临平房产市场调查报告.doc

临平房产市场调查报告 1 政策篇 3 1 1 近期杭州宏观经济分析 3 1 1 2 余杭区统计数据 3 1 2 政策研究 4 1 2 1 宏观影响 4 1 2 2 杭州地方政策反馈 6 1 3 国家政策对杭州地区房地产市场的近期影响 7 1 3 1 房价 紧随上海房价一路领先 7 2 市场篇 8 2 1 一级市场分析 8 2 2 二级市场分析 10 2 2 1 临平楼市现状 见附表 10 2 2 2 体量供应 10 2 2 3 价格 11 2 2 4 主力房型面积 12 2 2 5 总结 13 2 3 三级市场分析 13 3 个案篇 14 3 1 东海 水景城个案分析报告 14 3 1 1 项目基本情况介绍 15 3 1 2 产品和价格 17 3 1 3 小区规划及配套 17 3 1 4 客户 18 3 1 5 产品优劣势分析 19 3 1 6 水景城推广节奏 19 3 1 7 项目对理想家园影响和启示 21 附件 22 了解东海房产 22 临平楼市现状 23 1 政策篇 1 1 近期杭州宏观经济分析 宏观经济数据缺失 通过杭州市统计局网站发布的 行业景气指数统计 分析行地产业的现状 2005 年一季度房地产业景气指数 2005 年二季度房地产业景气指数 本 期 本期比上期增减几点几 本 期 本期比上期增减几点几 企业景气 指数 145 86 9 2 企业景气 指数 123 27 22 59 土地开发 面积 102 41 2 16 土地开发 面积 94 92 7 49 完成投资 110 41 12 49 完成投资 95 65 14 76 新开工面 积 82 73 26 6 新开工面 积 91 99 9 26 房屋竣工 面积 86 74 32 51 房屋竣工 面积 101 26 14 52 商品房预 售面积 75 86 35 77 商品房预 售面积 79 61 3 75 商品房销 售面积 86 29 28 86 商品房销 售面积 75 7 10 59 商品房销 售价格 149 72 5 72 商品房销 售价格 102 2 47 52 空置商品 房面积 155 52 12 4 空置商品 房面积 113 27 42 25 税后利润 115 99 21 5 税后利润 86 64 29 35 流动资金 84 97 5 42 流动资金 68 8 16 17 货款拖欠 116 39 9 15 货款拖欠 108 48 7 91 用工 107 72 4 3 用工 88 12 19 6 固定资产 投资 101 09 13 21 固定资产 投资 90 12 10 97 房地产行业整体下滑 商品房预售面积增多 价格在一定程度上下降 但 是 销售一直呈下滑趋势 导致空置率显著增加 1 1 2 余杭区统计数据 商品房销售上半年销售面积达 43 3 万平方米 增长 104 4 固定资产投资增幅回落 全区固定资产投资总量上半年增幅回落 固定资产投资额达到 66 9 亿元 增长 10 4 由于受去年高基数影响和国家冻结土地长达一年多 存量土地指标所剩 无几 银根紧缩和企业利润下降影响 增幅比去年同期回落 21 9 个百分点 1 2 政策研究 宏观调控的效果已经显现 本次宏观调控的目的是 遏制投机需求 控制 投资需求 限制被动需求 大力改进房地产产品供给结构 加大中低档房的供 给力度 满足城市中低收入阶层的住房需求 1 2 1 宏观影响 从今年年初开始 宏观调控进入新的阶段 一系列重要政策连续出台 3 月 25 日 国八条 4 月 27 日 新国八条 4 月 30 日 七部委八条 5 月 17 日 杭州市通知 政策调控力度逐渐加大 政策实施细则日益明确 如果要理解政策的作用点 我们首先要理解中国房地产市场的博弈模型 了解 中国房地产市场的参与角色以及它们之间的互相关系 中国房地产市场博弈模型 政府 银行系统 地方政府 房地产商 消费者 房地产商与消费者是中国房地产市直接参与者 他们之间是等价交换 关系 银行与房地产商借贷关系 地方政府与房地商在一级市场上是等价交换关系 在税收方面房地产 商是纳税者地方政府是收税者 同时双方又是管理者与被管理者的关 