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2011年中级经济师_房地产_模拟试题练习及答案第一章 房地产经济基本理论一、单项选择题1.下列哪项不是区位所具有的特征（www.TopSage.com）。A.综合性B.确定性C.特殊性D.层次性2.杜能圈离城市最近的一圈距离市场最近，主要生产（www.TopSage.com）产品。A.木材B.易腐难运农产品C.谷物D.畜产品3.（www.TopSage.com）是指劳工成本指数与所需运输的总重量的比值。A.劳动效率B.劳工效益指数C.劳动生产率D.劳工系数4.集聚因素是影响某些城市发展的关键因素，其中主要是指（www.TopSage.com）。A.社会集聚B.生产或技术集聚C.特殊集聚D.偶然集聚5.某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平称为（www.TopSage.com）。A.中心地职能B.中心性C.需求门槛D.销售范围6.中心地理论由德国学者（www.TopSage.com）提出。A.杜能B.韦伯C.马克思D.克里斯塔勒7.多核心理论中，城市最主要的核心是（www.TopSage.com）。A.中心商务区B.批发与轻工业区C.低收入住宅区D.中高收入住宅区8.中心商务高度指标是界定商务区（CBD）的重要指标，它等于（www.TopSage.com）。A.中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积B.总建筑基底面积/中心商务区建筑面积总和C.中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积D.中心商务区建筑面积总和/总建筑用地面积9.伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的（www.TopSage.com）观点出发的。A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”D.“入侵和承继”10.居民收入水平与房地产需求量之间存在（www.TopSage.com）关系。A.正比例B.反比例C.正相关D.负相关11.某种房地产在某一时间的潜在供给量应该为（www.TopSage.com）。A.存量拆毁量B.存量拆毁量新开发量C.存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量D.存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新开发量12.地租本质上是一种（www.TopSage.com）。A.劳动报酬B.投资收益C.超额报酬D.经营利润13.（www.TopSage.com）是土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。A.垄断地租B.绝对地租C.级差地租D.超额地租14.与乡村相比，下列（www.TopSage.com）不能体现现代城市的特性。A.以工业人口为主B.以非农业人口为主C.人口密度大D.一定地域的政治、经济和文化中心15.下列关于城市职能或城市性质的表述中，错误的是（www.TopSage.com）。A.城市职能是指某个城市在国家或一定区域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工B.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分C.城市性质是城市主要职能的概括和体现D.城市性质是城市现状职能的概括和体现16.大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（www.TopSage.com）现象。A.城镇化B.郊区化C.逆城市化D.后城市化17.郊区化一般发生在城市化水平达到（www.TopSage.com）的时候。A.5060B.6070C.7080D.809018.大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（www.TopSage.com）现象。A.城镇化B.郊区化C.逆城市化D.后城市化二、多项选择题1.区位的特征包括（www.TopSage.com）。A.区位的综合性B.区位的历史性C.区位的层次性D.区位的自然性E.区位的确定性2.按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有（www.TopSage.com）。A.历史区位B.经济区位C.文化区位D.政治区位E.空间区位3.杜能“孤立国”理论的前提有（www.TopSage.com）。A.在“孤立国”中只有一个城市，且位于其中心B.马车是城市与农村间联系的唯一交通工具C.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成反比关系D.农业经营者以获取最大经济收益为目的E.“孤立国”是一天然均质大平原，土壤、气候等自然条件等都相同4.纯集聚主要通过（www.TopSage.com）方式对工业效益产生影响。A.由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中B.工厂企业规模扩大C.与其他企业相邻，有助于获取额外效益D.同一工业部门中，企业间协作促使各企业生产在地域上集中E.