大厦项目顾问咨询工作计划.doc

大厦项目顾问咨询工作计划根据贵司要求，结合项目工程进度，为顺利有序的完成项目一期交付前的各项工作，我们从物业管理的角度出发，就交付前涉及各项工作内容部分内容提出如下意见和建议，供贵司参考。 一、阶段序号阶段重点工作时间阶段备注1开盘前制定物业管理方案（含物业费测算）项目开盘前制订业主临时管理规约拟定前期物业服务协议销售人员物业管理知识培训物业服务卖点提炼2销售阶段制订销售案场管理方案时间待定销售案场礼宾服务培训销售案场保洁服务培训3施工阶段参与该项目各类会议，并就会议议题从物业管理角度提出有益的意见和建议；及时通报各项工作进度贯穿整个施工阶段项目现场巡查，对施工现场进行跟踪巡视，重点是隐蔽工程施工情跟踪，对存在的问题及时向开发公司反馈并提出相关建议把认为与本楼盘密切相关的问题，及时提交开发商结合客户对象和社区环境，对会所、物业管理用房、业委会用房、社区用房等配套设施的装修标准、配置设施提出意见和建议完成项目标识统计，提交开发公司，标识系统现场复核4交付前准备阶段筹备组建物业服务中心时间待定主要管理人员到岗物业服务费申报主要管理人员培训5接管验收阶段户内验收接管时间待定共用部位、共用设施设备验收接管各类资料整理归档6交付阶段物业管理方案完善，各项管理制度建立时间待定工作人员按计划招聘、培训、到岗各类设备、工具、用具的采购交付资料的准备、整理制定现场交付方案现场交付二、文案序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注1物业管理方案的制订确定各岗位职责，根据楼盘实际情况，合理确定方案的种类、对楼盘物业管理的各个方面制订合理的管理方案交付前三个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）2物业管理方案的分类物业验收方案根据楼盘类型、规模情况制定交付前三个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）园区安保方案根据楼盘类型、规模、技防能力、安保难点等情况据实制定交付前三个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）园区车辆管理及交通组织方案根据楼盘类型、规模，道路特点等情况制定交付前三个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）园区保洁方案根据楼盘类型、规模，公共保洁区域等情况制定交付前三个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）园区绿化方案根据楼盘类型、规模，公共绿化区域等情况制定交付前三个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）园区设施设备维护保养方案根据楼盘类型、规模，公共设施、设备等情况制定交付前三个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）2物业管理方案的分类财务管理方案根据楼盘类型、户数，物管费标准、可收物管费面积等情况据实制定，制定业主入住时所需支付费用的一览表、设定有偿服务收费标准、调整物业管理收支预算及开办费预算、制定财务报表、做好各项收费准备等交付前三个月物业公司制定顾问配合人事管理方案根据楼盘类型，制定人员架构、岗位配置及岗位职责要求、制定管理人员到岗及培训计划、根据需要招聘管理人员、定期实施对员工的入职培训交付前三个月顾问公司（初步制定）物业服务中心（提供必要资料并审核）物业服务方案根据物业类型，服务特点、难点制定交付前三个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核，定稿）园区文化活动方案根据物业地理位置、类型，业主入住时间制定交付前三个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核，定稿）其他管理方案根据物业情况制定交付前三个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心3物业管理制度的制订根据楼盘情况，制订合理的管理制度，并遵照执行交付前一个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）4物业管理制度的分类人事管理制度人事管理方面的相关制度交付前一个月物业公司（制定）物业服务中心（提供必要资料）财务管理制度物业服务中心财务管理制度设立物品管理制度、制定(采购、存放及领用等)交付前一个月物业公司（制定）物业服务中心（提供必要资料）安保管理制度制定各项安保制度及操作规范交付前一个