系 由于中国特殊的国情 主要商业银行归国家所有 因此中央政府同银 行既是垂直领导的关系 又可以通过各种金融政策影响金融市场 中央政府与地方政府是垂直领导的关系 消费者同银行是借贷关系 房地产产品消费者来自于广大人民群众 人民是政府权力的源泉 政 府是人民意志的执行机关 中国的房地产经济本质上是政策经济 政策对房地产市场运行状态起着至 关重要的作用 从 1998 年起 中央政府推动 房改政策 变福利分房 实物 分房 为货币化分房 至此中国房地产经济正式从计划经济转型为 市场经济 与此同时央行相继批准多家商业银行经营房地产按揭信贷业务 使资本市场真 正介入房地产消费环节 从此房地产消费支付方式由此前的一次性付款和分期 付款方式转变为以按揭贷款方式为主 这极大的提高消费者的支付能力 从而 激活了整个房地产市场 加之连续 8 年的降息周期 给房地产行业提供了绝佳 的发展机会 为了控制房价和房地产投资的过快增长 宏观调控政策分别指向了房地产 投机者 房地产开发商和地方政府 针对地方政府的政策主要是 3 月 25 日 国 八条 其中明文规定对于房地产价格上涨过快地区将追究当地主要领导人的责 任 针对房地产开发商的调控政策主要体现在 七部委八条 中 要求开发商 必须在获得土地两年内完成开发 一年内没开发者征收土地闲置费 两年不开 发者 无偿收回土地 这个政策早已有之 如今重提并要求严格执行是为了防 止开发商囤积土地并以此提高房地产产品的供给力度 当然最重要的调控政策 还是针对投机市场的 无论是加息 停转按揭还是增税的目的都是为了增加投 机成本遏制投机需求 规范市场行为 推动买方市场的形成 1 2 2 杭州地方政策反馈 我们分析 新国八条 主要的针对两个城市 上海 和 杭州 由于两个 城市房地产市场泡沫化程度较为严重 曾经受到国务院的点名 可见其成为 出头鸟 的趋势和众矢之的的潜力 在国家宏观调控的影响下 和上海楼市 的 大跳水 不一样的是 杭州楼市出现的 惨淡经营 的局面 各房产商都 在摒住房价的同时 政府也在出台一系列的政策企图 救市 政策上最大的动 作就是 地铁规划 的推出 而且也起到了一定的效果 但是我们认为 在短 期上 地铁效应 对杭州楼市的影响是有限的 首先 房地产在西方的唯一定律就是 地段 地段 还是地段 虽然这一 定律在不规范或者说是发展中的中国房地产市场来讲并不那么适用 但是一旦 形成了成熟的市场 还是逃不出这两个字的框框 纵然地铁在很大程度上推进 了杭州城市化的进程 但是毕竟城市化还是需要时间的 其次 借鉴上海的经 验 虽然有地铁的规划 但是周边房产价格浮动不大 只有到地铁通车的一天 才有较为明显的价格上扬 所以 短期内 期望在 地铁概念 的 救市 是 比较幼稚的 也是不现实的 充其量是给房地产商和民众多一点信心 以缩短 持币观望 的时间区间 杭州市政府还有其他的系列政策小动作如 公积金 政策的调整并允许贷款购买套第二套房屋 杭州运河规划蓝图的推出等都是推 动房地产市场的行动 或者说是与国家宏观调控的博弈 1 3 国家政策对杭州地区房地产市场的近期影响 1 3 1 房价 紧随上海房价一路领先 上海房价一路领先 南京杭州高低交错 15 城市均价走势 分析 从表中可看出 从 1998 年至 2003 年 长三角地区房价的格局并没 有改变 上海的房价一路领先 同样是省会城市 1998 年南京的房价高于杭州 而到 2003 年 杭州已明显超过南京 刚才已经说过 国家宏观调控就是针对长三角房产市场 而长三角调控的 众矢之的就是 杭州 和 上海 所以两者作为 典型 都是有一定相似性和 可比性的 政策出台后 上海立竿见影的出现了降价现象 上海房价不是立刻 摒不牢 而是摒的时间不够长 这个同两个地方政府的政策力度不无关系 目前调控效果在杭州已经显现 部分区块已经出现了 降价 的现象 下 沙区的 天元 2005 以低于市场均价 1000 元的价格开盘 滨江区 元华 梦 情湾 星星港湾 和 理想 伊萨卡 都三个体量在 30 万方以上的大盘在入 市的时候都采取了 底价入市 的策略 开盘价格均价比周边楼盘低 1000 元到 1500 元左右 