重庆市城乡规划居住区规划导则.doc

渝规发200815号重庆市规划局关于发布重庆市城乡规划居住用地规划导则（试行）的通知各处室、分局，局属各事业单位，各区县建委（规划局），各规划设计单位：重庆市城乡规划居住用地规划导则（试行）已经审查通过，现予以发布，请参照执行，并请将执行应用中发现的问题及时反馈到市局总规处。（注：本导则已同时在局内网和外网上发布，请自行下载。）特此通知附件1：重庆市城乡规划居住用地规划导则（试行） 二OO八年一月二十八日主题词：城乡规划 规划导则 通知 重庆市规划局办公室 2008年1月31日印发 （共印100份）重庆市城乡规划居住用地规划导则（试行）重 庆 市 规 划 局二七年十二月前 言为进一步加强城乡规划编制与管理的科学化、规范化、法制化，根据重庆市城乡规划事业“十一五”规划行动方案的统一部署，居住用地规划导则。编制组深入调查研究，认真总结实践经验，参考借鉴了国家和其它省市的相关规划标准，通过组织专家论证，在广泛征求规划设计、科研、管理等方面专家意见的基础上，制定本导则。本导则的主要内容有：1、总则；2、居住用地分类及用地标准；3、居住用地规模与布局；4、经济适用住房与廉租住房建设；5、居住区分级与规模；6、居住用地开发控制；7、居住区道路；8、居住区绿地；9、名词解释。居住区公共服务设施在公共服务设施规划导则中另行规定。农村新型社区布局及居住标准在村庄规划导则中另行规定。根据建设部建标【2000】87号文关于印发管理工作的暂行规定的要求，正文中用黑体字注明了本导则中涉及相关国家标准强制性条款内容。本导则在实施过程中，如发现需要修改补充之处，请将意见和有关资料提供给重庆市规划设计研究院（单位地址：渝北区新牌坊新南路9号；邮编：401147），以便在今后修改时参考和吸纳。本导则主编单位：重庆市规划设计研究院本导则主要起草人：张 强、易 峥、王 磊、何 江目 录1 总 则12 居住用地分类及用地标准22.1居住用地分类22.2居住用地标准33 居住用地规模与布局43.1居住用地布局要求43.2新拓展地区的居住用地43.3旧城区的居住用地53.4居住用地与其它用地的兼容53.5居住区内部规划布局53.6居住区内部空间与环境设计64 经济适用住房与廉租住房建设74.1布局原则74.2控制要求75 居住区分级与规模85.1居住区分级控制规模85.2居住区各项用地比例95.3人均居住区用地控制指标95.4 用地统计表105.5主要技术经济指标表116 居住用地开发控制136.1开发控制原则136.2居住用地开发强度136.3零散用地开发控制137 居住区道路147.1规划原则147.2道路规划设计规定和标准157.3停车配建168 居住区绿地178.1居住区绿地类别178.2居住区绿地规划与布局178.3居住区绿地规划标准189 名词解释21本导则用词说明23附 补充说明与参考文献241 总 则1.0.1 为了适应建设全面小康社会和宜居城市的发展要求，满足人民群众日益提高的居住需求，创造舒适和谐的人居环境，提升居住质量，经济、合理、有效地使用土地和空间，提高居住区的规划设计质量，根据国家和重庆市有关法律、法规、技术标准和规范，并结合重庆市发展的目标要求和实际情况，制定本导则。1.0.2 本导则适用于对居住用地规划编制与管理中普遍性的技术问题进行指导，对于特殊问题仍需进行个案研究。在重庆市辖区内，从事居住用地规划的编制和管理工作，应参照本导则。1.0.3 居住用地的规划与管理除参照本导则外,尚应符合国家和重庆市相关法律、法规、规章和技术标准与规范的规定。1.0.4 本导则在试行中会不断地进行修订和完善,经一定周期后统一进行版本更新。2 居住用地分类及用地标准2.1居住用地分类2.1.1 居住用地采用中类和小类二个层次的分类体系，共分3个中类，12个小类。居住用地分类代号可用于城市规划的图纸和文件。居住用地分类和代号必须符合表2.1的规定。2.1.2 使用本分类时，可根据规划性质、内容及深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。表2.1.2 居住用地分类和代号表类别代号类别名称范围大类中类小类R居住用地以居住建筑及其配套设施共同形成的居住小区、居住组团、街坊和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。R1一类居住用地配套设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。R11一类住宅用地单独占地、建筑层数不超过三层、生活起居功能齐全、独立式或联排式住宅建设用地R12一类社区公共服务设施用地为一类居住用地的居民提供配套服务的独立占地的初中、小学、九年一贯制学校、幼儿园、托儿所、社区管理、体育文化活动、医疗卫生、商业等设施的用地。R13一类住宅区道路用地为一类居住用地配套建设的住宅区道路、小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅间小路。R14一类住宅区绿地为一类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地。R2二类居住用地配套设施齐全、布局较为完整，以多层、中高层或高层住宅为主的用地。R21二类住宅用地指建设按套型设计并设有卧室、起居室、厨房、卫生间等空间的居住建筑物的用地。R22二类社区公共服务设施用地为二类居住用地的居民提供配套服务的独立占地的初中、小学、九年一贯制学校、幼儿园、托儿所、社区管理、体育文化活动、医疗卫生、商业等设施的用地。