《营销策划全案》市场篇.doc

“五岳棕北国际”项目营销策划全案 市场篇深圳市和嘉房地产交易评估有限公司2002年11月6日前 言为解决成都五岳房地产开发有限公司拟投资开发的成都棕北项目的市场定位问题，同时为营销策划方案的制定、实施提供科学、客观的市场依据，深圳和嘉房地产交易评估有限公司于2002年11月2日至11月6日期间在成都市区内针对项目进行了一次200个样本的消费者调查研究。一、研究目的 为项目的产品定位和发展策划提供科学的决策依据； 全面把握消费者的消费需求，为项目的营销决策提供市场参考依据； 掌握成都房地产市场状况，通过立足于本项目的宏观、中观、微观的市场分析，发现项目的市场机会点和威胁点。在对动态市场环境充分掌握的基础上，提出相关建议，为项目决策提供参考。 印证项目初步定位以及为后续开展的工作提供市场依据；二、研究内容 消费者对住宅项目的购买或投资意向 消费者的现状分析及对项目区域的认同度； 消费者的实际需求：面积、户型、价格、付款方式等； 消费者期望的装修方式及标准； 消费者的背景及特征（含年龄、性别、教育程度、家庭人口、家庭月收入水平等）。 消费者对酒店式公寓项目的购买或投资意向 消费者对酒店式公寓的认知程度； 消费者的实际需求：面积、户型、价格、付款方式等； 消费者期望的装修方式及标准； 消费者对项目的认同度及期望的投资回报； 消费者的背景及特征。三、研究方法（1）调查方法 为达到调查目的，调查方法设定为定点拦截面访。具体操作为：通过甄别得到合格被访者后，由经过基础和项目培训并测试上岗的访问员进行面访。访问员将根据调查问卷所设定的内容逐一询问，并对被访者回答得不够清楚的问题进行追问，以获得全面的信息。访问结束后，将对问卷的真实性进行核实。（2）样本分布：有效样本200个（3）样本条件：1、 近1年内有在城南片区购房意向的消费者；2、 近1年内有在城南片区置业投资的消费者；3、 能承受单价在3000元/平方米以上的；4、 购房时被访者具有决定权、参与和建议权；5、 过去三个月内没有接受过有关房地产方面的访问或研究；（4）调查结果误差分析 在本次市调的整个运作过程中，有可能出现的误差大致有以下几种类型： a、非抽样误差： 该项目误差是指被访问对象对问题的理解、对调查合作态度的差异，同时又由于访问员经验与实际操作的技巧等造成的访问误差。本次调查在调查访问实施的过程中，分别对访问员进行严格培训，测试上岗；组织试访，市调督导现场监督；严格的问卷一、二审及实地和电话复核（复核率达50以上）等措施，有效地减轻了非抽样误差对调查质量的影响。 b、统计误差：针对本次市调编写了专用录入程序和统计程序，并经过反复调试、运行，其正确性达100%；在数据录入过程中我司进行二次录入进行对比，对于容易出错的数据编码、录入，我们专门设计了查错程序，以高效率地发现数据输入错误，数据统计处理的正确性可保证万无一失。第一章 市场环境及区域分析“五岳棕北国际”项目位于成熟的城南“高尚小区”，周边配套设施齐全，人气旺盛，是成都传统的“富人区”。为了全面探究“棕北国际”项目的市场机会点，我们从成都市房地产宏观环境和微观环境两方面进行分析。1、房地产市场宏观环境(1)、经济 据成都市统计局统计资料显示：2002年19月，我市国民经济运行总体呈快速增长态势，国内生产总值（GDP）实现1155.75亿元，同比增长13.2%。经济的增长无疑将对成都市房地产业发展产生积极的推动作用。 成都市在中国中、西部城市中具有相对较强的经济实力，成为“西部大开发”发展战略的“战略支撑点”。