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）工程管理制度根据楼盘类型、规模以及所配置设备的情况制定交付前一个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）保洁管理制度根据楼盘类型、规模，保洁区域制定交付前一个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）绿化养护制度根据绿化类型、规模制定交付前一个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）档案管理制度根据楼房各类档案情况制定交付前一个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）装修管理制度根据楼盘类型、户数情况制定交付前一个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）其他管理制度的确定交付前一个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）5制定成品保护方案做好成品保护方案，并完成有关费用测算。交付前一个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）提交开发公司6编制、印刷业主手册业主手册初稿、评审、修订及印制交付前一个月顾问公司（编制初稿）物业服务中心（审核、定稿）开发公司印制7协助编制住宅使用说明书及房屋质量保证书参与“两书”的评审、修订，提供意见或建议交付前一个月顾问公司物业服务中心（配合）开发公司印制8办理物业管理费的报批/备案手续完成物业管理费及相关服务费用的报批/备案交付前一个月物业公司（申报）物业服务中心（提供必要资料）9物业服务中心装修方案合理利用空间，符合物业服务中心日常办公的实际需求交付前一个月物业服务中心（编制初稿）开发公司、顾问公司、物业公司（审核、定稿）三、接管验收序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注1房屋接管验收准备制定物业验收标准及要求、竣工资料移交要求、备品配件移交要求、各类物业验收表格交付前两个月顾问公司（制定初稿）物业服务中心(确定)及时提交开发公司2对房屋进行接管验收对房屋进行细致的检查（土建、水电）等各方面交付前两个月物业服务中心（组织检查）资料归档3整理验收初验资料，报开发公司进行整改将验收资料进行分类或分户汇总，对不合格项报开发公司整改，并重复程序至验收通过。初验收立即实施物业服务中心（组织检查、汇总检查结果报开发商）资料归档4对房屋进行复验待开发公司整改完毕后，再进行复验，再汇总，如有问题再报开发公司整改交付前一个月物业服务中心（组织检查、汇总检查结果报开发商）资料归档5公共区域验收对可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑及道路的内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收交付前一个月物业服务中心（组织检查、汇总检查结果报开发商）资料归档6进行公共区域复验待开发公司整改完毕后，再进行复验，再汇总，如有问题再报开发公司整改视初验定物业服务中心（组织检查、汇总检查结果报开发商）资料归档，重大问题做好备录工7绿化验收交接绿化验收对植物的根基、是否有病虫害等不作验收。验收时由施工单位代表及监理签名确认绿化验收表，质保期满后交接根据工程进度物业服务中心（现场）资料归档，重大问题做好备录工作8参与机电设备的调试和验收对配电系统、给排水系统、电梯系统、照明系统、景观系统等进行接管验收按现场实际进行物业服务中心（沟通、协调）顾问公司资料归档，重大问题做好备录工作9消监控中心设备的调试和验收（智能化设备）消防联动、消控调试、消防广播调试、监控调试，周界报警、电视监控、访客对讲、电子巡更、车辆管理、监控设备、电视接收、上网方式、应急广播及背景声响等智能化系统接管和验收按现场实际进行物业服务中心（沟通、协调）顾问公司资料归档，重大问题做好备录工作10配合开发公司进行政府部门验收配合做好政府部门验收时的现场管理工作按现场实际进行物业服务中心11联系相关市政部门，商谈有关事宜电信、煤气、电视、水、电、环卫、邮电等部门视验收情况定物业公司资料记录归档12资料移交各类图纸、竣工资料、房屋钥匙、电梯等设备运行记录资料、管线图等验收完毕后物业服务中心（现场交接）顾问公司资料归档13设施设备资料的整理安装合同、购货发票、服务协议、说明书等资料接管后物业服务中心（清点并判断是否有缺失）顾问公司资料归档14建立设施设备台帐设备名称、产地、厂家