乳山项目营销策划方案.doc

乳山 久久发 国际商贸城 市场定位营销策划报告 发 展 商 山东久久发置业有限公司 全程策划 旭辉国际地产运营机构 2005 年 10 月 目 录 第一篇 市场篇 6 1 乳山基本概况 7 1 1 乳山概况 7 1 2 交通优势 7 1 3 乳山经济 8 1 4 旅游资源 8 1 5 乳山商业市场整体概况 8 2 乳山市商业典型个案分析 10 2 1 百货类 10 2 2 商业街类 15 2 3 专业市场类 18 3 乳山周边城市商业典型个案分析 25 3 1 文登义乌小商品批发市场 25 3 2 烟台三站小商品批发市场 29 3 3 海阳纱线批发市场 30 3 4 莱阳专业批发市场 31 3 5 威海小商品城 31 3 6 青岛即墨路小商品市场 32 4 市场调研总结 33 4 1 乳山市商业处于有待提升的起步阶段 33 4 2 目前乳山商业影响力和辐射面有限 有待提升 34 4 3 乳山市迫切需要新兴商业模式来刺激市场发展 34 4 4 乳山城市新规划将成就本项目辉煌发展前景 34 4 5 乳山市民营经济总量迅速扩张 35 4 6 乳山市加大了旅游业开发力度 35 4 7 发展中高档餐饮 娱乐业是趋势 36 4 8 乳山及胶东半岛人对商铺投资热情度高 36 4 9 传统商业中心街铺供不应求 新城区有价无市 36 4 10 市场上销售的商铺面积偏大 37 4 11 商业项目规模小 缺乏综合性的休闲娱乐配套 37 4 12 商业物业不重视经营管理 为本项目带来机遇 37 4 13 乳山市需要真正具规模的综合性小商品市场 38 第二篇 定位篇 39 1 乳山久久发国际商贸城项目概况 40 2 项目 SWOT 分析 40 2 1 优势分析 Strength 40 2 2 劣势分析 Weakness 43 2 3 机遇分析 Opportunities 44 2 4 威胁分析 Threats 46 2 5 综合分析 46 3 项目整体形象定位 47 4 项目细分定位 48 4 1 一 二号楼的市场定位 48 4 2 三至八号楼的市场定位 51 4 3 定位理由及结合定位的核心发展策略 54 第三篇 营销招商篇 56 1 项目的招商销售思路及策略 57 1 1 有的放矢 提高效率 57 1 2 点面结合 有机整合 61 1 3 蓄势而发 争取主动 61 1 4 人海战术 全面突破 61 1 5 广告宣传造势 推波助澜促营销 62 1 6 以外促内 提升价值 62 1 7 迎合市场需求 快速完成招商销售 62 1 8 通过优惠政策 吸引品牌主力商户 63 1 9 借助政府的力量推动招商 63 1 10 引入核心主力店 形成招商和销售的号召力 63 2 营销及推广策略 64 2 1 推广策略 64 2 2 有关项目的宣传口号建议 65 2 3 项目软文标题 形象广告语系列 65 2 4 项目重要广告语 66 2 5 项目开盘前期广告方面准备工作 66 2 6 项目现场包装策略 68 2 7 媒体投放策略 70 2 8 广告宣传预算分配 72 2 9 推广节奏安排 72 3 项目的价格策略 79 3 1 入市价格策略 79 3 2 贴近市场的承受力 79 3 3 付款方式 79 3 4 乳山市及周边城市商铺租售价格调查数据 80 3 5 本项目价格体系制定 84 第一篇 市场篇 1 乳山基本概况 1 1 乳山概况 乳山市位于山东半岛东南端 地处 威海 青岛 烟台三市的中间地带 东 邻文登市 西毗海阳市 北接烟台市牟 平区 南濒黄海 与韩国 日本隔海相 望 全市总面积 1668 平方公里 总人口约 59 万人 其中市区人口约 20 万人 乳山市依山傍海 环境优美 是最适合人类居住的城市之一 1 2 交通优势 乳山市交通便利 青威高速公路 309 国道 济威铁路横贯全市 烟乳 牟浪 桃乳公路纵贯境内 到青岛 烟 台 威海三市路程均在 1 个半小时以内 相当于同时拥有青岛 烟台 威海三大 机场 三大港口 三大火车站 境内乳山口港为国家二类开放口岸 全市已形 成公路 铁路 海上 航空四位一体的交通运输网络 1 3 乳山经济 2004 年 全市完成国内生产总值 155 亿元 人均 26670 元 地方财政收 入 5 5 亿元 社会消费品零售总额达到 31 15 亿元 增长 14 3 实现了全省 30 强县 全国县域经济基本竞争力百强县位次前移 成功跻身全国综合发展百 强县 市 行列 1 4 旅游资源 乳山风光秀美 拥有国家 AAAA 级旅游区 省级银滩旅 游度假区 岠嵎山国家森林公园及 大乳山 圣水宫等众多景观 其中 银滩旅游度假区内长达 20 公里的沙滩和可同时容纳 15 万人的海水浴场 被誉 为 天下第一滩 是旅游 疗养 避暑和度假胜地 1 5 乳山商业市场整体概况 目前乳山市核心商业圈主要集中在市中心商业街的中段周边 以商业街为 中心北至富山路 向阳街 此范围内属乳山商业最为集中及最繁华地段 历来 都是乳山市场传统的商业中心 该商圈云集了乳山市最具影响力的商场 如华 联广场 金帝商都等大型的百货 更汇聚乳山市最大 最集中的大型商贸城 如大世界商城 图曼市场 东方商城等 该商圈现时的商业经营体系以沿街的店铺为主要形式 以单纯的购物为目 的 整个商业业态布局以服饰为主导 皮具 小商品和餐饮为辅 其他业种各 自发展的模式 该商圈所经营的品类丰富 也是品牌专卖店最为集中的地方 是乳山消费 购物人流最为聚集的地方 2 乳山市商业典型个案分析 2 1 百货类 金帝商都 项目名称 金帝商都 地理位置 商业街中段 所属企业 天华工贸有限公司 商场规模 总建筑面积达 15000 平方米 楼层 经营内容 负一 家家悦超市 一层 家用电器 手机专卖店 化妆品 金银珠宝 工艺品 化妆品 钟表等 二层 时尚男 女装 三层 鞋帽皮具 运动系列 内衣羽绒等 四层 床上用品 童装 童鞋 玩具 优势 位于商业街中段的黄金地段 