西部大开发推动了西部地区的城市化进程，为房地产业带来无限机遇，使西部房地产业迎来了发展的黄金期。 WTO因素将使成都市国际化特征日益浓厚。成都市作为中国一大投资热点地区在近年已经引起国外投资者的广泛关注；随着我国加入WTO，将吸引更多外资的流入，城市经济规模、城市性质都将发生巨大变化，成都市作为“国际化都市”的形态初现；同时城市特征的变化也对房地产业提出了更新、更高的要求。(2)、社会 成都市城市居民平均生活水平已经实现小康，购买力水平不断提高，奠定了成都市商业及投资活动繁荣的雄厚社会基础、市场基础。2002年19月，我市居民消费价格指数为98.6%。城市居民人均可支配收入6264元(预计年底人均可支配收入可达8776元)，增长13.2%。作为实现小康的重要标志，“住宅”、“轿车”、“信息产品”为代表的高档耐用消费品正在成为目前成都市居民的消费热点。 新兴社会阶层正在形成。随着成都市产业结构的调整、优化，近年来，IT、网络、广告、商贸、信息服务、医疗器械、进出口、影视制作、各类事务所等新兴二、三产业，旅游、教育、体育等后三产业大量涌现，直接提高了城市微观经济运行质量；同时其高素质、高收入、年轻化的从业人员队伍不断成长，为各类房地产市场储备了庞大的、购买力强劲的客户群体。 住房投资现已成为继股票投资之后的一个新的投资热点。随着货币化分配制度的实施，金融机构住房公积金贷款等一系列住房信贷的支持，住房二级市场交易的逐步活跃，城市居民的二次置业动态对消费者购房的刺激，以及一系列培育、规范、发展房地产市场政策措施的出台，居民收入水平的提高，成都市房地产业的投资热情和市民的购买欲望还将持续升温。（3）、政策环境 由于近两年国家积极实施鼓励投资与消费、双向刺激国民经济增长的政策，1999年以来成都市房地产开发出现了积极的变化，市场形势与全国一样，正在逐步走出低谷，作为新的国民经济增长点与消费热点，房地产业（尤其是起点较低、历史包袱相对较轻的内地房地产业）具有广阔的发展前景。 反映在房地产业领域，住房制度改革，房地产二、三级市场的建立健全，国家财税金融政策的大力扶持、住宅产业化的推进共同促使我国房地产市场发育迅速成熟。 成都市城市规划布局的调整将使城市区域功能化、协同化、系统化。从新一轮成都市城市规划中可以看出，在今后几年城市规划建设中，城市区域功能划分更为明显，城市基础配套设施将逐步完善；同时将为成都市房地产业规模化、集约化发展创造有利条件，将有利于充分利用社会资源、降低房地产开发成本。（4）2002年成都房地产市场走势 房地产开发投资增势强劲。1-5月，房地产开发投资完成55.59亿元，同比增长58.3%，增速高出前4个月11.6个百分点，继续保持较高的增长势头。住宅、商业用房、写字楼投资分别增长73.2%、56.4%、340.9%。 经济的快速增长无疑将率先发展作为先导性、基础性产业的房地产业，成都市房地产开发与市场形势已经表明了这一趋势。因此明年成都市房地产业仍将面临十分有利的外部发展环境，并进一步走上健康、规范、稳定的发展道路。综合上述各方面因素分析，宏观市场环境既为成都市房地产业发展提供了良好的宏观经济、社会、政治条件，也为其奠定了现实的市场基础。2、成都房地产市场微观背景 2002年16月，全市房地产开发投资继续保持强劲的增长势头，商品房销售量和价格平稳上升，房地产业企业本期的利润水平也明显提高。三季度成都房地产业企业利润景气指数为点，与上期比上升了点。 随着成都城市南部副中心规划方案和城南商贸经济圈发展方案的相继出台，特别的城南6大商圈之一的磨子桥商圈的规划，将在区域内基本形成以楼宇经济为特征的科技、金融、电信、商贸等相配套的健全的商业服务体系，同时也为区域带来一大批有着较高收入、高素质、高消费能力的“新经济”白领阶层，他们将构成区域内强劲的消费群体。 