资产评估重要考点.doc

第 一 章总论名词解释：1、资产评估：具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。2、资产评估的价值类型：是对评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性。3、资产评估的专业性原则：专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。4、替代原则：是当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。5、贡献原则：是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产总体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。6、预期原则：是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。7、资产评估程序：资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。8、资产评估的原则：是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。重要简答：1、简述资产评估与会计计价的主要区别：资产评估与会计计价具有明显的区别，表现在以下几个方面：（一）发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。（二）目的不同会计学中资产计价的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息，资产评估价值则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。资产评估的目的是交易者提供价值的参考依据；会计的目的是为经营、管理者或债权人提供经济信息的依据。（三）执行操作者不同资产计价是由本企业的财会人员来完成的，只要涉及与资产有关的经济业务均需要计价。资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据。但资产评估与会计计价毕竟是两个不同的经济范畴，无论在理论上还是实际工作中都必须明确区分。2、简述资产评估程序的内容：明确资产评估业务基本事项；签订资产评估业务约定书；编制资产评估计划；资产勘查与现场调查；收集资产评估资料；评定估算；编制和提交资产评估报告书；资产评估工作档案归档。3、简述资产评估程序的重要性：（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证（二）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据（三）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。4、履行资产评估程序的基本要求：资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节。如在损害赔偿评估业务中评估对象已经毁失，无法进行必要的现场勘查，或受到限制无法实施完整的资产评估程序，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。5、资产评估价值类型的作用：价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。价值类型制约资产评估方法的选择。.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。6：资产评估的经济原则：（一）贡献原则贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。贡献原则要求在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。（二）替代原则替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。这是因为，有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用。评估时，某一资产的可选择性和有无替代性是需要考虑的一个重要因素。（三）预期原则预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低取决于实现资产的未来效用或获利能力。一项资产取得时的成本很高，但对购买者来说，其效用不高，评估值就不会很大。预期原则要求在进行资产评估时，必须合理预期其未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期限。其他重要考点：1、资产评估的特点：现实性市场性预测性公正性咨询性现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。表现在以下三个方面：资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据。以现实状况为基础反映未来现实性强调客观存在公正性的表现有两点：资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。2、价值类型的类别市场价值。自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。在用价值。在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。投资价值。投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。持续经营价值。持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。清算价格。清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。其一，因经营失利而导致破产的企业，必然会急于将资产转让或拍卖；其二，这种交易活动只要取决于买方，占有主动权的买方必定极力压低成交价格，以从中获取利益。保险价值。保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。课税价值。是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。3、价值类型的决定因素评估的特定目的（经济行为）；市场条件；资产功能及其状态。上述三项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的，因为特定目的确定以后直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状态。