现金 15000元贷：其他应付款住房管理中 10000元市煤气公司 3500元市广电公司 1506元二、成本费用税金损失（不得列支的，投资期间的向投资者支付的股息红利等权益性支出（不包括购入上市居民企业股票不足12个月的投资收益），滞纳金、罚款、非广告性赞助支出、未经核准的准备金，坏帐实际发生时扣除、注册资金未到位的借款，融资性借款并且借款要区分资本性与收益性），不征税收入的支出不得列支。计入管理费用的税金不得在营业税金及附加中重复列支，已经按预售收入计提的三项费用在实际销售收入时不得重复计提。长期待摊费用：足额提取折旧的改建支出、租入固定资产、大修（两个条件），其他的不低于3年。手续费佣金，财税200929.其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。除支付给个人外的现金支付不得扣除。企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。四、企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。五、企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。五险一金：条例35、36条财税200927号，按主管部门或省政府规定的标准和范围为职工支付的可据实扣除，另外补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。 企业年金按补充养老保险提，5%工会经费：总局公告2010年第24号，全国总工会决定从2010年7月1日起，启用财政部统一印制并套印财政部票据监制章的工会经费收入专用收据，借款费用：财税2008121号，国税函2009312号，条例37、38条，关联企业间的借款利息，除金融外的债资比，2/1，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除（并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。）投资未到位的借款利息不得扣除，应以企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额保持不变的期间作为一个计算期该期间借款利息额该期间未缴足注册资本额该期间借款额。同时借款费用要区分收益性与资本性支出。折旧：条例第59、60条（房屋建筑物20年，飞机火车轮船、机械、生产设备10年，工具器具5年，运输工具4年电子设备3年。加速折旧的不低于最低折旧年限的60%）企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用2008年前“已折旧年限”“新税法规定折旧年限，那么在2008年折旧额=资产原值-资产原值（1-原残值率）/（原折旧年限12）截止07年末已折旧月份数（这个是折余额在08年一次性摊销）准备金支出：不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值准备、风险准备等准备支出。企业只有在资产实际发生损失时（如实体发生毁损等），按税法规定确认损失税前扣除。无形资产：摊销期不少于10年，投资或受让方式获得的可以按法律规定或合同约定年限。存货、固定资产、生物资产、无形资产、投资资产的计税基数条例57、65条：（外购、自制、自建、受赠、融资租入，投资、非货币交换、债务重组等方式获得）固定资产自建的是竣工结算前的支出，自开发的无形资产是符合资本化条件（技术上可行）后至达到预定用途前的支出。其中投资资产与存货，不含达到预定用途前的支出。优惠项目、优惠设备转让：前者转让的受让方在剩余年限内享受，后者转让的，转让方要追回享受的优惠，受让方可在五年内享受。小型微利企业标准及享受减半的3万元应税所得以下的资产净值：资产计税基础折旧折耗摊销准备金。资产损失：国家税务总局公告2011年第25号（从2011年起执行，以前未处理的按这一规定处理。）关联企业的特别纳税调整，：补税并加计利息，加成5%跨地区经营建企业所得税：国税函2010156号重点行业检查：稽便函20109号一、重点检查企业利息、股息、红利等资本性收益的纳税情况（与个人所得税相联系）。（所得税法第26条规定符合条件的居民企业间的股息红利等权益性投资收益是免税收入）（二）全面开展发票协查工作。（主要是建筑施工，绿化）凡企业用于列支成本费用且单张票面金额500元以上、5万元以下的省内国税部门发售的发票，必须进行网上比对核查。单张票面金额5万元以上的省内国税部门发售的发票、单张票面金额50万元以上的其他发票必须逐票核查结合其他税种：查管理费用、营业税金及附加、其他业务支出等，主要包括营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、印花税、城镇土地使用税、个人所得税等。开办费摊销。开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。