房地产估价报告2(广州白云区).doc

房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：*名下位于广州市白云区*街*号*房住宅用途房地产市场价值评估估价委托人：*估价机构：*评估有限公司注册房地产估价师：*、*估价人员：*、*估价作业日期：二一三年十二月九日至二一三年十二月十二日估价报告出具日期：二一三年十二月十二日估价报告编号：*号目 录致估价委托人函1注册房地产估价师声明3估价假设和限制条件4估价结果报告6一、估价委托人6二、估价机构6三、估价目的6四、估价对象6五、估价时点9六、价值类型及价值定义9七、估价依据10八、估价原则11九、估价方法13十、估价结果13十一、估价人员15十二、估价作业日期15十三、估价报告使用期限15附件1. *司法委托评估委托书复印件；2. 估价对象位置示意图；3. 估价对象外部状况以及周围环境和景观的照片；4. 房地产估价机构企业法人营业执照复印件；5. 房地产估价机构资质证书复印件；6. 注册房地产估价师注册证书复印件；7. 房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）复印件。致估价委托人函Error! Reference source not found.：承蒙委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对Error! Reference source not found.名下位于广州市白云区*街*号*房住宅用途房地产在二一三年十二月九日（估价时点）的市场价值进行评估，估价目的是供法院执行案件提供房地产价值参考。我公司依据国家、省、市地方等的有关政策、法律法规文件及估价委托人提供的相关资料，严格按照估价规范规定的原则和程序，实地查勘，搜集相关资料，认真分析，对影响房地产价值的各种因素进行评估，选取了市场法，确定出Error! Reference source not found.名下位于广州市白云区*街*号*房，计价建筑面积为*平方米的住宅用途房地产在二一三年十二月九日（估价时点）的全交吉总价为人民币*元整（￥*万元），全交吉单价取整为每平方米人民币壹万肆仟陆佰叁拾元整（￥14630元/平方米）；建议不交吉总价为人民币*元整（￥*万元），建议不交吉单价取整为每平方米人民币壹万壹仟柒佰元整（￥11700元/平方米）；详见估价结果明细表。*评估有限公司法定代表人：二一三年十二月十二日估价结果明细表估价委托人：Error! Reference source not found. 估价时点：2013年12月9日 *评估有限公司估价对象权属资料房产地址产权人结构及总楼层所在楼层建筑面积（）全交吉单价(元/)全交吉总价 (万元)建议不交吉单价(元/)建议不交吉总价(万元)备注1房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）广州市白云区*街*号*房Error! Reference source not found.钢筋混凝土17层5层Error! Reference source not found.14630*11700*已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2004年12月2日起。评估值包含国有土地使用权出让金。合 计 *注册房地产估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 本公司的估价人员*、*已于2013年12月9日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。参加本次估价的注册房地产估价师：注册房地产估价师姓名房地产估价师注册号（章）签名*估价假设和限制条件一、 估价的假设条件：1. 估价委托人设定，本报告的估价结果为估价对象在估价时点法定剩余使用年限，包含国有土地使用权出让金的住宅用途房地产全交吉价格及建议不交吉价格。2. 估价委托人提供的房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载，估价对象已设定抵押权及被查封。估价委托人设定，本次评估不考虑估价对象租赁、抵押、查封等因素对其评估价值的影响3. 在现场查勘日，由于当事人原因，我司估价人员未能进入估价对象内部进行实勘。4. 对于估价对象产权、估价对象土地面积、建筑面积等影响估价结果的因素，以估价委托人提供的房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产权属资料记载内容的真实性进行核实，由估价委托人保证其产权的真实性。5. 我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6. 本公司估价工作人员*、*已于二一三年十二月九日对估价对象进行了实地勘查，估价对象在估价时点的房地产状况与完成实地勘查之日的状况一致。二、 估价的限制条件：1. 本报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力和其他不可抗拒的因素对估价结果的影响；亦未考虑估价对象的债权债务状况以及租赁、抵押等他项权利限制及查封对其价值的影响。2. 本估价报告依据了估价委托人提供的相关资料，估价委托人对资料的合法性、真实性、完整性、时效性负责。因资料失实造成估价结果有误的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。3. 