4、适用资产评估的假设有以下几种：继续使用假：设从资产评估角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。对这类资产的评估，就要从继续使用的假设出发，不能按资产拆零出售零部件所得收入之和进行估价。在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：1.资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益；2.资产尚有显著的剩余使用寿命；3.资产所有权明确，并保持完好；4.资产从经济上、法律上是否允许转作他用；5.充分地考虑了资产的使用功能。公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。清算（清偿）假设：是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。5、资产评估的工作原则（一）独立性原则独立性原则要求在资产评估过程摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作应始终坚持独立的第三者立场。评估机构应是独立的社会公正性机构，不能为资产业务各方的任何一方所拥有，评估工作不应受外界干扰和委托者意图的影响。评估机构和评估人员不应与资产业务有任何利益上的联系。（二）客观性原则客观性原则是指评估结果应有充分的事实为依据。评估人员要从实际出发，认真进行调查研究，在评估过程中排除人为因素的干扰，具有客观、公正的态度和采用科学的方法。评估的指标具有客观性，评估过程中的预测、推理和逻辑判断等只有建立在市场和现实的基础资料上，才具有意义。（三）科学性原则科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。资产评估方法的科学性，不仅在于方法本身，更重要的是必须严格与价值类型相匹配。价值类型的选择是以评估的特定目的为依据，它对评估方法具有约束性，不能以方法取代价值类型，以技术方法的多样性和可替代性模糊评估价值类型的唯一性，影响评估结果的合理性。另外，科学性原则还要求资产评估程序科学合理。（四）专业性原则专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。第 二 章资产评估的基本方法名词解释：1、市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产的一种资产评估方法。2、成本法：是指在评估资产时按被评估资产的现时重置价格扣减其各项损耗来确定被评估资产价值的方法。3、收益法：指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。4、重置成本：是按在现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额5、实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少，这种损耗一般称为物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。6、功能性贬值：新技术的推广和运用，使企业原有资产和社会上普便推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低，其价值也就相应减少，这种损耗称为功能性损耗，也称功能性贬值。7、经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等，这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。8、可修复性损耗：是指为了改进效用而花费的成本低于所能由此得到的收益回报。9、不可修复性损耗：是指由于一项资产的改进成本超过了这种改进带来的收益，而不能弥补改进的资产贬值和价值损失。10、成新率：反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。11、复原得置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。12、更新重置成本：是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。重要简答：1、 复原重置成本与更新重置成本的关系：更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异，而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本和复原重置成本是一样的。选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，就选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本在于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。2、 成新率的确定为何不能直接按照折旧年限确定？(1)折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。资产使用过程中，价值的运动依次经过价值损耗、价值转移和价值补偿，折旧作为转移价值，是在损耗基础上确定的。但会计学上的折旧率或折旧年限，是对某一类资产做出的会计处理的统一标准，是一种高度集中的理论系数或常数，对于该类资产中的每一项资产虽然具有普遍性、同一性和法定性，但不具有实际磨损意义上的个别性和特殊性。(2)折旧年限的确定。资产的维修是以为了保证资产正常运转为前提的，也就是说，修理是作为追加劳动支出；不增加资产效用和价值。实际工作中，许多资产提前报废或超龄服役，无不与其保养、修理和运转状况有关。可见，资产的维修在保证资产的正常运转的同时，具有更新的性质，可以增加资产的效用和功能，资产评估更注重资产运转的实际效能。当然，并不是所有的维护修理都是有效的，从评估的角度，只有为可修复性损耗而发生的费甩支出从而影响成新率变化才是应予考虑的。(3)折旧年限的确定基础与评估中成新率确定的基础损耗本身，具有差异性。确定折旧年限的损耗包括有形损耗和无形损耗；而评估中确定成新率的损耗，包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。其中，功能性贬值只是无形损耗的一种形式，而不是无形损耗的全部；经济性贬值则是资产外部原因引起的。(4)在资产评估过程中，如果一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。但这仅仅是偶然性结果，并不具有必然性，并且，这是经过分析、比较、判断后的结果，恰恰说明成新率的确定应根据实地勘察确定，而不是将折旧年限拿来就用。3、 重置成本估算中的物价指数法和重置核算法的区别表现在哪几方面？ 物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。