、价格、产权所属等资料接管后物业服务中心顾问公司资料归档15建立备品备件资料档案建材、设备等品名、产地、厂家、价格等资料和实样的收集备品、备件接收后物业服务中心资料归档16对秩序维护员及管理人员进行设备操作培训掌握各项系统的使用、维护方法交付前一个月物业服务中心（组织）联系设备厂家人员现场指导17建立消防器材档案各消防栓、箱的具体位置、配置数量登记交付前一个月物业服务中心顾问公司18确认返修工作全部完成按物业验收时的缺陷及整改记录，检查维修是否完成交付前物业服务中心未完成的向施工方申明19验收资料归档所有初验和复验的资料交付前物业服务中心资料长期保存四、交付序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注1购置安保器材和日常用具对讲机、电筒、警棍等日常用品根据人员进场情况物业服务中心开发公司提供开办费2购置维修器材和常用工具维修工具箱、工具梯、疏通机等根据人员进场情况物业服务中心开发公司提供开办费3购置保洁工具扫帚、保洁袋、拖把等根据人员进场情况物业服务中心开发公司提供开办费4购置绿化工具割草机、锄头等根据人员进场情况物业服务中心开发公司提供开办费5小区开荒工作外墙清洗、室内卫生、大堂大理石，园区小道等交付前一个月开发公司6建立业主花名册业主的现在住址、联系电话、房屋面积等交付前物业服务中心开发公司提供合同等资料资料归档受控7小区标识、垃圾箱等安置门牌号、单元门、地下室标识、垃圾箱、果壳箱、休闲小品等交付前一个月开发公司配置物业服务中心（落实放置）8准备各类交房资料业主验房交接验收表、业主手册、图纸等交付前半个月物业服务中心9公共区域、设施设备水、电抄表登记各表的原始记录交付前一个月物业服务中心现场确认10制定水、电、管煤一览表对各户的水、电、煤气进行统一登记交付前一个月物业服务中心11物管用房装修完毕按装修方案完成交付前一个半月开发公司12物管用房装修竣工验收按装修方案验收交付前一个半月物业服务中心顾问公司资料归档13物业服务中心办公用品采购桌、椅、复印机等采购交付前一个月物业服务中心（必备品购置）开发公司提供开办费符合物业服务中心正常运作要求14物业服务中心办公室布置上墙文件、软装饰等交付前一个月物业服务中心15配合开发公司核实房屋销售合同由开发公司出具书面通知交付前一个月物业服务中心需开发商在交付前提供相关资料16配合开发公司制定交付通知书通知交楼日期说明需要缴纳的维修资金、首期物业管理费及装修垃圾清运费在开发商发出入伙通知书前1周物业服务中心顾问公司面积及金额需向开发商证实17交付资料整理装袋确认所有业主房屋的钥匙已经收到、有关表格、文件均已预备完毕业主手册、产品说明书、品质保证书、钥匙等，并编号视物品情况，确保交付前整理完毕物业服务中心18交付资料再次检查确认检查资料袋内的物品是否齐全，特别是钥匙视物品情况，确保交付前确认完毕物业服务中心19（对小区概况、疑难问题进行汇总）编写交付统一说辞制作小区概况，将交付时业主会提到的问题等进行事先汇总，以便对业主可能提出的问题统一口径物业交付前确保3天确保完成开发公司（编制初稿）物业服务中心、顾问公司20制定现场交付方案人员安排、交付流程、交付培训材料等交付前半个月顾问公司负责制定初稿，物业服务中心负责制定组织开发公司（审核、定稿）21对交房现场所需物品的购置并进行布置收费、领房、验房等区域布置，做好标牌物业交付前1天确保布置完毕开发公司物业服务中心、顾问公司22制定交付各岗位工作流程园区值勤巡逻线、工程维修检查巡视流程、保洁工作流程等交付前一周顾问公司负责组织，物业服务中心负责制定初稿物业公司（审核、定稿）包含在交付方案内23驻场交付工作人员到位根据交付方案物业交付前1周顾问公司24交付前协调会就业主领房流程、相关交付手续、现场布置、与开发公司有关部门协调物业交付前开发公司、物业公司物业服务中心25布置秩序维护员工作检查物业之出入口及比较容易被闯入或匿藏的地方设立巡逻及站岗确保物业内部安全物业交付前物业服务中心根据需要安排额外的安保26交付前动员大会领房注意事项、流程分工等物业交付前开发公司物业公司、物业服务中心27交付工作培训交付流程、各岗位工作职责、统一说辞、楼盘情况、注意事项等物业交付前顾问公司物业服务中心28交付办理业主入伙手续（收费、领业主验房、记录业主提出的意见）交付期间开发公司、顾问物业物业服务中心、顾问公司29交付碰头会每天就交付中碰到的问题汇总、讨论解决交付期间每天开发公司、物业公司物业服务中心、顾问公司30建立业主档案根据交付时业主填写的业主基本资料，建立业主档案交付期间及交付后物业服务中心顾问公司资料受控31交付总结（整改）总结交付过程，准备装修管理，就交付中发现的问题进行整改交付完毕后1周内物业服务中心顾问公司提交开发公司注：上述表格中的时间阶段为最晚完成日期。