分工序列化5.根据韦伯的工业区位论，以下有关原料指数的说法中，正确的有（www.TopSage.com）。A.原料指数限地性原料总重量/遍布性原料总重量B.遍布性原料的原料指数为0C.纯原料的指数为1D.原料指数越大，说明限地性原料的失重程度越大E.失重性原料的指数小于16.墨菲等人把中心商务区的土地利用空间结构分为几个圈层，分别是（www.TopSage.com）。A.以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区B.以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区C.以办公为主的区域D.近郊的社区中心E.需要占据较大面积低价土地的商服活动区7.城市地域空间利用结构理论中代表性的理论有（www.TopSage.com）。A.中心地理论B.同心圆理论C.扇形理论D.多核心理论E.中心商务区土地利用模式理论8.房地产有效需求是（www.TopSage.com）等因素的函数。A.商品房品质B.消费者收入C.消费对象D.抵押贷款能力E.房地产价格9.决定房地产供给量的因素主要有（www.TopSage.com）。A.房地产价格水平B.购房者的收入水平C.购房者的偏好D.房地产开发成本E.消费者地未来的预期10.根据房地产供求关系的特殊性，一般把房地产的供求状况分为（www.TopSage.com）类型。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况E.全国各地区各类型房地产的供求状况11.下列关于地价的说法正确的是（www.TopSage.com）。A.地价是地租资本化的表现B.地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入C.地租是地价的基础D.对于永久性地租，地价是每年的地租折现值的加和E.地价是地租的基础12.以下有关城市理论的说法中，正确的是（www.TopSage.com）。A.城市是以非农业人口集聚为主要特征的居民点B.城市性质的着眼点是城市的基本活动部分C.城市性质可以有多个，但城市的职能却是唯一的D.城市化率越大，说明城市化水平越高E.郊区化是郊区城镇化的简称13.中国的郊区化主要表现在（www.TopSage.com）。A.19世纪后期富人沿铁路外迁B.人口郊区化C.工业郊区化D.汽车郊区化E.外来人口郊区聚集答案部分一、单项选择题1答案：C解析：参见教材P10-112答案：B解析：参见教材P13。本题考查杜能圈的内容。杜能圈由内向外分别是自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区。自由农作区主要生产易腐难运的农产品。请记清每一圈的内容以及次序。3答案：D解析：参见教材P144答案：B解析：参见教材P15。本题主要考查集聚因素的相关内容。集聚因素可以为分生产或技术集聚（纯集聚）和社会集聚（偶然集聚）两大类，其中第一类是固定的内在的因素，后者是偶然的外在的因素，所以首要的是第一类因素。5答案：C解析：参见教材P156答案：D解析：参见教材P15。本题考查中心地理论的提出者。中心地理论由德国地理学家克里斯塔勒在南德的中心地一书中提出。7答案：A解析：参见教材P198答案：A解析：参见教材P199答案：D解析：参见教材P1710答案：C解析：参见教材P21。本题考查房地产需求的决定因素。其中消费者的收入水平与需求量呈正相关关系，但不一定是正比例关系。11答案：D解析：参见教材P23。本题考查在房地产供需中，潜在供给量的计算公式。潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新开发量。12答案：C解析：参见教材P2513答案：B解析：参见教材P26。本题考查绝对地租的概念。14答案：A解析：参见教材P27-2815答案：D解析：参见教材P28。本题考查城市职能与城市性质的概念与区别。16答案：C解析：参见教材P3017答案：C解析：参见教材P31。本题考查郊区化与城市化水平的关系。郊区化一般发生在城市化水平达到70%80%时。18答案：C解析：参见教材P30 。注意与郊区化的区别。二、多项选择题1答案：ABCE解析：参见教材P10112答案：BCD解析：参见教材P103答案：ABDE解析：参见教材P12。本题考查农业区位论的前提。C中农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。4答案：BDE解析：参见教材P155答案：BCD解析：参见教材P14。本题主要考查原料指数这一概念。原料指数限地性原料总重量/制成品总重量，遍布性原料的原料指数为0，纯原料的原料指数为1，失重性原料的原料指数大于1。限地性原料的失重程度越大，原料指数越大；遍布性原料的参用程度越大，原料指数越小。6答案：ABCE解析：参见教材P197答案：BCDE解析：参见教材P17。本题主要考查中心地理论与城市地域空间利用结构理论。中心地理论与城市地域空间利用结构理论是平级的理论，不属于他的下一级内容。8答案：BDE解析：参见教材P219答案：AD解析：参见教材P23。本题主要考查决定房地产供给量的因素。决定房地产供给量的因素主要有房地产价格水平、房地产开发建设成本、房地产开发技术水平和房地产开发商对未来的预期四种。10答案：ABCD解析：参见教材P25。本题主要考查房地产供求状况的类型，一共分为四种，分别是全国房地产总的供求状况、本地区房地产总的供求状况、全国同类房地产的供求状况、本地区同类房地产的供求状况。