筹建期，是指企业从被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日期间国税函200998号企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理（按其他长期待摊不低于3年）常见的问题：收入：（收入确认的完整性，合法性（完工）检查其开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，合理性（与成本费用等的配比性）.预售房款未按规定预缴税款，对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认，年末预收购房款不及时入账，作未到账处理。低价开票，少计收入；提供虚假或不完整的销售面积。如有些房地产商将与商品房一起销售的门面房（店面房、营业用房、商铺）、地下车库等不并入销售面；以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、以商品房抵顶工程款、材料款，直接在账上冲减“开发成本，收取价外费用不计收入；利用关联方交易进行利润转移；挂靠企业开发，不申报纳税，假代建、真开发，土地供方以地换房。销售房产后把部分收入长期挂在往来账户上拆迁安置住宅、店面等面积新旧房互换，价格相抵部分未按规定申报纳税，分解售房收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入，采用由中介公司包销方式销售商品房，而中介公司取得的手续费或价差，未按规定申报纳税。（手续费、视同买断、基价加成，包销）代收代垫款项，入帐不上税，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入除了有产权证的可售面积外，还有车库、停车位等其他销售收入，这也是开发商一笔可观调利润来源。由于这块不发产权证，在房屋面积测算证书上也没有载明，企业有可能会“忘记”入账。这要求我们在实地勘查中要多加留意，要求企业提供车库、车位等清单，并向销售部进行核对；还有一个方法就是在财务的计算机里搜查一下EXCEL表格类的文件，看能否找到有关线索。自用房产不申报所得税。房地产企业常常需要在楼盘附近建办公用房和样板房将完工项目成本与未完工项目成本混在一起，导致账面长期亏损或隐瞒巨额利润高估预算成本。房地产项目的工程成本。福利费、劳保费支出放在管理费用。企业正常的福利费、劳保费支出在管理费用中重复列支，提取的费用不用，增加费用支出1、预售房款未按规定预缴税款（1）将预售收入记入“其他应付款”贷方，未按规定将预售收入乘以计税毛利润率计算出计税毛利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳所得税。（2）把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入。（3）混淆预售收入与销售收入的概念，选择预售收入转销售收入的时机，达到拖延纳税的目的。（4）采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐缴税，使税款不能及时、足额入库。 2、销售收入确认不及时（1）对已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入，影响营业税、企业所得税。（2）企业将已完工的产品出租或是自用，不按规定做视同销售行为的收入确认，并将实际取得的租金或营业收入在帐外循环或记入关联企业。 3、隐瞒收入，收入计算不准确（1）虚开发票，实现“双偷”开发商和客户为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票的手段，实现“双偷”。（2）低价开票，少计收入（阴阳合同，给税务的以最低价，给业主或自己的为真实价。）房地产开发企业在销售房屋开票时，不按实际销售价格开具发票，而是低于实际价格开票入账，另一部分房价款开自制收据不入账，以此达到少缴税款的目的。这种手段多发生在个人承包开发经营的房地产项目。（3）提供虚假或不完整的销售面积销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。（4）以收抵支 以商品房抵付施工单位工程款。房地产开发公司为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款。在账务处理上，将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入，偷逃企业所得税的目的。 以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款。房地产开发企业没有钱还款(银根收紧以后更甚)，就用一部分房地产抵付借款，往往到不能再“拖”的时候再办理销售手续申报纳税，甚至隐瞒销售。这种手法多发生在小型开发商和承包工程的个人身上。他们的开发资金不足，往往向银行贷款，向民间个人借款或拖欠承建人工程款。 以商品房抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产等等。 以完工房地产抵付职工奖励支出以完工房地产抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出。