西安地铁规划对房地产发展的影响.doc

西安地铁规划对房地产发展的影响引言：地铁拉动生活，地铁引擎地产1994年，西安市提出城市快速轨道交通线网规划，地铁给人们生活带来的改变却不仅仅体现在交通方面，对整个城市格局、城市经济和生活方式等众多方面带来改变，然而，更多的是对西安区域房地产的影响更加直接。借鉴全国其它城市，如香港、北京、上海、广州、香港等地铁已经投入运作使用的城市，地铁的运作所带来的郊应显而易见，近年“地铁上盖物业”、“地铁商圈”、“地铁生活圈”等概念不断出现。地铁拉着地产跑，地铁规划“一线”，带活地产“一片”，地铁站方圆公里范围内，甚至，许多地产项目已纷纷打出“地铁牌”。这意味着，西安地铁自开建以来，一个围绕地铁形成的地铁“生活圈”已经离我们越来越近。一、地铁与城市化发展趋势【西安市经济背景运行】2007年，全市生产总值达到1737.1亿元，增长14.6%，地方财政收入125.33亿元，增长31.3%；2008年，今年全市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长13.5%，即为1971.7亿元，地方财政一般预算收入可比增长20%,即150.6亿元。【西安市城市交通现状】西安是全国六大交通枢纽城市之一，未来西安将建成面向国际的航空运输中心、国内重要的公路和铁路交通枢纽、西部最大的物流中心，构筑以高速公路、铁路为构架的路空综合交通运输体系。城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，支持城市多心化，分散老城区交通压力，形成棋盘加环加放射线的形式。主城区形成两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线加旅游环线的道路网格局。【城市人口的不断迅整扩张】2007年西安市常住人口达到830.54万人，比去年增加了8.02万人，城区人口超过500万；根据有关部门测算，在人口增长幅度较小的情况下，到2020年总人口达到1200万。交通绪塞的情况已经成为制约经济和社会快速发展的重要因素。二、西安市城市快速轨道交通线网规划发展1994年，西安市提出城市快速轨道交通线网规划，由4条线组成，线网总长度73.17公里，并纳入1999年经国务院批复的西安城市总体规划（19952010年）。2004年，西安市重新编制了城市快速轨道交通线网规划，其目标是形成以公共交通为主体，轨道交通为骨干，其它公交为辅助的多元化、快速、高效、环保的城市公共交通体系，实现公共交通的可持续发展，形成“棋盘加放射型”的城市快速轨道交通线网布局。轨道交通线网远期规划由6条线组成，总长251.8公里。 综合交通规划图（红线为施工中二号线）二号线概况西安市城市快速轨道交通二号线（铁路北客站韦曲段）工程北起铁路北客站，南至韦曲，沿西安市南北向主客流走廊布设，线路经过铁路北客站、市行政中心、经济开发区、北大街、钟楼、小寨商业文化中心、西安国际展览中心、长安区等大型客流集散点，连接了将在2010年建成的郑西铁路客运专线西安北客站、市行政中心和三个开发区。二号线作为轨道交通线网中的骨干线，与一号线构成了轨道交通网络中的十字骨架。二号线规划线路为陈家堡韦曲，线路全长32.402km，共设24座车站。近期建设的是铁路北客站韦曲段，正线全长26.4km，全线共设21座车站，其中5座车站分别与后期建设的其它轨道交通线换乘。最高行车速度80km/h，远期运能4.32万人次/小时。工程自2006年下半年开工，2011年全线建成通车。规划工程进展20062010年，建成铁路北客站长延堡（含）段，长度20.3km，为一期工程。20092011年，建成长延堡（不含）韦曲段，长度6.1km，为二期工程。2036年前，建成铁路北客站至陈家堡段，全线贯通。三、地铁为西安城市化进展所带来的一系列变化在无轨道交通的情况下，公交40分钟的出行范围是251.96平方公里，大约覆盖主城区三分之一的面积；而在有轨道交通的情况下，公交40分钟的出行范围可以达到853.42平方公里，覆盖了整个主城区。线网中1、2、3号线为骨干线，既满足了城市东西向、南北向主轴线上的客运交通需求，又向外拓展了城市发展空间；4、5、6号线是轨道交通网的辅助线，主要满足城市功能组团之间的交通需求，对线网进行加密完善。 城市格局城市骨架拉大城市空间布局城市骨格向四周扩张西安城市规划是按照“九宫格局12”和“一城多心”架构，拉开城市骨架，形成东接临潼，西连咸阳，南拓长安，北跨渭河的格局。