造成了一定的轰动效应和相对良好的销售局面 但是说杭州整体 房价跌的话 言之过早 在另外一个副城 临平 各大房产公司的销售部不是 门可罗雀 而是 无人问津 在销售局面不好的情况下 本地开发商均采取了 观望等待 的 姿态 等待国家宏观调控的底线明朗再做决定 同时收缩投资 拉长项目操作 的周期 不同于下沙和滨江 临平目前房价还没有出现降价的现象 这是有原 因的 一些主力楼盘 绿城 临平桂花城 和 东海 水景城 都是处在项目 开发生命周期的成长阶段 迫于压力的降价已成为不可能 而一些尚未开盘的 项目态度不明确 如果楼市继续低迷不能得到改善的话 打破价格也是肯定的 一方面 余杭不规范的地产市场和不透明的房产市场已经是不争的事实 房价 里水分颇多 另外一方面迫于买方市场形成以及其他区块的降价竞争压力 临 平房价调整只是一个时间问题 2 市场篇 2 1 一级市场分析 为抑制房地产行业发展过热 中央宏观调控政策相继重拳出击 从近一时 期市场反应看来 这些措施对市场信心的打击大于实际对房价的抑制 由于近 期余杭地区没有土地释放 但是在 7 月 18 日杭州市国土资源局以招标方式出让 六宗地块 情况如下 地块编号 地块坐落 出让面积 容积率 建筑密度 绿化率 中标价 楼面价 中标单位 杭政储出 2005 29 号 滨江区 东至 火炬大道东 2 地块 南 至滨盛路 西 至火炬大道 北至钱塘江大 堤 92892M2 2 5 20 30 67120万 2890 元 平方米 钱江房 地产开 发有限 公司 杭政储出 2005 30 号 西湖区 东至 规划向山路 南至规划横桥 路 西至规划 绿地 北至规 划方家横路 36281M2 2 0 28 35 23000万 3245 元 平方米 红石房产 杭政储出 2005 31 号 江干区 东至 格畈村 南至 规划德胜河 西至规划双桥 路 北至规划 普格路 21584M2 2 5 28 30 15300万 2835 元 平方米 华鸿房产 杭政储出 2005 32 号 江干区 东至 采荷新村 南 至凯旋新村 西至凯旋路 北至凯旋街道 人民社区 常 青村 8382M2 1 3 1 6 30 30 8150 万 6230 元 平方 米 紫元教 育投资 与国际 嘉业房 产 杭政储出 2005 33 号 西湖区 东至 亲亲家园 南 至董家路 西 至环镇东路 北至亲亲家园 56055M2 2 0 28 30 28658万 2556 元 平方米 坤和房产 杭政储出 2005 34 号 拱墅区 东至 规划吉祥寺路 南至规划道路 西至巨州路 北至轻纺路 27491M2 2 7 25 30 26080万 3515 元 平方米 金瑞房产 参拍企业分析 参拍企业有钱江房产 广宇房产 红石房产 华鸿房产 坤和建设 嘉业房产 杭州紫元教育投资公司 杭州城市发展有限公司 在如今的市场情况下 开发 端上游主体 开发商正在被逐一过滤 以往仅仅依托房产大势 寄望于短期 获利的 三外 企业 将不敢贸然进入 更多本地老牌 大牌 具有丰富开发 经验的房产企业 出现在土地市场上 而他们的投资行为更为理智和谨慎 成交地块所处区域分析 挂牌出让的地块 385 8 亩 这些地块分布区域较广 可谓杭城的东西南北中各 大区域均有分布 对市场具有整体试探作用 顺应了国家宏观调控的政策 对 于沉寂多时的杭州楼市 无疑是一阵新风 成交地块价格分析 从以往土地出让情况看 夏季作为整个行业的淡季 土地的出让数量是较少的 成交情况也不十分活跃 因此本次出让土地底价定得相对比较保守 比如滨江 区本次出让的 29 号地块 拥有江景优势 但其挂牌底价仅为 2600 元 平方米 转塘区块今年以来成交地块的楼面底价已经在 3200 4600 元 平方米之间 但 是此次挂牌的 30 号地块底价仅为 1945 元 平方米 三墩区域的 33 号地块底价 仅为 2420 元 平方米 但今年以来三墩区域的土地价格已经攀升到 5000 元 平方 米以上 此次拍卖的 6 宗地块 总面积 24 27 万平方米 均为居住用地 最终 6 宗土地 的成交总价格为 16 83 亿元 每亩土地成交价格为 463 25 万元 平均楼面价为 3545 