该地段是乳山人气最旺的商业街 该项目拥有完善的现代购物中心设施 内设全中央空调 是目前乳山市购 物环境最好 最现代的购物商城之一 该项目引入乳山市经营面积最大的家家悦超市 该超市在乳山市拥有较高 的知名度 因此为商场带来稳定的人流 劣势 商场门外的单车及摩托车的停放位缺乏良好的规划 导致乱停乱放的情况 严重 对商场的形象及档次带来一定的影响 该商城的功能较为单一 缺乏休闲娱乐等功能 与其集购物 休闲 娱乐 于一身的购物中心定位不相符 业态分布比较混乱与严重重复 缺乏系统科学的布局 不能达到有效引导 消费者购物的目的 该项目定位比较模糊 主题不明确 缺乏商场整体形象包装 华联商厦 项目名称 华联商厦 地理位置 商业街中段 所属企业 华联集团 商场规模 经营面积约 10000 平方米 楼层 经营内容 一层 化妆品 首饰 文具 家电卖场 烟酒专卖等 二层 男女服饰 运动系列 鞋类 优势 位于乳山市人气最旺的商业街中段 交通便利 地理位置极佳 该商场是乳山市最早的百货商场之一 具有一定的知名度 且商业气氛比 较成熟 已造就了一定的固定客流 相对于其他商厦 是经营情况较好的 一个 劣势 该商场属于较为早期的传统百货经营模式 整个商场的管理机制滞后 柜 台分布不整齐 装修显得较为陈旧 灯光昏暗 无法显示商场的形象和档 次 商场里缺乏明显的导向系统 不能有效引导及方便消费者在商场里循环消 费 购物 华联商厦的业态分布比较混乱 缺乏科学有效的商品种类组合及品牌划分 整个商场的管理机制滞后 利群集团乳山购物广场 项目名称 利群乳山购物广场 地理位置 乳山市商业街东段 贸易城北侧 所属企业 青岛利群集团 商场规模 总建筑面积达 22000 平方米 开业时间 2005 年 4 月 28 日 楼层 经营内容 主要品牌 负一 主要经营各种休闲小食品 烟酒糖茶 蔬菜水果 生 鲜加工 日用百货等 利群综合超市 美食天地 一层 化妆 家电 珠宝等 化妆区 法国兰蔻 珠 宝 周大生 鑫意等 电 器 海尔 海信 LG 等 二层 主要经营皮具和 运动休闲服装 鳄鱼 金利来 百丽 耐克 阿迪达斯 真 维斯 以纯 卡佛连 三层 主要经营男装 女装 针 织 羊绒 床上用品等 BOSS 皮尔卡丹 金利来 哥弟 瑞和菲 玛 名典屋 优势 该项目是乳山市目前规模最大 购物环境最好 档次最高 品种最齐的集 购物 餐饮 娱乐 休闲 办公于一体的综合性商厦 该项目负一层的利群超市是目前乳山市环境最好 最有影响力 规模最大 的超市 以此吸引大量的消费者 该项目负一层的美食天地 是乳山市目前最大的经营风味小吃快餐店 生 意非常火爆 劣势 该项目位于贸易城北侧 周边为肉菜农贸市场所包围 消费力相对较低 该项目所处的位置 非商业市中心 因此其商业氛围相对较淡 除超市外 其余经营楼层人流不多 2 2 商业街类 富山路 经营概况 富山路是乳山市最热闹 最有人气的一条街 商业街内成熟的商铺林立 具有很旺的商业氛围 该地段汇聚了东方商厦 图曼市场等商城 整个商业业 态布局呈现以服饰为主导 鞋类 潮流饰品和精品为辅 其他业种各自发展的 一个模式 富山路临街商铺所经营的品类丰富 集中 是乳山市消费 购物人 流最为聚集的地方 商业气氛浓厚 辐射力较强 目前已有波司登 以纯 太 子龙 蕾之秀 双星 劲霸男装 老爷车 梦特娇等一批具有实力的商家进驻 综合点评 富山路历来都是乳山市传统的商业旺地 也是商家经营的首选之地 该路 段临街商铺无论是租价还是售价都更是乳山市最高 目前该路段临街商铺的月 租金维持在 90 120 元 由于该路段临街商铺 目前在市场上售卖的供应量 少 所以 大多数经营者多数采用租赁的方式进行经营 该路段目前临街商铺 最高的售价为 18000 元 均价维持在 13000 15000 元 商业街 项目概 况 乳山市商业街呈东西走向 全街现有各色商家近百户 形成了以各品牌服 装专卖店 潮流饰品 精品店等为特色的街区 商业街中段的中段人气最旺 该地段汇聚了华联广场 金帝商都 大世界商贸城等大型百货商城及购物商城 而商业街东段尾端则以餐饮酒楼为多 形成了一条特色饮食街 该路段是目前 乳山市饮食最集中的街区 综合点评 虽然商业街区具有一定的规模 经营业种也较丰富 但是 商业街区业种 组合较为混乱 各种类型的经营商店自发的组合在一起 经营的档次高低参差 不齐 现时该商业街中段临街商铺租金最高 月租金维持在 80 元 左右 而商 业街靠东面的临街租金相对低一点 月租金维持在 40 60 元 商业街东段 富商广场临街商铺销售均价为 10000 元 由于该区域商业氛围好 且市场 上可供售卖的供应量极少 因此该区域商铺市场呈供不应求的态势 青山路南 经营概况 青山路南段是乳山市休闲 娱乐 餐饮最集中的街道 该街的商业业态布 局主要以经营餐饮 烧烤 酒吧 KTV 练歌房 夜总会 浴场 网吧等娱乐 餐饮为主 而服装 眼镜 精品等业态为辅 综合点评 青山路的娱乐 休闲 餐饮等业态普遍存在同质化严重的特点 经营的档 次都以中低档为主 缺乏特色 目前在乳山市的中低档次娱乐 饮食业已经相 当饱和 而且目前乳山市还没有真正出现规模大 上档次的餐饮及娱乐 随着 乳山市市民生活水平不断的提高 对饮食 娱乐的要求将会越来越高 发展中 高档次的饮食及娱乐场所将是发展的一个方向 2 3 专业市场类 大世界商城 项目概况 大世界商城位于商业街中段 该商城的经营面积约 6000 平方米 共有商 铺 152 间 是一间专以服装零售为主的商贸城 该项目首层商铺以品牌专卖店 的形式经营 经营的档次以中档的时装为主 商铺间隔为 20 40 实用面积 不等 二层以经营中低档次的服装为主 商铺间隔在 20 60 实用面积 不 等 而三层则以化妆品专卖及美容院为主 商铺间隔 60 100 实用面积 不等 综合点评 大世界商城首层租金维持在每月 70 90 元 不等 二层租金与首层租金 差距较大 月租金为 15 25 元 三层月租金则为 6 8 元 