购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项，双方都少缴了税款。 房地产企业在拆迁环节为避免大量的现金流出，同拆迁户达成协议，用购房价格上的让利抵顶拆迁赔偿款。（5）收取价外费用不计收入在售房后，收取水、电、燃气、外装修等代办费，在往来账款科目按代收代付核算，没有将其并入营业收入申报纳税。为客户提供的额外服务，如防盗门、封闭阳台等相关收入委托物管部门结算且长期挂帐，企业就合同房款作收入，形成帐外循环。（6）内部预售再转售，转移利润一般情况下，房地产销售在开盘初期销售价格较低，随着时间的推移，销售价格逐步提高。有的企业利用内部认购，以较低的价格签订预售合同，一段时间后又以较高的售价进行转售，但合同签订的价格为预售合同价格，其差价名义上是订购人收取，实际上转入了企业账外收入。由于房产价格是随着市场价格的变动而上下浮动，上述利润转移现象具有很大的隐蔽性，对其价格的重新核定难以寻找依据（7）收取广告管理费、房租收入未按规定纳税由于房地产项目开发周期较长，往往有让广告公司在开发地块上做一些广告牌取得广告费收入的情况，有的还盖一些临时用房进行出租取得租赁收入，这些收入都未计入企业所得税应税收入申报纳税。（8）利用关联方交易进行利润转移目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目亏损或微利。将开发的商品房低价卖给股东、关系单位、或关系人。（9）因施工方延误工期等原因收取的罚款收入直接抵减应付工程款（10）挂靠企业开发，不申报纳税一些个体经营者或单位为了获得房地产开发资格，往往采取挂靠某个房地产开发企业，上交一定管理费的方法开发房地产。既不合并作账，也不单独申报纳税。偷逃税的手法靠“三快”：一是组建快；二是运作快；三是解散快，造成漏征漏管。 4、假代建、真开发5、利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得（1）不合规发票是房地产开发企业在期间费用方面存在的最大问题如会议费、考察费、差旅费、场地租金、水电费等。（2）取得的拆迁补偿费支付凭证一部分不符合规定如企业单位开具行政事业单位发票；村委会开具农、林、牧发票；资金往来发票、商场购买的收据，个人开具的白条等。（3）额外摊派乱列支房地产开发企业的成本当中经常会出现被征用土地的所在乡镇或单位向该企业额外摊派一定的费用，收取这些费用大多使用收据，并多以公益发展基金、各种补偿费名目开具。6、利用成本核算特点虚增成本目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。 7、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。 8、超标准列支费用利息支出问题未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。9、成本费用重复入帐企业利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的行业特点，重复列支费用。（1）企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本。（2）企业将开发项目全部发包给建筑施工企业，且合同中明确规定建筑材料由承包企业负担，但仍将为施工企业购买的建筑材料的票据在开发成本中列支。 10、虚列成本费用（1）旧城改造土地出让金优惠列入成本房地产开发项目如属于旧城改造，该项目在土地出让金方面是有一定优惠的，而且这种优惠幅度是很大，具体的操作模式是开发公司先全额上缴土地出让金，然后地方财政再按一定的比例返还，然而有的开发公司在上缴土地出让金时记入开发成本，在取得返还款项时并不冲减成本，造成企业虚增成本。（2）人为加大期间费用问题比较严重例如：大额或巨额送礼费用的发票内容开具办公用品、劳保用品等；虚列工资；采取非法手段获取发票或取得与本企业无关的各种票据在期间费用中列支等等。（3）预付款大大超过合同价款除了改变原设计规模，增加楼层面积等正常因素外，有的企业付款后以现金取走；有的利用同属一集团的关系，预付款与往来款混同，而建筑公司又归地税管征，难以查证；有的企业干脆直接领取现金作为预付工程款的原始凭证。（4）利用建筑安装发票监管不严密的漏洞，虚列土建安装工程成本由于税源紧张，少数地方把建筑业发票作为“引税”的主要工具，实行由税务征收管理部门或发票管理部门代开发票，只要缴纳营业税及其附加便可开具，有的是以房地产公司名义直接开具，有的是以虚构的建安企业名义开具。利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付营业税及附加,便可逃避企业所得税、土地增值税和个人所得税检查重点：开发成本中由税务机关代开发票建安业务是否真实、工程决算报告。（5）关系单位虚开发票，虚增企业成本房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。 代缴税金进入开发成本：2000年至2002年公司代各建筑单位缴纳的建筑安装营业税、个人所得税、资源税、印花税、教育费附加、城建税共计1,356,862.70元，分别进入各自的开发成本科目。4.