物业管理水平正在成为制约房地产（尤其是中高档住宅、商务楼项目）开发、经营效益的重要因素。市场走势表明：未来决定住宅项目开发经营效益的各种因素中，以“物业管理”为代表的“软”因素将会变得越来越重要，而其它一些设施方面的、技术性的“硬”因素的重要性则将退居其次。 外地人构成成都市房地产市场的重要消费力量。据有关部门统计，前两年成都市销售的商品住宅房中，3050被外地人买走，其中高档房比例更大，相当数量的高档房50%以上被外地人所购买。3、区域房地产市场现状3.1 片区现状及环境3.1.1 富人云集之地早在十年前，成都市的第一个国家示范小区棕北小区落户在科华北路后，围绕棕北以及日后成形的棕南小区发展起来一系列的社区商业配套。当其他区域的人们还在为安居而苦恼时，城南一带的人们已经开始享受现代新型的社区生活。此后，锦绣花园、中华园和银都花园等先后进军城南，在社区生活日渐成熟的情况下迅速地提升了生活的档次和品位。一时间，城南云集了成都众多的富人，甚至于不少的外地富贾在入住成都时也首选城南。3.1.2 生活配套完善如今的城南是成都市房地产发展最为完善的地区，形成了以棕北、棕南成都最早生活区为主的几大片区，这里的市政配套和生活配套完善、发达，餐饮、娱乐等行业发展迅速，特别是美领馆一带的餐饮、娱乐和价位都保持了成都同等消费的前列水平。2000多家餐饮、娱乐、休闲、名品店和国外众多大型零售巨头的入住印证出本区域具备的强大消费能力。3.1.3 成熟、时尚该片区高档物业鳞次节比，遍布盘谷花园、锦绣花园、锦官新城、芳草地、中华园等知名楼盘和数十个大、小楼盘；汇集了成都高档商品房的各种形式，堪称成都高档社区样板间；这里由于配套设施成熟、完善，周边商业网点、餐饮娱乐、金融机构、科研院校、医疗保健、文体设施众多，形成了极佳的生活、居住氛围，故而成为“小资”的休闲天堂，是先锋文化的前沿阵地。3.2 小户型项目开发现状分析南门片区总体城市建设状况较为理想，高档零售、餐饮、娱乐均十分发达，物业出租市场一片繁荣，但作为投资热点的小户型住宅开发却相对冷淡。（南门片区小户型分布详见后附表一）。为了详细了解区域小户的市场现状，我们从项目周边的各大楼盘中按一环路和一环路二环路之间两个区域分别选择了11种面积在70平方米以内的不同规格户型(鉴于篇幅，楼盘名称不在此赘述，仅以编号表示不同的户型)，对其销售总价进行对比，具体情况列图如下：A、一环路以内小户型项目主流总价分布情况 （单位：万元）B、一、二环路之间项目主流总价分布情况 (单位：万元)（注：水平轴表示项目，蓝色表示该项目的主流最低总价，红色表示项目的主流最高总价）由一环路和一环路二环路的小户型进行总价比较，我们可以看出：一环路以内项目的平均总房款和一环路二环路之间项目的总房款非常接近，均在15万元左右。作为投资型和过渡型物业，小户型的户型面积都很小，但由于土地成本等因素影响，一环路二环路之间的小户型的面积比一环路内的显得要稍微大一些，而总价却维持在一个相当接近的水平。从销售情况来分析，区域内现有的小户型住宅项目销售情况表现良好，平均销售比例达到了80%以上，这也反映了区域小户型需求与供给存在一定的差距，区域小户型产品(特别是精品小户型)还存在较大的市场空间。3.3 区域住宅物业现状分析为全面了解区域住宅物业的现状，我们对“北以内环线为界，东至龙舟路，南达机场路，西至永丰路”内的50个代表性多层和电梯住宅楼盘进行了调查了解。