合同无效的情形.doc

【合同无效情形】合同无效的情形根据中华人民共和国合同第五十二条的规定有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。民事起诉状原告：刘XX，男，1973年4月5日出生，个体户，住南宁市民族大道翡翠园。被告：南宁市XX餐饮管理有限公司，住所地：南宁市北湖南路XX大厦。法定代表人：XXX，职务：总经理。电话：略。诉讼请求：一、请求法院判令被告返还原告店面转让费人民币100000元;二、判决被告赔偿原告经济损失180000元;三、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告准备开一家桂林米粉店，被告正好欲将其新竹路店面转让，原告多次与被告法定代表人协商转让事宜，原告均强调所租铺面一定要能长期经营，被告多次保证其转让的铺面能够长期经营，并保证原告与原房东续签长期租赁合同，否则退还全部转让费并赔偿原告的全部经济损失，在被告多次保证的前提下，原告便与被告于2009年6月29日签订店面转让协议书一份，协议内容主要包括：1、被告将位于南宁市新竹路35号属广西广播电视技术中心(下称“广电中心”)的宿舍区第1栋1楼第X、X号铺面(下称“铺面”)转让给原告，店面转让费人民币100000元;2、被告与广电中心租赁合同执行到2009年底，年底前原告以被告合作的身份对外，原告自协议生效之日起即有该店面全部经营权，原告可以重新装修、经营自已品牌的产品，2009年底乙方带领原告，由原告与广电中心签订新的承租合同;3、如广电中心不允许原告自主经营以及被告与广电中心租赁合同到期后，广电中心不与原告签订租赁合同，则被告无条件退还原告转让费100000元。协议签订后，原告当日即付给被告店面转让费100000元，后原告一直按约履行协议。2009年12月份起，原告多次要求被告带领与广电中心签订新的长期租赁合同，但被告均未能履行其义务。2010年1月15日，原告收到广电中心关于收回出租铺面的通知，广电中心决定从2010年起不再出租新竹路35号宿舍区临街铺面，收回所有铺面另作它用，原告才知道上当受骗。另查明，被告与广电中心原租赁协议约定：被告未经广电中心同意，不能自行转租铺面或变相转租铺面，否则广电中心有权收回铺面。被告将铺面转租给原告，并未取得广电中心同意。被告在未经广电中心同意的情况下，擅自将铺面转租给原告，被告与原告签订的店面转让协议书无效，被告为了牟取不当利益，采取隐瞒、欺诈的手段将无权处分的铺面转租给被告，应当承担合同无效的全部过错责任，除应退还原告全部店面转让费外，还应当赔偿原告装饰装修费用、搬迁费等全部经济损失。为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，请求法院依法作出公正判决，支持原告的全部诉讼请求。此致南宁市青秀区人民法院具状人：刘XX二O一O年三月十五日国有土地使用权转让合同无效情形及规制建议根据我国现行法律规定，国有土地使用权转让是指以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。勿庸置疑，国有土地使用权转让合同即是转让方与受让方之间订立的约定转让国有土地使用权并明确相互权利义务关系的协议。法律禁止集体土地使用权转让，一般所谓土地使用权转让均指向国有土地。土地使用权转让合同作为一种特殊的买卖合同，其效力认定首先要满足合同有效的一般要件：即主体适格、意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定。法律对土地使用权转让合同的主体未作限制性规定，意思表示是否真实对转让合同效力影响不大，合同内容是否违反法律与行政法规的强制性规定成为认定土地使用权转让合同效力的关键。目前，规范土地使用权转让行为的主要法律法规是城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(以下称条例)。最高人民法院此前公布的关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释(征求意见稿)(以下称解释(征求意见稿)，对有关国有土地使用权转让合同的性质与效力的认定及处理提出了初步指导性的意见。现笔者根据有关法律规定，结合执业实践，就国有土地使用权转让合同无效的情形试作归纳分析，并就有关立法与解释的制订提出个人建议。一、转让方未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的，转让合同的效力问题。我国实行的是土地有偿使用制度。根据法律规定，以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用者须与市、县人民政府的土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定缴纳土地出让金，即支付取得土地使用权的对价。