代收的水电立户费：2003年至2004年代户收取的水电立户费240,440.00元进入当期经营成本。11、利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润房地产企业规费负担重，问题相对集中，大到政府部门、行业协会，小到街道居委会，形成文件明确规定的收费就有上百个，如，土地出让金、征地补偿费、土地配套费、商业网点费，水、电、气、暖、人防、消防、公共设施配套费等费用。从房地产业项目开发管理审批流程可以看出，各行政管理部门之间的工作衔接得相当严密，没有上个环节的审批、许可、费用缴纳手续，下一个环节的管理部门就不会再办下去，房地产开发项目就会中断。因此，正常情况下，房地产开发企业不可能存在拖欠规费问题，但实际情况并非如此，房地产开发企业大都存在预提各项规费数额大，有的配套工程已经完工验收之后也不及时结转工程成本，而是长期挂账，滚动使用，形成的原因主要有几方面：一是政府各部门已经清理不再收取的费用，开发企业照样计提挂账。二是规费抵免收益地方政府在加快当地城市建设步伐中，为减轻财政支出的压力，往往在招标房地产开发项目上附加一些配套开发建设项目，由房地产公司无偿为有关部门承担“形象工程”、“领导工程”等，承担这些工程可以按规定享受“规费抵免”，政府不用给房地产公司工程款，对房地产公司应缴的地方性收费项目给予减免或降低收费标准，对无权做主减免的规费，则“暗箱”操作，给予私下“照顾”，不再收取，但房地产公司对上述已经不用再支付的规费仍按规定的标准预提挂账。三是由于房地产开发企业在地方经济中占据重要位置，企业与政府之间的“关系”较近，加上政府的各项规费征收随意性较大，通过疏通各种关系长期挂账（实际已不再支付）。重点审查各项费用计提是否有政府文件规定，是否按规定标准计提；查明各项规费未正常缴纳的真实原因，如：规费收取的有关部门是否有缓缴、免缴或催缴的文件、通知书，在此基础上，根据企业所得税真实性原则、据实扣除原则、合法性原则，从严掌握税前扣除范围和标准。 12、成本核算混乱，收入与支出不相匹配（1）跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目。（2）混淆分清成本负担的对象，年终把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本。（3）自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房屋承担，造成成本结转不实。 13、销售费用列支问题（1）销售人员的人数以及工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。（2）虚增代理费用由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。（3）广告费、业务招待费超支超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。按照“预售收入” 计算扣除广告费、业务宣传费和业务招待费。成本费用：支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实；重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况；（形式检查）5、要通过检查总成本、已完工成本、总面积、已完工（可售）面积来检查成本与收入的配比性、合法性，是否将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中；（实质性检查）6、要结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整，重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。1、是否准确区分期间费用、开发成本和销售成本的界限，有无虚列、重复列支有关的成本、费用。土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集。2、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否按项目划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无搀杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。3、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。4、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否资本化，是否就税法和会计口径差异进行了调整。5、逐笔核对企业的成本计算单。重点要放在建筑安装工程费数据的复核上，要结合账载数据、预算、建安合同和结算等相关资料进行复核检查。发票协查 表现：房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“销售成本”。 由于普通发票未加盖购票单位财务专用章，所以建筑工程、材料（钢材）绿化用料取得票货、抬头不一致的虚开发票，. 