3.3.1 户型分布一室一厅两室两厅三室两厅四室三厅其它户型面积294350707198100120121147149190200以上户数1453户1128户2647户5510户4448户5141户1367户比例6.7%5.2%12.2%25.4%20.5%23.7%6.3%所调查楼盘总占地面积为1089602M2，总建筑面积为 3147311 M2，总户数21694户。具体分布如下：用图例显示为：从上图可以明显看出：I. 三室两厅的户型在城南片区占有了很大份额。这说明城南作为“富人集居地”，吸引了大批追求生活品质的高收入人群。他们对户型功能的配套追求齐全、舒适，使三室两厅的户型布局成为区域的主流户型。II. 作为户型格局的补充，为满足消费群的不同需求，一室一厅、两室两厅的经济户型在区域内也占了近25%的比重，这种户型以其经济灵活、宜居宜投资的优势为广大房地产投资者所钟爱。. 四室三厅等超大户型供应量比前几年大幅降低。 随着其它片区的开发量日益增加，城南片区的超大户型供应量已日益萎缩，说明区域消费者在购房消费方面已从“舒适型”需求向“安居型、康居型”需求过渡。从本次样本楼盘的调查结果可看出：城南区域的高层住宅楼盘中，一室及二室单位的销售情况均十分理想，占销售总套数比例分别为8%、17%，说明置业者非常看好本片区的住宅投资市场；小户型三室单位销售量占总销售套数比例为27%，销售亦十分畅旺；大户型三室单位、四室单位及超大户型单位销售率合计尚不足45%，与其合计53%的供应量相比，造成的积压面积数十万平方米，且本片区高层住宅大部分已竣工，开发及销售前景严峻，若在产品设计上无大的突破，势必陷入惨烈的竞争态势中。3.4 区域酒店、写字间物业现状分析项目所在区域属于成都历来以久的“高尚社区”，为众多消费者和商家企业所钟爱。特别是棕北、棕南片区，曾经是企业以入驻这两大片区办公为身份的象征，随之在片区内产生了一批高档写字间和酒店物业。下面我们就这两方面物业的现状作分析，以探视项目存在的机会。3.4.1 写字楼物业目前项目周边代表性写字楼主要有亚太广场、万兴苑、鸿川大厦等，其主要情况列表如下： 写字楼名称指 标万兴苑亚太广场鸿川大厦规 模21层21F8F入驻企业数25家左右54家左右20家左右模 式写字间+公寓纯写字楼纯写字楼租金水平2535元/平方米月45元/平方米月30元/平方米月物管费用3元/平方米月2元/平方米月2.5元/平方米月入驻企业描述企业以IT行业为主，且大型房产公司如博瑞、三九等也入驻其中。企业以电子技术、电脑、科技产业及信息咨询行业、投资公司为主。入驻企业种类比较多，以四川省公证处规模最大。业务往来部分企业与外地有经常性往来40%的公司与外地有经常性的业务往来。部分企业与外地有经常性往来从周边写字楼入驻企业的性质可以看出，大部分企业存在着客户来往关系，随之而来就存在着大量的住宿需求。值得注意的是，目前棕北、棕南区域有大部分外地知名企业(如雅戈尔、汇源等)驻成都办事处为了办公、生活方便，一般都不租用写字楼而租赁周边居住小区的居民房作为办公、居住一体化场所。通过调查，这种企业在棕北小区就有近60家。由此可见，集办公、居住为一体的酒店式公寓在区域内的市场需求存在很大的市场空间。3.4.2 酒店(宾馆)物业我们再来对周边的酒店(宾馆)物业进行了解，以推测区域的供给。