2 元 比起前次的土地出让价格已经有所回落 趋于理性 2 2 二级市场分析 2 2 1 临平楼市现状 见附表 从 6 月 1 日开始 随着国家关于房地产的调控政策正式实施 房地产开始进入 了盘整期 临平楼市也表现出疲软状态 多数楼盘销售业绩惨淡 虽然各楼盘 开发商并没有对楼市失去信心 但是态度消极 与临平楼市市场化操作不成熟 有关 多数开发商只是观望并追加媒体投入 缺乏有效营销手段来刺激市场 比如调整价格 促销活动或则采取举办各式各样的活动来维护已购房客户 一 方面让已购房客户满意度提高 增加楼盘的口碑效应 另一方面可以提升持币 观望客户对开发商的信心 2 2 2 体量供应 本次调查了目前在售或即将发售的楼盘 9 个 已经结案以及综合质素不高的楼 盘排除在统计数列之外 体 量 供 应 500000 340000 250000 90000 16752 160000 70000 70000 50000 0100000 200000300000 400000500000 600000 东海 水 景 城 东海 水 漾 人家 绿城 临 平 桂花 城 华城 格 之 林花 园 四维 碧 云 阁 华立 东 方 俊园 e世 纪 城市 花园 华鼎 豪园 华清 山庄 项 目 平方 米 系 列 1 从上述图表 可以发现临平目前在售楼盘多数体量普遍较大 楼盘中 1 个体量 在 5 万平方米以下 而超过 10 万平方米的就有 东海 水景城 东海 水漾人 家 临平桂花城 和 华立 东方俊园 依据以上资料 可以知道 临平房地 产市场在 2003 年到目前为止新建楼盘的可供应量在 150 万平方米左右 而目前多 数个大案均在推出或即将推出第二期 已进入成长销售阶段 2 2 3 价格 样本楼盘的价格如下 价 格 5520 4290 5500 4100 6300 4600 5000 5600 8050 02000 40006000 800010000 东海 水 景 城 东海 水 漾 人家 绿城 临 平 桂花 城 华城 格 之 林花 园 四维 碧 云 阁 华立 东 方 俊园 e世 纪 城市 花园 华鼎 豪园 华清 山庄 项 目 元 平方 米 系 列 1 临平房价从 2001 年起不断攀升 2001 年在 1500 元 平方米左右 2002 年房价 又普遍达到 2800 元 平方米 地段好的或者品牌的楼盘一度突破了 3000 元 平方米 几乎翻了一番 2004 年房价已经突破 4000 元 平方米 05 年更是达到了 5500 东 海 水景城 和 临平桂花城 的均价 精装修的已经达到了 6300 在这样的大势 下 虽然地铁规划已经启动 但是临平房价保持平稳 说明临平仍旧有一定的增幅 2 2 4 主力房型面积 主 力 房 型 面 积 150 80 140 90 40 120 130 180 299 120 160 138 140 140 190 365 050100 150200250 300350400 东海 水 景 城 东海 水 漾 人家 绿城 临 平 桂花 城 华城 格 之 林花 园 四维 碧 云 阁 华立 东 方 俊园 e世 纪 城市 花园 华鼎 豪园 华清 山庄 开 发 商 平方 米 系 列 1 系 列 2 市调楼盘主力房型面积分布如下 由上图可知 林平楼盘基本以三房为主力房型 而面积有放大趋势 与杭州市 区形成截然相反的态势 可见区域市场在前两年内形成了以大房型为主消费需 求 这与购房客户追求居住空间舒适度和要求低总价的心理有很大关系 但面 对国家宏观调控 区域房价节节攀升以及地方政策的精神 未来主力房型面积 将会出现变化 改以小面积房型为主 而小户型也是上图中反映出来的稀缺的 产品 2 2 5 总结 1 从宏观经济情况分析 二季度全国各大城市房价涨幅回落 从宏观经济情况分析 二季度全国各大城市房价涨幅回落 国家宏观调控显现一定效果 国家宏观调控显现一定效果 2 对于杭州地区来说 市场信心的打击大于实际对房价的抑对于杭州地区来说 市场信心的打击大于实际对房价的抑 制 制 3 6 月份以来到月份以来到 7 月份 杭州整体市场步入销售调整期 购月份 杭州整体市场步入销售调整期 