成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得.超标准列支费用自用建筑成本不扣除；水、电、气成本不扣除，虚构施工合同骗开建安发票，通过虚查建筑面积，完工程度，到有关部门查相关的证书，也可以上网查询相关信息如到安徽省建设工程质量技术网（http:/www.ahjgzj.gov.cn）上就有企业申报和完工信息资料，获取资料途径：收入：内部：了解预收款看有无预售，查看销售平面图，售楼部的业绩，物业部门的入住档案、房管部门的产权底册或备案簿，财政上的契税单，费用中的房管部门收取的房屋买卖交易服务费，采用按揭方式销售开发产品的，检查其首付款是否于实际收到日确认收入的实现，余款是否在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。查有无挂在递延帐目上，外部：到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据，外部信息包括工商局、地税局、土地房产局、发展计划局、建委等管理部门掌握的管理房地产企业的相关信息。销售现场实地盘点（尤其是公共设施、绿化用地费用），查隐瞒销售面积继而隐瞒销售收入：根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），根据检查工程项目的开发、销售情况（房号、购买人、面积、单价、合同金额、实际收款、收据或发票号、备注）设计制作房源表，通过数据核查、比对找出突破口，以房源控税源。，可售商品房地门牌编号，已售和未售的编号、开发规模、完工情况、销售业绩等实际情况，并将此类资料做成电子表销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品收入？成本费用：土地征用费等看证件，公共设施配套费是否按成本对象归集，否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。 。预提费用是否调整，借款费用在完工之前发生的是否资本化。核对“开发产品成本”按可售面积计算的，重点在建筑安装工程费用、绿化费用上（关联企业，要重点查合同，查发票包括施工企业或个人、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等）关注现金银行存款日记帐看有无隐瞒销售情况，看借款费用真实情况。1、建筑安装工程费：必须取得施工所在地发票，不能取得外地发票（一般虚开采取交营业税，用以抵减企业所得税和土地增值税，获取差价的方式。）判断虚开建筑业发票其中有一个是“三价对比”的方法，即用三价即预算价、结算价、计入成本价进行对比。建筑安装包括一类是建筑安装发票，另一类是材料发票如果开具300万元的建安发票，又扣除100万元的材料发票建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分摊。园林绿化等环境工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费，而不属于公共配套设施费。因此，园林绿化费用不允许预提税前扣除公共配套设施的权属问题：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，如果是企业所有或无偿赠送除政府公益单位以外的单位的，那么要作为开发产品单独核算并调增税收。企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，移交给有关单位的，单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。（不用按面积分摊而直接税前扣除，实际上是对企业的优惠）合理区分开发间接费用与期间费用：区分开发人员、销售人员、管理人员等（前者计入开发成本，后者是当期直接据实扣除）开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用，不包括采购、销售、人事、财务、总务等管理人员的间接支出即使房地产公司只有一个开发项目，总经理、会计等公司管理人员的。项目营销设施建造费要计入开发间接费用，借：开发成本开发间接费用营销设施建造费 贷：银行存款，既然没有计入固定资产，也就不需要计提折旧了工资也不可以作为“开发间接费用”25条：成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。35条：税务机关可以核定计税成本：凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，28条：未完工的产品，其成本费用要建立明细台帐。开发产品完工时点（国税发200931号文件第三条规定，国税函2010201号）对完工条件进行了进一步的规定）结转计税成本的时点（35条，在汇算前选择确定，但不能滞后）不是说当月达到完工标准，当月就要必须结转收入和成本，而是在第二年汇算清缴结束前结转成本就可以了。（所以完工时点与结转成本时点可以不一致）未取得合法票据：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后，因此，房地产企业在计算成本核算终止日前取得的发票均可以计入汇算年度计税成本，（即使跨年度）会计与税法上关于房地产企业收入与成本费用计算的差异：一般来说，会计都是在确认收入的同时结转成本。