名称指标友谊宾馆电话：85223442建中宾馆电话：85216536心族宾馆电话：85563388房间标准及收费标准标准价格标准价格标准价格豪华套间320套房318豪华套房828标准套间240标A182标准套房480豪华标准间200标B158商务套房528标准间160三人间182标准三人间360三人间120单间182豪华单人间360商务小单间270商务大单间288商务标准件318标准单人间240标准双人间276规 模72套85套189套档 次精装修精装修三星级入住率85%70%75%客源性质出差或开会等出差或开会等出差、旅游等备 注 友谊、建中标价为八拆价，心族为六拆价从数据可以看出，由于周边企业众多，对外业务往来频繁，区域内现有宾馆的客房出租率都在70%以上，这一比例高于成都市的平均水平(据统计局资料显示：成都市客房平均出租率在50%)。这一数据足以说明区域内的市场需求仍存在很大的投资空间。由此可见，随着政府相关政策的出台，成都市的房地产市场正朝向利好方向发展，而区域现有物业显得单一，缺乏可提供消费者投资型物业。而对于区域内大量的企业需求，宜居宜办公的商业物业更是缺乏，这为五岳公司项目的入市提供了大好的时机。第二章 目标市场消费者分析为了准确把握项目的目标消费群体，为项目的最终定位和营销策划提供科学的市场依据，我们主要针对投资型项目对成都市消费者进行了一次全面的市场调查，以期通过面对面的访谈，找出项目依存的目标消费群体。现将相关结果总结如下。1、目标消费群描述 年龄状况从图可以看出，目标消费群年龄以25-35岁为主，其中在25-30岁之间的特别突出，占总数的74%；30-35岁之间的则占16.5%。 性别状况调研结果表明，在购房选择时，男性决策人所占比例与女性大致一致，男性占总数的54%，只有46%为女性。 婚姻状况调查显示，在近1年内打算投资或购房消费群中，未婚者占56%，已婚者占了总数的44%。 学历状况调查结果表明：在投资型消费者中，以本科学历等高学历人士为主，学历在大专以上的占了总数的78%。 家庭收状况目标消费群的家庭月收入以3000元以上为主，占了74%的比例。值得注意的是有近33%的消费者家庭月收入达到了5000元及以上。这足以看出目标消费群体雄厚的消费实力。 职业分布情况结果表明，消费群体以企业管理人员、个体业主、私营企业主及企业白领为主体，所占比例之和接近50%。同时有固定收入的机关公务员、教师等也占了近25%的比重。 人口分布情况 调查显示，目标消费群的家庭人口构成仍以“三口之家”为主体，占了近50%。这与成都市目前居民家庭结构相一致。通过上述对目标消费群的调查分析，我们对“五岳棕北国际”项目的目标客户进行如下描述：家庭平均收入高，有闲散资金用于投资；受教育程度相对较高，对投资有独立分析； 所从事的行业不限，但都倾慕棕北、棕南的时尚生活； 大多数是第一次置业。2、目标消费需求（1） 住宅需求 面积需求调查结果显示：区域目标消费群对住宅面积的需求以100140平方米为主，占了近55%的比重。这种现象反映了消费者对区域主流产品的认同(三室、四室等)，说明区域中大户型产品的市场需求还有很大的空间。 价格需求数据显示，区域消费群能够接受的最高单价在30003500元/平方米最多，占43%比例；能接受35004000元/平方米的占了11.5%。从承担总价能力来看，愿意承担25万元以上总价的占了67%的比重。这说明区域消费群对区域的极高的认同和强劲的住宅消费实力。 付款方式选择从调查显示，目前消费者在购房时付款方式的选择方面仍以“按揭”方式为主，占了45%比例，这样可以减轻自身的经济压力。 装修方式选择调查显示：随着购房群体的年青化，人们对房间的装修风格都有着不同的风格需求。为体现房屋装修的“个性化”，大部分消费者（特别是年青一族）都希望购买清水房，这种心理的消费者占了近5成。