其他重要考点：1、市场法应用的前提条件：需要有一个充分发育、活跃的资产市场参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。2、运用市场法进行资产评估的方式：选择确定参照物价格分析确定参照物的差异调整因素：时间因素、地域因素、功能因素3、运用市场法评估资产的步骤：明确评估对象进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息，寻找参照物分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物把被评估资产与参照物比较分析调整差异，得出结论4、市场法的优缺点：优点：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格。评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：需要有公开及活跃的市场为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。5、采用成本法对资产进行评估的理论依据是什么？资产的价值取决于资产的成本资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。6、成本法运用的前提条件是什么？应当具备可利用的历史资料形成资产价值的耗费是必需的7、成本法公式：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本成新率8重置成本的估算： 重置核算法：是按资本成本的构成，把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。公式：重置成本=直接成本+间接成本 物价指数法：是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式：资产重置成本=资产历史成本资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或资产重置成本=资产历史成本（1+物价娈动指数） 功能价值法，也称生产能力比例法，是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。公式：被评估资产重置成本=参照物资产重置成本被评估资产年产量/参照物年产量规模经济效益指数法：被评估资产重置成本=参照物重置成本（被评估资产的产量/参照物资产的产量）x9、实体性贬值的估算：观察法，也称成新率法。实体性贬值=重置成本（1-实体性成新率）公式计算法：资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）实际已使用年限/总使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率资产利用率=资产累计实际利用时间/资产累计法定利用时间100%10、功能性贬值估算：四个步骤：将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较计算两者的差异，确定净超额运营成本估计被评估资产的剩余寿命以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性贬值。被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本折现系数）功能性贬值还可以通过超额投资成本的估算进行，即：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本11、经济性贬值估算：由于外部环境变化，导致开工不足或资产闲置造成价值不能实现12、成新率估算：观察法使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）100%修复费用法：通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本的百分比来确定成新率=1-修复费用/重置成本100%13、运用成本法评估资产的程序：确定被评估资产，并估算其重置成本确定被评估资产的使用年限估算被评估资产的损耗或贬值计算确定被评估资产的价值14、运用成本法评估资产的优缺点：优点：比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理有利于单项资产和特定用途资产的评估在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用有利于企业资产保值缺点：工作量较大，而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性，另外，经济性贬值也易全面准确计算15、收益法应用的前提条件：被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的16、收益法的应用形式：资产未来收益期有限的情况：基本公式是评估值未来收益无限期的情况分两种情况：未来收益等额：资产评估值=年收益额/资本化率未来收益不等额：基本公式为资产评估值=前若干年各年收益额各年折现系数=以后各年的年金化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数17、运用收益法评估资产的程序及其优缺点：程序：收集验证有关经营、财务状况的信息资料计算和对比分析有关指标及其变化趋势预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值优点：能真实和较准确地反映企业资本化的价值与投资策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方接受缺点：预期收益额预没难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响在评估中适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。18、市场法与成本法的区别：成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。市场法中的现行市价是资产的独立的价格，是交易过程采用的，而重置成本不仅包括该项资产的自身价格，还包括该顼资产的运杂费、安装调试费等。市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要用被评估资产的原始成本和原始资料。 成本示是按全新资产的购建成本和扣除被评估资产的各项损耗后确定评估价值，市场法是按照参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。19、资产评估方法的选择应考虑哪些因素：资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应资产评估方法必须与评估对象相适应 评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。