而税法的规定是在签定合同的时候确认收入，在完工的时候结转成本。这样，无论是确认收入还是结转成本，会计都比税法慢。当期发生的支出，区分计入成本与计入费用的，加上当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认开发成本测算：主要由土地成本+建筑成本+政府收取的税费三大块组，而土建成本主要是由人工成本和材料成本组成，将测算数与申报数核对。各期的开发成本构成。土地征用费，前期工程费，基础设施建设费，建筑安装工程费，公共配套设施费，间接费用，（这是直接计入，间接计入和共同部分按面积分摊的）（各具体项目看房地产企业成本项目归集）准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限土地闲置费的税前扣除是否符合政策规定.成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除.未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧是否将未结转入销售收入的预收款所涉及的营业税及附加一并结转到当期销售税金，是否重复列支税金。 重复列支业务招待费等计提基数。12.一些特殊扣除项目的处理是否符合规定，如白蚁防治费、竣工奖等各类付给施工单位的奖金、延期交房违约金、应付施工单位的工程尾款、质量保证金、墙改基金、人防费等。 13.销售费用和广告费、业务招待费（会议费）的划分是否正确，是否串列。 14.一些限制性扣除项目是否已作纳税调整，如三项经费、业务招待费、广告费和业务宣传费支出、公益救济性捐赠等。 15.按规定不得扣除项目是否作纳税调整，如是否将购建“固定资产”、无形资产等资本性支出直接在税前扣除；各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；违法经营的罚款和被没收财物的损失等一、占地面积：是土地出让时就提供的，二、建筑面积含不可销售的配套的公共建筑，所以建筑面积一般大于可售面积，开发成本在各期之间一般都是按照建筑面积分摊为主，转入开发产品再转入某一期开发主营业务成本时是按照可售面积来进行分摊。可售面积= 建筑面积不参与公摊的建筑面积，三、可售面积如何确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积1、 在实践中要看房管局测绘大队的测绘面积，销售面积以测绘面积为准。2、 国税发2001142号：总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。 需要注意的是，计算单位工程成本时，不能人为扣除拆一还一的销售面积3、国税发2005172号规定，面积计算，不按套内面积。要注意总可售面积要同销售部门进行核对。四、销售面积：已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本直接成本，间接成本，共同成本（按受益与配比原则分摊）期间费用扣除的要点：工资薪金：是当期实际发生的支出。例如， 2010年12月的工资如在2011年1月发放，不能在2010年度汇算清缴时扣除，而应在实际发放的年度即2011年扣除。职工雇佣关系：1、有用工的书面劳动合同，2、足额缴纳社会保险（养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费）劳务人员（临时劳务工或劳务派遣工）的费用不属于税法上工资薪金范畴，只能凭劳务发票税前扣除，不作为“三费”扣除基数。所谓连续性服务并不排除临时工的使用，临时工可能是由于季节性经营活动需要雇佣的，虽然对某些临时工的使用是一次性的，但从企业经营活动的整体需要看又具有周期性，服务的连续性应足以对提供劳动的人确定计时或者计件工资，应足以与个人劳务支出 相区别。职工在企业任职过程中，企业可能根据国家政策的要求，为其支付一定的养老、失业等基本社会保障缴款；按照劳动保障法律的要求支付劳动保护费；职工调动工作时支付一定的旅费和安家费；按照国家计划生育政策的要求，支付独生子女补贴；按照国家住房制度改革的要求，为职工承担一定的住房公积金；按照离退 休政策规定支付给离退休人员的支出等，这些支出虽然是支付给职工的，但与职工的劳动并没有必然关联，实施条例专门作出规定，将其排除在工资薪金支出范围之外。 （但是可以扣除，只是不在工资菥金中扣除）企业发生的职工福利费，应该单独设置账册，进行准确核算。没有单独设置账册准确核算的，税务机关应责令企业在规定的期限内进行改正。逾期仍未改正的，税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。二、企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定，不得再为职工购建住房。时下，企业支付给其员工的工资薪金，名目繁多，称呼各异，也没有一个统一的标准，如基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资等等。