续表R23二类住宅区道路用地为二类居住用地配套建设的住宅区道路或小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅间小路。R24二类住宅区绿地为二类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地。R3三类居住用地直接为工业区、仓储区、学校等功能区配套建设、有一定配套设施的、供单身职工及学生集体居住的成片单身宿舍区的用地。R31单身宿舍用地为单身职工及学生建设的居住建筑的用地。R32三类社区公共服务设施用地为三类居住用地的居民提供配套服务的社区管理、体育文化活动、医疗卫生、商业等设施的用地。R33三类住宅区道路用地为三类居住用地配套建设的住宅区道路或小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅间小路。R34三类住宅区绿地为三类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地。2.2居住用地标准2.2.1 编制和修订城乡总体规划和分区规划时，居住用地的规划人均单项用地指标应控制在1830m2/人。规划人均建设用地指标为6075m2/人、有条件建设部分中高层住宅的大中城市，其规划人均居住用地指标可适当降低，但不得少于16m2/人。2.2.2 编制和修订城乡总体规划或分区规划时，居住用地占城市建设用地的比例应控制在20%35%；其它层次的规划应因地制宜地确定居住用地比例和人均居住用地标准。2.2.3 人均居住用地指标和居住用地占城市建设用地比例的上限略高于国家标准，是为了适应重庆幅员面积较大，城市差异较大的客观情况，同时考虑城市产业升级以及建设宜居城市的要求，用于指导分区规划及区县中心城区规划的编制和修订。在编制总体规划以下层次规划时，由于不同的分区、功能组团的用地现状及潜力、功能定位和发展目标不同，不宜简单采用一个统一的用地比例和人均指标，应在总体规划及其它上层次规划所确定的指导原则下根据本地区的发展要求因地制宜地确定相关控制指标。3 居住用地规模与布局3.1居住用地布局要求3.1.1 综合考虑土地价值、交通可达性、相邻用地的功能、周边环境、公共服务设施和城市特色等布局居住用地。3.1.2 居住用地布局应与城市轨道等公共交通基础设施布局相结合，与邻近住宅区及城市干道有方便的联系，以鼓励居民使用公共交通工具。3.1.3 居住用地应具有适宜居住的自然环境条件和适于建设的地形，要布局在常年风上的风向、大气污染源的常年最小风向频率的下风侧，以及水污染源的上游，优先选用向阳坡和通风良好的地段。3.1.4 居住用地要避免选址在各种自然灾害区，如地震断裂带、岩溶地段、沙土液化区、活动性冲沟、采空区、软基、滑坡崩塌区、洪水淹没区、内涝低洼地区等；应避开雷区，以及涉及国家安全地区、军事禁区、水源保护区、水源涵养区、文物古迹及风景名胜保护区、自然保护区、地下文物埋藏区、基本农田保护区、四山控制地区、危险品仓库区等的城市蓝线、紫线、黄线、绿线保护范围。3.1.5 居住用地不应占用规划确定的城市非建设用地和组团隔离带。3.1.6 在集中工业区中不宜布置居住区。3.2新拓展地区的居住用地3.2.1 居住用地拓展要与城镇结构相适应，与生态环境优化目标相适应，有利于引导城镇人口的合理分布，有利于疏解旧城区人口。3.2.2 新拓展地区是居住用地的重点建设地区，居住用地向新区拓展时，要结合城镇的拓展时序和不同城镇组团的功能安排，引导人口集聚；要高起点、高水平地进行居住环境建设、交通市政基础设施建设、公共服务设施建设。3.2.3 居住用地拓展要满足不同层次的住房需求，重点增加中低价位、中小套型普通住宅用地，同步规划和同步建设相应的公共服务设施及交通基础设施，要限制发展独立式住宅用地。3.3旧城区的居住用地3.3.1 旧城区是居住用地的重点改善区域，要降低居住密度，完善配套设施，加强环境建设，提高居住质量，保护传统风貌，保留传统特色。3.3.2 旧城区要对居住用地和住房进行分类指导建设：保留质量较好、标准较高、环境较好、配套完善的单位住房以及新建和改建居住区；对建成较早，质量稍差，配套相对欠缺的住房，进行房屋翻新修缮，完善配套设施，改善环境，提高居住舒适度；对具有历史文化价值的住房予以保留和修复；对房屋质量和生活环境质量极差，服务设施严重短缺的居住区进行更新改造。3.4居住用地与其它用地的兼容3.4.1 居住用地的兼容性分为两类，一类是居住用地内兼容其它非住宅建筑类型，另一类是以居住用地为主混合其它用地性质。3.4.2 居住用地内布局其它非住宅建筑和混合其它非居住功能时，应遵循相关性原则和不干扰性原则。相关性原则是指不同类型的建筑或用地性质之间，其功能存在某种关联性。互不干扰性原则以不允许兼容建筑或用地类型表示。居住用地内布局其它非住宅建筑和混合其它非居住功能时，要避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰，确保居住区环境满足下列有关噪声和大气环境的要求：1 白天噪声允许值宜45dB，夜间噪声允许值宜40dB。靠近噪声污染源的居住区应通过设置隔音墙、人工筑坡、植物种植、水景造型、建筑屏障等进行防噪。2 居住区内的大气环境质量标准宜达到二级。3.4.3 居住用地兼容性应明确兼容建筑的类型（相关性较好的零售商业、金融办公、文化和无干扰的楼宇工业等建筑）和混合其它用地的类型和比例。3.5居住区内部规划布局3.5.1 居住区的规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、节能减排、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体。