第三章 机器设备评估名词解释：1、 超额运营成本：是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。2、 统计性鉴定：是按照资产类别预先设计一套能够反映资产现时及历史状况的项目或指标，如设备名称、型号、规格、设计生产能力、规定运转里程、实际生产能力等，然后根据账、卡、测试仪表等反映出的有关数据和信息，进行逐项登记。3、 判断性鉴定：是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。这些指标包括设备的新旧程度、剩余经济寿命等4、 可补偿性损耗：是指可以用经济上可行的方法修复的损耗。重要简答：1、 运用市场法评估机器设备中需要考虑比较因素：个别因素设备规格型号、设备制造厂家、设备的役龄、设备的安装方式、设备的附件、设备的实体状态交易因素市场状况、交易动机及背景、交易数量时间因素地域因素2、 运用市场法评估机器设备中基本步骤：对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料。进行市场调查，选取市场参照物因素比较计算评估值其他重要考点：1、 机器设备的特点：单位价值高、使用期限长评估值高低与所处地域不具有直接关系机器设备属有形资产，便同时要考虑附着于机器设备中的无形资产更新换代比较快2、 机器设备评估的程序：明确评估目的清查机器设备，明确评估对象对机器设备进行必要的鉴定，确定其适用性、可用度以及主要技术参数研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料。评定估算，撰写评估报告。3、机器设备的核查是评估人员在评估机器设备时，要根据评估目的的要求对被评估的机器设备进行必要的核查，以确定机器设备的客观存在。可分为逐项清查和抽样核查。机器设备鉴定的目的是通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据，按其工作阶段可以分为统计性鉴定和判断性鉴定，其中统计性鉴定又分为宏观鉴定和微观鉴定。4、机器评估的成本法：（重要）公式：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 评估值=重置成本（1-实体性贬值率）（1-功能性贬值率）（1-经济性贬值率）机器设备重置成本的估算：重置核算法：分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法。物价指数法：是在被评估机器设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。规模经济效益指数法：是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。机器设备实体性贬值的估算：实体性贬值=重置成本实体性贬值率=重置成本（1-成新率）使用年限法：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）100% 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限100%观测分析法是评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。修复费用法：以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需要支出的金额。机器设备功能性贬值的估算：超额投资成本形成功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本超额运营成本形成功能性贬值步骤：分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的的超额运营成本计算净超额运营成本（注意要算出所得税以后的净额）确定折现率，计算超额运营成本的折现值机器设备经济性贬值估算：因生产能力降低造成的经济性贬值的估算经济性贬值率=1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x因收益减少造成的经济性贬值的估算经济性贬值率=设备年收益损失额（1-所得税税率）年金现值系数因受环境保护限制而造成的经济性贬值的估算5、机器设备评估的市场法：也称市场比较法，是根据市场上类似机器设备交易的价格资料，通过对评估对象和市场参照物各项因素的分析比较，从而确定机器设备评估值的方法。第四章 房地产评估名词解释：1、 基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。2、 标定地价：是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。3、 土地使用权出让底价：是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。4、 转让价格：是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。5、 假设开发法：亦称剩余法。是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。6、 残余估价法：是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，使可得到建筑物的收益价格。7、 土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。属于无形资产范畴。其他重要考点：1、房地产进指土地、建筑物及其他地上定着物。是实物、权益和区位的结合。其特征：位置固定性耐用性影响因素多样性投资大量性保值增值趋势2、房地产的评估程序：明确评估基本事项拟定评估工作方案实地勘查搜集资料选用评估方案评定估算确定评估结果，撰写评估说明和报告。3、土地资产的特性：包括自然特性和经济特性两个方面。自然特性表现在以下方面：土地面积的有限性土地空间位置的固定性土地使用价值的永续性和增值性土地的不可替代性经济特性表现在以下方面：用余多样性经济地理位置的可变性可垄断性4、土地资产价格的特点：土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定土地价格主要由土地的需求决定土地价格具有明显的区域性土地价格的上涨性5、影响土地价格的因素：一般因素：影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普便性、一般性和共同性影响的因素，主要有：行政因素、社会因素、经济因素（经济发展状况、居民收入和消费水平、物价变动、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化）、其他一般因素（人口、心理、国际因素等）区域因素：影响商业用地土地价格的区域因素：商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他因素。