11答案：ABCD解析：参见教材P252712答案：AD解析：参见教材P27-29。本题主要考查城市理论的相关内容。B应该是城市职能的着眼点是城市的基本活动部分，而非城市的性质；C城市性质是唯一的，但职能可以有多个；E郊区化和郊区城镇化是两个截然不同的概念。13答案：BCE解析：参见教材P33第二章 房地产征收征用一、单项选择题1.土地征收在我国特指国家基于（www.TopSage.com）的目的将集体所有的土地收归国有，是土地在集体所有和国家所有之间的变动。A.公共利益B.开发商的规划C.国有企业的利益D.政府部门的各自利益2.国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为称为（www.TopSage.com）。A.征收B.拆迁C.征用D.安置3.建设用地审查应当实行土地行政主管部门（www.TopSage.com）制度。A.外部审计B.委员会评审C.专家评审D.内部会审4.省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院（www.TopSage.com）。A.批准B.审核C.审查D.备案5.无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的（www.TopSage.com）房屋拆迁管理部门提出拆迁申请。A.国务院B.省级人民政府C.市县人民政府D.乡镇人民政府6.拆除代管房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经（www.TopSage.com），并办理证据保全。A.拆迁主管部门备案B.双方协商一致C.上级部门批准D.公证机关公证7.征收城市郊区菜地的，按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金，这里的菜地是指（www.TopSage.com）。A.城市郊区两年内种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘B.供自己食用，城市郊区连续三年以上种菜或养殖鱼虾等的菜地和鱼塘C.城市郊区累计三年种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘D.为供应城市居民吃菜，城市郊区连续三年以上种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘8.土地补偿费用归被征收土地的（www.TopSage.com）所有。A.农村集体经济组织B.土地所有权人C.土地使用权人D.以上都不对9.房屋拆迁补偿的对象是（www.TopSage.com）。A.房屋的使用权人B.房屋的承租人C.房屋的所有权人D.房屋的抵押权人10.城市房屋拆迁管理条例规定，货币补偿的金额以被拆房屋的（www.TopSage.com）为依据，按被拆除房屋的原建筑面积计算。A.重置价格结合成新B.重置价格C.市场价格结合成新D.市场价格11.产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人应当就该房屋的有关事项向（www.TopSage.com）办理证据保全。A.拆迁主管部门B.人民法院C.上级部门D.公证机关12.拆除非公益事业房屋的附属物，由拆迁人给予（www.TopSage.com）。A.货币补偿B.产权调换C.货币补偿或产权调换D.货币补偿和产权调换二、多项选择题1.征收和征用的共同点包括（www.TopSage.com）。A.强制性B.补偿性C.所有权转移情况D.前提条件E.适用对象2.公共利益的特点有（www.TopSage.com）。A.公共利益是客观的B.公共利益是共享的C.公共利益是可以明确界定的D.公共利益与国家利益或政府利益是一致的E.公共利益是不确定的3.必须经国务院批准方可征收的土地包括（www.TopSage.com）。A.所有农田B.所有基本农田C.基本农田以外的耕地超过35公顷的D.其他土地超过70公顷的E.基本农田以外的其他土地超过35公顷的4.集体土地征收的程序包括（www.TopSage.com）。A.申请B.审查C.批准D.公告E.实施5.集体土地征收后的征地补偿费用包括（www.TopSage.com）。A.安置补助费B.地上附着物补偿费C.土地补偿费D.安置补偿费E.青苗补偿费6.下列关于土地补偿费用标准的说法中，正确的有（www.TopSage.com）。A.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前平均年产值的610倍B.省级国土资源部门要会同有关部门制定省域内各县（市）耕地的最低统一年产值标准C.统一年产值标准时计算征地补偿费用的主要依据D.地上附着物补偿标准，由国务院统一规定。E.青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定7.被征地农民的安置方式主要有（www.TopSage.com）。A.货币安置B.保障安置C.房屋产权调换安置D.农业生产安置E.入股分红安置8.房屋拆迁补偿的方式是（www.TopSage.com）。A.货币补偿B.保障安置C.安置补偿D.地上附着物补偿E.房屋产权调换9.下列关于拆除临时建筑、违章建筑的表述中，正确的有（www.TopSage.com）。A.拆除违章建筑不给予补偿B.