购 房者在观望 开发商在等待政策的底线 房者在观望 开发商在等待政策的底线 4 从客户层面来看 自住型需求长期存在 但持币观望气氛从客户层面来看 自住型需求长期存在 但持币观望气氛 浓厚 客户对房地产走势不确定 期待更适合的购买时机 浓厚 客户对房地产走势不确定 期待更适合的购买时机 5 从各大开发商举措来看 目前拟定在今年下半年开发的楼从各大开发商举措来看 目前拟定在今年下半年开发的楼 盘 纷纷控制供应量和推盘节奏 价格相对稳定 新开盘盘 纷纷控制供应量和推盘节奏 价格相对稳定 新开盘 项目售价与周边在售同类项目基本持平 有个别调低价格项目售价与周边在售同类项目基本持平 有个别调低价格 入市 开发商更注重对产品 对客户 以及市场空白点的入市 开发商更注重对产品 对客户 以及市场空白点的 研究 追求差异化产品 研究 追求差异化产品 2 3 三级市场分析 余杭的二手房没有形成有效市场 这个与当地独特的政策有关联 一方面 不能办理按揭业务 另一方面二手房交易仍旧要交个税 造成二手房 难买 更难卖 本次调查没有涉及临平房地产的三级市场 3 个案篇 3 1 东海 水景城个案分析报告 2005 年 7 月 18 日 案名 东海 水景城 楼盘位置 世纪大道以南 西安路以东 邻迎宾大道和临丁路 地铁 站口仅离水景城 800 米 投资商 浙江东海房地产股份有限 公司 售楼处地址 杭州城市花园酒店 1 楼西侧 开发商 杭州新东海置业有限公司 售楼电话 0571 87901088 89182666 建筑设 计 中国美术设计研究院 占地面积 约 330 亩 景观设 计 美国独立设计公司中国代 理杭州公司 建筑面积 50 多万方 一期 10 万 营销代 理 自销 容积率 2 物业管 理 待定 绿化率 50 以 上 承建单 位 浙江万达建设集团 建筑密度 20 开工时 间 2004 年 12 月 9 日 建筑风格 现代欧陆式 交房时 间 2007 年 10 月 30 日 产品类型 Townhouse 小高层 高层 开盘日 期 4 月 23 日 规划户数 2900 套 一期 300 套 开盘价 起价 5280VIP 5520 开盘 交房形式 毛坯 格 单价范 围 5280 7000 户型面积 30 380 平方米 单价均 价 主力面积 150 平方米 一期 主力总 价 80 万左右 车位 库 数 量 不详 物业费 未定 车位 库 价 格 未定 商铺 未定 销售进度 50 3 1 1 项目基本情况介绍 东海 水景城 紧邻迎宾大道和临丁路 等快速道路 沿迎宾路 杭海路 艮山东路至武林门 22 公里 规划中的地铁站口仅离水景城 800 米左右使得水景 城的交通极其便利 周边的配套逐步完善 文化教育 周边有现代风格的临平大剧院 乒乓球俱乐部 临平一小 信 达外国语学校以 小博士幼儿园及菜场等文娱 生活设施 生活和商业配套 内部对着水景公园的二层商铺规划为食街 小区西北部 建设有 5000 多平米的大型超市 并在入口处设有大型餐厅 另外还有托儿所等 内部配套 自然景观休闲所 紧邻 亩水景公园 在东海 水景城的主入口处设 计了约 5 亩左右的以假山 流水 喷泉为主的水景广场 一路叠泉 在东 海 水景城的中心有约 15 亩的中心花园 小区东面正好与乔司港相连 形成了 小区处处有的水自然景观 也大大丰富了居民的景观休闲需求 3 1 2 产品和价格 东海 水景城坐落于临平世纪大道以南 西安路以东 近邻迎宾大道和临 丁路快速城市道路 离规划中的临平地铁站口约 800 米左右 除了享有整个临 平的大配套外 东海 水景城北临建设中的水景公园 东靠乔司港和规划中的 体育公园 周边环境优美 交通便利 设施齐全 配套完善 建设中的临平一 小 信达外国语学校和小博士幼儿园及规划中的小学 中学 社区周边还拥有 规划中的运动俱乐部 临平大剧院 菜市场 公交车站的生活配套 水景城社 区内设有 5000 多平方米的会所 有大型购物中心 风情商业街 配套周全 水景城有 Townhouse 小高层 高层等多种建筑形态 规划体现人性关怀 开盘的一期组团位于项目中心园区 总建筑面积约 10 万平方米 由 6 