白鹭湖生态农业旅游度假区概念性规划.doc

白鹭湖生态农业旅游度假区概念性规划（纲 要）第一部分 定位研究1、位置与范围： 白鹭湖生态农业旅游度假区位于南京市江宁区西南的胜家桥社区，距离南京城区约40公里，45分钟车程，由板霞路，通过机场高速至禄口机场仅30分钟车程，通过将军大道与江宁高新区、江宁大学城相连。度假区北至板霞路，南至栗子山山脊线和龙山生态园边界，东至城市总体规划确定的生态旅游道路，总面积约6.37平方公里。2、 投资单位：本项目由南京市白鹭湖房地产开发有限公司与联创集团共同开发建设。联创集团总部位于江苏南京，1997年5月公司成立，13家控股子公司，子公司亚信联创为美国NASDAQ上市公司，是全球收入和市值均第2大、中国第1大的电信软件和服务提供商。全球逾10000名员工，11个研发中心，每年研发投入超过3亿人民币。胡锦涛、贾庆林等国家领导人曾多次视察该公司，肯定其科技创新能力及成绩。在联创集团的13家控股子公司中，联创食为天有机农业公司主要从事有机农业基地建设，以及全国物流配送网建设基于物联网的全国CRM、物流网，开展有机农业网络预定、产品定制等。白鹭湖生态农业旅游度假区就是其最重点的建设基地。3、 规划期限：2010年2025年v 近期：2010年2015年v 中期：2016年2020年v 远期：2021年2025年4、 上层区域定位南京市总体规划提出，南京市要努力建成“充满经济活力的长江下游现代化的中心城市；富有文化特色的具有国际影响的历史文化名城以及人与自然和谐共生的滨江城市”；南京市总体规划强调生态系统建设，提出了三条生态走廊，白鹭湖地区属于其中的“云台山牛首祖堂山老山”廊道。生态廊道规划将本项目规划区划入限建区和禁建区，白鹭湖水库周边50米划为蓝线，项目的建设强度受到一定的限制。江宁区将被培育成城市的次中心。目标成为商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。5、 政策背景v 项目所在的江宁是南京创新技术、产业开发的最前沿，高度重视科技创新和产品创新。v 南京生态廊道的设立，说明政府对生态环境的重视、对生态建设的决心。v 2009年底召开的哥本哈根气候大会上，我国作出了“到2020年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%45%”的郑重承诺，“低碳”成为中国社会发展的重要理念6、 区块现状项目区块的资源环境以青山（丘陵地貌）、绿林（竹林、松林）、碧湖（白鹭湖以及大大小小几个水潭）、乡村（江南村落、大面积农田、茶园、菜地）为主，生态环境和用地条件良好，无典型的观光旅游资源。两条高压线穿过规划区。7、 旅游市场南京旅游市场处于快速增长时期由于价格、知名度、区位等因素，南京市2009年接待量居前5位的景区的依次为：夫子庙-秦淮风光带景区、雨花台风景区、中山陵风景区、侵华日军南京大屠杀遇难同胞纪念馆、总统府。历史文化景点仍占据大半壁江山，对于外地游客具有较高市场吸引力，但是，休闲度假市场正在蓬勃兴起。南京的休闲度假产品集中在东郊汤山区块、江北区块以及南郊区块。银杏湖旅游度假区紧靠白鹭湖，从2006年开始接待，目前仅开放高尔夫球场，酒店、游乐场在规划建设。现游客维持在一年14万人次左右。汤山颐尚温泉度假村以温泉为核心，以上海游客为主，2006年开业以来游客接待量逐年高速增长，现年游客接待量接近40万人次。