本估价报告仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得做其它用途。凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。4. 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担任何责任。5. 本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上，报告解释权为本公司所有。6. 本报告应用的有效期自完成估价报告之日起一年，即二一三年十二月十二日至二一四年十二月十一日。估价结果报告一、 估价委托人委托人姓名：Error! Reference source not found.联系地址：*二、 估价机构估价机构名称：*评估有限公司法定代表人姓名：*机构地址：*营业执照注册号：*资质等级：一级证书编号：建房估证字*号有效期限：*年*月*日至*年*月*日三、 估价目的供法院执行案件提供房地产价值参考四、 估价对象根据估价委托人设定，本报告的估价对象为广州市白云区*街*号*房住宅用途房地产。房地产基本状况详见下表：名称广州市白云区广州富力城一套住宅。坐落广州市白云区*街*号*房四至估价对象所在建筑物东至*号，南至小区路，西至*号，北至小区路。规模根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载共用地面积为2431.2586平方米；估价对象广州市白云区*街*号*房建筑面积为Error! Reference source not found.平方米，其中套内建筑面积为65.6024平方米。用途根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：土地用途为住宅用地；房屋使用性质为居住用房。权属人根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：广州市白云区*街*号*房产权人为Error! Reference source not found.，占有部分为全部。1、 实物状况描述与分析估价人员于2013年12月9日对估价对象进行了现场查勘，详情如下：1)、 土地实物状况描述与分析名称广州市白云区广州富力城一套住宅。四至估价对象所在建筑物东至*号，南至小区路，西至*号，北至小区路。土地面积根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载共用地面积为2431.2586平方米。土地用途根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：土地用途为住宅用地。土地形状形状大致呈矩形。地形平地。地势与相邻土地、周边道路持平，自然排水状况良好。土壤外观显示土壤未受污染。地基（地质）外观及使用状况显示，承载力及稳定性一般，无不良地质现象基础设施完备程度及土地平整程度（土地条件）实际开发程度为宗地外“五通”（通路、给水、排水、通电、通讯），宗地内建有建筑物。土地使用期限根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2004年12月2日起。其他2)、 建筑物实物状况描述与分析名称广州市白云区广州富力城一套住宅。建筑规模根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：估价对象广州市白云区*街*号*房建筑面积为Error! Reference source not found.平方米，其中套内建筑面积为65.6024平方米。用途根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：房屋用途为居住用房。层数根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：总层数为17层。高度高层综合楼。建筑结构钢筋混凝土结构。外观条形砖外墙现代平面式。装修装饰本次评估由于当事人原因未能进入室内查勘，估价委托人设定，室内装修按普通装修考虑。设施设备所在大楼为带电梯住宅。本次评估由于当事人原因未能进入室内查勘，估价委托人设定室内设施设备为普通家庭基本配置。层高约3.0米。空间布局本次评估因为当事人原因，估价人员未能进入室内查勘；估价委托人设定空间布局合理。建成时间据估价委托人提供的资料未记载建筑时间。经济耐用年限在正常施工、正常使用和正常维护下，钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限为60年。其他说明2、 权益状况描述与分析估价委托人提供的资料1、*司法委托评估委托书；2、房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）。土地权益状况描述土地所有权国有土地。土地使用权出让的建设用地使用权，已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2004年12月2日起。土地权益状况描述土地使用管制估价对象位于广州市白云区，属于住宅用地，符合环保、消防、文物保护有关规定。目前使用情况已建成房屋使用。建筑物权益状况房屋所有权根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：广州市白云区*街*号*房产权人为Error! Reference source not found.，占有部分为全部。出租或占用情况估价对象现有人使用。