拆除临时建筑不给予补偿C.拆除临时建筑和违章建筑必须给予补偿D.拆除没有超过批准使用年限的临时建筑应该给予适当补偿E.拆除超过批准使用年限的临时建筑不给予补偿10.下列关于设有抵押权房屋的拆迁补偿说法正确的是（www.TopSage.com）。A.及时通知抵押权人B.向公证机关办理证据保全C.首先认定抵押的有效性，看其是否经抵押登记，未经登记视为无效抵押D.能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前经抵押权人认可E.不能解除抵押合同的，按清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人向抵押人追偿11.采用货币补偿方式进行房屋拆迁补偿的，补偿费用包括（www.TopSage.com）。A.安置补偿费B.过渡补助费C.搬迁补助费D.土地补偿费E.停产停业补偿费12.下列关于被拆迁房屋估价的说法中，正确的有（www.TopSage.com）。A.拆迁补偿费用应当由具有房地产估价资质的机构评估确定B.拆迁部门和被征用人应当向房地产估价机构如实提供有关情况和资料C.房地产估价机构作出拆迁补偿估价报告后，应当首先经房地产估价专家委员会评审D.对拆迁补偿估价报告有异议的，可以以口头的方式向房地产估价专家委员会申请重新评审E.拆迁部门和被征收人可以协商一致确定拆迁补偿估价机构答案部分一、单项选择题1答案：A解析：参见教材P352答案：C解析：参见教材P363答案：D解析：参见教材P384答案：D解析：参见教材P40。省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案。5答案：C解析：参见教材P416答案：D解析：参见教材P42。拆除代管房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。注意拆除代管房屋是必须进行公证的，而其他房屋只是要求可以办理公证。7答案：D解析：参见教材P448答案：A解析：参见教材P43。土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。9答案：C解析：参见教材P4510答案：D解析：参见教材P4511答案：D解析：参见教材P46。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。12答案：A解析：参见教材P46。拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。二、多项选择题1答案：AB解析：参见教材P36。征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产，两者的共同点是均有强制性和补偿性。2答案：ABE解析：公共利益具有不确定性，即是不能明确界定其界限的，选项C有误；公共利益和国家利益或政府利益是有区别的，选项D有误。3答案：BCD解析：参见教材P404答案：ABCD解析：参见教材P38-40。集体土地征收的程序大致可分为申请、审查、批准、公告和征地补偿等步骤。5答案：ABCE解析：参见教材P426答案：ABCE解析：参见教材P43。地上附着物补偿标准，由省、自治区、直辖市规定，选项D有误。7答案：ABDE解析：参见教材P45。房屋产权调换是房屋拆迁补偿的方式之一，主要是针对城市房屋而言的，因此选项C有误。8答案：AE解析：参见教材P459答案：ADE解析：参见教材P46-47。未超过批准期限的临时建筑是合法建筑，因此选项B有误；对于拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定的，因此选项C表述有误。10答案：ACDE解析：参见教材P4611答案：ABCE解析：参见教材P4712答案：ABCE解析：参见教材P48。选项D的情况应当以书面而不是口头的形式提出。第三章 建设用地使用制度一、单项选择题1.将建设用地分为农业建设用地和非农业建设用地是按（www.TopSage.com）来划分的。A.所有权B.服务的产业类型C.生产规模或总投资额的大小D.用途2.法律规定，国家机关用地和军事用地的土地使用权，确属必需的，报（www.TopSage.com）批准划拨。A.县级以上人民政府土地管理部门B.县级以上人民政府土地管理部门和规划管理部门C.县级以上人民政府D.市级以上人民政府3.集体所有的土地（www.TopSage.com）。A.经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让B.绝对不可以出让C.可以直接有偿出让D.其使用权可以永久性出让给土地使用者4.土地使用者应当在签订出让合同后（www.TopSage.com）天内支付全部土地出让金。A.30B.45C.60D.905.土地出让中的招标、拍卖、挂牌出让底价是（www.TopSage.com）确定。A.由市、县人民政府国土资源行政主管部门决定B.土地评估事务所根据土地估价结果决定C.由市、县人民政府决定D.由招标、拍卖、挂牌出让的机构确定6.以下关于挂牌出让的说法中，错误的是（www.TopSage.com）。A.出让人将宗地的情况在土地交易所挂牌公布，挂牌时间不少于10个工作日B.只有一个竞买人，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交C.挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交D.