横溪农业旅游区属于乡村旅游产品，以西瓜等水果为卖点，接待量呈上升趋势，2009年接待量已超40万人次。8、 综合开发条件分析优势： 湖光山色，生态环境优良 距离主城区只要40分钟车程，享受城市生活方式的40分钟生活圈体系 江宁区经过近10年的发展，在主城以南形成了一个相对完整的外部城市空间形态，规划区邻近江宁区中心，距离南京禄口国际机场仅有30分钟车程，邻近高铁车站，对更大区域的休闲度假目标客户群开发具有重要意义 投资主体的技术、人才与资金对于本项目提供了有力保障劣势： 丘陵地带内部交通不畅 部分地段的坡度较大，难以利用 水资源不成体系，利用有难度 缺乏文化资源，核心旅游资源等级不高 属于新开发项目，外部认知度低 两条高压线穿过本区机遇： 南京作为国际性旅游大都市，旅游发展势头非常迅猛 政府对白鹭湖的开发极其重视 南京生态廊道的构建 京沪高铁的全面启动与南京南站的建设将为江宁地区的整体成长带来机遇挑战： 作为南京市牛首山云台山生态廊道上的重要节点，白鹭湖的发展面临严格的生态环境保护要求 汤山温泉、银杏湖以及天目湖等周边地区高端旅游产品飞速发展对白鹭湖构成极大挑战 9、 发展理念 特色化发展：打造有生态环境特色、文化特色与活动项目特色的休闲度假村产品； 可持续发展理念：高度重视生态环境保护、优化与培育，充分尊重现有地形，贯彻“低碳”理念，低强度开发建设，分期分步发展； 市场导向理念：充分迎合长三角地区城市居民对于健康、生态、休闲、度假的需求，适度高端； 产业联动理念：将旅游业与生态农业有机结合，和谐互动，互相促进。 创新理念：大力开展科技创新与经营创新，发展高端有机农业及相应的物联网，辐射更大区域市场。10、 项目定位 目标定位本项目依托良好的生态环境以及乡村田园基础条件，充分发挥开发单位的强大科技优势，结合最新的物联网技术，发展高端有机农业及旅游休闲度假，打造国际一流的生态农业养生度假示范区以及有机农业物联网基地。 旅游市场定位国内旅游市场：以南京为基础市场，以上海为中心的长三角地区为核心市场，拓展京沪高铁沿线城市居民市场，以更大范围的商务客源为机会市场。国际旅游市场：以在南京和苏州、上海等周边城市工作的海外人员为基础市场，以港澳台客源为核心市场，拓展日韩市场。 形象定位“纯净白鹭湖、低碳养生园” 品牌目标农业部“全国无公害农产品（种植业）生产示范基地”建设部“中国人居环境最佳范例奖”国家旅游局“国家生态旅游示范区”第二部分 规划布局1、 功能分区 根据地块现状，考虑动静分区，将规划区除了白鹭湖水体以外的地块规划为六个大区：v 农业科技区：位于规划区的西北部，面积-公顷，以“科技、有机、物流、网络”为主线，以农业、食品的商业、研发为主要功能；v 乡村生活区：位于规划区的西南部，面积-公顷，以“乡村、阳光、大地、欢乐”为主题元素，以人类对自然乡村的回归和探索为主线，以种植、观光、休闲为主要功能；v 度假酒店区：位于规划区的北部，面积-公顷，以“低碳、历史、人文、成功”为主线，以商务会议接待、度假为主要功能；v 滨湖养生区：位于规划区的西北部，面积-公顷，以“健康、禅意、养生、亲水”为主线，以体检、疗养、人居为主要功能；v 山地运动区：位于规划区的西南部，面积-公顷，以“团队健身、生态探险、时尚运动、奥运军体”为主线，以户外奥林匹克运动训练和野外拓展训练为主要功能；v 森林生态区：位于规划区的南部，面积-公顷，以“森林、氧气、户外、休闲”为主线，以森林抚育、探险、野营为主要功能。