其他权利设立情况根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：广州市白云区*街*号*房设定抵押权，权利人为中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行，权利部位为全部，权利价值为*，他项案号是*登记字*；本次评估未考虑可能存在的他项权利对其价值的影响。其他特殊情况根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：广州市白云区*街*号*房被*查封。3、 区位状况描述与分析位置描述坐落广州市白云区*街，其位置详见“估价对象所在区域位置图”。方位位于广州市白云区，平沙南街东侧。距离距广州市政府约15公里。朝向南。楼层位于第5层。交通描述道路状况估价对象所在建筑物邻广花一路华成路，道路状况一般。出入口可利用交通工具附近有21、127、978等公交线路，距离平沙南街公交站约200米。交通管制情况广花一路全天双向行驶。停车方便程度及收费标准估价对象所在小区有地面停车位，停车较方便，收费标准参照广州市内停车场机动车停放服务收费标准。周围环境和景观（周围环境照片详见附件）自然环境环境、卫生状况好，无噪音影响。人文环境位于广州市白云区住宅小区，居住氛围良好。景观景观一般。外部配套设施外部基础设施宗地外“五通”（通路、给水、排水、通电、通讯）。外部配套设施外部公共服务设施附近有教育（平沙小学、平沙培英学校、锦阳小学）、医疗服务（均禾街平沙社区卫生站）、商业服务（上好佳百货、福兴百货商场）、住宅小区（春庭花园、富力金港城）、平沙公园等，所在区域公共服务设施配套较完善。估价对象所在区域位置图五、 估价时点本公司估价人员已于二一三年十二月九日对估价对象进行了实地勘察，本次评估根据委托人设定，依据估价时点原则，确定以现场勘察日为估价时点，即估价时点为二一三年十二月九日。六、 价值类型及价值定义价值类型：市场价值。价值定义：本报告的估价结果为估价对象在估价时点法定剩余使用年限，包含国有土地使用权出让金的住宅用途房地产全交吉价格及建议不交吉价格。估价委托人设定，本次评估不考虑估价对象的债权债务状况、租赁、抵押等他项权利限制以及查封对其价值的影响。七、 估价依据(一) 本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章1. 中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)；2. 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令2004第28号，2004年8月28日中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；3. 中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2008年1月1日起施行）；4. 中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号，中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）。5. 中华人民共和国拍卖法（中华人民共和国主席令第23号，第八届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国拍卖法的决定修正，自2004年8月28日）；6. 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释200416号，由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过，自2005年1月1日起施行）。(二) 本次估价采用的技术规程1. 中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；2. 中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001城镇土地估价规程。(三) 估价委托人提供的有关资料1. *司法委托评估委托书复印件；2. 房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）复印件。(四) 估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。八、 估价原则本估价报告遵循独立、客观、公正、合法的基本原则，并结合估价目的对估价对象进行估价。本次评估所遵循的估价原则具体如下：1. 独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。本公司具有完全独立性，参与本次评估的估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，一切从实际出发，实事求是的进行估价。2. 合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。本次评估的估价对象在估价时点具有合法的产权，所涉及的估价对象用途为合法的。3. 替代原则竞争的市场中，具有相同或相似效用的生产要素之间可以相替代。在房地产市场中也是如此，即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，然后对其间的差别作适当的修正，确定待估房地产的市场价值。