房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析.doc

2012年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析 (一)单项选择题1某商铺的租赁期为15年，租金按每年5的比例递增，第l年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8，则该商铺l5年租金收入的现值为( )万元。(2009年试题)A1141 B1149 C1241D1249答案：C解析： 2某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为( )年。(2009年试题)A37 B40 C43 D50答案：B3某房地产开发项目，当i1=14时，净现值为450万元；当i2=15时，净现值为一200万元，平均资金成本率为l32，基准收益率为l0。该项目的财务内部收益率为( )。(2009年试题)A1320 B1431 C1469 D1480答案：C解析： 4某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( )。(2009年试题)A500 B750 C1836 D2885答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=6071一(1+7)-10万元=854万元(854607)万元=43万元。投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)资本金(权益资本)=(3+434)40万元=1836。5赵某以l2000元m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为( )。(2009年试题)A012 B021 C126 D205答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=1200023060l01一(1+10)-10万元=2695万元，偿债备付率=可用于还本付息资金当期应还本付息资金=342695=126。6房地产投资方案比选通常是在( )之间进行。(2009年试题)A独立方案 B互斥方案 C净现值法 D等额年费用法答案：B7对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是( )。(2009年试题) A等额年值法 B差额投资内部收益率法C净现值法 D等额年费用法答案：A8下列关于收益率指标的表述中，错误的是( )。(2008年试题)A基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C常规项目的财务内部收益率是唯一的D差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差9某房地产投资项目的目标收益率为l0，内部收益率为l6，实际收益率为l2。银行的贷款利率为75，则通货膨胀率是( )。(2008年试题)A182 B233 C357 D545答案：A解析：(1+12)=(1+10)(1+R)，R=182。10对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb)的关系是( )。APb Pb答案：D解析：动态投资回收期考虑资金时间价值，净收益要折现，因此，对于同一个项目，其动态投资回收期Pb一定大于其静态投资回收期Pb11某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用为8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是( )。(2008年试题)A1042 B1157 C3125 D3472答案：C投资利润率=开发利润项目开发成本=2500080000=3125。12某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生一3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45；一般概率为35；不好的概率为20。则该项目的期望值为( )万元。(2008年试题)A 267750 B368060 C400350 D5356 80答案：A解析：(568045+245035一368020)万元=26775万元13某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3、4年，其目标收益率均为12，净现值分别为l20、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为( )万元。A395l B4939 C4996 D6245答案：C解析：AW=12012(11+12)-3万元=4996万元AWE=15012(11+12)-4万元=4939万元，取等额年值大的方案为优。14当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是( )。(2008年试题)A净现值法 B差额部收益率法C费用现值法 D内部收益率法答案：C15房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为( )。(2007年试题)A利润总额 B投资利润 C税后利润 D可分配利润答案：A解析：利润总额=经营利润+营业外收支净额。16已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。(2007年试题)A100 B140 C25OD350答案：D解析：资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额资本金=7002000=35。17某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。(2007年试题)A4505 B4931C5886D636答案：B解析：开发成本利润率=开发利润项目总开发成本=(45002482600370)2600=4931。18张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为34万元，其中支付银行利息15万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是( )。(2007年试题)A107 B147 C207 D333答案：C解析：利息备付率=税息前利润(利润+利息)当期应付利息费用=(5-34+15)15=207。19已知某投资项目折现率为ll时，净现值为1700万元，折现率为12时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是( )。(2005年试题)A1112 B1136 C1166D1295答案：C20某置业投资者以l0000元m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为l0年，年利率为l0，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。(2005年试题)A021 B123 C201 D323答案：B解析：用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。21某房地产投资项目的名义收益率为l6，计算后得到该项目的实际收益率为12，银行的贷款利率为544，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。(2005年试题)A357 B400 C656 D1056答案：A解析：由(1+16)=(1+12)(1+Rd)，可算出Rd=357。22某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为05年，建设期为25年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6，按季计息。则该项目建造成本的利息是( )万元。(2005年试题)A75554 B77284 C140088 D143390答案：B解析：一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。建设期的起点是取得施工许可证后开始施工，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期均匀投入的费用，因此计息期应为25年，不考虑销售期；且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为125年。计算过程如下： 23某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为l500万元。则该项目的速动比率是( )。