条例第十六条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”可见，土地使用者只有在缴纳全部土地出让金后，才能办理土地使用权登记，依法取得国有土地使用权。城市房地产管理法第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;”从该条规定看，按出让合同约定支付全部土地使用权出让金和取得土地使用权证书，是转让土地使用权必须同时具备的两个前提条件，均属于强制性规定。即使已取得国有土地使用证，但未全部支付土地出让金的，也不具备法定的转让条件，所签订的土地使用权转让合同应属于无效合同。笔者认为， “支付全部土地使用权出让金”，不应作为转让土地使用权的前提和必要条件。实践中，有的地方政府在出让合同中约定受让人按约定支付部分土地出让金后即可办理国有土地使用证，其余土地出让金可分期支付。特殊情况下，政府甚至会决定对应缴纳的土地出让金进行减、免、缓。持有国有土地使用证即表明其拥有合法的土地使用权，未支付的土地出让金作为对政府的债务，应通过债的制度予以解决。土地出让方严格执行行政法规，则不可能出现拖欠土地出让金的现象。政府违规的后果由政府自身承担，不应转嫁给交易双方，尤其是转让合同的受让方。为确保土地出让金足额缴纳，只须规定“支付全部出让金”为申请土地使用权登记的必备要件即可。亦可规定，未缴清土地出让金转让土地使用权的，转让方须将转让价款优先补交尚未缴清的土地出让金即可，勿需作出未支付全部出让金禁止土地使用权转让的规定。二、转让方未依法取得土地使用权证书的，转让合同的效力问题。根据有关规定，土地使用证是用地者取得土地使用权的唯一合法凭证。以出让方式取得土地使用权证书的一般程序为，签订国有土地使用权出让合同，受让人按出让合同约定缴纳土地出让金和有关税费，然后申领国有土地使用证。以划拨方式取得土地使用权的，只需持有政府划拨土地的批文，即可办理国有土地使用证。城市房地产管理法第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的;”可见，无论是以出让还是划拨方式取得土地土地使用权的转让方，在未依法取得土地使用权证书之前，与他人签订国有土地使用权转让合同，违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。根据物权公示原则，土地使用权在法定登记机关的登记簿上记载的行为，即是一种登记行为。登记作为一种公示行为，一经完成，用地者即取得了合法的土地使用权。土地使用证只是政府部门颁发一份权利凭证，用地者是否实际取得和持有，应不影响其经依法登记而取得的权利。故法律规定必须取得土地使用证书方可转让，与有关物权公示理论不相符合。实践中，由于行政机关的办事程序等原因，用地者迟延取得土地使用证的情况并不少见，如此规定对转让方也不公平。建议将土地使用权登记作为取得土地使用权的标志和进行转让的前提条件，淡化权属证书在实际操作中的作用。解释(征求意见稿)回避土地使用权登记的法律作用，可能与我国不动产登记制度不完善有关，但照此意见执行，既可能与将来的物权法规定相冲突，也对确立和规范我国不动产登记制度产生消极影响。同时，将持有 “有批准权的人民政府批准文件”作为取得土地使用权的依据，明显属于一种扩大解释，该解释意见既缺乏法律上的依据，也容易造成实际执行中的混乱。三、转让方未对土地进行投资开发或投资开发未达到法定条件的，转让合同的效力问题。此种情形是针对以出让方式取得土地使用权的转让方的要求。根据法律规定，取得国有土地使用权须具备法定条件，即持有计划部门的建设项目立项批文、城市规划部门颁发的用地规划证书等。没有具体的建设项目不得申请用地，取得土地使用权后，须按出让合同约定进行开发建设，炒卖土地为法律所禁止。城市房地产管理法第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”根据该条规定，凡房屋建设未完成开发投资总额的百分之二十五以上、成片开发土地未形成工业用地或者其他建设用地条件的，不得转让国有土地使用权，否则，所签订的国有土地使用权转让合同因违反法律的强制性规定而无效。笔者认为，为禁止炒卖土地的投机行为，规范土地市场，在特定时期内对土地使用权转让前的投资开发程度进行限制，十分必要。但该限制只能作为阶段性的规定内容。在土地市场进一步规范后，此类限制不仅多余，且制约了土地资源的正常流转。一方面导致规避投资条件限制、私下交易或变相交易大量出现，禁而不止;另一方面，在转让方已不适宜或不愿再自己开发、又不想将土地交还政府的情况下，转让方只得勉强投入，投入越多，可能对受让方进一步开发的制约越大，不符合市场规律和经济性原则。抑制土地炒卖的关键在于出让环节。一级市场滥批，却试图通过二级市场严管来防止，无异于本末倒置。建议对一级市场的土地使用权取得条件进行严格限制，防止无开发能力或无意真实开发者虚报立项规划骗取土地使用权然后倒卖的行为发生，限期不进