3.5.1 应方便居民生活，有利安全防卫和物业管理。3.5.2 应组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务。3.5.3 应合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。3.6居住区内部空间与环境设计3.6.1 规划布局和建筑应体现地方特色，与周围环境相协调。3.6.2 合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰。3.6.3 精心设置建筑小品，丰富及美化环境。3.6.4 市政公用站点等宜与住宅或公建结合安排；供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设。3.6.5 公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。3.6.6 居住区的建筑布置应综合考虑日照、采光、通风、防灾以及管理要求。3.6.7 依据居住区的规模和建筑形态，从平面和空间两个方面入手，通过合理的用地配置，适宜的景观层次安排，必备的设施配套，达到公共空间与私密空间的优化，达到居住区整体意境及风格塑造的和谐。3.6.8 在重点文物保护单位和历史文化保护区保护规划范围内进行住宅建设，其规划设计必须遵循保护规划的指导；居住区内的各级文物保护单位和古树名木必须依法予以保护；在文物保护单位的建设控制地带内的新建建筑和构筑物，不得破坏文物保护单位的环境风貌。4 经济适用住房与廉租住房建设4.1布局原则4.1.1 按照总量控制、分区布局，方便工作与生活的原则，布局和建设经济适用住房和廉租住房。4.1.2 廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。4.1.3 经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。4.1.4 配套建设与相对集中建设相结合，为构建和谐社会，鼓励开发建设廉租住房、经济适用房与普通商品住房相结合，鼓励建设不同收入阶层混居的混合型社区。4.1.5 新建廉租住房，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。4.1.6 应具备基本完善的交通条件和配套服务设施。4.1.7 方便生活和工作，就近安排。4.1.8 节约用地、紧凑布局、协调发展。4.2控制要求4.2.1 严格管理规划确定的经济适用住房和廉租住房用地，保障针对低收入群体住房建设的土地供应，不得随意改变其用途，确需调整的，必须等量置换并按相关程序报批。4.2.2 新建廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，经济适用住房单套建筑面积控制在60m2左右。5 居住区分级与规模5.1居住区分级控制规模5.1.1 居住区按居住户数或人口规模分为居住地区、居住区、居住小区和居住组团四级。居住区各级控制规模如表5.1.1所示。表5.1.1 城市居住区分级控制规模居住地区居 住 区居住小区居住组团户数（户）33000670001000020000150050003001000人口（人）10000020000030000600004500150009003000注：每户按照3人计算5.1.2 考虑到重庆组团式的城市结构，本导则增加居住地区级这一层级，每一个居住地区人口规模确定为10至20万人，部分公共服务设施配套需考虑这一个层级。居住区规模的上限高于国家标准中居住区的上限（16000户，50000人），主要考虑到居住区与街道相对应，目前都市区街道常住人口从2万到17万不等，平均规模约为6万人，对应于街道办事处配置公共服务设施，需要独立成为一级。居住小区规模的下限低于国家标准中小区规模下限（3000户，10000人），主要考虑到居住小区与社区居委会相对应，都市区社区居委会的规定服务范围为1500至3000户，便于社区服务设施的配置，目前个别社区居委会服务范围已超过4000户，因此居住小区规模的上限仍沿用国家标准中小区规模的上限。居住组团规模基本对应于新开发住宅小区的规模。5.1.3 小城镇按规划人口规模分为大型镇、中型镇和小型镇，分别对应于城市的居住区和居住小区（表5.1-2），在配建设施时，宜参考相应级别的城市居住区，但要注意与实际情况相结合；都市区内的小城镇可按城乡一体化的思路，在配套公共设施时参照对应的居住区标准执行，其它区县小城镇目前暂按镇规划标准的相应要求进行配置。表5.1.2 镇规划规模分级及对应的城市居住区分级控制规模大型镇中型镇小型镇人口（人）3000150000100013000010000对应城市居住用地分级居住区居住区居住小区注：每户按照3人计算5.1.4 居住区分级控制规模是居住区公共服务设施和公园绿地分级配建的依据，通过配置满足不同层次居民基本的物质和文化生活需要的相关设施，适应统一开发、配套建设的需要，符合配套设施经营和管理的经济合理性需要。5.1.5 居住区的配建设施，应与居住人口规模相对应，其配建设施的面积总指标，可根据规划布局形式统一安排、灵活使用。5.2居住区各项用地比例5.2.1 居住区用地由住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、公园绿地四类用地构成，各类用地所占比例的平衡控制指标应当符合表5.2规定。5.2.2 成片开发居住区，其居住组团、居住小区、居住区等人口密度和建筑容量控制指标应符合该表的规定。