影响住宅用地价格的区域因素：位置、交通便捷度、基础设施保证度、公用设施完备度、环境质量度、规划限制、其他因素。影响工业用地的区域因素：交通便捷度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量、规划限制、其他因素个别因素：位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素6、土地使用权评估的原则：替代原则、最有效使用原则、变动原则、供需原则、贡献原则7、土地使用权评估的市场法：市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。市场法步聚：广泛搜集交易资料，确定比较案例进行交易情况的修正进行交易时间的修正进行区域因素修正进行个别因素修正确定待估土地评估值8、基准地价系数修正法：是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物，对其各种因素进行系数调整，求得待估土地评估值的一种方法。公式为：待估土地使用权评估值=基准地价基准地价时间因素系数个别因素修正系数市场转让因素修正系数9、土地使用权评估收益法：亦称收益还原法，是指通过测算土地未来产生的预期收益，以一定的不原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。土地收益额估算：土地收益可分为实际收益和客观收益。实际收益指在现状下实际获得的收益，一般来说不能用于评估，客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后得至的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益是不仅要包括有形收益，还包括各项无形收益。土地还原利率估算：土地还原利率实际上是土地投资报酬率。可以通过以下方法求得：利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率，通常为避免其偶然性，往往需要抽取多宗土地，求得其纯收益与价格之比的平均值。通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率各种投资入其风险、收益法排序插入法。土地收益年限及其测算：一般是以其出让年限减去已使用年限获得。10、土地使用权评估成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。11、假设开发法公式：地价=楼价-建筑费-专为费用-利息-利润-税费-租售费用式中：楼价即土地开发建设后的转让价；建筑费为土地开发的具体产品的耗费成本，可根据评估时同类建筑物工作预决算及相关数据求得；专业费用是指测量、设计等专业技术费用，通常可按建筑费的一定比例计算；利息是指全部预付资本的资金成本，包括地价、建筑费和专业费；利润指全部预付资本的机会成本；税费通过地价与税率的乘积计算；租售费用通常可以根据经验预测确定。12、建筑物：是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构建物两大类。按建筑物承重结构分类：钢结构钢筋混凝土结构混合结构其他结构按建筑物使用功能分类：工业用建筑物民用建筑14、建筑物评估时需考虑的因素：物理因素环境优劣的影响经济地理因素新旧程度用途产权政策因素供需状况其他15、建筑物评估的原则：替代原则最有效使用原则供需原则房地合一原则16、建筑物评估成本法：是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。公式为：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值成本法一般适用于不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况。建筑物重置成本的估算：预决算调整法：此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的，用预决算调整法进行评估，必须要具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。重编预算法是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。由于重编预算法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大，因此，此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物价格指数调整法：是根据建筑物的帐面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。一般只限用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。建筑物实体性贬值率估算：主要使用年限法和打分法使用年限法：是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率作为建筑物的实体性贬值率；或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率作为建筑物的成新率。建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%打分法：是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总出建筑物的成新率。成新率=结构部分合计得分结构部分的评分修正系数+装修部分合计得分装修部分的评分修正系数+设备部分合计得分设备部分的评分修正系数建筑物功能性贬值估算：是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。建筑物经济性贬值估算：是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。经济性贬值=建筑物年收益净损失额正常资产收益率或经济性贬值=Ri/(1+r)i17、建筑物评估市场法：是将待估房地产与在较近时期内已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素及个别因素加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。市场法评估应具备的条件主要有：要有一定数理珠正常交易实例，通常交易实例不少于3个。选择的交易实例与侍估房地产具有较好的可比性。交易时间与评估基准日尽可能接近。交易应具有透明性、公平性和有效性。交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。市场法评估受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，因此，此法更适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为。