(2005年试题)A80 B120 C171 D200答案：A解析：此题经常出现的错误解法是：(30000)1500=200，房地产开发项目的速动比率不会高于100。(二)多项选择题1投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了( )。(2009年试题)A物业增值收益 B所得税C还本付息额D投资者权益增加值E权益投资答案：AD2下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有( )。(2009年试题)A差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案答案：BD3下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有( )。(2008年试题)A销售税费 B租金收益 C物业增值 D股权增值E抵押贷款规模答案：BCD4评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有( )。(2008年试题)A流动比率 B借款偿还期 C现金回报率D资产负债率E利息备付率答案：BDE5下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有( )。(2007年试题)A净现值 B投资利润率 C现金回报率 D静态投资回收期E内部收益率答案：BCD解析：净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。6下列关于内部收益率的表述中，正确的有( )。(2007年试题)A内部收益率反映了项目的动态盈利能力B内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E内部收益率越高，投资风险就越小答案：ABC7下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有( )。(2005年试题)A速动比率 B利息备付率 C偿债备付率 D内部收益率E资产负债率答案：ABCE (三)判断题1房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。( )(2009年试题)答案：2借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。( )(2009年试题)答案：3通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。( )(2008年试题)答案：4流动比率越低，说明营运资本(即流动资产减流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权越安全。( )(2008年试题)答案：5差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。( )(2008年试题)答案：6资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。( )(2907年试题)答案：7资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。( )(2007年试题)答案：解析：资产负债率属于长期偿债能力指标。8开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。( )(2005年试题)答案：9房地产开发投资项目用于出租或经营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿1中较短的年限为最大值。( )(2005年试题，有修改)答案：解析：房地产开发投资项目用于出租或经营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物剩余经济l用寿命中较短的年限为准。 (四)计算题1王某以l2000元m2的价格购买了l0间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60来自银：提供的10年期、年利率为75、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某：购房时还支付了相当于购房款15的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对1铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款03的手续费和3的契税王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元m2的价格卖掉其中间商铺，其余的商铺继续出租；第l5年末以15000元m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商。继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当“售价55的销售税金、03的手续费和l的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的j金保持200元月m2 (按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入l25；购房投资发生在第l年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在：末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14。(1)完成下列白有资金现金流量表并写出相应的计算过程。(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。(10分)自有资金现金流量如下表。(2009年试题)自有资金现金流量表 (单位：万元)解：(1)自有资金现金流量表如下 (单位：万元)其计算过程为1)总购房款：12万元m21080m2=960万元2)自有资金购房款：960万元40=384万元3)购房代理费等：960万元l5=144万元4)抵押贷款年还本付息额(10年还清)：5)办证费用及装修费：(96033+40)万元=7168万元6)年毛租金收入：第3年初第l0年初：20080012万元=192万元第11年初第l5年初：20064012万元=1536万元第16年初第20年初：20040012万元=96万元7)年运营成本：第3年末第l0年末：192 X25万元=48万元第11年末第l5年末：153625万元=384万元第16年末第20年末：9625万元=24万元8)净转售收入：第10年末：132 X 80(168)万元=19386万元第15年末：15380 X(168)万元=33552万元第20年末：165 X 80(168)万元=59648万元(2)自有资金财务净现值 2某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000 m2，规划容积率为55。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元m2，管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的35。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3和55。项目开发期为2年，建造期为l5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为77，按季计息。不考虑土地增值税。(1)若开发商要求的税前成本利润率为30，求该项目的最低销售价格。(2)若该项目的销售价格为8000元m2，求该项目保本的最低销售量。(10分) (2009年试题)解：(1)设项目的最低销售价格为万元，则项目总开发价值GDV=(155)项目建筑面积：300055m2=16500(m2)1)项目总开发成本TDC土地费用(土地取得成本)：3000万元建安工程费：2200元m216500 m2=3630万元勘察设计和前期工程费：3630万元3=1089万元基础设施和公共配套设施建设费：430万元开发期间税费：ll4元m216500 m2=1881万元管理费用：(3630+1089+430+1881)35万元=15250万元财务费用a)土地费用的利息3000(1+774)24一l万元=49435万元b)开发期间税费的利息1881“(1+774)1541万元=2279万元C)建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息：d)财务费用总计：(49435+2279+25440)万元=77154万元销售费用：35项目总开发成本：(3000+3630+1089+430+1881+15250+77154)万元+35=828104+352)税前成本利润率为30，即(091x一828104)(828104+35x)100=30则=1196815万元2该项目保本的最低销售量为万m2，根据可得30=8000x(155)(828104+358000x)一1，=150万m2。