这里需要注意的是，不管企业这类支出发放时的名目是什么，称呼是什么，只需把握住一点，即凡是这类支出是因员工在企业任职或者受雇于企业，即是因其提供劳动而支付的， 就属于工资薪金支出，不拘泥于形式上的名称。1989年国家统计局第1号令关于职工工资总额组成的规定将企业工资总额分为六个部分：基本工资，包括计时工资（指按计时工资标准和工作时间支付给职工的劳动报酬）、计件工资（指对已做工作按计件单价支付的劳动报酬）；奖金，是指支付给职工的超额劳动报酬和 增收节支的劳动报酬，如生产奖，包括超产奖、质量奖、安全奖、考核各项经济指标的综合奖、提前竣工奖、外轮速遣奖、年终奖、劳动分红等，又如劳动竞赛奖，包括发给劳动模范、先进个人的各种奖金和实物奖励等；津贴和补贴，是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给职工的津贴，以及为了保证 职工工资水平不受物价影响支付的物价补贴，包括补偿职工特殊或额外劳动消耗的津贴（如高空津贴、井下津贴等），保健津贴，技术性津贴（如工人技校师津贴），工龄津贴及其他津贴（如直接支付给伙食津贴、合同制职工工资性补贴及书报费等）；加班加点工资，是指按规定支付的加班加点工资；其他类似工资的支 出，包括根据国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、计划生育、婚丧假、探亲假、事假、定期休假、停工学习、执行国家和社会义务等原因，按计时工资标准或计件工资标准的一定比例支付的工资，以及附加工资、保留工资等。（四补贴计入工资）企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理。同时工资要区分开发人员的也就是资本化与收益性。三项的计提可以是总额*计提比例再与实际发生的比对。（见例题）利息费用；结合前面，区分资本性与收益性。投资未到位借款，关联借款的比率，注意：个人股东也属于关联方，同样受比例限制，向自然人借款，国税函【2009】777号），发票管理办法第二十一条规定：企业向除第一条规定（关联）以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分, 根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；（二）企业与个人之间签订了借款合同。售后回租（对于不符合总局公告2010年第13规定的，）利息不得税前扣除。预收款项不计收入说成是融资：1、投资人股息红利收益按被投资方作出利润分配决定的日期确认收入，2、利息，（非关联）的，按应付利息日，都要有合同。3、房地产企业目前禁止返本销售、售后包租，售后回购与售后回租的产生的利息不可以税前扣除。最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释的规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚。支付的利息费用或股息红利费用不得税前扣除。4、与销售费用中的房管费用，售楼部的底册、房管局的底册，物业入住档案及代理备案，实地盘楼核对。违约金扣除问题：在计算应纳税所得额时，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金，不得扣除。所以合同类的违约金可以税前扣除。广告费业务宣传费支付对象应当具有从业资质。房地产企业发生的广告费、业务宣传费必须要取得服务业发票，不能取得建筑安装业发票。2008年1月1日以后，广告费、业务宣传费仍然可以向后结转；但是，房地产企业在没有收入的年度不能扣除业务招待费，也不可以向后结转，也不能进开办费。会议费证明材料应包括：会议时间、地点、预算、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。旅游费无论会计还是税法不可以在福利费列支企业财务通则财政部令第41号规定：第四十六条的规定，企业不得承担属于个人的下列支出：（一）娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出。（二）购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出。（三）个人行为导致的罚款、赔偿等支出。（四）购买住房、支付物业管理费等支出。（五）应由个人承担的其他支出职工教育经费财建【2006】317号规定：职工参加学历教育、学位教育发生的学费支出，应当由职工个人负担，不得计入教育经费。例如，企业在职工教育经费列支了老总的EMBA学费，企业为必须纳税调整应纳税所得额；还应当将报销的费用并入当期工资薪金所得缴纳个人所得税。工会经费：是拨缴就行并不一定非要使用。2010年7月1日前，取得了工会经费拨缴款专用收据就可以税前扣除；2010年7月1日以后，要取得财政部统一印制并套印财政部票据监制章的工会经费收入专用收据才可以税前扣除佣金，手续费，按5%，凭劳务票扣，参加土地竞拍时支付的佣金等费用，只能计入管理费用，不能计入开发成本。捐赠的，2011年7月1号后乡镇政府印制的捐赠票据可以税前扣除。