非成片开发居住区，参照执行。表5.2 居住区各项用地比例控制指标（%）用 地 构 成居 住 区小 区组 团1.住宅用地5060556570802.公建用地152512226123.道路用地10189177154.公园绿地7.51851536居住用地1001001005.3人均居住区用地控制指标5.3.1 编制居住小区和组团规划时，人均居住用地指标应符合表5.3.1的规定。由于重庆是山地城市，建设用地相对紧张，居住用地人均指标下限略低于国家标准。居住用地人均控制指标主要由住宅区分级规模和住宅层数两项因素确定。5.3.2在使用表5.3.1和具体选用指标幅度时，要考虑住宅日照间距、层数和结构、面积标准以及该地区的用地紧张程度等主要因素。住宅建筑面积标准高的采用上限或接近上限指标，住宅建筑面积标准低的采用下限或接近下限指标。表5.3.1 人均居住用地控制指标（m2/人）住宅类型居住区居住小区居住组团低层304326402132多层192718261422中高层172614221218高层17261015811注：1、按住宅层数不同分为低层、多层、中高层和高层，对各种层数混合形式的居住用地，可采用相应的接近指标。2、住宅类型按层数划分，一般为：13层为低层；46层为多层；79层为中高层；10层及以上为高层，以下各条的规定同。5.4 用地统计表5.4.1 编制居住小区和组团规划时，应按表5.4.1进行用地统计。表5.4.1 居住用地统计表项目面积（m2）所占比例（%）人均面积（m2/人）居住用地住宅用地独立式住宅用地单元式住宅用地单身宿舍用地原农村居民住宅用地住宅区配套设施用地幼托用地社区体育设施用地社区其它设施用地住宅区道路用地住宅区绿地5.4.2 居住用地包括住宅用地、住宅区配套设施用地、住宅区道路用地和住宅区绿地四部分，它们之间的比例关系及人均用地水平反映了土地使用的合理性和经济性，是规划设计时必须统计的指标。在住宅规划区内还可能存在一些与居住用地没有直接配套关系的其它用地，如外围道路或保留的企事业单位和非城市建设用地等，这些都不能参与用地平衡，不应纳入居住用地统计中。在具体使用表5.4.1时，要按居住用地的实际规模确定表格名称及相关用地的名称。如规模为小区，则表格名称相应为“居住小区用地统计表”。表中各项指标的计算，应符合下列规定：1 底层设公共建筑的住宅或住宅公建综合楼用地面积应按下列规定确定：按住宅和公共建筑各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，并分别计入住宅用地和配套设施用地；底层公共建筑突出于上部住宅或占有专用场院或因公共建筑需要后退红线的用地，均应计入配套设施用地；底层架空建筑用地面积的确定，应按底层及上部建筑的使用性质及其各占该建筑总建筑面积的比例分摊用地面积，并分别计入有关用地内。2 绿地面积应按本条文说明的规定确定。3 住宅区道路用地面积应按下列规定确定：住宅区内道路按路面宽度计算，设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；宅间小路不计入道路用地面积。5.5主要技术经济指标表5.5.1 居住用地规划主要技术经济指标应不少于表5.5.1所列项目。5.5.2 居住区规模可以通过用地、建筑与人口（户、套）三方面内容得到反映，除用地外，人口（户、套）、住宅和配建公共设施的建筑面积及其总量也是基本数据，属必要指标。5.5.3 平均层数与住宅建筑密度关系密切，是基本数据，属必要指标；高、中高层住宅比例也是住宅建设中的控制标准，属必要指标；毛密度是反映住宅区用地中的总指标，反映了在总体上相对的经济合理性，所以它对开发的经济效益、征地的数量等具有很重要的控制作用。住宅建筑套密度是一个日渐被人认识和重视的指标，在详细规划的实施阶段根据户型的比例及标准的要求等去选定住宅类型后，可以通过居住总用地、住宅用地等基本数据计算；住宅容积率是根据住宅区的用地条件、建筑气候分区、日照要求及住宅层数等因素对住宅建设进行控制的指标，是一个实用性很强的控制住宅区环境质量的重要指标之一，属必要指标；总建筑容积率是每公顷居住用地内住宅和配套设施建筑的建筑面积之和，它可由居住用地内的总建筑面积推算出来。由于配套设施在控制性详细规划阶段还没有进行单体设计而是按指标估算，因配建的公建与住宅建筑面积有一定的比例关系，即住宅是基数，住宅量一旦确定，配建公建量也相应确定，因而以住宅建筑面积的毛、净容积率、建筑容积率为常用的必要指标。5.5.4 环境质量主要反映在空地率和绿地率等指标上。与住宅环境最密切的是住宅周围的空地率，习惯上以住宅建筑净密度来反映，即以住宅用地为单位1.00，空地率=1住宅建筑净密度。住宅建筑净密度和建筑毛密度越低，其对应的空地率就越高，可为环境质量的提高提供更多的用地。绿地率是反映住宅区内可绿化的土地比率，它为搞好环境设计、提高环境质量创造了物质条件，都属必要指标。5.5.5 住宅区建筑密度是住宅区内各类建筑的基底总面积与住宅区用地面积的比率（%），是住宅区重要的环境指标，属必要指标。按照建住房（2006）165号文“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”中“自2006年6月1日起，各城市（包括县城）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”的规定，新增了一项即户型面积小于90m2的住宅面积占住宅总面积的比例。5.5.6 依据城市居住区规划设计规范，居住用地规划设计可选用的技术经济指标还包括高层住宅比例、人口净密度、拆建比、土地开发费和住宅单方综合造价等，但不属必要指标。