竞买人不得少于3人7.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的（www.TopSage.com）。A.50%B.60%C.70%D.80%8.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关部门拟定 协议出让最低价，报（www.TopSage.com）人民政府批准后下达市、县人民政府土地管理部门执行。A.同级B.下级C.上一级D.国务院9.成片出让合同中的受让人必须是（www.TopSage.com）。A.国有企业B.在中国注册的外商投资企业C.中外合资企业D.本国的企业10.（www.TopSage.com）不属于建设用地使用权出让合同的内容。A.出让期限B.市政公用设施现状C.出让土地的一些自然状况D.建设规划设计条件11.建设用地使用权年限满时，土地使用权受让人（www.TopSage.com）。A.可申请续期使用B.必须归还使用权C.可以重新签订合同D.必须支付出让金12.以出让方式取得的建设用地使用权转让时，进行房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（www.TopSage.com）以上，但投资额不含土地使用权出让金。A.20%B.25%C.35%D.1/313.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（www.TopSage.com）。A.是否转让由双方议定B.由转让方决定是否转让C.由受让方决定是否转让D.随之转让14.建设用地使用转让的一般程序是（www.TopSage.com）。（1）申请（2）审批（3）签订转让合同（4）登记（5）公证A（1）（2）（3）（4）（5）B（1）（2）（3）（5）（4）C（1）（3）（2）（5）（4）D（2）（3）（4）（5）（1）15.土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（www.TopSage.com），出租方负有除去或防止义务。A.若是由于出租方的原因所致的B.不论是出租方还是第三方的原因所致的C.若是由于第三方的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的16.以两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权的（www.TopSage.com）。A.视为同一抵押标的物B.视为不同抵押标的物C.是否视为同一抵押标的物，由双方协商议定D.上述表述均不对17.房地产抵押合同自（www.TopSage.com）。A.自抵押登记之日生效B.自抵押合同签字之日生效C.自公证之日生效D.自土地使用权证书支付之日生效18.下列情形中，国家不可以收回国有土地使用权的有（www.TopSage.com）。A.因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的B.为实施城市规划而提前收回土地使用权的C.以出让方式取得土地使用权开发房地产，因正常立项手续的办理，满两年未动工的D.土地使用者因破产而停止使用土地的19.（www.TopSage.com）是宅基地的所有者，拥有完全的所有权。A.国家B.农村集体C.个人D.单位二、多项选择题1.建设用地管理的原则有（www.TopSage.com）。A.节约、合理利用每寸土地B.实行建设用地无偿使用的原则C.社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则D.保护耕地和提高土地利用率的原则E.调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则2.土地使用权出让的最高年限为40年的是（www.TopSage.com）。A.居住用地B.商业用地C.教育科技用地D.综合用地E.旅游用地3.以下（www.TopSage.com）项目应严格限制以划拨方式出让。A.工业用地B.商品住宅C.同一土地有三个意向用地者的公立医院用地D.商业用地E.学校用地4.土地使用权出让金主要包括（www.TopSage.com）。A.一定年限内的地租B.国有建设用地使用权出让前国家对土地的开发成本C.有关的土地补偿安置费用D.土地的预期收益的一部分E.以上选项都对5.招标出让的程序包括（www.TopSage.com）。A.投标B.开标C.评标D.落标E.以上选项都对6.下列表达正确的是（www.TopSage.com）。A.公布协议出让结果的时间不得少于16日B.协议出让底价不得低于协议出让最低价C.建设用地使用权的出让由市、县国土资源管理部门组织实施D.协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价70%7.原来以协议方式获得的土地，如果想改变用途，变为商品住宅用地，则以下（www.TopSage.com）说法是正确的。A.协议出让土地不能变更用途为经营性B.协议出让土地变为经营性土地，只需经原来的出让人即市县人民政府国土资源管理部门同意即可C.不同用途的土地出让金不同，用途变更后要对原土地出让金进行调整D.用途变更后，可以签订原出让合同的变更协议，也可以重新签订新的出让合同E.协议出让用途变更为经营性土地，必须经过规划部门的同意8.在以下（www.TopSage.com）情况下，租赁的国有土地可以收回。A.