本次评估主要是参照公开市场上足够数量、可比性较强的类似房地产近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值，体现了替代原则。4. 最高最佳使用原则房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产的使用过程中。在考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、能使估价对象发挥最高价值的利用状态。本次评估中，运用最高最佳使用原则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许，根据估价委托人设定，本次按证载用途进行评估，在法律上是允许的；其次，还体现技术上可能，技术主要体现在房屋建筑工程方面的技术，本次评估采用保持现状，在技术上是可能的。第三，要实现经济上可行，房地产估价对象可以采取保持现状、转换用途、装修改造、拆除重新利用等方式，实现最高最佳利用。本次评估是采用保持现状，经济上是可行的。由于估价对象位于广州市白云区，所处地段交通便利度一般，市政配套设施完善，居住氛围较好。估价对象的证载用途能体现其最高最佳利用价值。故本次评估按估价对象证载用途评估，法律上允许、技术上可能、经济上可行，为最高最佳用途评估。5. 估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。同一估价对象在不同时点会具有不同的价值，本次评估的估价时点为二一三年十二月九日，市场状况、法律法规、计价依据以该时点为基准点，体现了估价时点原则。九、 估价方法估价人员进行了实地查勘，对与估价对象具有可比性的物业进行调查，认真分析所掌握的资料，根据估价委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法。估价方法通常有市场法、收益法、成本法及假设开发法等四种。估价对象为住宅用途。结合估价对象的特点和现状，分析估价委托人提供的资料及估价师所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，遵照国家标准房地产估价规范，在合法原则的前提下，分析得到该类房地产市场上交易实例较多，而且市场法测算的价值最能反映估价对象住宅房屋的市场价值，故采用市场法对房地产价格进行评估，最终确定估价对象的估价结果。各种方法的定义、公式、适用范围及评估方法的选用情况详见下表。市场法收益法成本法假设开发法定义是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。公式比准价格=比较实例价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数其中：V=估价对象比准价格；V0=可比实例成交价格；A=正常市场价格； A0=实际成交价格；B=估价时点价格；B0=成交日期价格；C=对象状况价格；C0=实例状况价格。本次评估采用收益法变形公式：其中：V = 待估房地产价值；待估房地产未来第i年的净收益； Y = 报酬率； n = 待估房地产未来可获收益的年限。房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润待开发房地产价值=开发完成后价值-后续必要支出及应得利润，其中：后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润适用范围适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产。适用于评估新的或较新的房地产价值，也适用于很少发生交易而限制市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在收益而限制收益法运用的房地产，以及以公益、公用为目的和有独特设计或只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产。适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产。选用选取理由估价对象类似房地产市场上交易实例较多，可运用市场法测算。不选取理由现时租金水平及收益率较难反映估价对象真正市场价值。估价对象并非公益、公用为目的和有独特设计或只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，且市场上交易实例较少。估价对象已开发建成，非纯土地使用权和在建工程。十、 估价结果我公司依据国家、省、市地方等的有关政策、法律法规文件及估价委托人提供的相关资料，严格按照估价规范规定的原则和程序，实地查勘，搜集相关资料，认真分析，对影响房地产价值的各种因素进行评估，选取了市场法，确定出Error! Reference source not found.名下位于广州市白云区*街*号*房，计价建筑面积为*平方米的住宅用途房地产在二一三年十二月九日（估价时点）的全交吉总价为人民币*元整（￥*万元），全交吉单价取整为每平方米人民币壹万肆仟陆佰叁拾元整（￥14630元/平方米）；建议不交吉总价为人民币*元整（￥*万元），建议不交吉单价取整为每平方米人民币壹万壹仟柒佰元整（￥11700元/平方米）；详见估价结果明细表。十一、 估价人员注册房地产估价师姓名*注册房地产估价师姓名*十二、 估价作业日期二一三年十二月九日至二一三年十二月十二日十三、 估价报告使用期限估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起一年，即二一三年十二月十二日至二一四年十二月十一日。