幢高层和 3 幢小高层组成 共有 300 多套房源 户型面积从 110 平方米到 380 平方米 主力户型为 150 平方米左右 起价在 5280 元 平方米 每套价格在 80 万以上 3 1 3 小区规划及配套 1 总体规划设计 以 社区 概念为主导 社区规划中的低密度建筑和高绿化率园林相呼应 由内向外自然交汇 运动休闲空间和商业场所被立体生态园林所贯穿 形成了 开放的交流空间 将不同的职能区间构成一个完整 自然 健康 和谐的居住 氛围 人与人 建筑与园林之间相互注解 相互涵养 形成了人景互动 情味 相融的社区居住环境 规划的多个组团整体感强烈 每个组团又在小区域内有自己的风格特点 形成开放式的围合 以串联的手法将若干自成一体的院落连接 形成渐次开合 的空间序列 促进邻里交流 增强社区归属感 从而体现管理的封闭性与景观 的开放性 有利于人们日常生活的亲近和沟通 总建筑面积 50 万余平方米 可供 2862 户人家居住 从人性化出发规划有 多个组团 结合本身区位的地理特点与外部环境的相互融合 合理利用地块特 性并创造出鲜明的结构形态 总体布局错落有致 和谐平衡 高层 小高层与 Townhouse 形成高低起伏的韵致形态 特别是几幢高层在户型设计上姿态各异 形成很好的城市轮廓线 2 内部配套及会所 社区内设有幼儿园 运动设施分布于小区各处 临世纪大道一侧设风情商 业街 咖啡馆 品牌店 茶艺馆 时尚店 社区内部设置多处供业主锻炼的场 所 网球场 羽毛球场 篮球场等体育设施 专设在社区东面规划中的乔司港 城市绿化带里 业主可以随心所欲地享受运动带来的乐趣 在世纪大道主入口 往里延伸 坐落中心会所 有游泳池 健身房 台球室 乒乓球室 棋牌室等 多种休闲 娱乐 运动设施 3 外部配套 规划中的小学 中学 及信达外国语学校 为孩子的成才提供高起点的平 台 临近的乒乓球俱乐部 临平大剧院 菜市场 公交车站 汽车城等设施 构筑起生活的丰富 便利与从容 毗邻政府规划中的水景公园 3 1 4 客户 由于东海房产在杭州地区都是有一定知名度的开发商 加之其广告投放和 营销策略投入较大 吸引了一部分杭州地区的投资客 另外主力购买群体是临 平本地渴望改善生活条件的市民 但是由于 6 月国家房产政策的影响 导致投 资客对整个楼市缺乏信心 持币观望 开盘订房但是后来退房现象比较多 所 以目前主力客户是当地的居民为主 3 1 5 产品优劣势分析 1 优势分析 地理位置有一定的优势 距离规划中的地铁站 900 米距离 这也是其主 宣传点 周边的交通 生活配套 商业及教育 医疗设施等逐渐完善 东海房产是杭州地区房地产知名企业 其品牌效应比较强 主力户型实用而且面积控制合理 在园区有一定的竞争力 空中别墅是目前临平地区的差异化产品 对客户的吸引力较大 2 劣势分析 首批投放市场的户型较为集中 且偏大 主要在 150 方 直接导致客户 层面较小 叠加产品单价高 面积大 总价接近 200 万元 导致销售有压力 3 1 6 水景城推广节奏 2003 年 9 月方案浮出水面并进行软文宣传 2003 年 11 月扩大软文推广范围 在杭州日报进行软文广告 2004 年 12 月房交会造势 2004 年 2 月方案讨论会造势活动在深圳举行 2004 年 5 月水景城开始接受电话预约登记 亮相之前给电话登记客户分别 寄了请柬 并确认重新登记 2004 年 5 月 15 日 18 日在世贸中心举行的房交会上 水景城双展位展出 了全新的规划方案 受到了广大客户朋友的注目 新老客户累计意向登记 3000 多户 2004 年 7 月获得了 中国国际花园社区 中国名盘 双荣誉称号 2004 年 12 月 9 日开工造势活动 省市领导到场 浙江卫视播出 2005 年 4 月 23 日东海水景城开盘 在 今日早报 杭州日报 等媒体 大量投放广告 当天仅限 VIP 贵宾认购 2005 年 4 月 24 日正式公开销售 183 套已经被预订 房源有限 目前项目施工进展顺利 进入 6 月份以来 大部分工程楼层施工已经进入 了五层以上 工地现场都有企业宣传与项目广告的围板 下面是现场和围挡广 告 3 1 7 