国家因公共利益需要收回B.国有企业改制C.承租人某些违约情况D.国有土地作价入股E.承租土地期满后未续期9.在以下（www.TopSage.com）情况下，土地使用权可以转让。A.出让土地，土地出让金支付75以上B.出让土地已取得土地使用权证书C.划拨土地已经国土资源管理部门批准准予转让D.出让土地上进行房屋开发建设，包括土地出让金在内，已完成开发投资总额的25E.如果属于成片开发的出让土地，形成了工业用地或者其他建设用地条件10.建设用地使用权转让中具有突出市场特性的形式有（www.TopSage.com）。A.赠与B.出售C.交换D.划拨E.招标11.建设用地使用权租赁合同应包括（www.TopSage.com）。A.标的B.租期C.土地使用条件D.租赁期间的收入E.租赁双方的权利和义务12.通过行政划拨方式取得的建设用地使用权办理了（www.TopSage.com）手续后可以进行抵押。A.调整规划用途B.补签出让合同C.领取国有土地使用证D.补交土地使用权出让金E.以上选项都对13.办理土地使用权抵押登记应交验（www.TopSage.com）。A.抵押当事人身份证明和法人资格证明B.抵押合同C.集体所有土地使用权证明D.抵押登记申请E.可以证明抵押的建设用地使用权价值的材料14.下列情况属于建设用地抵押权的灭失的是（www.TopSage.com）。A.因债务清偿而灭失B.土地灭失C.协议灭失D.债权人抛弃权利E.以上选项都对15.在以下（www.TopSage.com）情况下，最高额抵押权可以确定。A.约定的债权确定期间届满B.新的债权不可能再发生C.债务人破产D.未确定期间的，自设立之日起满1年E.抵押权人破产答案部分一、单项选择题1答案：B解析：参见教材P51。按建设用地服务的产业类型，建设用地分为农业建设用地和非农业建设用地。2答案：C解析：参见教材P533答案：A解析：参见教材P544答案：C解析：参见教材P555答案：A解析：参见教材P55。本题考查招标、拍卖、挂牌出让底价确定主体。应该由市、县人民政府国土资源行政主管部门确定。6答案：D解析：参见教材P567答案：C解析：参见教材P588答案：A解析：参见教材P589答案：B解析：参见教材P5910答案：B解析：参见教材P60。本题考查出让合同的内容。市政设施的现状一般无须在出让合同中写明。11答案：A解析：本题考查土地使用权出让合同到期后的处置。出让合同到期后，可申请续期，但不同的用地类型法律规定不同。物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。12答案：B解析：参见教材P6213答案：D解析：参见教材P63。本题考查土地使用权转让的限制。土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让，称为房随地走。14答案：B解析：参见教材P64。本题考查土地使用权转让的程序。注意公证在登记之前，在签订转让合同之后。公证是对转让合同进行公证，只有公证后，才可以进行登记。15答案：B解析：本题考查出租方的义务。妨害除去义务中的妨害不论是出租方还是第三方的原因所致，出租方均有义务去除。16答案：A解析：参见教材P6717答案：A解析：参见教材P6818答案：C解析：本题考查土地使用权收回以及不可以收回的情况。出让方式获得土地使用权满两年未动工开发的，无偿收回，但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外。C中因正常办理立项手续，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。19答案：B解析：农村集体是宅基地的所有者，拥有完全的所有权。二、多项选择题1答案：ACDE解析：参见教材P52。本题考查建设用地管理的原则。B项应为实行建设用地有偿使用的原则。2答案：BE解析：参见教材P553答案：ABCD解析：参见教材P54。本题考查限制以划拨方式而应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让的土地类型。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让，严格限制以划拨方式取得土地。4答案：ABC解析：参见教材P555答案：ABC解析：参见教材P566答案：BCDE解析：参见教材P57，P587答案：CDE解析：本题考查协议出让土地变更为经营性用地的处理办法。A中协议出让土地经过一定的手续可以变更为经营性用地；B用途的变更，必须经两个部门的批准，即原出让人和规划部门。8答案：ACE解析：本题考查国有土地租赁的收回。国家因公共利益需要、承租人的某些违约情况和承租土地租赁期满后未续期三种情况下，国有租赁土地可以收回。9答案：BE解析：参见教材P62。本题考查土地使用权转让的条件。A必须支付全部土地出让金；C划拨土地必须经有批准权的政府批准，不是国土部门的批准；D房屋开发建设的，不包括土地出让金在内，已完成开发投资总额的25。10答案：BC解析：出售和交换是建设用地使用权转让中具有突出市场特性的两种形式。11答案：ABCE解析：参见教材P6512答案：BCD解析：参见教材P6613答案：ABDE解析：参见教材P6814答案：ABC解析：参见教材P6915答案：ABC解析：本题考查最高额抵押权的确定条件。D中未确定期间的，自最高额抵押权设立之日起满2年后确定，不是1年；E中应该为抵押人破产而不是抵押权人破产。第四章 房地产市场调研一、单项选择题1.