但受目前西安棋盘式路网格局、城墙的限制，决定了西安众多交通网点不能修建高速路及高架路，地面道路资源十分紧张，决定了西安城市骨架的拉大无法从这一层面上得以解决。然而，地铁的规划，不但解决了地面上的问题，更加使得城市往南北扩张，向东西的延伸，行政中心外迁，旧城改造成为可能。地铁的建设将促进城市周围咸阳、临潼、阎良、长安等副中心的早日形成，有利于拉大城市骨架，优化城市结构布局。特别是处于西安市南北向和东西向主客流走廊的轨道交通一、二号线的建设，将为西安市南北拓展空间、东西延伸发展这一空间战略奠定坚实的基础。城市规模的大小与城市交通工具的进步有着密切的关注，西安市地铁的规划，更加有助于扩大城市规模，拉开城市骨架优化城市布局。 城市战略位置国际化的接轨 西安作为亚欧大陆桥（中国段）的心脏，但目前交通的绪塞的现状，不利于西安发挥中心城市作用。地铁的规划建设，树立西安现代化的城市形象，西安的投资环境将得以大大改善，有利于提升西安的战略地位，使其承担起西部大开发的桥头堡、亚欧大陆桥经济带心脏的作用。 地铁改变生活便利性西安目前动工的地线二号线，按照规划建成通车后，从起点铁路北客站到终点韦曲站的行车时间为39分钟，这将比市民乘坐普通公交车快一个小时。地铁开通初期每5分钟一班，每站停车2035秒，空间的距离将会被时间的概念所取代。四、各已通地铁车城市1、北京北京1969年第一条地铁线建成通车，是我国最先开通地铁的城市。迄今为止共有四条线： 一号线：北京火车站苹果园站，全长23.6km，1969年通车；二号线：北京环线，全长19.9km，1984年通车； 三号线：复兴门八王坟，全长13.5km，2000年通车； 城市铁路：东直门西直门，全长40km，2002年通车。2、 上海上海地铁规划8条线，迄今为止共有三条线投入运行： 一号线：火车站莘庄，全长21km，1995年通车； 二号线：中山公园站张江高科技园区，全长19km，2000年通车； 三号线：明珠线，全长25km，2000年底通车；上海地铁运营里程达65km，日客运量达100万人次。关注看点广州地铁发展半小时都市化生活圈广州原八区广州白云机场中央居住区南沙港1小时城际生活圈1999年6月28日，地铁一号线全线通车；2002年12月29日，地铁二号线首段通车；2003年6月28日，地铁二号线全线如期建成开通；2005年12月26日，地铁三四号线首通段按计划完成；今天2006年12月30日，地铁三四号线二期段建成投入运营广州地铁一号线的运营和地铁二三号线的开建，直接增强广州市在“珠三角”城市群中心凝聚和辐射作用，有利于进一步巩固和发挥广州市中心城市的地位和作用，促进“珠三角”地区经济进一步繁荣。广州地铁对沿线楼盘的“拉动”作用日益显现。有数据显示，今年以来地铁沿线在售物业的销售与价格持续攀升，升幅在一成左右；地铁一、二、三号线贯穿海珠南洲板块后，为这个“寂静”的区域带来了“喧嚣”；五号线更是带动了花都、番禺等板块；广佛线等同样使沿线物业看涨。五、地铁沿线物业的发展前景地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增值容易受市场等因素感染，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期。但在此时入市的个人投资者，往往容易被套牢。所以对投资者而言，要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。但由于地铁概念的带动作用，对开发商加快销售速度是有比较大程度的影响。 郊区化的发展西咸共建区域发展高尚居住区和旅游休闲区大学城、高尚居住区和旅游度假区低密度高尚居住区和旅游度假区二十分钟都市化生活圈 现代城市发展的特征是纵向和横向的双向运动。纵向发展的主要标志是，市中心区的高层建筑林立及地下结构的多层化趋势；横向发展的特征是，城市人口向周边地区扩散。上班时，城市人口向市中心区凝聚，下班时，城市人口向郊区扩散。凝聚和扩散并存构成了当代城市的矛盾运动，而城市快速轨道交通将成为这一矛盾运动的主要载体。数年前，“住宅郊区化”的概念只能是停留在理想化的层面上，对开发商或购房者来说都需要勇敢的尝试。但在当地铁的到来，速度的大幅提升，交通出行的便利，距离的概念被大大的弱化，时间的概念成为人们生活的主要观念，这种观念的转变，给房地产开发创造了无限可能。人们“市区”与“郊区”的概念逐渐淡去，它使原来的“田园居住”由理想变为现实。“住宅郊区化”这一概念将会成为人们所理想的居住区域。