项目对理想家园影响和启示 水景城作为东海在本土的第一个超级大盘项目 从土地获取到项目产品亮 相 周期长达一年半 导致产品开盘之初就遭遇市场竞争激烈的尴尬境况 而 且导致二期开盘滞后的状况 这虽然有外部政策和市场的因素 但也反映了东 海房产的项目操作节奏和公司内在机制的问题 作为余杭地区实力第一的品牌开发商 水景城的产品优劣从一定层面反映 了公司项目操作团队的能力 客观上讲 项目产品设计 景观和户型等体现了 东海的研发实力 在同类产品市场上具有一定的竞争力 但是 项目的户型配 比不合理 户型偏大又暴露出该公司市场研究方面还存在一定的欠缺 对新进 入的市场研究不够透彻 从项目第一期的推广节奏来看 在市场竞争激烈 产品同质化严重的临平 地区 开发商走产品差异化的策略很清晰 希望以差异化产品 高层和中大 户型 所谓空中别墅 打开临平城南相对比较沉闷的市场这个意图很明确 从目前绿城 临平桂花城 美亚 胡姬花园 华鼎豪园等销售情况加上美 亚大厦和华立 东方俊园的纷纷亮相来判断 区下半年的市场竞争将更加激烈 对我们公司的理想家园项目来说 水景城是一个非常有竞争力的项目 由于地 理的关系将造成直接竞争 它的高层 小高层将对理想家园大面积户型的销售 产生一定影响 从其整体项目涵盖的户型来看 几乎囊括了所有户型 对我们 的定位和差异化策略也是非常有威胁的 因此 在密切关注水景城动态的同时 我们如何定位我们的产品和消费群体 在建筑风格和景观上创新 调整项目营 销推广手段 有效截杀其他竞争项目的客户群将是公司项目成功的关键 附件 了解东海房产 浙江东海房地产股份有限公司简介 浙江东海房地产股份有限公司 成立于 1992 年 公司注册资金 3999 万元 目前已拥有房地产开发二级资质 并已通过了 ISO9002 质量管理体系认证 总 部所在地为浙江省省会杭州 一直以来 东海房产始终秉持 缔造城市的光荣 为开发使命 并坚持 以人 为本 充分融入 自然性 文化性 的开发理念 坚定不移走专业化 规模化 品牌化道路 经过多年的发展壮大 现已形成了经验丰富 实力雄厚 土地储备 充足的专业化公司 东海房产以其准确的市场定位 超前的规划设计以及优质 的物业管理 在业内树立了良好的品牌形象 公司从 1998 年的位于杭州临平中心文化社区的 瓶山公寓 的第一声喝彩 到 2000 年公司又精心规划了建筑面积十万余平方米的 东海花园 以现代的设 计 超前的理念 为东海花园赢得 凤凰也想栖息的家园 的市场口碑 更荣获 了 杭州新区十大精品楼盘 的称号 再于 2000 年将位于杭州市文华路竞舟路口总建筑面积 81693 平方米非常格 调的 东海 名仕家园 具有格调高雅的多层公寓 20 幢 景观电梯房 3 幢 大 空间的间距规划 高标准的建筑用材 使整个园区的居住空间享有充足的阳光 和开阔视野 成为杭州城西独树一帜的新一代房产代表 并于 2002 年 12 月份 已成功向业主交付 又于 2001 年开发具有新学院 e 派的 东海 未名园 总建筑面积约 7 万 平方米 位于大学城的正南方 西临 2 万多平方米的 锦鳞公园 步行 5 分钟即 可散步进入开放的校园 成为杭州下沙大学城内受人青睐的一座新人文社区 还有 2001 年位于杭州三大副城之一的临平城城东 具有 轻松 完美 好 心情 的 东海 水漾人家 总建筑面积 11 万平方米 拥有三面环水的独特自 然景观 共分 绿漾湾 景月居 沁水园 三个大组团 大规模的开发真正 开启了杭州临平城东新发展的篇章 这一系列运作 为东海房产的品牌发展 积累了丰富的经验 同时 东海 房产 的品牌历程不断在延伸 不断在进步 不仅为 住在杭州 做出了一份贡 献 更在大地上留下了一件件印证建筑精品的杰作 东海房产下一步开发即将开发的项目还有位于杭州临平世纪大道以南 西 安路以东占地 330 亩的东海 水景城 以及位于东明山森林公园的东海 东明 山庄旅游景观房产等 公司的战略目标 通过 把握 人性化 的需要 自然性 的需要 文化性 的需要 的品牌战略 采取以住宅业为主导的主业精深化 前后向关联化的产 业定位策略 沿着住宅产业化的道路不断前进 临平楼市现状 名称 位置 占地 建筑 