目前该商贸首层经营状况较好 开业率达 100 由于该商城二 三层商 铺的梯间及通道设计不合理 更缺乏明显的导向系统 不能有效引导及方便消 费者往二 三层消费 购物 因此形成首层经营良好 二 三层商铺经营惨淡 的尴尬局面 导致二 三层商铺目前的开业率不足五成 该项目拥有非常优越 的地段优势 但缺乏合理科学的商场规划设计 是该商城的败笔所在 图曼市场 项目概况 图曼市场位于富山中路 是目前乳山市经营最好一个专业市场 图曼市场 主要以经营中低档的服装 鞋帽 日用小商品等为主 图曼市场共有商铺约 450 间 其商铺基本上统一间隔为 8 平方米 实用面积 开放式摊位约有 20 个 其间隔统一为 2 平方米 实用面积 该市场商铺东段租金最高 月租 金维持在 120 150 元 西段月租金为 70 100 元 开放式摊位月租金 为 300 350 元 个 综合点评 该市场在乳山市拥有较好的口碑 而且经营的商品价格较有竞争力 因此 该市场已培育出一定的固定客流 有充足的客流保证 但由于图曼市场属于较 早期兴建的商业物业 因此在业种组合上显得较为混乱 缺乏良好的规划 经 营种类较为繁杂 档次高低参差不齐 购物环境较差 随着乳山市近年来经济的不断发展 人们生活水平的不断提高 以及新建 商业物业的崛起 该市场已经跟不上时代的步伐 经营状况有往下滑的趋势 东方商城 项目概况 东方商城位于富山路与向阳街的交界处 该项目经营面积约 4500 平方米 共有商铺约 62 间 以经营服装为主 皮具 鞋帽为辅 该项目临街商铺月租金 均价为 100 元 临街商铺间隔普遍为 20 平方米 实用面积 东方商城首 层商铺租金均价为 50 元 实用面积 二层月租金均价维持在 15 20 元 实用面积 不等 三层月租金为 8 10 元 实用面积 首层销售均价 为 8000 元 二层销售均价为 3000 元 综合点评 该项目 2003 年正式建成开业 东方商城运用大户招商先行的策略 利用 相对优惠的政策 吸引了大批服装行内龙头商户进驻 带动不少散户进场 因 此该商贸城首期开发得到空前的成功 公开推出后商铺租售两旺 在较短的时 间全部招满开业 但由于开发商不注重后期的经营管理及缺乏相应的营销推广 导致商场的后期经营惨淡的局面 目前大批的主力经营商户纷纷退场 只剩下 本地的小商户艰难地维持经营 约有 40 的商铺急需转让 空置率达 60 之 高 而整个商城的经营冷冷清清 其商铺的价格更有价无市 乳山贸 易城 项目概况 乳山贸易城位于新华街东端 东内环路以西 1994 年 5 月正式建成投入使 用 最近由政府牵头引投 1000 多万元 对该市场进行升级改造 该贸易城总占地约 15 万平方米 内部按功能分为四个营业区 分别为 水 产 副食品 日用百货 共有营业门店约 1000 个 中心市场建有玻璃钢瓦顶 棚的开放式售货摊位及副食品 海产干货商铺 综合点评 乳山贸易城是目前乳山市最具规模 最有影响力的以副食品 海产经营为 主的大型农贸市场 由于经过十年的经营打造 在市场上形成了很好的口碑 因此该市场已形成相当浓厚的商业氛围 并拥有较为稳定的人流 目前该市场 新建商铺的售价维持在 8000 10000 元 开发式摊位 2 平方米 目前租 价为 250 300 350 元 月 一个号 乳山建材市场 项目概况 乳山建材市场位于新华街以南 东内环路以西交汇处 规划总面积 10 万 平方米 一期工程占地 5 万平方米 建筑面积约 2 万平方米 分设农机 木材 钢材 装饰材料和商场 5 个功能区 是乳山市规模最大 最集中的建材专业市 场 该项目的商铺间隔普遍为 40 60 平方米 两层 销售均价为 3300 3500 平方米 综合点评 由于该市场没有统一的经营管理 经营的商户各自为政 我行我素 失去 整体的和谐性 严重影响了整个市场的经营秩序 目前经营惨淡 大批的主力 建材商户纷纷退场 给建材市场造成人去楼空的尴尬经营局面 形成该市场空 置率高 开业率为 30 左右 目前该市场的商铺的租 售更陷入有价无市的局 面 该项目只靠开发 不顾及市场后期的经营管理 投机性强是其失败的真正 原因 经营管理以及到位的市场宣传推广是一个商业项目永续经营及成功的保 证 3 乳山周边城市商业典型个案分析 3 1 文登义乌小商品批发市场 项目名称 威海国际商贸城 地理位置 文登市世纪大道 88 号 开 发 商 金田投资集团 项目整体规模 总规划面积 400 万平方米 总投资为 60 亿元人民币 分三期开发 预计 2008 年整体开发完毕 项目开发现状 第一期项目概况 现一期开发的义乌小商品批发市场已开发完毕 建筑面积为 28 万平 方米 投资约 3 8 亿元 市场内共设置 5 个商贸区 分别为 A B C E F 区 于 2003 年 9 月 28 日正式开业 市场定位 打造北方最大的小商品批发市场 宣传口号 居住在威海 购物在文登 服务配套设施 建有绿化公园文化广场 三星级酒店 商务中心 大型超市 银行 洗浴中心 医疗服务中心 维修 中心和仓储中心等商业配套设施 更配备消防报警 系统 监控系统 小时保安巡等人性化服务 周边配套 大型市政绿化广场 文登市汽车客运站 多路市区 公交车等 项目配套 车位数量 设有标准停车位约 多个 区域 经营定位 经营内容 A 区 步行街 小百货 B 区 步行街 皮鞋 童装 副食品等 C 区 步行街 服装专业街 布艺专业街 窗帘 床上用品 等 E 区 集中式市场 小商品批发 零售集中区 F 区 星级宾馆 集休闲 娱乐 餐饮 商务住宿等一体的综合酒店 三星 级 商铺间 隔及租 售价格 A B C 区商铺 间隔 为三层复式商铺 面积为 90 实用 其中首层为商铺 二层为办公 及仓库 三层为居住用途 以销售为主 售价 均价为 40 万左右 销售返租 付款方式 首付 即可入住 其余部分由农行提供 年贷款 租价 首层商铺 30 租赁均价为 5000 元 年 免租一年 管理费 首层商铺 240 元 年 