附 件8. *司法委托评估委托书复印件；1. 估价对象位置示意图；2. 估价对象外部状况以及周围环境和景观的照片；3. 房地产估价机构企业法人营业执照复印件；4. 房地产估价机构资质证书复印件；5. 注册房地产估价师注册证书复印件；6. 房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）复印件。目 录估价技术报告18一、实物状况描述与分析18二、权益状况描述与分析19三、区位状况描述与分析19四、市场背景描述与分析21五、最高最佳利用分析24六、估价方法适用性分析24七、估价测算过程24八、估价结果确定35附件9. *司法委托评估委托书复印件；1. 估价对象位置示意图；2. 估价对象外部状况以及周围环境和景观的照片；3. 房地产估价机构企业法人营业执照复印件；4. 房地产估价机构资质证书复印件；5. 注册房地产估价师注册证书复印件；7. 房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）复印件。估价技术报告一、 实物状况描述与分析估价人员于2013年12月9日对估价对象进行了现场查勘，详情如下：1) 土地实物状况描述与分析名称广州市白云区广州富力城一套住宅。四至估价对象所在建筑物东至*号，南至小区路，西至*号，北至小区路。土地面积根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载共用地面积为2431.2586平方米。土地用途根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：土地用途为住宅用地。土地形状形状大致呈矩形。地形平地。地势与相邻土地、周边道路持平，自然排水状况良好。土壤外观显示土壤未受污染。地基（地质）外观及使用状况显示，承载力及稳定性一般，无不良地质现象基础设施完备程度及土地平整程度（土地条件）实际开发程度为宗地外“五通”（通路、给水、排水、通电、通讯），宗地内建有建筑物。土地使用期限根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2004年12月2日起。其他建筑物实物状况描述与分析名称广州市白云区广州富力城一套住宅。建筑规模根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：估价对象广州市白云区*街*号*房建筑面积为Error! Reference source not found.平方米，其中套内建筑面积为65.6024平方米。用途根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：房屋用途为居住用房。层数根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：总层数为17层。高度高层综合楼。建筑结构钢筋混凝土结构。外观条形砖外墙现代平面式。装修装饰本次评估由于当事人原因未能进入室内查勘，估价委托人设定，室内装修按普通装修考虑。设施设备所在大楼为带电梯住宅。本次评估由于当事人原因未能进入室内查勘，估价委托人设定室内设施设备为普通家庭基本配置。层高2) 约3.0米。空间布局本次评估因为当事人原因，估价人员未能进入室内查勘；估价委托人设定空间布局合理。建成时间据估价委托人提供的资料未记载建筑时间。经济耐用年限在正常施工、正常使用和正常维护下，钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限为60年。其他说明由于当事人原因，本次评估未能进入室内查勘，本次评估设定其在估价时点结构完好，能保持正常使用，实物状况良好。二、 权益状况描述与分析估价委托人提供的资料1、*司法委托评估委托书；2、房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）。土地权益状况描述土地所有权国有土地。土地使用权出让的建设用地使用权，已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2004年12月2日起。土地权益状况描述土地使用管制估价对象位于广州市白云区，属于住宅用地，符合环保、消防、文物保护有关规定。目前使用情况已建成房屋使用。建筑物权益状况房屋所有权根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：广州市白云区*街*号*房产权人为Error! Reference source not found.，占有部分为全部。出租或占用情况估价对象现有人使用。其他权利设立情况根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：广州市白云区*街*号*房设定抵押权，权利人为中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行，权利部位为全部，权利价值为*，他项案号是*登记字*；本次评估未考虑可能存在的他项权利对其价值的影响。其他特殊情况根据房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载：广州市白云区*街*号*房被*查封。估价委托人提供的资料显示，估价对象产权清晰、合法，估价对象已设定抵押权及已被查封。估价委托人设定，本次评估不考虑估价对象租赁、抵押、查封等因素对其评估价值的影响。三、 区位状况描述与分析位置描述坐落广州市白云区*街，其位置详见“估价对象所在区域位置图”。