2、 各区核心项目v 农业科技区联创物联网产业基地、有机农业物流中心、有机农产品品尝采购中心、产业基地配套科技公寓v 乡村生活区有机蔬菜、有机粮食种植基地、安置住宅、乡村游乐园、乡村美食街、乡村客栈、乡村商业街v 度假酒店区六朝文化主题低碳酒店、会议中心、网球俱乐部、游泳池、独栋式会议度假屋、湖滨木栈道、茶馆、钓鱼俱乐部、游艇码头、湖心彩虹喷泉、滨湖演艺中心v 滨湖养生区低碳住宅、体检中心、亚健康国际康复中心、艺术家度假村、主题酒吧、茶馆、棋牌馆、书画院、禅修中心（宾馆）、太极草堂 、SPA俱乐部、美容美体俱乐部（瑜伽馆）v 山地运动区高尔夫练习场、马术俱乐部、拓展训练中心v 森林生态区森林氧吧、森林博物馆、林梢栈道与观景高台、有机茶园、有机果园、森林露营地3、各区阐释v 农业科技区本区紧靠板霞路，与科技园一路之隔，发展有机农业物流中心、物联网产业基地，有机农产品品尝采购中心为游客提供现场参观、采购体验，配套产业基地配套科技公寓，给科技人员提供居住场所。项目基地内物联网技术将广泛应用于有机农业的种植、管理、物流等领域；订购有机农产品的家庭客户的终端体验环节；园区特别是度假酒店区的服务、运营、管理等领域。v 乡村生活区本区既是有机农业生产基地（有机蔬菜、有机粮食种植基地），为农业科技区的物流提供原材料，也是白鹭湖旅游度假区的餐饮原料基地，为度假区的客人提供高质量的有机餐饮。本区生产与游赏相结合，以乡村田园为背景，为休闲度假游客提供回归乡村的欢乐体验，包括乡村游乐园、乡村美食街、乡村客栈、乡村商业街。游客在这里可以坐马车驴车，玩儿时的游戏，看小猪跳水，租种菜地，购买有机农产品。规划区目前有众多乡村民居，规划将他们集中安置在本区，提供低碳的安置住宅。v 度假酒店区本区坐北朝南，面湖而居，以六朝文化主题低碳酒店为主体，配套设施有会议中心、网球俱乐部、游泳池等。在其东北部小湖面环湖发展大体量的独栋度假屋，作为企业会所，内部有小型会议室和小餐厅，视企业需要配套健身房或者游泳池、桌球房、红酒窖、私家视听室、雪茄坊。大堂及所有客房为新中式风格，内部装修以六朝元素的国画、家具、书法为主，给住客提供六朝文化体验。在湖滨配套游船码头及滨水演艺中心，丰富度假活动。酒店为五星级标准，以通过“绿色酒店”认证为目标进行设计与管理。v 滨湖养生区本区东南向临湖，目前有未建成的别墅区，规划对现有建筑进行部分拆除，引水入园，形成滨水度假别墅区，配套体检中心、亚健康国际康复中心、艺术家度假村、主题酒吧、茶馆、棋牌馆、书画院、禅修中心（宾馆）、太极草堂 、SPA俱乐部、美容美体俱乐部（瑜伽馆）。住客在本区可以静心悟道，可以享受茗茶、素斋，得到养生教育和各类型美容美体、疗养护理。本区类似于悦榕庄，是酒店的扩展，也是规划区内最高端的产权式度假区，建筑风格与酒店保持一致，即新中式。本区迎合中国进入老年化社会的形势，为相对富裕的家庭提供低碳养老社区，供老人长期居住，颐养天年。老人可以在此享受度假区的棋牌馆、钓鱼俱乐部、书画院、太极草堂等项目的服务。v 山地运动区本区位于规划区西南部，包含现龙山上庄园地块，延续已有的CS野战等户外运动项目，增加为团队服务的拓展中心，开展攀岩、岩降等项目。本区利用本区自然起伏的丘陵山谷地形，发展高尔夫运动，并为热爱马术运动的人士提供马匹代养、马术体育健身和竞技。