二 三层商铺 120 元 年 E 区集中式市场商铺 间隔 为店中店形式为间隔 面积为 9 间 实用 售价 该区商铺只租不售 租价 租赁均价为 10000 元 间 年 两间打通打 8 折优惠 顶手费 15000 30000 管理费 300 元 年 旭辉观点 优势 该项目开发商为山东省浙江商会的副会长 并成功开发杭州市九莲综合市场 具有丰 富的商户资源 大大降低了该项目的招商难度 威海国际商贸城是目前文登市规模最大 配套最完善的大型综合商品交易中心 其项 目的规划 经营理念等都处于较为领先的地位 该项目得到当地政府的大力支持 并给予该项目相应的政策优惠 入驻市场的业主 享有减免 年工商管理费 税收等政策 由市场代缴 文登市政府专门将市汽车客运站搬迁到该项目的对面 交通的便利令该项目的区位优 势更更为明显 增强了投资者 经营者的信心 该项目 E 区集中式市场商铺的招商非常成功 开业率较高达 98 由于经营的商品 较为丰富且相对集中 因此该区域经营状况非常好 对整个商贸城起了很大的拉动作 用 该项目设有二十辆专用中巴车 到周边各县镇免费接送消费者 扩大了该项目的辐射 力 劣势 该项目首期 A B C 区 商铺经营品种较为混乱 缺乏良好的规划 首期 A B C 区 由于进场经营的商户少 只有 40 的开业率 且经营较为分散 因此导致该区域人流量稀少 经营非常惨淡 由于该项目缺乏一个系统性的广告宣传 且在广告宣传方面的投入相当少 因此较难 吸引周边城市的消费人群前往 只能满足当地的消费 与其打造北方最大的小商品批 发市场的高定位形象不匹配 该项目的规模过大 而文登市的市场容量及辐射面非常有限 其项目后期的招商工作 将会非常困难 3 2 烟台三站小商品批发市场 项目概况 烟台三站小商品批发市场座落在烟台市中心的黄金地段 北临火车站 客 运站和港口集装箱码头 东邻长途汽车站 南靠东方巴黎购物广场 烟台三站小商品市场建于 1994 年 项目总建筑面积 10 万平方米 经营户 近 3000 户 主要经营小商品 经营类别包括 针织品 服装 食品 家居精 品 工艺品 小首饰 玩具 化妆品 鞋帽 皮具箱包等共 28 个行业 近 10 余万种商品 形成了以小商品市场为龙头 辐射整个胶东半岛的大型专业市场 综合点评 三站小商品批发市场的经营商户以浙江 义乌业户为主体 并汇集了广东 福建 临 沂等地商家 由于该项目的建成开业已有十 年以上 商业氛围非常浓厚 所经营的商品 品种齐全 并且商品价廉物美 因此不但吸 引了本地消费群 更辐射整个胶东半岛 是目前东部地区最有影响力 经营得 最好的小商品批发市场之一 该市场首层租赁均价为 90 120 元 实用面 积 二层为 40 55 元 三层为 20 元 3 3 海阳纱线批发市场 项目概况 海阳纱线批发市场位于青威高速公路海阳核电出口处 紧邻海阳毛衫工业 园 海阳纱线批发市场是海阳市政府重点扶持的建设项目 规划面积 8 万平方 米 共有商铺约 700 间 海阳纱线市场批发市场以经营羊毛衫为主 2003 年 开业 生意曾经红火过一段时间 现已关门大吉 综合点评 海阳是中国北方最大的毛衫加工出口基地 拥有针织毛衫企业 600 余家 从业人员近 8 万人 年生产毛衫 5000 万件以上 产品畅销国内外 出口主要 销往日本 韩国 新加坡 意大利等国 年用纱线十余万吨 贸易额达十数亿 元 海阳纱线批发市场既拥有非常优势的区位 更有强大的产业基础作为支持 导致该专业市场经营失败的最主要原因是 市场规模小 缺乏良好的统一经营 管理和持续有效的宣传推广 3 4 莱阳专业批发市场 批发市场有盛隆商业街 以服装 鞋类 小商品批发为主 结合零售 是 莱阳市历史悠久的商业街 该街生意正如其名 可谓昌盛兴隆 另外位于龙门西路的莱阳中天服装小商品批发市场 中天家具城 生意较 为淡薄 其中在建的莱阳中天精品百货购物广场已峻工 3 5 威海小商品城 项目概况 小商品批发市场位于威海最大的居民生活区文化中路 周边人流量较多 其经营定位主要以中低档次的小商品批发零售为主 该项目 2002 年 8 月 20 日正式对外营业 营业总面积约为 25000 平方米 共有商铺约 1200 间 其各层经营内容分别为 一层 办公用品 食品 化妆 品 玩具 二层 针织品 小商品 玩具 饰品 宗教用品 三层 布艺 服 装 插花 包具 床上用品等目前该广场出租价格在 1 4 2 元 天 综合点评 该项目定位为小商品批发零售 其在前期的招商 出售过程中 因投资商 资金周转方面的因素 导致前期营销推广过程中受阻 其中有部分商铺后来作 为抵帐 后因政府的支持 其招商工作才得以顺利完成 目前该广场主要以 10 16 的户型对外出租 其统一的管理 独立店铺 自主经营的运营模式得到了广大业主的支持 经营状况也非常不错 出租率达 到 98 3 6 青岛即墨路小商品市场 项目概况 即墨路小商品市场位于青岛即墨路 占地面积为 12800 平方米 经营面积 为 21000 平方米 该市场共三层 主要经营各类小商品 经营范围包括 旅游 工艺品 纪念品 土特产品 服装 百货 鞋帽 剪裁 草编 家俱等 该项目自 1987 年开业以来 即吸引全国各地 20 多个省市上千个企业和个 体经营者入市 一度成为山东省最大的小商品市场 被游客和消费者誉为 小 商品王国 综合点评 即墨路小商品市场是青岛市最大 最集中的小商品批发市场 目前该市场 拥有固定摊位近 2000 余个 经营小商品 2 万多余种 青岛是国家级历史文化名城和风景旅游 度假胜地 每年都吸引大批国内 外游客慕名而来 该项目与知名旅行社合作 将项目作为旅游团体光顾购物的 定点单位 因此该小商品市场成为来青中外游客旅游购物观光的重要场所 日 客流量最多时达 10 多万人次 目前成为青岛乃至胶东半岛地区最有影响力的小 商品批发市场 4 市场调研总结 4 1 乳山市商业处于有待提升的起步阶段 乳山市整体的商业市场形态 无论从功能分区 业态组合 