3某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30em管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为l800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以005的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和l0年，到期后的净残值都是初期投资额的10，折现率为l0，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。(8分)(2008年试题)解：这两种方案是互斥关系，因为要在两个方案中选择其一，淘汰另一个。由于这两个方案中的管道使用寿命不同，因此采用等额年费用法进行方案比选。甲方案的费用现值乙方案的费用现值由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案4某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目13层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000 m2，可用于经营部分为4500 m2，可建成l00个标准问，当地同档次宾馆的平均价格为330元间一天。前三年的入住率均为70，从第四年开始稳定在85，运营费用为经营收入的42，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。住宅部分的总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元m2，销售税费为销售收入的55，假设建成后即售完。该方案的总投资为8000万元，其中60来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8，第1年投资额为总投资的20，全部为自有资金；第2年投资额为总投资的45，其中20为自有资金，25为银行贷款；第3年投资额为总投资的35，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率为8，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算(计算结果精确到小数点后2位)该项目全投资目标收益率为l8，自有资金目标收益率为20。(1)完成下列现金流量表；(2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；(3)求方案自有资金的财务净现值。(12分)(2008年试题)现金流量表 (单位：万元)(续)注：1原题表中现金流入内容中缺贷款一栏，笔者加上了；2当期有还本付息额时：全部投资净现金流量=自有资金净现金流量+当期还本付息额。(2)全部投资财务净现值(3)自有资金的财务净现值5某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000 m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为l3500万元(不包括贷款利息)。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为90，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年，年利率为70，按年付息，到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的l0。预计购物中心的出租率为95，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的95倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20，则购物中心的年最低基础租金为多少元m2 (精确到个位)?(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为l3，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分)(2007年试题)解：(1)设年最低基础租金为A万元m2第1年初：投资8100万元，其中自有资金为5400万元，贷款为(81005400)万元=2700万元第2年初：投资5400万元，全部贷款第3年初向乙银行贷款F1=2700(1+90)2+5400 (1+90)万元=909387万元第3、4年末的净经营收入R=(150007095A+10000 10)(135)=(9975A+1000)065第3、4年末的付息额，=F170第3、4年末的净现金流量=R一I=(9975A+1000)065一F，X70=648375A+1343第5年末的净现金流量=95RF1+(R一I)自有资金现金流量表：当每年净现金流量现值=0时，可得出年最低基础租金A值。A=01926万元m2=1926元m2(2)全投资资金的现金流量表：6某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000 m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第l年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400 m2，预售均价为8000元m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60、70和80，之后各年保持90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30。若开发商要求的目标收益率为16，改办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)(12分)(2005年试题)解：(1)设月最低租金为A元第1年：年初支出200万元；年末收入400 m2 X8000元m2=320万元第2年：年初支出400万元；年末收入600 m27800元m2=468万元年末支出本息和：Pin+P=400 102万元+400万元=480万元第3年末：净经营收入=1000A 60(130)12=5040A第4年末：净经营收入=1000 A 70(130) 12=5880A第5年末：净经营收入=1000 A 80(130)12=6720A第650年末：净经营收入=1000 A 90(130)12=7560A(2)净现值=0可求最低月租金水平7某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积为50000 m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000 m2，地下车位230个(10000 m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35，其余投资来源于贷款和预售收入：第l年投入资金9000万元，全部为自有资金；第2年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第3年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第24年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第4年末全部售完；服务用房在第5年初开始出租，出租率为90，租金为3000元(m2年)，运营成本为租金收入的20；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15和25。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。(12分)(2006年试题)解：第一步：求借款计划和还款计划：(1)借款计划：第2年初借款：(132503250)万元=10000万元(05分)第3年初借款：(127507750)=5000万元(05分)(2)还款计划：第4年初应还款：l0000万元(1+10)2+5000万元(1+10)=17600万元还款l2600万元，(1分)第5年初应还款：(1760012600)万元(1+10)=5500万元还款5500万元。(1分)(如以上计算结果是在“现金流量表”中列出的，也给相应的得分)第二步：求现金流量(1)第540年的租金收入：3000500090万元=1350万元(05分)(2)第540年的运营成本：135020万元=270万元(05分)(3)列出现金流量表(单位：万元)(此表中“净现金流量”数据全部正确的，得2分；部分正确的，酌情给0515分)