表5.5.1居住用地规划主要技术经济指标项 目单 位总 量人（或户）均居住人数 人户均人口 人/户居住户数（套） 户（套）总建筑面积 m2住宅建筑面积 m2公共设施建筑面积 m2其它建筑面积 m2住宅平均层数 层人口毛密度 人/h m2住宅建筑套密度（毛） 套/ h m2住宅建筑套密度（净） 套/ h m2住宅建筑净密度 %总建筑密度 %总建筑容积率（毛） 住宅建筑容积率（净） 住宅建筑容积率（毛） 绿地率 %公共绿地 m2停车场面积 m2配建车位 个停车率 %地面停车位 个地面停车率 %户型面积小于90m2的住宅面积占住宅总面积的比例%6 居住用地开发控制6.1开发控制原则6.1.1 居住用地开发必须合理控制人口密度和建筑密度，合理确定土地开发强度，创造良好的居住环境。6.1.2 居住用地开发强度应适应现状及规划的基础设施和公共设施所能承受的水平。6.1.3 都市区居住用地开发强度应遵循都市区密度分区规划所确定的原则和标准。6.2居住用地开发强度6.2.1 居住用地具体控制指标详见表6.2.1。6.2.2 表6.2.1是参照城市居住区规划设计规范的有关内容和指标，根据重庆的具体实际情况进行了必要调整后制定的，同时参考了重庆市城市规划管理技术规定。为适应将重庆建设成为“宜居城市”和“山水园林城市”的目标要求，针对目前重庆居住用地开发中存在着盲目提高容积率以获取更大的经济效益而忽视居住环境质量的问题和倾向，在制定容积率指标时，一方面考虑了重庆的实际情况，另外一方面要满足严格控制城市开发强度、提高居住环境质量的需要。表6.2.1 建筑容积率、建筑密度控制指标表建筑密度容积率建筑基地类型旧城改造地区规划新区地区都市区以外一般建制镇I中心地段II一般地段III中心地段IV一般地段建筑密度%容积率建筑密度%容积率建筑密度%容积率建筑密度%容积率建筑密度%容积率低层独立式住宅及其他低层居住建筑401.01.2350.81.0300.60.8居住建筑452.53.5351.53.0352.03.0301.52.5251.02.5公寓式办公建筑旅馆453.04.5402.54.0402.54.0352.04.0352.03.5商住综合楼503.55.0503.04.5503.04.5452.54.0452.54.0公共绿地按照建设部公园设计规范有关规定执行6.3零散用地开发控制6.3.1 零散用地是指净用地面积小于10000m2、用于住宅开发时难以达到小区或组团规模、难以独立进行设施配套的城市用地。6.3.2 严格控制零散用地作为居住用地的开发，旧区中面积低于1000m2和新区中面积低于2000m2的零散用地不应单独用于居住用地开发。确定零散用地作为居住用地开发时还应考虑以下几个因素：保证一定的建设量，从而保证一定的人际交往范围和居住质量；建筑面宽和进深满足建筑间距的要求，不能影响周围地段开发；满足消防和退让红线的要求；建筑面宽和进深适合居住建筑的要求。6.3.3 零散居住用地应依照相关的规划和技术规定、结合周围地区的设施配套情况确定容积率和建筑密度。零散居住用地的容积率和建筑密度的确定较为复杂，宜采用个案方式处理。具体方法是依据所在地块的控规或其它规划先编制详细规划，再结合周围地区的设施配套和环境影响情况，确定容积率和建筑密度。6.3.4 零散居住用地的绿地率：新区应大于30%，旧区应大于25%。6.3.5 零散居住用地应严格控制开发强度，建筑布置应符合重庆市地方标准中对居住建筑间距、退让和限高要求。6.3.6 零散居住用地应配建相应的停车位，为保证有限的地表面积用于组织公共活动，其停车位宜通过建设地下停车场的方式来解决。7 居住区道路7.1规划原则7.1.1 居住小区内应避免过境车辆的穿行，道路宜通而不畅，主要道路既要通顺又要避免外部车辆和行人的穿行，道路网应避免形成四通八达的格局；道路规划应方便内外联系，道路的线形尽可能顺畅，不要出现生硬弯折，应避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等机动车辆的转弯和出入。7.1.2 有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样化，应使住宅楼的布局与内部道路有密切联系，以利于道路的命名及有规律地编排门楼号，从而有效减少外部人员来访的往返奔波。7.1.3 为了应对小汽车进入家庭的发展趋势，住宅区道路的车行系统和人行系统必须合理规划，综合考虑车行系统和步行系统，合理组织小汽车通行线路和停车场库的设置，既保证车辆行驶和停放的方便，又要保证行人的安全，尽量将车行系统和人行系统分别设置，避免人车混行。7.1.4 在满足交通功能的前提下，尽可能用最低限度的道路长度和道路用地，方便的交通并不意味着必须有众多横竖交叉的道路，而是需要一个既符合交通要求又结构简洁的路网。7.1.5 在旧区改造中，道路系统应充分考虑原有道路特点，道路网的规划要综合考虑城市原有的地上和地下建筑及市政设施条件，避免大拆大改而增加改建投资；对于需要重点保护的有历史文化价值的传统风貌地段，必须尽量保留原有道路的格局，保留和利用原有历史文化价值的街道和空间形态，包括道路宽度和线型、广场出入口及桥涵等，并结合规划要求使传统的道路格局与现代化城市交通组织及设施（机动车交通、停车场库、立交桥、地铁出入口等）相协调。7.1.6 满足居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求。7.1.7 道路规划要与抗震防灾规划相结合，满足防灾和救灾的要求，住宅区内部的道路应考虑到人员避震疏散的需要，必须保证有通畅的疏散通道，并在因地震诱发的如电气火灾、水管破裂及煤气泄漏等次生灾害时，能够保证消防、救护及工程救险等车辆的出入。