以下不属于房地产市场调研特点的是（www.TopSage.com）。A.实用性B.时效性C.实践性D.盈利性2.某一时期内为房地产市场提供的房地产产品的总量，称为房地产市场（www.TopSage.com）。A.需求B.销售C.供给D.投资3.（www.TopSage.com）的优点是能大大节省印刷、邮寄和数据录入、问卷制作、发放及回收等的过程和费用。A.电话询问法B.邮寄询问法C.因特网询问法D.经理询问法4.在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是（www.TopSage.com）。A.观察法B.试验法C.询问法D.投射法5.不通过向被调研对象进行提问，而将人们的与调研主题相关的活动记录下来的方法是（www.TopSage.com）。A.询问法B.小组访谈法C.观察法D.试验法6.当经费有限，被访者分布又不集中时，可采用（www.TopSage.com）调研方法。A.入户询问法B.邮寄询问法C.电话询问法D.德菲尔法7.因特网询问的主要缺点是（www.TopSage.com）。A.无法得知被访者动机B.只反映了被访者部分需求C.无法获得被访者合作D.被调研者无法控制8.定性预测又称为（www.TopSage.com）。A.判断预测B.长期预测C.定量分析D.修正预测9.通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法是（www.TopSage.com）。A.专家意见法B.销售人员意见综合法C.销售者问卷调查法D.购买者意图调查法10.采用专家小组征集意见的方法称为（www.TopSage.com）。A.人户询问法B.调查问卷法C.德菲尔法D.头脑风暴法11.以下关于专家意见法的说法中，不正确的是（www.TopSage.com）。A.该方法一般以匿名方式进行B.小组由专家或业内人士组成C.各专家只与调查人员发生联系，相互之间不发生联系D.一般征求一次就可以得出预测意见12.调研报告最为调研总结的表达形式，最基本的要求就是要（www.TopSage.com）。A.尊重事实B.简洁明了C.有针对性D.客观中立13.调研报告是一种特殊（www.TopSage.com）。A.记叙文B.应用说明文C.议论文D.市场分析报告14.房地产市场调研报告的语言运用应（www.TopSage.com）。A.公平、公正、公开B.简明、严谨、朴实C.客观、真实、可靠D.科学、严谨、真实二、多项选择题1.房地产市场调研的特点包括（www.TopSage.com）。A.实践性B.时效性C.灵活性D.实用性E.稳定性2.房地产市场调研的程序包括（www.TopSage.com）。A.调研准备B.制定调研计划C.正式调研D.结果处理E.讨论阶段3.经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景，具体包括（www.TopSage.com）。A.国家、地区或城市的经济特性B.一般利率水平C.物价水平及通货膨胀率D.居民收入水平E.国外投资倾向4.以下属于房地产市场需求调研内容的是（www.TopSage.com）。A.居民收入水平、消费结构和消费水平B.消费者对房地产商品的质量、价格、服务等的要求和意见C.消费者的实际支付能力D.现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、售后服务的意见E.各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响5.房地产市场供给调研主要包括（www.TopSage.com）。A.研究目标、研究范围B.研究方法、研究时间安排C.房地产行情调研D.房地产市场反响调研E.房地产市场竞争者调研6.房地产市场调研资料收集的途径主要有（www.TopSage.com）。A.访问交易双方当事人B.访问促成交易的房地产经纪人C.搜集准交易资料D.搜集各类机密资料E.与同业交流资料7.人文社会经济资料的收集（www.TopSage.com）。A.人口和流动人口B.产业结构C.职业或行业类别比例D.研究方法E.邻地状况8.房地产调研应搜集的资料内容包括（www.TopSage.com）。A.项目基地现状资料搜集B.人文社会经济资料搜集C.房地产市场景气资料搜集D.租售资料的搜集E.产品供给量、供给结构、供给趋势、市场占有率9.小组访谈法的准备过程包括（www.TopSage.com）。A.布置访谈环境B.遴选被访者C.选择主持人D.准备访谈指南E.以上选项都对10.房地产市场实地调研方法包括（www.TopSage.com）。A.询问法B.观察法C.试验法D.投射法E.小组访谈法11.房地产市场预测的步骤包括（www.TopSage.com）。A.确定预测对象和预测目的B.制定预测方案C.搜集和分析有关资料D.进行预测E.请求专家的意见12.调研报告的基本要求包括（www.TopSage.com）。A.实事求是B.易于理解C.客观中立D.有针对性E.详细说明13.调研报告的语言要求（www.TopSage.com）。A.简明B.严谨C.朴实D.生动活泼E.运用专业术语14.在房地产市场调研报告中，要简要指出（www.TopSage.com）。A.时间B.对象C.范围D.目的E.地点15.房地产市场调研报告作为一种特殊的应用文，一般由（www.TopSage.com）组成。A.公函B.目录C.标题D.摘要E.