当然，也有一部分消费者愿意购买全装修房，这样可以让自己省不少心，这种消费群占了28%的比重。（2）酒店式公寓投资需求 产品认知度“酒店式公寓”虽然在成都市场上出现时间不长，但经过开发商大量地运用媒体手段进行有效宣传，其概念已经为广大消费者所认知。“听说过酒店式公寓”的消费者占了访问总数的63%。 投资可能性根据调查结果，我们把消费者分为三类：肯定型：对项目表示“肯定会买”，占2%。中间型：对项目表示“可能会买”或“可能不买”，占了90%比重。这类人群和肯定型消费群将构成项目的潜在消费群体。否定型：对项目表示“肯定不买”，仅占了8%的比例。因此，开发商在产品营销策略上应积极把握“肯定型人群”、拉拢“中间型人群”、争取“否定型人群”。 对统一经营、统一管理的模式认可由调查结果可以看出，成都的投资者对先进经营理念的接受程度是很强的，90%左右的投资者对“统一经营、统一管理”的经营模式表示认可，仅有不足10%的表示不能理解。 投资面积需求作为投资型项目，投资者需求的面积都比较小，这样使总价降低，增加投资可能性。调查数据显示：投资者需求的面积以3050平方米为主，这种面积需求占了总数的60%。5070平方米的面积需求也有23%的比例。 总体平均投资总额控制从投资者能承受的投资总额来看，大部分人的投资总额在1530万元之间，占了近50%的比重，而对于项目单价而言，50%的购买者能接受30004000元/平方米。这与前面所述的需求面积和投资总额相吻合。上述投资总额和单价综合了所有被调查对象的全装修、部分装修及清水房的需求，下面我们对仅要求“全清水房”的消费者的总额和单价进行分析。具体分析如下所示。 4“清水房”需求者对项目单价的认同 由图可以看出，“清水房”需求者对项目单价的认同区间集中在30003500元之间，占了近41%的比重，但值得考虑的是，有近20%的“清水房”需求者能够接受35004000元的单价。 付款方式为了便于减轻自身的经济压力，大部分投资者在付款方式上仍然选择“银行按揭”为主，占了40%，按揭成数以“7成20年、8成20年”为主。同时也有24%的有经济实力的投资者愿意采取“一次性付款”方式。 按揭的首付款和月供款数据表明：投资者在按揭首付款上以58万元为主，月供款则集中在10001500元。为了增强自有资金的周转，投资者都愿意增加首付款额度而降低月供款压力。 对回报周期的期望从投资周期来看，投资者都认为越短越好，这是人之常情。但总体仍以510年为主。去除不合理因素影响，可以认为10年是一个比较合理的投资回报周期。通过上述分析，我们可对区域消费需求作如下总结： 住宅需求 住宅面积在100140平方米之间的三室为主； 能承受的住宅最高单价在30003500元/平方米之间； 付款方式以按揭为主； 装修程度以清水房为主，便于消费者的“个性化”设计； 酒店式公寓投资需求 面积需求以3050平方米为主，宜居、宜办公、宜投资； 对“酒店式公寓”认知度高，投资积极性大，肯定型投资者和中间型投资者占了92%的比重； 近5成的投资者能接受1525万元的总额； 40%的投资者愿意采用按揭方式购买，而且通过提高首款、降低月供款来增强自有资金的周期； 10年的回报周期对于投资者来说应当是合理的回报值。第三章 周边楼盘分析为了掌握项目周边住宅项目状况，我们对与项目同处一区域的相关楼盘进行了一次全面的调查了解，以期通过了解其规模、户型结构、销售价格及销售状况来对区域消费市场进行深度摸底。具体情况详见附表。通过比较可以发现，区域内的户型以100平方米以上为主，小户型则集中在50平方米左右，而且从销售方面来分析，销售情况都明显较好，而且住宅销售均价在3000元/平方米以上。