7.2道路规划设计规定和标准7.2.1 为了避免小区道路出现尽端式格局，保证消防、救灾及人员疏散的可靠性，居住小区内主要道路至少应有两个出入口；同时应控制机动车道对外出入口数，出入口的间距不应小于150m；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连。7.2.2 为了便于残疾人和老人等弱势群体在住宅区内的出入方便，应在住宅区通向各类公共设施的主要路段设置无障碍通行设施。无障碍交通规划设计的主要依据是满足轮椅和盲人的出行需要，通行轮椅车的坡道宽度不应小于2.5m，纵坡不应大于2.5%，具体技术规定可详见为方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范（JGJ5088）。7.2.3 住宅区道路纵坡控制指标应符合表7.2.3的规定。机动车最大纵坡为12%是根据重庆多年实践而确定的，比国家的同类标准提高了4%；非机动车道最大纵坡不超过3%。表7.2.3 住宅区道路纵坡控制指标 道路类别最小纵坡最大纵坡备注机动车道0.512，L200m若该车道为消防车道，则其坡道应7%；消防车道位于登高面上时，则其坡道应1%。 非机动车道0.33，L50m步行道0.58当坡度较大时，主要步道坡度应10%，次要步道坡度应15%。 注：L坡长（m）7.2.4 当住宅区道路纵坡在8%以上且坡长超过30m时，应铺设步行梯道。7.2.5 居住区内的步行道最小宽度不得小于2.5m。7.2.6 住宅区道路路面宽度应为35m。7.2.7 根据重庆的实际情况，过大的道路转弯半径既不利于土地的集约高效利用，也不便于控制住宅区内的行车速度以保证安全。住宅区机动车道路最小转弯半径应满足消防车通行的规定，宜为912m，不通行消防车的一般小区道路最小不得小于5m。7.2.8 会车最小视距为30m，停车视距为1520m；住宅区道路与城市道路相接时，其交角不宜小于70，困难条件下最小不得小于45。7.2.9 在住宅区道路设计中，住宅区道路与城市道路交接时应尽量采用正交，以简化路口的交通组织。但由于重庆为山地城市，地形复杂，因此规定住宅区道路与城市道路的交角不宜小于70。当道路相接时的交角超出上述范围时，可在住宅区道路的出口路段增设平曲线弯道来满足要求。7.2.10 住宅区内的机动车和非机动车道及人行道的横坡宜为1%2%。 7.3停车配建7.3.1 居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库。7.3.2 居民区停车位数量由建筑面积确定，配建数量应大于0.6个/100m2,其中渝中区按0.34个/100m2配建；经济适用住房按0.34个/100m2配建。7.3.3 居住区内地面停车位不应少于总停车位的10%，但不宜超过20%。7.3.4 居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m。7.3.5 居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。7.3.6 居民停车场、库的出入口不宜正对主干路设置。7.3.7 在适宜地区的居住区可适当设置自行车停车场，每个车位宜为1.51.8m2。8 居住区绿地8.1居住区绿地类别8.1.0 居住区绿地由小区和组团内的公共绿地、宅旁绿地、配套设施附属绿地和道路绿地组成，包括居民能够方便地进入、满足当地植树绿化覆土要求的地上或半地下建筑的屋顶绿地。8.2居住区绿地规划与布局8.2.1 居住区内的各种绿地应在居住区规划中按照有关规定进行配套，并在居住区详细规划指导下进行规划设计。8.2.2 居住区规划确定的绿化用地应当作为永久性绿地进行建设，必须满足居住区绿地功能，布局合理，方便居民使用。8.2.3 居住区内的绿地规划，应根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统，并宜保留和利用规划范围内的已有树木和绿地。8.2.4 居住区内的公园绿地，应根据居住区不同的规划组织结构类型，设置相应的中心绿地，包括居住区公园（居住地区级和居住区级）、小游园（小区级）和组团绿地（组团级），以及儿童游戏场和其他的块状、带状公共绿地等。8.2.5 居住区绿地规划应确定居住用地内不同绿地的功能和使用性质；划分开放式绿地各种功能区，确定开放式绿地出入口位置等，并协调相关的各种市政设施，如用地内小区道路、各种管线、地上、地下设施及其出入口位置等；进行植物规划和竖向规划。8.2.6 居住区开放式绿地应设置在小游园、组团绿地中，宜结合安排儿童游戏场、老人活动区、健身场地、体育设施等进行布置。如居住区规划未设置小游园，或小游园、组团绿地的规模满足不了居民使用时，可在具有开放条件的宅间绿地内设置开放式绿地。8.3居住区绿地规划标准8.3.1 新建居住区的绿地率不应低于30%，多层居住区为30%以上，高层居住区为35%以上，低层花园别墅区为40%以上，旧区改造不应低于25%，绿地面积计算方法按照国家有关规范执行。8.3.2 绿地面积应按如下方法确定：（1）宅旁（宅间）绿地面积：绿地边界对住宅区内道路算到路边，当有人行便道时算到便道边，沿城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5m；对其它围墙、院墙算到墙脚，详见下图：（2）道路绿地面积：以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算。