土地增值，必须是实际缴纳的才可以扣除，计提的不能扣除（见房地产企业注销企业所得税29公告），资产的税务处理：折旧，投资性房地产，一种可以折旧，按历史成本计算，一种不能，因为会计准则是近公允价计算，不允许计提折旧。同时如果用投资性房地产出租的话，租金计入收入，但成本不能扣除，因为投资期间成本不得列支。（见例子）企业购买古董字画等计提的折旧，属于同企业经营无关的支出，不允许在企业所得税前扣除。电子设备折旧年限最低为3年，企业购进软件符合固定资产或无形资产的，要事先向税务机关备案，后可以按2年折旧。企业的私人车辆，由于所有权不是企业所有，所以不能提折旧，但如果公司与其签订了租赁协议，且合理真实的情况下，可以扣这个租赁费。按受投资的非货币资产必须评估验资后才可以折旧。企业代职工支付的个人所得税，2008年前，按老办法，不可以扣除，2008年后按2011年28号公告从2011年5月1日起不可扣除。计算思路：开发成本：各期的，土地征用费明细帐（按各期实际用地面积分摊），前期工程费，基础设施建设费（绿化费），公共配套设施费，建筑安装工程费（查发票，查合同，查材料），开发间接费（开发人员工资，其他支出）转入开发产品帐中，固定资产，长期投资的明细帐，然后查，主营收入，主营成本，往来帐项，期间费用（有无串户，重复），预收预提明细，工资福利明细，公共设施费，（车库，车位等无产权证的，自用的），税金。查开发的期限，开发产品的分类（住宅，商品，门面，别墅，公共部分，未计面积部分）首先查可售面积（暂时不区分型号）与建筑面积核对，再查已经销售面积（区分型号）再核对公共等不入套面积（尤其防止将车库面积混淆）外部：土地管理部门：获取土地出让金，土地面积； 发改委：开发项目批文，投资概算，项目备案号。拆迁管理部门：审核拆迁补偿费。 规划部门：开发项目占地面积，建筑面积，容积率，（不）可售积，公共配套设施等（房产企业要提交工程施工图，含配筋图，基础配筋图、立柱配筋图、横梁配筋图板层配筋图、楼梯配筋图等，其参考数据是：七层以下的普通住宅每平方米需钢筋3035公斤；小高层平方米需钢筋5060公斤。） 。建设主管部门：对开工条件审核，工程施工许可证，施工单位工程概算开工日期，建筑工程质量监督部门：对竣工验收报告审核，可以获得竣工验收时间，房产管理部门：预售许可证，建筑面积测绘并出具报告，可获得产权证，发证时间，建筑面积等交易信息。（销售前将可售的到该部门备案，销售时再核销。）中介：工程监理公司：主要审核开发成本的真实性，会计师事务所：验资等审计报告。合同条款规定：所借款项没有利息；借款只能用于楼盘建设；借款人享受开盘价80%优惠；收款收据注明：购房集资款，并可以抵顶房款。因此，应认定为预收定金性质，应缴纳所得税未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。3）核对企业开具预收房款的收据（地方税务局监制的“房地产开发销售预收款凭据”）金额与申报的预售房款是否一致 ；（4）了解企业预售房款从收取到记账的程序及相关记录，将记录内容和发票、明细账、总账报表相核对，看金额是否一致；（5）查“其他应付款”的二级科目，例如“房款”、“定金”、“订金”等。（6）注意查看房地产企业是否支付给中介的费用。如果有支付给中介的费用，则应该是有预售收入，要进一步追查。收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。（2）采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入。（3）将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。（4）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。（5）私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。（2）调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及钥匙发放保管登记簿，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，将建设工程规划许可证中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。调取开发项目的动迁房屋产权调换协议书或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。（7）到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。（1）以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税。（2）将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，隐匿收入。3、稽查方法（1）到贷款银行检查银行按揭的保证金账户存款余额（银行按贷款额的5%7%收取保证金），推算按揭贷款数额，与结转的收入比较，查找涉税问题。（2）到开发企业开户银行查询按揭贷款的发放情况，核对计税收入。（3） 核对银行存款日记账与银行对账单，检查从银行按揭贷款账户转入的款项是否记入“预收账款”或“主营业务收入”。