v 森林生态区本区位于白鹭湖南部延绵山地，目前植被茂密、景色宜人。规划本区保护和抚育森林植被，在林地内开展低强度的建设，让游客在森林博物馆增长对于森林的了解，在品氧中散步、登山，走走架空的特色林梢栈道，登上湖边山顶的观景高台观赏整个度假区的风光。本区的山谷有一些地块目前植被较差，规划发展有机茶园供游客品茗，以及有机果园供游客采摘。森林是本区除了农田之外的主要景观，为增强游客对于森林的体验，在森林中建设露营地，提供特色化的住宿体验，如森林中的树屋、帐篷屋、草皮屋、昆虫屋、石头屋、奇妙故事屋。v 沿白鹭湖湖岸退让50米的范围内为环湖游憩带，进行环湖生态培育，不进行永久建设，设置自行车/步行游览道、环湖木栈道、钓鱼俱乐部、滨湖酒吧、湖心彩虹喷泉以及游船码头，在湖区的西边保护湿地环境，营造小型湿地公园。4、道路交通规划（暂缺）第三部分：规划实施作为一个以生态农业为主题的旅游度假区，本区积极响应政府号召，积极发展低碳经济，倡导节能、减排、新能源、环保材料、环保理念，倡导低碳生活和绿色消费，建设以低碳排放为特征的旅游产业体系和人居消费模式，形成低碳生活示范区。具体措施包括：1、尽量不破坏山水植被；2、项目运营中加强对山水植被的保护；3、充分利用无污染、可循环的产品进行规划和开发。4、强调对废水、木材的可循环利用，建筑施工材料以及道路、标识皆选用环保节能型材料；5、不出售非环保工艺、技术、原材料制作的纪念品和商品；不提供、不使用一次性发泡塑料制品和餐具，不过度包装产品，不免费提供塑料袋；6、园林用水、景区清洁用水主要利用污水处理站处理过后的中水，利用景区化粪池的粪水对植物施肥。小面积的植被采用水桶浇灌代替水管浇灌，避免水资源的浪费。7、建立“生态监测示范站”，包括环境水质自动检测系统和空气质量自动检测系统大力发展太阳能。建筑顶部安装太阳能光伏发电站，采用自动控制，太阳能发电直接输入电网，补充景区用电。8、风电联合运用。在主环路上都安装风光互补路灯。不需输电线、不需开挖路面、埋管工程，不消耗电能。9、沼气的运用。建设沼气池。10、利用临湖条件使用水源热泵新技术11、垃圾分类收集。垃圾集中处理站进行处理12、建设绿色交通系统，在度假区内提倡步行、骑车和使用公共交通 13、以多种形式扩大影响力，举办高级别以及常态化的低碳生活论坛，定期邀请来自世界各地的环保人士在此演讲，并发布节能小发明等，成为一些政府部门和高校、企业的实践基地。v 度假区内以酒店为主体，力求通过LEED-CS（建筑主体和外壳）黄金认证（LEED是由美国绿色建筑协会建立并推行的绿色建筑评估体系，目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准，ND是指社区开发认证）：1、屋顶绿化，采用佛甲草；2、雨水收集系统；3、中央供冷供热系统；4、中空双层LOW-E玻璃的使用；5、内墙易通砖保温系统；6、优先选用低能耗产品设备；7、使用环保材料，例如地毯、外墙涂料和粘结剂等；8、使用节水洁具；9、热回收技术；10、变频设备的使用；11、施工建筑废料回收和再利用；12、提供精装修住宅，通过集中施工避免材料浪费，并减少入住后二次装修带来的污染。13、先进的建筑通风系统v 通过以上措施，力求达到以下目标：1、 主要建筑物通过绿色建筑评估体系LEED认证2、 酒店通过“绿色酒店”认证3、 旅游区通过“绿色环球21”认证广东省社会科学院旅游规划设计中心2010年7月4日