（3）院落式组团绿地面积：绿地边界距住宅区道路路边1.0m；当有人行便道时算到便道边；临城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5m。详见下图。8.3.3 居住区内公园绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到：组团不少于0.5m2/人，小区（含组团）不少于1m2/人，居住区（含小区与组团）不少于1.5m2/人，并应根据居住区规划布局形式统一安排、灵活使用；组团级的人均指标不小于0.5m2，可以满足300700户设置一个面积为5001000m2的组团绿地的要求；小区级的人均指标不小于1.0m2，可以满足每个小区设置一个面积为40006000m2的小区级中心绿地（小游园）的要求。旧区改建由于用地紧张等因素，可以酌情降低，但不得低于相应指标的70%，以保证基本的居住环境要求。8.3.3 居住区公园绿地不应小于10000m2，服务半径为0.81km，小游园不应小于4000m2，服务半径为0.40.5km，组团绿地不应小于400m2，且其中的绿化面积（含水面）不宜小于70%。用地4000m2以上的小游园，才可以满足一定的功能划分、设置简单的游憩活动设施和容纳相应的出游人数等基本要求，所以小区公共绿地面积不应小于4000m2；而当公共绿地面积小于400m2时，将难以设置活动设施和满足基本功能的要求，因此组团公共绿地的面积不应小于400m2。9 名词解释9.0.1 居住地区 特指在城市组团内，被城市干道或自然分界线所围合，具有一定社区认同感和归属感，与居住人口规模（1020万人）相对应，配建有一整套完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。9.0.2 城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（36万人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。9.0.3 居住小区一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（450015000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。9.0.4 居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（9003000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。9.0.5 居住区用地居住区内住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地四项用地的总称。9.0.6 住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。9.0.7 公共活动中心配套公建相对集中的居住地区中心、居住区中心、小区中心和组团中心等。9.0.8 住宅建筑套密度（毛）每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套/?）。9.0.9 住宅建筑套密度（净）每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套/?）。 9.0.10 住宅建筑面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（万?/?）。9.0.11 住宅建筑面积净密度每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积(万?/?)9.0.12 建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万?/?）或以居住区总建筑面积（万?）与居住区用地（万m?）的比值表示。9.0.13 住宅净容积率住宅总建筑面积（万?）与住宅用地面积（万?）的比值。9.0.14 住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（%）。9.0.15 建筑密度（覆盖率）居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（%）。9.0.16 绿地率居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（%），指住宅区内的公共绿地、宅旁绿地、配套设施附属绿地和道路绿地（包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地上或半地下建筑的屋顶绿地）面积的总和占住宅区用地总面积的比率，是衡量住宅区环境质量的重要标志。9.0.17 公共服务设施为满足居民日常生活需求，与服务人口规模相适应，以公益性为主的服务设施。主要包括医疗卫生、教育、文化体育、社会福利保障、行政管理服务、商业金融、市政公用等七大类设施。9.0.18 经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。9.0.19 廉租住房指政府向享受城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的住房保障。本导则用词说明1 为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：1）表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。