方位位于广州市白云区，平沙南街东侧。距离距广州市政府约15公里。朝向南。楼层位于第5层。交通描述道路状况估价对象所在建筑物邻广花一路华成路，道路状况一般。出入口可利用交通工具附近有21、127、978等公交线路，距离平沙南街公交站约200米。交通管制情况广花一路全天双向行驶。停车方便程度及收费标准估价对象所在小区有地面停车位，停车较方便，收费标准参照广州市内停车场机动车停放服务收费标准。周围环境和景观（周围环境照片详见附件）自然环境环境、卫生状况好，无噪音影响。人文环境位于广州市白云区住宅小区，居住氛围良好。景观景观一般。外部配套设施外部基础设施宗地外“五通”（通路、给水、排水、通电、通讯）。外部配套设施外部公共服务设施附近有教育（平沙小学、平沙培英学校、锦阳小学）、医疗服务（均禾街平沙社区卫生站）、商业服务（上好佳百货、福兴百货商场）、住宅小区（春庭花园、富力金港城）、平沙公园等，所在区域公共服务设施配套较完善。估价对象所在区域位置图总体来说，估价对象位于广州市白云区，为住宅小区内物业，居住氛围好，区位状况一般。四、 市场背景描述与分析1. 国家及广州宏观经济政策因素分析2012年，面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，国民经济运行缓中企稳，经济社会发展稳中有进。初步核算，全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值52377亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。全年固定资产投资（不含农户）364835亿元，比上年名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比上年回落3.4个百分点。其中，国有及国有控股投资123694亿元，增长14.7%；民间投资223982亿元，增长24.8%，占全部投资的比重为61.4%。分地区看，东部地区投资比上年增长17.8%，中部地区增长25.8%，西部地区增长24.2%。分产业看，第一产业投资9004亿元，比上年增长32.2%；第二产业投资158672亿元，增长20.2%；第三产业投资197159亿元，增长20.6%。在第二产业投资中，工业投资154636亿元，比上年增长20.0%；其中，采矿业投资13129亿元，增长11.8%；制造业投资124971亿元，增长22.0%；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资16536亿元，增长12.8%。全年基础设施（不包括电力、热力、燃气及水的生产与供应)投资58391亿元，比上年增长13.3%。从到位资金情况看，全年到位资金399440亿元，比上年增长18.6%。其中，国家预算内资金增长29.7%，国内贷款增长8.4%，自筹资金增长21.7%，利用外资下降10.9%，其他资金增长13.7%。全年新开工项目计划总投资309083亿元，比上年增长28.6%；新开工项目356296个，比上年增加28948个。从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.53%。2012年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控；一方面继续坚决抑制不合理需求，另一方面支持自主性合理需求，货币政策方面，预调微调力度加大，上半年两次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，支持保障房参建企业多元化融资。2012年12月召开的2012年中央经济工作会议，将“稳中求进”作为2013年经济工作的总基调，并明确提出“房地产市场调控不动摇”。1. 广州整体房地产市场趋势分析2012年年初广州楼市的低迷，让不少开发商都很“受伤”，购房者的观望氛围比较浓重。这种低迷的势头一直到4月份似乎才有复苏的迹象。而在央行降息、首套房贷放松、首套房公积金首付放松等货币政策的积极助力下，终于成就了广州楼市的“金五银六”，广州楼市开始进入平稳反弹的阶段。2012年1-11月广州市区预售面积为678.12万，已超2011年全年的预售量，同比上涨13.26%。而土地市场方面，在调控影响下，开发商上半年拿地谨慎，地方政府供地速度放缓，供应量和成交量均随之下降，根据经纬研究中心数据显示，2012年上半年，广州（十区）土地市场成功出让20宗土地，同比减少4宗，出让宗地的用地面积62.08万平方米，同比也减少37.82%。虽然如此，上半年，广州土地市场几乎未出现流拍的情况，全市十区上半年土地成交总价为52.88亿元，处于相对较高水平，而平均楼面地价则达到3010元/平方米，同比去年大涨37%，其中商住用地楼面地价1840元/平方米，同比上涨8.42%。广州地市推地高峰在第四季度到来，该季度共卖地62宗，占全年土地出让总量的52%，卖地收入达1418379万，占全年收入的57%。2012年，广州通过招拍挂方式挂牌出让地块126宗，其中7宗地中止出让，119宗地成功成交，为当地政府带来2475907万元人民币的收入。对比“惨淡”的2011年，2012年广州地市已慢慢恢复“元气”。实际上，就广州市场而言，开发商拿地的信心已有很大程度的回升。2. 广州住宅房地产过去、现在和未来状况分析受2007年广州房价暴涨，2008年趋于平稳后，2009年再次暴涨，2010年承接升势，2011年广州商品住宅市场成交量萎缩，但结构性原因导致均价同比略升。