众多在市区上班一族原来不想在近郊或远郊买房，是因为它离市区太远，又或者是因为周边的配套不够完善，再加上城区的交通堵塞情况严重，所有因为距离遥远和交通堵塞等，导致生活和出行的不便，成为影响购房者购买的因素，在“地铁时代”来临之际全都烟消云散。居住房不必再顾虑距离，清新的空气、远离城市的繁嚣和高性价比的郊区将成为人们则更乐意安家的理想居住地，一场新的居住革命围绕地铁动工而拉开帷幕。 地铁生活圈形成北京、上海、广州和香港等城市在交通和经济上均比较依赖地铁，而地铁沿线的“上盖”项目更是围绕地铁形成了独特的地铁“生活圈”。同时，西安未来地铁的建成开通，也将对市民的生活方式、居住理念以及城市的商业格局带来强烈的冲击。地铁“上盖”项目利用地铁带来的交通便利和商业化价值，把商业、住宅、休闲等各类场所与地铁站巧妙地连接在一起，将逐步形成西安新生的地铁“生活圈”。 地铁商业圈商圈指的是一个商业中心的辐射，辐射的范围。而西安传统的主要商圈为钟楼商圈和小寨商圈。西安地铁的建成开通，一方面缩短了消费者和商家的距离；在地铁出入口，特别是地铁交叉线换乘点集合周边的客流、商流，使得周边形成一个洼地效应，以地铁站为中心，向周边辐射，同时周边又向中心汇聚，成为商业圈形成的重要先决条件。六、对房地产分类住宅的影响 魏玛公馆白桦林居西安印象西安印象澳城大厦华城国际名轩世术MALL智慧城阳阳国际锦园君逸南门国际 二号线沿线重点楼盘 品质提升地铁不仅仅作为一种城市化的快速交通工具，更深一层的是作为一种地铁品牌，地铁口附近物业在某种情度上受益于地铁这一品牌的带动；再加上地铁周边汇聚众多繁华商业网点和生活配置等，地铁周边物业在品质上得以提高。 价值提升地产业内人士普遍认为“地铁开通一片，带动一片”， 地铁的动工对沿线在售物业或土地价格来说，都会使其有较大的增值空间。有资料显示，广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15%25%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%25%。 二手租售市场被激活根据目前已经开通地铁的城市经验，地铁沿线楼盘有着特殊的抗跌和保值功能，地铁口周边二手房未来的租售市场与投资前景看好。而地铁物业的投资保值升值作用，非常符合买家投资置业的心理。 地铁概念营销手法近期上市的楼盘都打出了“地铁概念”， 从地铁开建的消息传出后，“地铁概念”就成了西安地产界最为时髦的名词。西安地铁成了最近西安房产开发商的“拉客”手段，稍微靠近规划中的地铁线路的项目，特别是正在开工建设的二号线，房地产开发商都借势给贴上了“地铁”标签，“地铁”成了时尚、方便、快捷的代名词。从城北的凤城明珠、雅荷春天、广丰花园、赛高国际、白桦林居、魏玛公馆、西安印象、海荣名城等，城内的宏府嘉会公寓、假日国际公寓、粉巷一号等，小寨周边的雁塔文化新天地、阳阳国际、慈恩镇等；再到城南的华城国际、名轩艺术城、启航029，到大学城区域的智慧城、悦明园、太阳新城等，地铁沿线或附近的楼盘都在争相的亮出“地铁牌”。地铁上盖物业宏府嘉会公寓项目简介项目位于西安市西华门什字西南角，总占地18200，建筑面积大约为186000，约1033户，由三栋小高栋组成。宏府嘉会公寓地处钟楼版块这一得天独厚的地域优势，再加上有了“地铁”，近期在营销手法上大打“地铁牌”，目前销售均价为5315元/，目前销率约为23%，销售状况良好。地铁相关推广主题宏府嘉会公寓，坐拥钟楼商圈的绝佳地段“居钟楼旁，住地铁上，享核心繁华”，充分发挥地段的稀缺优势。 郊区大盘奥林匹克花园项目简介项目位于城西绕城高速和世纪大道交汇处西北角，总占地828亩，总建筑面积100万平方米，由多层、小高层及高层所组成，项目共分五期开发。地铁相关推广主题 奥林匹克花园地处西安与咸阳交界处，距离西安市区距离相对较远，并且该项目目前的交通并不十分便利，这对于郊区楼盘来说，是一极其不利的因素，但项目从06年12月开售至今以来，销售情况十分理想，价格从开盘的2400元/，到现在的3900元/，这对于西安的郊区大盘来说，极为鲜见。形成这一热销的现象，除了品牌的支撑、领先的产品规划等因素，其中还有重要一点就是未来地铁二号线规划延长线的出口设在奥林匹克花园周边。对于地铁概念的炒作，开发商并没有在各大媒体广告着力，而是通过销售员进行对客户的传达。结论目前,西安地铁正处于修建的初期,地铁的施工,给周边交通和居家生活带来了诸多不便,但这些不便都是短暂的,更多的便利是在于地铁开通后,城市骨格的拉大,大关中经济的发展,对地铁沿线物业的带动,对市民生活出行的便利。总的来说,地铁将带西安经济进入快速发展的道路,为西安房地产的发展更是带来飞速的发展。