荣兴名都开盘期营销策划方案.doc

【荣兴名都】开盘期营销策划方案（2003年8月2003年11月）一、项目现时优劣势分析根据前一阶段的市场研究分析和工作总结，对本项目的优、劣势作以下分析：（一） 优势1、 产品优势根据前期的客户统计资料，客户对项目的地段、户型等认知度较高，说明项目的品质开始深入人心，产品定位明确。2、 市场竞争优势相对于同区域的竞争项目而言，金帝花园等老项目可近尾房，产品设计优于它们，且工程已动工，结合工程的包装，必将增强客户的信心。（二） 劣势1、 项目规模小，景观的营造不甚理想据来访客户统计分析中有部分客户对项目环境及周边环境不太认同。2、 工程进度才开始，影响了客户对项目的信心。遂宁的消费者习惯购买现房，因此对工程形象的包装，将直接吸引客户对项目的信心。3、 市场竞争劣势遂宁市现主力供应房价在800元以下，远低于我们目前的均价，这将弱化我们的优势，分流部分客户（三） 解决劣势问题建议就上述的劣势问题如何弱化，是下一阶段营销工作的重点之一。具体建议如下：1、 工程形象的包装在保证工程进度的前提下，通过包装工地形象树立公司和项目形象，增强客户信心，营造销售气氛。手段：工地路牌，表明物业的名称和位置，直接与工程形象相关联工地气氛：利用彩旗等宣传物品吸引人们的注意力，营造人气旺、整洁、有序的施工现场具体内容为：工地公共标牌制作，吊旗、布幅制作等。二、营销思路围绕强化我们的优势，弱化我们的劣势的核心，根据工程进度及营销需要，主要划分蓄势调整期、开盘强销期、收尾强销期三个销售阶段，再就每个阶段整合价格，广告、促销各类活动，包装项目品牌，提升开发商形象，减少销售阻力，从而使销售取得预期目标。（一） 蓄势调整期时间：8月3日8月15日该期工作重点是在总结前期工作基础上，针对市场反馈信息，加快各项准备工作，预热市场，主要通过整合各广告，配以公关活动达到效果，计划在8月中下旬引爆市场。1、 广告策略此期广告当以电视广告、现场布幅、DM单等主，辅以报纸硬广告、软文等各类形式，达到开盘前蓄势和预热目的。（1） 电视广告8月4日8月24日，连续三周播放（2） 现场布幅突出项目主要卖点，及公开发售信息发布时间：8月9日8月31日（3） DM专刊（三期）专刊内容：突出黄金地段，主力户型点评、开盘信息发布及优惠活动。投放方式：报纸夹送及现场派送8月13日 2000份8月14日 2000份8月15日 3000份另：直接投放8月14日8月16日（集中在皇冠灯北转盘沿线）投放数量2000份。（4） 报纸硬、软广告8月15日 遂宁日报竖1/2版。8月13日、8月14日 遂宁日报两篇文章报导8月13日 介绍荣兴名都文总开发理念及公司经营理念标题：荣兴总裁开口畅谈城市建设8月14日介绍荣兴名都的项目优势标题：城市中崛起的新贵的消费居家理念2、 销售方式根据前一阶段的营销总结分析，下一阶段将主要采取以下的销售方式（1） 现场直销通过对工地包装，并结合售房部，进行现场售楼（2） 上门介绍通过熟人介绍或单位之间的联系，对目标对象中大户进行目的性非常筛选后，列举出极有可能购买的买家，通过对这些买家进行上门洽谈及递送资料，以实施定点突破（3）发展兼职售楼员通过聘请兼职地产顾问，在市场上组成一个庞大的销售网络二、开盘期内优惠政策时间：8月16日9月16日（名都好彩，大礼相送）1、 全免五通费2、 十一黄金周，名都九寨沟四日游3、 厨房五件套4、 三套装饰家居菜单