配套设施 物 业管理及商业经营管理等 还是属于有待提升的起步发展阶段 而且规划设计 都相对落后 无论从外立面还是从内部细节的规划设计都跟不上市场的发展步 伐 4 2 目前乳山商业影响力和辐射面有限 有待提升 经过实地市场考察和调研 乳山市城市主要商业与周边城市 包括青岛 烟台 威海 文登 海阳 莱阳 的主要同类商业业态相比 在经营规模 经 营环境 经营水平表现等主要方面均未能表现出优势 从综合水平评估上反而 是呈现劣势 另外 周边城市消费者的消费水平和购买力也普遍高于乳山 所以 乳山 目前主要商业对周边城市缺乏辐射力 其真正的消费主力是来自本市 尤其是 城区居民 因此 在乳山目前主要商业对周边城市缺乏辐射力的情况下 本市 居民的收入水平及消费水平 对本地商业的影响是实质性的 而当地的市场容 量是有限的 如何增强本地商业辐射力 突破本地市场 已成为乳山市商业发 展的重要关键点 4 3 乳山市迫切需要新兴商业模式来刺激市场发展 乳山市目前的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平 迫切需要 更高品位的 新兴的商业模式来刺激消费市场 多项经济指标也表明 乳山市 具有得天独厚的区位优势 位于青岛 烟台 威海三大城市之间 交通四通八 达 随着经济的发展 人民生活水平的提高 乳山市的商业市场将有更大的发 展潜力和发展前景 4 4 乳山城市新规划将成就本项目辉煌发展前景 乳山市城区进行新一轮规划 制定城市中心向东 向南移的发展方向 拓 展了城市发展空间 为城区东南部的房地产带来前所未有机遇 可以预测 城 区东南部的房地产投资开发将会成为新一轮的热点 4 5 乳山市民营经济总量迅速扩张 近年乳山民营经济总量迅速扩张 个体工商业户总数达 3 8 万户 民营企 业总数突破千家 目前乳山市的商品交易市场分布较为零散 并且缺乏科学规 划及管理 功能较为单一 商品交易普遍还停留在传统的集贸市场经营模式 整个经营环境差强人意 据调查分析 乳山市经营商户普遍希望拥有一个相对 集中及较大规模 较高知名度的产品展示平台 本项目顺应了乳山市商品交易 市场升级换代变化的需求而出现 它的出现将会全面领先其它同类物业 打破 乳山市传统的商品交易的模式 以一种全新的模式引领乳山市商业的发展 4 6 乳山市加大了旅游业开发力度 近年来乳山市政府加大了旅游业开发的力度 旅游业发展步入了快车道 成为全省旅游行业颇有名气的地方 更成为了 中国优秀旅游城市 今年以来 乳山市共有大乳山风景区 蓝湖国际游艇度假中心 东方黄金 公园等 8 大旅游项目被各路买家争抢一空 吸引投资达 60 多亿元 随着乳山 市旅游业的飞速发展 必将吸引大批国内外游客慕名而来 从而带来庞大的外 来消费人群 有助促进和推动乳山商业 餐饮业 娱乐业的发展 4 7 发展中高档餐饮 娱乐业是趋势 目前乳山市的娱乐餐饮业经营同质化严重 普遍存在档次低 经营水平落 后 缺乏特色等缺点 而较有市场需求的西餐厅 环境舒适的咖啡厅 酒吧 在乳山市更是空白点 在竞争化社会 只有不断推陈出新 避免产品同质化 才能找到生存之道 目前乳山市中低档的娱乐 餐饮业已经相当饱和 随着常熟市市民生活水平不 断的提高 对生活质量的要求越来越高 决定了城市必须能够提供较高档次的 饮食 娱乐 休闲的消费场所 因此在乳山市发展中高档娱乐 餐饮将成为必 然的发展方向 4 8 乳山及胶东半岛人对商铺投资热情度高 精明实在的乳山及胶东半岛人对商铺投资情有独钟 近年来乳山市镇区的 经济实力及人均收入不断提高 具有较强的市场承受力 而且较易受投资趋势 影响 拥有广阔的市场潜力及挖掘空间 周边的青岛 烟台 威海等城市的经 济力也相对强大 项目商铺投资辐射面广 4 9 传统商业中心街铺供不应求 新城区有价无市 目前 乳山市场上的市区商铺销售价出现不断上涨 特别是位处城市中心 的黄金旺铺 更成为投资者追捧的对象 商铺呈现出供不应求 租金价格不断 攀升的局面 而新城区的商铺由于缺乏商业氛围及人气 商铺的租 售普遍都 有价无市 4 10 市场上销售的商铺面积偏大 目前乳山市场上可供销售的商铺面积普遍过大 推出市场的商铺以 40 平方 米以上的大面积商铺为主 由于商铺面积大 总价高 因此将大部分对商铺有 投资热情的市民拒之门外 开发小面积的商铺将是市场空白点 4 11 商业项目规模小 缺乏综合性的休闲娱乐配套 目前乳山市各购物商城的规模小 各超市百货属于传统的百货业态 缺乏 主题特色 普遍存在功能较为单一的特点 缺乏休闲娱乐等商业配套功能 虽 然很多商场都标榜自己是集购物 休闲 娱乐于一体的购物中心 但严格地说 乳山市的商业至今还没有出现一个较为集中的集购物 休闲 娱乐的购物场所 因此发展集休闲 娱乐 购物 餐饮等于一体的大型综合商贸城将成为必然的 趋势 4 12 商业物业不重视经营管理 为本项目带来机遇 乳山市商业物业普遍都不重视经营管理 如 建材市场 东方商城 大世 界商贸城等商业物业都是由于缺乏统一的经营管理和统一的推广 商城的商户 各自为政 失去整体的和谐性 严重影响了整个市场的经营秩序 导致经营惨 淡的尴尬局面 一个商业物业只靠开发 不顾及的经营管理 是商业市场发育 不成熟的表现 经营管理以及到位的市场宣传推广是一个商场永续经营及成功 的保证 4 13 乳山市需要真正具规模的综合性小商品市场 经过实地市场考察和调研 乳山周边的城市 青岛 烟台 威海 文登 海阳 莱阳 都有一个或几个相对集中的小商品批发市场 以满足本市及周边 城市的需要 而乳山市由于商业较为分散 目前还没有形成一个相对集中 有 规模的小商品批发市场 因此乳山市部分消费者只能舍近求远到周边城市的小 商品市场消费 如何有效解决上述问题 使乳山市在商业 服务业业态上有所促进和提升 也提升城市的知名度 影响力和辐射力 带动城市经济的发展 除了乳山市政 府 商家要共同努力以外 本项目以其所处的新城市中心的核心地位 以城市 