18、残余估价法公式：B=（a-Lr1）/(r2+d)=a2/(r2+d)式中：a-建筑物及其基地所产生纯收益；L-土地价格；r1-土地还原利率；B-建筑物的收益价格；r2-建筑物的还原利率；d-建筑物的折旧率；a2-建筑物的纯收益。上述公式包含三个假设前提：纯收益每年不变；还原利率固定；收益为无限年期。第五章无形资产评估名词解释：1、割差法：2、边际分析法：3、商誉：重要简答：1、 计算机软件价值评估的特殊性：其他重要考点：1、无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。其特点表现在：无形资产具有非流动性，并且有效期长。无形资产没有物质实体，但未来收益较大。无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。无形资产按企业取得的渠道分为企业自创的无形资产和外购的无形资产；按有无法律保护分为法定无形资产（专利权、商标权）和收益性无形资产（专有技术）；按可辨识程度，可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。2、影响无形资产评估价值的因素：无形资产的成本机会成本效益因素使用期限技术成熟程度转让内容因素国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度市场供需状况同行业同类无形资产的价格水平。3、无形资产评估的程序：明确评估目的鉴定无形资产。通过无形资产的鉴定，可以解决以下问题：证明无形资产的存在；确定无形资产种类；确定其有效期限。确定评估方法，搜集相关资料整理和报告，做出评估结论。4、无形资产评估收益法：评估时需要作特殊考虑的因素：附着性（指无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能）共益性积累性替代性无形资产评估值=最低收费额+K*Ri*(1-T)/(1+r)i式中：K-无形资产分成率；Ri-分成基数，即销售收入或销售利润；T-所得税率；i-收益期限；r-折现率。无形资产转让的最低收费额由以下因素决定：重置成本和机会成本。无形资产最低收费额=重置成本转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力无形资产转让的机会成本=无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用无形资产收益额的确定：无形资产收益额=销售收入（利润）销售收入（利润）分成率（1-所得税率）评估无形资产转让的利润分成率主要有以下两种方法：边际分析法：边际分析法是选择两种不同的生产经营方式作比较：一种是运用普通生产技术或企业原有技术进行经营，一种是运用转让的无形资产进行经营，后者的利润大于前者利润的差额，就是投资于无形资产所带来的追加利润；测算各年度追加利润占总利润的比重，并按各年度利润现值的权重求出无形资产寿命期间追加利润占总利润的比重，即评估的利润分成率。利润分成率=追加利润现值利润总额现值约当投资分成法：采取在成本的基础上附加相应的成本利润率，折合成约当投资量的办法，按无形资产的折合约当投资量与购买方投入的资产约当投资量的比例确定利润分成率。公式为：无形资产利润分成率=无形资产约当投资量/（购买方约当投资量+无形资产约当投资量）无形资产约当投资量=无形资产重置成本（1+适用成本利润率）购买方约当投资量=购买方投入的总资产的重置成本（1+适用成本利润率）5、无形资产评估的成本法：无形资产成本包括研制或取得，持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用支出。无形资产的成本特性：不完整性；弱对应性；虚拟性。无形资产评估成本法的运用：无形资产评估值=无形资产重置成本成新率自创无形资产重置成本的估算：财务核算法：无形资产重置成本=（物质资料实际耗费量现行价格）+（实耗工时现行费用标准）市价调整法：可以用加权平均法求出成本/市价系数外购无形资产重置成本的估算：市价类比法物价指数法：无形资产重置成本=无形资产帐面价值（评估时物价指数/购置时物价指数）无形资产成新率估算：专家鉴定法剩余经济寿命预测法：成新率=剩余使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）专利权的评估：是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的独占权或专有权。专利权的特点：独占性；地域性；时间性；可转让性。专利权评估程序：证明和鉴定专利权的存在确定评估方法，搜集相关资料完成评估报告，并加以详尽说明。专利权评估收益法：专利权的收益额是指直接由专利权带来的预期收益，通常可以通过直接测算超额收益和能过利润分成率测算获得。直接测算专利技术超额收益：R=（P2-P1）Q（1-T）式中：R-超额收益；P2-使用专利权技术产品的价格；P1-不使用专利权技术产品的价格；Q-产品销售量；T-所得税率。R=（Q2-Q1）（P-C）（1-T）式中：R-超额收益；Q2-使用专利权技术产品的销售量；Q1-未使用专利权技术产品的销售量；P-产品的价格；C-产品的单位成本；T-所得税率。R=（C1-C2）Q（1-T）式中：R-超额收益；C2-使用专利权技术后产品的单位成本；C1-未使用专利权技术的产品单位成本；Q-产品销售量；T-所得税率。采用利润分成率测算专用技术收益额：专利权评估成本法：成本法用于专利技术的评估，重要的在于分析计算其重置完全成本构成、数额以及相应的成新率。专利分为外购和自创两种，外购专利技术的重置成本确定比较容易。自创专利技术的成本一般由下列因素构成：研制成本和交易成本。专有技术的评估：专有技术，又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。专有技术的特性：实用性；新颖性、价值性、保密性影响专有技术评估值的因素主要有：专有技术的使用期限专有技术的预期获利能力分析专有技术的市场情况专有技术的开发成本专有技术的评估方法有成本法和收益法商标权的评估：商标：是商品的标记，是商品生产者或经营者为了把自已的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记。这种标记一般由文字、图案或两者组合而成。商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到时法律保障，未注册商标不受法律保护。商标权是以申请注册的时间先后为审批依据，而不以使用时间先后为审批依据，商标权一般包括排他专用权、转让权、许可使用权、继承权等。商标权和专利权的相同点和不同点：商标权和专利权都属于知识产权中的工业产权，它和专利权一样需要经过申请、审批、核准、公告等法定程序才能获得。但取得商标权与专利权的实质性条件不同。表现在：专利法规定取得专利权的技术要求是新颖性、创造性和实用性，而商标权取得的条件是具有显著性、不重复性和不违反禁用条款。