据广州市国土房管局的数据，2012年上半年，广州二手住宅共成交20595宗、172.09万平方米，与去年同期相比减少了48.9%和49.8%。市场成交量在春节假期过后逐渐走出去年第四季度的低谷，呈现缓慢升温的态势。中介机构满堂红发布的上半年广州二手楼市报告显示，根据其成交数据，今年上半年广州全市二手住宅成交均价为14467元/平方米，虽然同比上涨10.1%，但上涨速度连续两年放缓。报告指出，广州二手住宅的成交均价在经历了去年年底到今年年初的急速下挫后，随着楼市成交量的恢复亦止跌回升。特别是在第二季度，在楼市3月份的“小阳春”过后，之前观望不前的改善型需求开始逐渐入市，带动市场上的中高端物业成交增多，二手住宅的成交均价亦因此稳步爬升。下半年广州二手楼市将进一步消化政策的负面影响，预计下半年成交量将会恢复到较正常的水平。未来20年，是中国作为一个发展中国家崛起的战略机遇期，广州作为珠三角的中心城市，由于重化工业与与第三产业的“双擎带动”，将有可能形成1500万人口的规模。这种有产业支撑的强劲消费态势，将预兆房地产业仍然是广州经济发展的领头羊。另外，珠三角的路网建设给广州房地产带来更大的发展空间。五、 最高最佳利用分析房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产的使用过程中。在考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、能使估价对象发挥最高价值的利用状态。本次评估中，运用最高最佳使用原则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许，根据估价委托人设定，本次按证载用途进行评估，在法律上是允许的；其次，还体现技术上可能，技术主要体现在房屋建筑工程方面的技术，本次评估采用保持现状，在技术上是可能的。第三，要实现经济上可行，房地产估价对象可以采取保持现状、转换用途、装修改造、拆除重新利用等方式，实现最高最佳利用。本次评估是采用保持现状，经济上是可行的。由于估价对象位于广州市白云区，所处地段交通便利度一般，市政配套设施完善，居住氛围较好。估价对象的证载用途能体现其最高最佳利用价值。故本次评估按估价对象证载用途评估，法律上允许、技术上可能、经济上可行，为最高最佳用途评估。六、 估价方法适用性分析估价人员进行了实地查勘，对与估价对象具有可比性的物业进行调查，认真分析所掌握的资料，根据估价委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法。估价方法通常有市场法、收益法、成本法及假设开发法等四种。估价对象为住宅用途。结合估价对象的特点和现状，分析估价委托人提供的资料及估价师所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，遵照国家标准房地产估价规范，在合法原则的前提下，分析得到该类房地产市场上交易实例较多，而且市场法测算的价值最能反映估价对象住宅房屋的市场价值，故采用市场法对房地产价格进行评估，最终确定估价对象的估价结果。各种方法的定义、公式、适用范围及评估方法的选用情况详见下表。市场法收益法成本法假设开发法定义是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。公式比准价格=比较实例价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数其中：V=估价对象比准价格；V0=可比实例成交价格；A=正常市场价格； A0=实际成交价格；B=估价时点价格；B0=成交日期价格；C=对象状况价格；C0=实例状况价格。本次评估采用收益法变形公式：其中：V = 待估房地产价值；待估房地产未来第i年的净收益； Y = 报酬率； n = 待估房地产未来可获收益的年限。房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润待开发房地产价值=开发完成后价值-后续必要支出及应得利润，其中：后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润适用范围适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产。适用于评估新的或较新的房地产价值，也适用于很少发生交易而限制市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在收益而限制收益法运用的房地产，以及以公益、公用为目的和有独特设计或只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产。适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产。选用选取理由估价对象类似房地产市场上交易实例较多，可运用市场法测算。不选取理由现时租金水平及收益率较难反映估价对象真正市场价值。估价对象并非公益、公用为目的和有独特设计或只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，且市场上交易实例较少。估价对象已开发建成，非纯土地使用权和在建工程。七、 估价测算过程本次评估，通过市场法测算估价对象的市场价值。1、 市场法概述市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。2、 选取可比实例运用市场比较法估价需要拥有大量的交易实例。我们通过对当地市场行情的了解，通过各种渠道搜集交易实例及参考相关资料，从中选取具有真实性、客观性、信息完备性、可比性等符合一定条件的交易实例作为参照比例的交易实例。