皇家壹号物业管理方案.doc

“皇家壹号”物业管理方案第一章 项目概况1、项目名称：皇家壹号花园2、项目开发建设单位：河南凰凤置业发展有限公司3、项目建筑面积：50083 m24、项目总用地面积：26810 m25、项目住户数：402户6、项目机动车位数：120个7、项目绿地率38%8、项目容积率： 1.62 第二章管理机构设立及人员配置一、皇家壹号物业人员配置架构设置河南凰凤置业发展有限公司皇家壹号物管处（经理1人）环洁部主管1人清洁工8人维养部主管1人管理人员3人保安部队长1人队员11人综合部二、物管处工作职责（一）、物管处工作职责：1、全面主持本小区物业的各项工作，按合同要求完成管理服务目标；2、严格执行公司的各项规章制度和质量体系文件；3、负责业主委员会与公司的协调工作；4、负责小区消防、治安防范工作；5、负责组织接待来访工作；6、负责定期向业主委员会汇报管理费收支情况，总结汇报管理处工作情况。（二）、综合部工作职责：1、协助和配合物管处经理开展好各项工作；2、负责用户投诉接待，记录用户反映的问题并跟踪处理；3、负责住户装修办理；4、负责便民服务工作；5、负责宣传工作，开展多种形式的社区文化活动；6、组织维修工每月对住户及小区公用水电气进行抄表；7、负责各项费用的按时、足额收取（收银员）；8、负责各项数据的收集、统计（收银员）；9、完成物管处经理安排的其他工作。（三）、保安队长职责：1、负责辖区的安全、消防工作，实施监督检查；2、负责协助物管处对保安人员的岗位培训计划的编制与组织实施工作；3、负责协调所辖物业属地与公安及城管等有关部门的联系；4、完成领导安排的其他工作。（四）、保洁部工作职责1、负责小区保洁管理工作；2、完成领导安排的其他工作。（四）、维养部工作职责1、负责所管辖水、电、消防设备的运行、维护、检修和保养计划；2、带领所辖员工，遵守各种操作规程和公司的有关规章制度，确保水、电、消防设备运行正常；3、负责制定所管设备的检修、保养计划、采购备件计划，送经理审批；4、负责小区绿化管理工作；5、完成领导安排的其他工作。第三章 物业服务内容及服务质量标准一、物业管理服务的内容1、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。3、环境卫生楼宇内的公共部位的保洁；物业区域内的公共场地的保洁；生活废弃物的清扫。4、保安内容：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；制定和完善各项治安保卫岗位责任制；建立正常的巡视制度等。责任:加强治安管理防范的对象是人为造成的事故与损失；本物业区域内管理实行24小时值班制度；明确重点保卫目标，做到门卫、守护和巡逻等点面结合的保卫工作。5、交通秩序与车辆停放内容：建立机动车通行证制度，设立清楚的通行标志；禁止乱停放车辆，限制车速，铺设减速墩；加强机动车、摩托车、自行车的管理和停车场管理。责任：在本物业区域内尽可能做到人车分流、保证交通安全、畅通；禁止乱停放和防止车辆丢失、损坏。6、房屋装饰装修管理按本物业制订的房屋装饰装修管理协议严格监督执行。二、物业管理服务质量标准1、房屋外观房屋外观完好、整洁，楼号标志明显，无违反规划私搭乱建现象；阳台管理统一有序使用上不碍观瞻，装饰房屋不危及房屋结构与他人安全。2、设备运行设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备；每日有设备运行记录、运行人员严格遵守操作规程和保养规范。3、共用部位，共用设施设备的维护和管理配套设施完好，不得随意改变用途；配套设备设施齐全，工作正常，道路畅通、路面平坦等。4、环境卫生本物业区域内环卫设施完备，实行标准化清扫保洁；公区部位不得随意堆放杂物和占用，商业网点管理有序等。5、绿化本物业区域内公共绿地要有管理措施；公区绿地无破坏、践踏及随意占用现象等。6、交通秩序与车辆停放保障道路畅通，建立良好的交通秩序、车辆停放秩序。7、保安本物业区域内实行24小时保安制度管理；保安人员有明显标志，危及顾客和住户安全处设有明显标志和防范措施等。8、消防做好“实行教育、队伍建设、制度制定、器材配置与管理及紧急情况下的疏散”工作；9、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修小修： 一般的日常维修，维修时间一般在8小时以内。如：路灯更换、灯泡、线路跳闸恢复，管道少理泄漏、设施正常检修、保养等。急修：直接影响住户生活的故障抢修，发现后及时处理。如：水管爆管、煤气泄漏、道路塌坊、下水道堵塞，变压器开关烧坏等。第四章 物管处前期筹备1、物业管理用房100平方米。2、按国家房地产项目开发要求标准配置合理公共设施设备和器械器材；按国家消防管理规定设置的消防基础设施及器材；按国家交通管理要求配置小区道路交通警示标识及减速设施；在各公共场所设置足够、合理的警示标识、指向标识等；配置公共宣传告示栏、住房信报箱、公共垃圾箱、果屑箱、垃圾房、休闲坐椅等；4、物业交接验收时按国家有关规定执行，主要依据是：建设部：建法第814号城市住宅小区竣工综合验收管理办法建设部：ZBP30001-90房屋接管验收标准河南凰凤置业发展有限公司 二00八年十二月