专利权有法定的有效保护期限，一般不准续展，而商标权尽管在注册时有一个有效期规定，例如我国商标法规定商标注册的有效期为10年，但可以按照每一期10年无限续展。商标权评估的程序：明确评估目的向委托方收集有关资料市场调研和分析确定评估方法，搜集确定有关指标计算、分析，得出结论，完成评估报告。计算机软件的评估：计算机软件具有独创性、无形性、复制性及复杂性等特点计算机软件价值评估的特殊性：可行性研究报告和软件技术鉴定书是其价值评估的重要依据；权属关系必须要清晰；计算机软件的新颖性、创造性和实用性是评估中应予关注的核心内容计算机软件价值评估有别于商誉与商标等无形资产的价值评估，通常是在有一定的经济行为发生时，如有交易（或使用）对象、有一定的生产规模和明确的用途，才进行价值评估；计算机软件评估一般是针对具体的软件应用者、软件的使用范围、使用规模以及用途等加以评定估算。 计算机软件的评估方法可根据具体情况确定，企业自已开发自用的，一般可用成本法评估；如果是购进的软件，可参照购进价估价；如果是为了销售，能计算销售收益的，可用收益法进行估价。采用成本法评估的软件，如不是全新的，应根据使用年限和使用情况适当考虑陈旧率。商誉的评估：商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。商誉具有如下特性：商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。商誉本身不是一顼单独的，能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。商誉是企业长期积累起来的一项价值。商誉评估的方法：割差法：是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评须值的方法。公式为：商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业的各单项资产评估价值之和（含可确指无形资产）商誉的评估值可能是正值，也可能是负值。当商誉是负值埋，有两种可能：一是亏损企业；别一种是收益水平低于行业或社会平均收益水平的企业。超额收益法：超额收益资本化价格法：是把被评估企业的超额收益经资本化还原确定该企业商誉价值的一种方法。公式：商誉的价值=企业预期年收益额-（行业平均收益率该企业的单项资产评估值之和）/适用资本化率或，商誉垢价值=被评估企业单项资产评估价值之和（被评估企业预期收益率-行业平均收益率）/适用资本化率式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估之和100%超额收益资本化价格法主要适用于经营状况一直较好、超额收益比较稳定的企业。超额收益折现法：是把企业可预测的若干年预期超额收益进行折现，把其折现值确定为企业商誉价值的一种方法。商誉评估需要委托者提供的资料：委托方概况；企业生产经营概况；企业员工人数、组成、文化素质与管理水平；委托方前5年的资产负债表与损益表；委托方经营发展战略；未来若干年（5-10年）财务预测；委托方所在行业竞争情况；营业外收入及支出的项目及其变化趋势；国内同行业平均收益率。高誉评估需要注意的几个问题：商誉评估是在产权变动或经营主体变动时进行的不是所有企业中都有商誉，商誉只存在于那些长期具有超额收益的少数企业之中商誉评估必须坚持预期原则商誉价值形成既然是建立在企业预期超额收益基础之上，因此，商誉评估值高低与企业中为形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系，并非企业为形成商誉越多，其评估值就越高商誉进由众多因素共同作用形成、但形成商誉的个别因素不能够单独计量的特征，决定了商誉评估也不能采用市场类比的方法进行，因为影响商誉的各项因素的定量差异调整难以运作。企业负债与否，负债规模大小与企业商誉没有直接关系商誉与商标是有区别的，二者反映两个不同的价值内涵商誉作为不可确指无形资产，是整个无形资产中除了可确指无形资产以外的部分。商誉评估值是否入帐，如何入帐，尽管属于会计计价的问题，不是评估本身的问题，但与评估直接相关联，有待于进一步研究。商誉与商标的区别商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额获利能力结合在一起的，不能脱离企业而单独存在。商标则是可确指的无形资产，可以单独存在，并可以在原组织继续存在的同时，转让给另一个组织。商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。而商誉只有随着企业行为的发生实现其转移或转让，没有所有权与使用权之分。 第六章 流动资产评估流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。特点：周转速度快；变现能力强；形式多样化。流动资产评估的特点：流动资产评估是单项评估必须选准流动资产评估的基准时间既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点流动资产周转速度快，变现能力强流动资产评估的程序：确定评估对象和评估范围对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析合理选择评估方法（评估方法的选择，一是根据评估目的选择，二是根据不同种类流动资产的特点选择）评定估算流动资产，产生评估结论实物类流动资产评估：实物类流动资产包括各种材料、在产品、产成品及库存商品等。材料评估：企业中的材料可以分为库存材料和在用材料。材料评估主要是对库存材料的评估。库存材料包括各种主要材料、辅助材料、燃料、修理用备件、包装物、低值易耗品等。库存材料的特点是：品种多，金额大，而且性质各异，计量单位、计价和购进时间、自然损耗各不相同。材料评估的步骤：帐、表与实物数量应相符，并查明有无霉烂、变质、毁损的村料，有无超储呆滞的材料等。根据不同评估目的和待评估资产的特点，选择适应的评估价值类型和方法运用企业库存管理的ABC管理法，按照一定的目的和要求，对材料排队，分清重点，着重对重点材料进行评估。材料评估的方法：近期购进诨存材料的评估。近期购进材料，库存时间短，在市场价格变化不大的情况下，其帐面值与现行市价基本接近。评估时，可以采用历史成本法，也可以采用市场法评估。评估时对于购进时运杂费的处理，如果是从外地购进的原材料，因运杂费发生额较大，评估时应将由被评估材料分担的运杂费计入评估值；如果是本市购进，运杂费发生额较少，评估时则可以不考虑运杂费。购进批资间隔时间长、价格变化大的库存材料评估。这类材料评估时，可以采用最接近市场价格的村料价格或直接以市场价格作为其评估值。购置时间早，市场已经脱销，没有准确市场现价的库存材料评估。这类材料的评估，可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格；也可以在市场供需分析的基础上，确定该项材料的供需关系，并以此修正材料价格；还可以通过市场同类商品的平均物价指数进行评估。超额积压物资的评估。超额积压物资是指从企业库存材料中清理出来，需要