可比实例选取符合以下条件：、 与估价对象具有相同的用途；、 与估价对象建筑结构相同；、 与估价对象处于同一供需圈；、 属于正常交易或可修正为正常交易；、 可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近；、 区位及实物因素相近，可以进行区位因素、实物因素修正。可比实例基本状况详见如下表：可比实例基本状况可比实例位置图可比实例位置图可比实例照片可比实例A可比实例B可比实例C名称广州富力城住宅广州富力城住宅广州富力城住宅外观照片可比实例基本状况表可比实例A可比实例B可比实例C名称广州富力城住宅广州富力城住宅广州富力城住宅坐落*街*号20*房*街*号110*房*街*号50*房用途住宅住宅住宅规模（建筑面积）8910377建筑结构钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土档次设施设备电梯楼，室内安装给水、排水、照明等，室内水电管线暗敷设电梯楼，室内安装给水、排水、照明等，室内水电管线暗敷设电梯楼，室内安装给水、排水、照明等，室内水电管线暗敷设装饰装修条形砖外墙；厅房地面铺耐磨砖，厨厕地面铺防滑砖；厅房内墙面涂乳胶漆，厨厕内墙面贴瓷片；厅房天花面涂乳胶漆，厨厕吊铝扣板天花；单元外装防盗门，其余为木夹板门；铝合金玻璃窗。条形砖外墙；大厅地面铺抛光砖，房间地面铺复合木地板，厨厕地面铺防滑砖；厅房内墙面涂乳胶漆，厨厕内墙面贴瓷片；厅房天花面木夹板造型天花，厨厕吊铝扣板天花；单元外装实木门，其余为木夹板门；铝合金玻璃窗。条形砖外墙；厅房地面铺耐磨砖，厨厕地面铺防滑砖；厅房内墙面涂乳胶漆，厨厕内墙面贴瓷片；厅房天花面涂乳胶漆，厨厕吊铝扣板天花；单元外装防盗门，其余为木夹板门；铝合金玻璃窗。周围环境环境好，无噪音影响。环境好，无噪音影响。环境好，无噪音影响。权利性质出让的国有建设用地使用权出让的国有建设用地使用权出让的国有建设用地使用权交易类型买卖（交易）买卖（交易）买卖（交易）成交日期2013年12月*日2013年12月*日2013年12月*日成交价格成交总价（万元）125160110成交单价（元/）1404015530142903、 建立比较基准选取了可比实例之后，一般应对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使他们之间的口径一致、形式相同、相互可比，为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础。详见如下：建立比较基准估价对象可比实例A可比实例B可比实例C统一房地产范围是否带有债权债务不考虑设立抵押权，没拖欠建设工程价款，未代缴相关税费未设立抵押权，没拖欠建设工程价款，未代缴相关税费未设立抵押权，没拖欠建设工程价款，未代缴相关税费未设立抵押权，没拖欠建设工程价款，未代缴相关税费是否含有非房地产成分不含附赠家具、家用电器、汽车车位等不含附赠家具、家用电器、汽车车位等不含附赠家具、家用电器、汽车车位等不含附赠家具、家用电器、汽车车位等实物范围不带车位小区住宅不带车位小区住宅不带车位小区住宅不带车位小区住宅换算公式房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务成交价格修正14040元/15530元/14290元/换算方法通过折现计算统一付款方式分期付款分期付款分期付款分期付款成交价格修正14040元/15530元/14290元/统一价格单位价格表示单位单位建筑面积的价格单位建筑面积的价格单位建筑面积的价格单位建筑面积的价格币种和货币单位人民币，用“元”表示人民币，用“元”表示人民币，用“元”表示人民币，用“元”表示面积内涵和单位建筑面积，用“平方米”表示建筑面积，用“平方米”表示建筑面积，用“平方米”表示建筑面积，用“平方米”表示换算公式某种面积下的单价=总价某种面积成交价格修正14040元/15530元/14290元/4、 交易情况修正可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的，这种对可比案例成交价格进行的修正，成为交易情况修正。因此，经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格，变成了正常市场价格。交易情况修正的一般公式为：详见下表：交易情况修正估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况正常市场价格，没有特殊因素造成价格偏离正常市场价格，没有特殊因素造成价格偏离正常市场价格，没有特殊因素造成价格偏离正常市场价格，没有特殊因素造成价格偏离修正系数5、 市场状况调整可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有3种情况：平稳；上涨；下跌。市场状况调整可采用价格指数或价格变动率，本次评估采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：详见下表：市场状况调整估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易日期2013年12月9日2013年12月*日2013年12月*日2013年12月*日价格指数1001001001006、 房地产状况调整A. 区位状况调整区位状况是对房地产价格有影像的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为估价对象