2）表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2 条文中指明应按其他有关标准执行时的写法为：“应符合规定”或“应按执行”。附：补充说明与参考文献补充说明2 居住用地分类标准2.1 居住地分类标准2.1.1 居住用地分为R1、R2、R3三个中类，每个中类又分为4个小类。其中R1、R2的分类性质与国家城市用地分类与规划建设用地标准基本一致，R3的分类性质有所不同。国标中R4类以简陋住宅为主的用地在城市中已不多，故不再采用。由于重庆市目前的居住开发主要以居住组团和小区为主，国标的R3类用地，即住宅与工业等用地有混合交叉的用地很少出现，而工业区、教育单位中供单身职工及学生集体居住的成片单身宿舍区却较多，这类居住用地由于在文教卫生设施的配套上有别于R1、R2类用地，所以本次标准编制将 R3类用地更改定义为直接为工业区、仓储区、学校等功能区配套建设、有一定配套设施的、供单身职工及学生集体居住的成片单身宿舍区的用地。2.2 居住用地标准2.2.3 居住用地占城市建设用地的比例和人均居住用地与城市用地的现状、功能定位和发展目标有密切的关系。国家标准城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）规定居住用地占城市建设用地比例为20%32%，人均居住用地标准为1828m2。根据重庆市城乡总体规划(20072020年)，2005年都市区现状和2020年重庆市各片区规划居住用地状况如下表：2005年都市区居住用地现状及2020年都市区居住用地规划一览表城镇建设总用地（km2）居住用地（km2）占建设用地比例（%）人均居住用地（m2）都市区2005465146.6840.3431.89都市区2020865261.231.329中部片区2020177.9358.2232.723.4南部片区2020101.7935.334.727.8北部片区2020277.1783.4630.133东部片区2020108.4233.2930.730.3西部片区2020169.6850.963031.7根据居住用地建设现状，取国标规定的下限是合适的。将全市居住用地占建设用地比例控制在20%35%，人均居住用地标准控制在1830m2,上限略高于国标，以适应重庆幅员面积较大，城市差异较大的客观情况，同时考虑城市产业升级以及建设宜居城市的要求，用于指导分区规划及区县中心城区规划的编制和修订。3居住用地规模与布局3.1 居住用地布局要求3.1.13.1.6 参考城市居住区规划设计规范（2002年版）及镇规划标准（2007年版）以及重庆市城乡总体规划（2007-2020）中有关居住用地和住宅发展的规划建设规定。3.2 新拓展地区的居住用地3.2.13.2.3 在都市区范围内，旧城区主要指内环线以内地区，新拓展地区是内环线与绕城高速公路之间的地区。3.4 居住用地与其它用地的兼容3.4.1 本标准中土地使用兼容性的涵义分为两类。一类为不同土地使用性质在居住用地中共处的可能性（即混合用地的概念），解决住宅用地与其它类型用地的兼容。另一类为居住用地上居住建筑与其它可修建的建筑类型的兼容，须遵循建筑间相关性原则和互不干扰原则。参考各国规划法，其城市功能分区相互兼容性皆为重要内容。以日本为例,在都市计划法和建筑标准法中都详细规定了各功能用地中准许修建的建筑类型范围和不准修建的建筑类型范围，为功能用地的兼容性提供指导。3.4.2 本条有关居住区环境要求参考了居住区环境景观设计导则（试行稿）中“住区环境的综合营造”部分。3.6 居住区内部空间与环境设计3.6.13.6.8 除参考城市居住区规划设计规范（GB5018093）4.0.2之外，还参考了居住区环境景观设计导则（试行稿）的“住区环境的综合营造”部分。4 经济适用住房与廉租住房建设4.1 布局原则4.1.14.18 廉租住房保障办法第十三条规定，“廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利”；第十四条规定“新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设”。经济适用住房管理办法第十三条规定：“经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。”4.2 控制要求4.2.2 廉租住房保障办法第十四条规定，“新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50m2以内。”经济适用住房管理办法第十五条规定，“经济适用住房单套的建筑面积控制在60m2左右。”5居住区分级与规模5.1 居住区分级控制规模5.1.1 按户籍人口统计，2006年重庆市户均3.1人，都市区户均2.9人。家庭户人数不断下降，核心家庭成为主要的家庭类型，因此在计算居住区分级控制规模时，平均每户按3人计算。5.1.25.1.3 本标准在制定居住区分级规模时考虑到以下因素：一是多中心组团式的城市结构，在城市级公共服务设施之下，按组团来考虑部分公共服务设施的配套，比按行政辖区来配套更加符合重庆的实际；二是现行的居住区分级国家标准与其它各相关部门，如民政、卫生、体育、公安等配套公共服务设施的级配标准有差别，不利于规划的落实；三是重庆的土地开发强度大，人口分布相对集中，居住区人口规模相比国家标准较高；四是镇区规模分级标准沿用国家标准，同时根据重庆市城乡统筹的思路，将镇区规模分级标准与居住区分级规模对应起来，考虑公共服务设施的配