运营的战略高度 针对乳山市及周边区域的市场需求 进行科学合理的项目定 位 在彻底整合 改变全市商业零散的经营状态 促进市商业的规模化发展的 同时 也将提升本项目对乳山市及周边城市影响力 辐射力和号召力 第二篇 定位篇 1 乳山久久发国际商贸城项目概况 山东乳山久久发国际商贸城由实力雄厚的山东久久发置业有限公司斥巨资 开发 规划占地面积 800 亩 总建筑面积 72 23 万平方米 其中商场面积 56 22 万平方米 住宅面积 16 51 万平方米 分三期开发 预计三年开发完成 第一期建设面积 24 12 万平方米 第二期建筑面积 17 44 万平方米 第三期建 筑面积为 31 17 万平方米 项目具有最完善的商业配套服务设施和生活配套服 务设施 设有超市 餐厅 电影城 酒店 娱乐城 停车场 银行 电信 住 宅 医疗诊所 幼儿园等 周边配套有客运站 公园 该项目不仅是乳山市政府 2005 年重点工程项目 更是乳山市最具规模的 集商品批发 网上交易 购物 娱乐 餐饮 酒店等于一体的商业航母 建成 后将成为乳山市最具影响力商业典范 2 项目 SWOT 分析 2 1 优势分析 Strength 项目优势及核心价值 十大发展战略优势 傲视群伦 地理优势 乳山市东临文登市 西毗海阳市 东接烟台市 与韩国 日本隔海相望 属于威海 青岛 烟台三市的中间地带 济威铁路 309 国道和青威高速穿境 而过 至青岛 烟台 威海三市汽车路程均在一个半小时以内 是产品进出口 最理想的交通枢纽和国际化物流集散地之一 区位交通具有绝对的优势 项目 位于乳山市东区环路以西 崔家河以南 开发街以北 属乳山市城市新区黄金 地段 属于乳山市未来城市核心 占尽天时 地利 人和 规模优势 本项目规划占地面积 800 亩 总建筑面积 72 23 万平方米 其中商场面积 56 22 万平方米 住宅面积 16 51 万平方米 是乳山市最具规模 配套最完善 的大型综合商品交易中心 是乳山市名符其实的首席商业航母 项目的规模优 势将使项目实现其规模效应和规模效益 配套优势 本项目为经营者配备了全面和便利的商业及生活配套服务设施 包括市场 运营管理中心 客户服务中心 品牌推广中心 银行 电信 超市 餐厅 电 影城 酒店 娱乐城 停车场 住宅 医疗诊所 幼儿园等 项目周边还配套 有客运站 公园 尽善尽美的配套 为经营者提供一站式无微不至的商务和生 活服务 经营优势 公司将全方位整合市场发展有利资源 并由行业资深专家进行经营管理 迅速提升市场繁荣程度 使楼价及租金不断上升 市场全面启动后 将成为物 流畅通 配套设施齐全 采购成本最低 采购效率最高 服务最佳的国际商品 采购中心及国际商品流通中心 品牌优势 本项目全面导入 CI 形象识别系统 实施品牌形象战略 设立专门的品牌推 广中心 利用雄厚的资金实力进行在本省 乃至全国 国际进行宣传推广 使 品牌知名度和美誉度迅速提升 成为享誉海内外的知名品牌 政策优势 本项目是乳山市政府 2005 年的重点工程项目 获得政府一系列关于税收 费用 宣传推广优惠政策的大力支持 具备乳山市目前其它同类型商业项目所 无法复制的政策优势 实力优势 发展商实力雄厚 除本项目外 在山东的济南 滨州 蓬莱 兖州 菏泽 分别建设各有特色的超大规模现代物流大市场 届时 几大市场联手发展 资 源共享并产生互补效应 将把山东的现代物流产业带入一个新的发展时期 必 将产生辐射全国 具备国际影响的市场效应 产业优势 拥有 40 年产权 具备其他市场仅有经营权而无产权的产业优势 本项目将 以长期经营为宗旨 与当地旅游资源共发展 为本项目的长久可持续发展提供 坚实的产业基础与支持 成本优势 本着放水养鱼的经营目的 项目将以最具竞争力的价格入市 使项目突出 最佳性价比优势 迅速实现招商营销的规模效应 迅速实现品牌的号召力 使 商家和拥有者真正实现低成本进驻 高效益增长的成功运营理念 升值优势 本项目属于未来乳山城市中心的商业旺地 为乳山市最具投资潜力商业项 目 钻石旺铺使拥有者尽享项目未来升值巨额回报 早日拥有 明智抉择 2 2 劣势分析 Weakness 城市知名度低 本项目立足于打造国际性的商贸物流基地 但乳山并非国际性城市 而是 威海的一个地级市 且城市知名度低 一出山东省很多人对乳山市闻所未闻 城市属于知名度有待提升阶段 缺乏知名度的城市对于大规模商业项目的辐射 性难以带来助力的影响 城市商业氛围薄弱 乳山市人口少 商业也少 商业主要集中在富山路 商业街一带 即使在 短短的富山路 也可见到数家临街商铺贴出 转租 转让 字样 富山路 商业街一带人流较多 但没有形成熙熙攘攘的购物人流 经营者普遍比较悠闲 城市薄弱的商业氛围 对于发展大型商业项目来说 无疑是一种巨大的挑战 城市外来人口少 乳山市不仅人口少 外来人口也少 所以难以为本市的商业和服务业带来 充足的消费人群 对于本市商业的扩张存在市场容量的限制 城市人均收入低 乳山城市人均收入较低 工薪阶层月入 600 800 元为低收入 900 1500 元为中等收入 1500 以上为中高收入 人均收入的普遍偏低造成城市消费力偏 低 消费力偏低则难以推动商业的大规模和迅速发展 交通不便 本项目所处位置 目前尚属较偏 无到达的公交车 市区市民到此消费相 当不便 建材市场的负面影响 近在咫尺的建材市场 在本市来说是一个失败的商业项目 整个市场门庭 冷落 尽管每个市场的定位和经营推广各有不同 但建材市场的现状对本项目 的前期来说 多少难免会带来一些负面的影响 准备较为仓促 发展商要求本项目于 2005 年 11 月 20 日开盘 在工程进度 现场售楼部 广告宣传推广 市场渗透和蓄客等诸多方面条件尚未明显成熟的情况下 我方 认为开盘属于 硬着陆 2 3 机遇分析 Opportunities 天时地利 未来城市核心 本项目在机遇上占尽天时地利 一方面 获得政府的优惠政策大力支持 另一方面 该项目所处位置属于乳山市城市核心 兼之本项目规模宏大 