面积 建筑 类型 户型 范围 主力 户型 容积 率 绿化 率 预交付日 期 配套设施 在售 房源 价格 发展商 开发商 东 海 水 景城 世纪大道以 南 西安路 以东 靠近 迎宾大道和 临丁路 约 330 亩 50 多万 方 10 万方 townh ouse 小 高层 高层 30 380 150 2 50 2007 年 10 月 30 幼儿园 小学 公 交车 规 划中的公 园 菜场 等 剩余 部分 房源 起价 5280 均 价 5520 浙江东海房地 产股份有限公 司 杭州新东海置业 东 海 水 漾人家 二期 东岸 红丰路以东 紧靠新颜港 10 万方 3 4 万 方 多层 12 幢 80 120 80 120 1 12 35 2006 年 5 1 小学 中 学 幼儿 园 超市 公交车站 菜场等 剩余 部分 房源 20 80 90 方 均价 4290 浙江东海房地 产股份有限公 司 浙江东海房地产 股份有限公司 绿 城 临 平桂花 城 二 期 人民大道东 端 130 余亩 25 万方 高层 小高 层 5 幢 126 340 140 160 2 9 40 60 2007 年 12 1 会馆 篮 球场 游 泳池 200 套 部分 在销 售 起价 4880 均 价 5500 浙江绿城房产 杭州余杭桂花城 房地产 华 城 格 之林花 园 三 期 文教区 余 杭高级中学 以南 90 多亩 9 万 方 多层 90 138 90 138 1 38 40 待定 会所 健 身房 休 闲吧 小 超市 200 套 4000 4200 杭州华城房产 四 维 碧 云阁 东湖中路 4760 方 1675 2 方 小高 层 30 60 40 3 52 18 46 2006 年 6 1 40 套 6300 理想四维地产 集团 华 立 东 方俊园 二期 东临环城东 路 南接余 二高 西靠 红枫路 155 亩 16 万方 多层 小高 层 100 200 120 140 1 5 35 2006 年 6 月 2007 年 会馆 车 位 室外 篮球场 110 套 部分 在销 售 4600 华立地产集团 e 世 纪 城 市花园 星光街以北 东湖路以南 4168 7 方 7 万 方 多层 小高 层 100 160 130 140 1 74 40 2007 年 9 1 物业 娱 乐 190 套 部分 剩余 均价 5000 杭州经纬房产 华鼎豪 园 东湖路以西 世纪大道以 南 7 万 方 排屋 多层 小高 层 160 260 180 190 1 14 35 20 2005 年底 图书馆 人民广场 体育馆 职高 网 球场 戏 水池 会 所 少量 精品 房保 留 起价 5400 均 价 5600 浙江华鼎房产 华清山 庄 临平藕花洲 大街北侧 10 万方 5 万 方 别墅 排屋 177 500 299 365 0 45 0 74 49 2007 年 168 套 9600 6 500 杭州华清房地 产 南 苑 毓 秀人家 红丰路与人 民大道交界 东北角 5570 0 方 11 万 6 千方 小高 层 单身 公寓 118 252 130 2 35 600 套 部分 在售 杭州南苑房产 金世 纪 红 枫苑 东湖北路 3175 0 方 5 万 9 千 方 商住 多层 小高 层 90 150 125 1 88 30 三期 开盘 杭州金世纪房 产 金世 纪 运 河丽都 北部运河镇 1106 75 方 18 万方 多层 小高 层 商住 90 150 120 1 7 30 杭州金世纪房 产 保元泽 第 世纪大道和 东湖南路的 交叉口 120 亩 9 万 方 叠排 少量 多层 高层 140 250 200 500 套 待定 杭州余杭新城 房产有限公司 美亚大 厦 南苑商贸城 5 万 4 千 方 高层 写字 楼 800 35 2006 年 10 1 24 层 商铺 25 套 商铺 9500 杭州美亚房地 产有限公司 美 亚 胡 姬花园 汽车南站对 面 临平南 苑商贸城 5 万 方 12 万方 多层 小高 层 99 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