由此可见区域房地产市场已经进入健康、成熟发展阶段，城南片区仍然是广大消费者购房的首选之地。第四章 项目市场机会点通过对周边房地产市场的宏观、微观分析及消费者需求研究，我们可以发现“五岳棕北国际”项目存在以下可能的机会点： 成都市经济保持了稳定增长势头，对国民经济带动作用大的住房、汽车、电子通讯、基础设施等领域呈现或保持加快增长的势头； 城南副中心规划方案和城南商贸经济圈发展方案的相继出台，特别的城南6大商圈之一的磨子桥商圈的规划，将为区域带来一大批有着较高收入、高素质、高消费能力的“新经济”白领阶层，他们将构成区域内强劲的消费群体。 依托城南在成都市一直处于“高尚生活区”和“富人区”的地理优势，吸引大量的房地产投资者和消费群体；同时，随着人们收入水平提高和金融政策调整，房地产投资已经成为人们继股票投资之后的又一个投资热点； 80120平方米的二室、三室户型仍然是区域内的主流户型，目前仍有很大的需求空间； 目前成都市一环路二环路之间可供开发的土地已不多，这为“五岳棕北国际”项目的开发提供了广阔的市场空间； 目前成都市作为纯投资的房产项目为数不多，“酒店式公寓”作为一种全新的投资模式，已经受到广大投资者的广泛关注；则此可见，五岳公司只要精心设计、合理规划，打造真正适合市场需求的房产产品，就完全能够在竞争激烈地房地产市场中赢得一席之地，从而在成都市场上竖立起自己的品牌。第五章 调研建议通过对项目区域环境和消费者调查研究，和嘉公司对五岳棕北国际项目提出以下建议供参考。一、产品整体定位建议五岳项目位于棕北美领馆附近，是传统的“高尚居住社区”、“城南富人区”，这里集聚了成都市大部分的成功人士和高级白领阶层。而五岳项目的直接消费群体也必将是新兴的“富人”阶层。同时周边商业企业众多，对外往来业务频繁，宾馆需求量比较大。因此，我们建议五岳棕北国际项目的整体定位为：高尚的国际化居住社区而对于塔楼公寓部分，建议定位为： 产权式酒店公寓二、产品户型定位建议如本文前面所述，南门区域的户型需求以80120平方米为主，消费群体以三口之家为主；而在社会未来，三口之家也是大势所趋。因此，五岳棕北国际项目在产品设计上应尽量多考虑这类客户的生活需求。 所以，和嘉公司建议，针对五岳棕北国际项目，要遵循“做个好房子，卖个好价钱，合理准确地省钱”的宗旨，做到“全方位地照料好所选定业主的家庭成员生活的每个方面”，在产品户型方面作出如下建议。（1）住宅部分： 4 户型设计理念：合理的人性居住空间 4 户型配比：“才俊版”“二房” 占25% 面积80100；“舒适版”“三房” 占40% 面积100120“豪华版”“大三房” 占15% 面积120140“四房” 占10% 面积140150“个性版”变化及其他 占10% 通过顶层、立面等独特的设计满足个性化的需求，由此作为该项目的利润最大点。4 设计要点： 户型主要针对夫妻两口及三口之家，但同时做到不具排他性。 各类户型的使用率要保持在85%88%之间。 避免面积大而不当，造成浪费；小而不全又满足不了住户生活需要。 功能区划分不当会带来生活不便，要考虑主次、动静、公私、干湿功能分区，在有限的空间做出最好、最大的功能，尽一切可能提高房屋实用率和舒适程度。 避免异型房和不合理设计造成的黑房子、黑走廊现象。异型房由于墙不完整，需要设计很多剪力墙，会导致成本增高。 户型种类不宜设计过多。因为房型过多会让客户的选择范围太广而无所适从，从而增加销售困度。（2）酒店式公寓部分： 4 户型设计理念：合理布局，宜居、宜办公、宜投资 4 户型配比：在原有基础上可作适当调整。