所以 具有不可估量的商业发展潜力与发展前景 规模优势出效益 目前乳山城市商业处于起步阶段 有待不断大力提升 且乳山市无大规模 商业批发历史 本项目作为乳山市规模最大的商业地产项目 将通过规模优势 形成影响力 辐射力 以规模优势提升城市商业价值 以规模优势出效益 经营管理树口碑 目前乳山市商业尚没有受到外来强势对手的巨大冲击 本市批发市场均不 重视统一的经营管理和宣传推广 甚至于可以视同没有 本项目将进行统一有 效的经营管理 统一的品牌宣传推广 促成项目的可持续稳健发展 以经营管 理树口碑 以经营管理创效益 城市运营借力发力 本项目要借助政府运营发展城市的方针方向 与城市发展共繁荣 获得政 府多方面的全力支持 避免孤军作战 方为上策 政府全力打造中国优秀旅游 城市 是本项目务必借助的发展历史机遇 投资者首选投资工具 乳山市民的投资渠道少 在股市长期低迷的情况下 市民普遍在寻求更稳 健 有升值潜力投资渠道 本项目的推出 借助强势的广告宣传推广 合理的 入市价格 势必成为投资者首选的投资工具 最具发展潜力的投资原始股 大物流时代 大发展机遇 本项目并非孤立的商业地产项目 而是与发展商在山东发展的济南 滨州 蓬莱 兖州 菏泽各大规模现代物流市场联手发展 资源共享产生互补效应 把山东的现代物流产业带入一个新的发展时期 从而产生辐射全国 具备国际 影响的市场效应 优惠政策支持 本项目是乳山市政府重点工程项目 获得政府一系列的优惠政策支持 是 目前乳山市唯一获此大力支持的商业地产项目 政府的政策支持势必有助于推 动项目的招商与发展 2 4 威胁分析 Threats 本地威胁 乳山市区的商业街 富山路一带 以及乳山贸易城 商业已经成熟 对本 项目的经营者 投资者 消费者 采购者来说 是一种较强的分流和竞争 经 营者 投资者 消费者 采购者会对两地去做直接的对比 旺 与 未旺 成熟 与 待开发 便利 与 不方便 这种心态将对本项目发展造成直 接的威胁和难度 外地威胁 根据考察结果 乳山市周边的城市 文登 烟台 莱阳 威海 青岛 即 墨的同类市场将对本项目造成一定的客户拦截和影响 自身因素 本地经营者少 本项目由于自身体量大 后续经营招商的重点需面向周边 城市招商 难度较大 2 5 综合分析 综上所述 本项目的开发在拥有足够的市场竞争优势和众多市场机遇的同 时 竞争劣势和市场威胁也同时存在 要确保项目市场操作的成功 对项目进 行科学合理的定位 以及对项目自身优势的提炼扩大 整体资源的整合运用 投资者及经营商家盈利模式的满足 消费市场需求的满足和引导等都十分重要 3 项目整体形象定位 导入物流概念 旅游概念 城市运营概念的 乳山市最大规模 配套完善 集批发零售于一体的综合性国际化商贸批发城 该综合性国际化商贸批发城将满足乳山本地区客户批发采购和零售需要 并将辐射到周边青岛 威海 烟台地区 借助后续的经营管理和宣传推广 以后的影响覆盖面将辐射到整个山东省 以及周边的省份包括江苏省 安 徽省 河南省 河北省 在国际上将与韩国 日本有贸易和采购上的往来 随着国际性会展的持续宣传和召开 国际影响可不断扩大至港澳 东南亚 以至更远的欧美国家 从而成为真正意义上的久久发国际商贸城 未来乳 山城市核心最具商业价值的商业黄金旺地 乳山市城市未来发展规划是向东向南发展 本项目位于乳山市未来城市核 心 在定位上应导入城市运营概念 响应乳山市政府发展优秀旅游城市的 号召 导入旅游概念 与银滩 大乳山的旅游资源接轨 形成良性的联动 效应 成为旅游小商品 旅游精品工艺品 韩国小商品韩国工艺品精品 韩国服饰的集中采购地 成为乳山市的韩国城 借助政府对旅游优秀城市 和旅游资源的大肆宣传 本项目将大打旅游牌 借势造势 与旅游资源共 繁荣 通过游客的采购来带动本项目的经营管理 带动本项目的后续影响 力和辐射性 不断做强做大 目前甲方在山东省所发展的商贸物流项目众多 本项目在定位和宣传上不 应孤立去考虑 而应与其他各个项目进行 大物流时代 的联动宣传 形 成规模效应与声势效应 达成营销 招商与宣传推广的效果 4 项目细分定位 项目按高标准科学设计 共划分为 A B C D 四个区块 其中 A 区为 综合服务配套区 B 区为韩国城旅游小商品区 C 区服装鞋帽批发区 D 区为 家具用品百货区 4 1 一 二号楼的市场定位 A 区 一 二号楼 综合服务配套区 设有星级酒店 娱乐城 中西餐厅 电影院 网吧 超市 市场等 属于 整个商贸城的综合服务配套区 以零售业和系统化配套服务业为主 目前乳山市的娱乐餐饮业经营同质化严重 普遍存在档次低 经营水平落 后缺点 而较有市场需求的西餐厅 环境舒适的咖啡厅 酒吧 在乳山市更是 空白点 本项目的服务配套不但填补这一空白 更将引进乳山市最具规模 最 豪华 最齐全的休闲娱乐设施 4 1 1 一号楼的市场定位 一楼 外围商铺 海产干货 位于外围 避开农贸市场的湿气 既可满足批发和零售需要 也可作为旅游 品的采购区 内围商铺 副食品 中区摊位 农贸市场 作为配套的肉菜蔬果农贸市场 与乳山贸易城以海产品经营为主进行错位经 营 二楼 超 市 3500M 2 作为本项目的配套超市 建议引进家家悦进驻 快餐厅 391M 2 三楼 酒店客房 办公区 四楼 酒店客房 办公区 4 1 2 二号楼的市场定位 一楼 将东北角处改为售楼部 面积约 600 M2 北侧面向广场商铺改酒店大 堂 中间商场区改为街区式商铺 外围商铺 服装鞋帽 中区商铺 儿童用品 玩具 文体办公用品 运动休闲系列 与利群零 售错位经营 二楼 中区 休闲娱乐区 4500 M2 包括 1 电影院 1000 M2 其中 a 分大 中 小三间 室内面 600 M2 b 通道 售票处 小卖部 休闲面积 400 M2 2 美容美发 300 M2 3 儿童游乐场 700 M2 4 中餐 2000 M2 5 茶艺或咖啡厅 500 M2 外围商铺 女装 精品 三楼 1 电影院 600 M2 室内面积 2 KTV 