正文答案部分一、单项选择题1答案：D解析：参见教材P782答案：C解析：参见教材P813答案：C解析：参见教材P894答案：A解析：参见教材P905答案：C解析：参见教材P896答案：C解析：参见教材P89。电话询问法实施的费用较低，可针对不集中的客户进行调查。7答案：D解析：参见教材P89。本题考查房地产市场现场调研方法中因特网询问法的缺点。因特网询问调研法可使时间大大缩短，但是最大的缺点是无法控制调研对象，获得的调研成果只能反映经常上网人群的情况，因此其效果大打折扣。8答案：A解析：参见教材P939答案：D解析：参见教材P9410答案：C解析：参见教材P94。专家意见法又称为德尔菲法。11答案：D解析：参见教材P94。本题考查专家意见法的特点。选项D中一般要由专家做二次或多次修改得出最终的意见。12答案：A解析：参见教材P9613答案：B解析：参见教材P9714答案：B解析：参见教材P97二、多项选择题1答案：ABD解析：参见教材P782答案：ACD解析：参见教材P793答案：ABCD解析：参见教材P814答案：BC解析：参见教材P81。本题考查房地产市场调研的内容。房地产市场调研可分为四大类，分别是市场环境调研、需求调研、供给调研和市场营销活动调研。A属于市场环境调研；D属于供给调研；E属于市场营销活动调研。5答案：CDE解析：参见教材P826答案：ABCE解析：参见教材P82P837答案：ABC解析：参见教材P848答案：ABCD解析：参见教材P829答案：ABC解析：参见教材P8810答案：ABC解析：参见教材P89P9011答案：ABCD解析：参见教材P95P9612答案：ABCD解析：参见教材P9613答案：ABCD解析：参见教材P9714答案：ABCE解析：参见教材P9815答案：BCDE解析：参见教材P97第五章 房地产投资项目经济评价一、单项选择题1.（www.TopSage.com）是投资活动的出发点和归结点。A.投资B.利润C.收益D.以上答案都不对2.（www.TopSage.com）是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。A.直接投资B.间接投资C.项目投资D.证券投资3.某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为（www.TopSage.com）万元。（P/A，10%，5）=3.7908A.250B.200C.175D.1504.年利率为6%，设每季度复利一次，若10年内每季度都能得到500元，则现在应存款（www.TopSage.com）元。A.12786B.15697C.14958D.134695.将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少？A.1180B.1191.02C.1080D.10006.将一笔资金按年利率6%存入银行，以复利计息，要在5年后本利和为100万元，则现在应存款（www.TopSage.com）万元。A.60B.74.73C.65.25D.55.657.已知某笔贷款的年利率为15，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为（www.TopSage.com）。A.13.35B.14.55C.15.87D.12.938.如现在投资10万元，预计年利率为10%，分5年等额回收，每年可回收（www.TopSage.com）万元。已知：（AP，10%，5）=0.26380A.2.638B.2.138C.2.100D.2.7719.某方案初期投资额为300万元，此后每年年末的运营费用为40万元，方案的寿命期为10年，10年后的残值为零。假设基准收益率为10%，已知：（P/A，10%，10）6.144，则该方案总费用的现值是（www.TopSage.com）万元。A.245.76B.545.76C.1356.86D.1843.2010.经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和（www.TopSage.com）两大部分组成。A.经营成本B.土地取得成本C.开发成本D.开发费用11.项目投资现金流量表也称为全部投资现金流量表，以（www.TopSage.com）作为计算基础。A.投资者的出资额B.全部投资C.现金收支D.以上都不对12.某建设项目当设定折现率为15%时，求得的财务净现值为186万元；当设定折现率为18%时，求得的财务净现值为-125万元，则该建设项目的财务内部收益率应是（www.TopSage.com）。A.16.79%B.17.28%C.18.64%D.19.79%13.某建设项目投资1000万元，项目投资建设期为1年，此后从第二年年末开始每年将有200万元的净收益，方案的经营期为10年，寿命期结束时的净残值为零。若基准收益率为12%，则该项目的年净收益为（www.TopSage.com）时，净现值为零。已知：（P/A，12%，10）=5.650，（P/F，12%，1）=0.8929。A.185万元B.198万元C.169万元D.168万元14.方案寿命期内使现金流量的净现值等于零时的利率是（www.TopSage.com）。A.投资利润率B.市场利率C.基准收益率D.财务内部收益率15.某建设项目的总投资为5600万元，年平均利润总额为1200万元，则该建设项目的投资利润率为（www.TopSage.com）。A.23.43%B.21.43%C.17.65%D.18.46%二、多项选择题1.房地产置业投资主要形式有（www.TopSage.com）