演艺中心 3350 M2 其中 a T 型演艺区 600 M2 b 迪厅 800 M2 c 卡拉 OK 包房 30 间 大 中 小三种房间平均 25 M2 间 共 750 M2 d 水吧 200 M2 e 配套区 1000 M2 大厅 洗手间 厨房 办公区 仓库等 3 广东式按摩中心 2200 M2 按摩房设在四楼 其中 a 休息大厅 600 M2 b 热水池 150 M2 c 冷水池 150 M2 d 淋浴区 300 M2 e 配套区 1000 M2 大厅 洗手间 办公区 仓库等 4 台球 300 M2 5 健身中心 1200 M2 6 网吧 300 M2 7 中餐厅 2083 27 M2 四楼 1 酒店客房 2 按摩房共 80 间 其中 a 普通房 10 M 2 间 50 间 共 500 M2 b 套 房 20 M 2 间 30 间 共 600 M2 4 2 三至八号楼的市场定位 B 区 三 四号楼 韩国城旅游小商品区 旅游小商品城 三号楼 经营类别 玉器 草编制品 彩陶工艺 毛绒玩具 装裱 字画 古玩 刺绣 海产类精 品 海产干货 作为省级旅游度假区的乳山银滩 近年旅游需求迅猛增长 今年黄金周 期间 全市共接待国内外游客 10 9 万人次 比去年同期增长 10 6 实现旅游综合收入 3521 万元 比去年同期增长 18 8 旅游市场发展 前景诱人 今年以来 乳山市政府加大了旅游业开发的力度 乳山市共有大乳山风 景区 蓝湖国际游艇度假中心 东方黄金公园等 8 大旅游项目被各路买 家争抢一空 吸引投资达 60 多亿元 随着乳山市旅游业的飞速发展 必将吸引大批国内外游客慕名而来 从而带来庞大的外来消费人群 而本项目将与各大旅行社合作 作为乳山唯一一家 旅游定点购物单位 成为来乳中外游客旅游购物观光的重要场所 具有良好的经营发展前 景 韩国城 四号楼 经营类别 韩国小百货 小商品 食品 工艺品 服饰 鞋帽 化妆品 渔具等 数万种 韩国商品给乳山带来一股强劲的 韩流 乳山与韩国隔海相望 明清时期就有经贸往来 由于乳山市没有成型的韩 国商品交易场所 致使一些服装 布匹 电器 工艺品等韩国商品流入了 山东威海等地交易 近年乳山市加大对外开放的力度 深入实施 借韩国 借青岛 借大企 的三借战略 本项目顺应市政府 借韩 国 兴乳 的 号召 紧抓时机谋划建立全省首家韩国商品城 以吸引更多韩商来乳投资 兴业 C 区 五 六号楼 服装鞋帽批发区 鞋帽批发区及儿童大世界 五号楼 经营类别 鞋类 童装 童鞋 童帽 儿童玩具 孕婴用品 是乳山市规模最大 品种最齐的以儿童为主题的购物城及鞋帽批发市场 服装批发区 六号楼 经营类别 男女时装 羊毛衫 纱线 皮具箱包 腰带 一层是乳山最大的以经营服装批零为主的专业市场 场内主要经营服装 针织 纺织品为主 皮具箱包为辅等 18 大类 6000 多个品种 各类商品均 以款式新颖 花色齐全 价格低廉为特色 二 三层为国际会展中心 定期举办商品博览会 邀请全国及国际生产厂 商 代理商 零售商 进出口商前来交易 届时 市场众多商户足不出户 就能与国内外各地商家进行业务洽谈和交流合作 商贸城将成为具有国际 影响力的产品综合展示交易会 D 区 七 八号楼 家具用品百货区 日用生活小百货区 七号楼 经营类别 餐具 毛巾 拖把 扫把 衣架 水桶 小家电等上万种日用小百货 日用生活小百货区特色为 乳山规模最大 品种最全 价格最低 家居广场区 八号楼 经营类别 布艺 地毯 挂毯 床上用品 家具 家具灯饰等 目前乳山市的家居市场较为分散 普遍存在规模小 档次低 经营水平落 后 缺乏特色等缺点 至今还没有形成一个相对集中 有规模的家居广场 本项目家居广场区的建成将会一改乳山市临散的家居市场 成为乳山市最 具影响力的家居交易场所 4 3 定位理由及结合定位的核心发展策略 定位理由 在乳山市设立综合性国际化商贸批发城 将有效填补本市在这方面 的市场空白 其中的韩国城定位将为整个项目定位起到画龙点睛的 作用和为经营管理 可持续性发展 提升项目知名度和影响力起到 至关重要的作用 国际会展区将定期举办国际性的会展和商业促销活动 不断扩大行 业影响 提升整个项目的辐射性与号召力 其他服装 鞋帽 家居用品 小商品区将有效整合乳山市分散的商 业 成为集大成者 箱包区将填补乳山市这方面紧缺的市场空白 羊毛衫 纱线区将移花接木 吸引海阳市的产业优势为我所用 整个项目定位充分考虑到招商销售的便利性 可持续性长远发展的 可行性 产业的优势互补 错位经营与市场细分 行业的关联性与 系统配套的重要性 科学合理的定位将有助于实现本项目 久久发 的长远目标 结合定位的核心发展策略 借助政府大力打造 发展中国优秀旅游城市的城市运营策略 借势 造势 与政府共赢本项目 在银滩 大乳山旅游区与本项目定位中 的韩国城之间 对开豪华旅游巴士 与旅游公司与导游建立共赢的 默契 使游客必到本项目购买旅游纪念品和旅游土特产品 海产干 货 一则与当地旅游资源共繁荣 获得长远的可持续发展 二则通 过一批一批游客的到访和参观 采购 无形中为本项目进行长期的 对外免费宣传 不断提升整个项目的影响力 知名度和辐射力 三 则带动整个乳山地方旅游经济 商业与服务业的发展 为未来的乳 山城市核心区商业服务业发展做好坚实的铺垫 通过此举 在本质 上全面提升整个项目除了商贸以外的旅游资源附加价值 起到画龙 点睛的作用 要重视后续的经营管理 引入国际或国内著名的经营管理公司进行 经营管理或作为顾问 并以此在广告推广上进行大力宣传 建立客 户对未来经营的信心 既有利于招商 也有利于后续实实在在的经 营管理 将本项目与发展商在山东发展的齐齐发济北大市场 以及在滨州 蓬莱 兖州 菏泽开发的各大规模现代物流市场的联手发展进行大 肆宣传造势 形成广告宣传上的联动效应 共同打造山东大物流时 代 为甲方的实力做一个全面的渲染和造势 形成经营者和投资者 对本项目的信心 全面促进项目的营销和招商 第三篇 营销招商篇