房地产开发集团公司精装修项目管理流程及实施细则.doc

xx房地产开发集团有限公司 精装修项目管理流程及实施细则 第 2稿 二 七年六月三十日 目 录 一 前言 3 二 精装修项目管理流程 4 三 精装修项目实施细则 5 一 精装修项目前期准备阶段实施细则 5 精装修项目定位 5 参与户型设计 5 精装修方案设计 6 水电定位图 7 材料 部品清单 7 成本估算 8 样板房施工图设计 8 样板房施工单位选择 10 材料 部品招标 10 样板房施工 11 材料 部品定样 签订合同 12 精装修交楼标准的确定 12 批量精装修房施工图绘制 13 主体施工图设计变更 14 二 精装修项目实施 施工 阶段实施细则 14 批量精装修施工招标 14 精装修 土建施工交接 16 土建整改 17 精装修施工 17 材料 部品供货 19 精装修现场检查 验收 考评 21 业主开放日 23 精装修初步验收 24 精装修初步整改 25 精装修竣工验收 26 三 精装修项目后期维修阶段实施细则 27 移交物业 精保洁 27 小业主验房 27 填写整改通知书 问题分类 29 整改验收 29 交 房 30 一 前言 为加强精装修管理 全面提高装修工程质量 有效地进行成本控制 规范 精装修管理流程 减少返修率 提高公司开发的产品的竞争力 整理并编写了 精装修项目的管理流程及实施细则 本流程及实施细则的内容包括从精装修的项目定位到交房的跟精装修有关 管理过程 与主体工程 配套工程等管理流程平行操作 对交房后的维修等另 见相关流程 本流程及实施细则按中元房产开发流程及实施细则的格式编写 可与已颁 发的中元房地产开发流程及实施细则配套使用 本流程及实施细则由集团公司工程成本部会同百胜麒麟 南京 建设发展有 限公司材料装修部结合东郊小镇一期的实施全过程和二 三期实际操作的经验 并参考了其他开发公司的管理经验 对公司已有的制度 管理流程及实施细则 进行了汇总 补充和完善 特别针对一期交房后出现的问题进行了流程整理及 提出实施方法 供中元集团范围内各房地产开发子公司精装修管理人员参考使 用 二 精装修项目管理流程 精装修项目定位 精装修方案设计 成本估算 水电定位图 建筑户型设计 装修设计参与 材料 部品清单 施工图初步设计 施工图设计 参与 样板房施工图设计 Y N 根据装修方案调整 样板房施工单位选 择 材料 部品招标 样板房施工 材料 部品定样 签 订合同 施工图设计变更 批量精装修招标 精装修施工 精装修 土建交接 土建整改 精装修初步整改 业主开放日 精装修初步验收 精装修竣工验收 移交物业 精保洁 Y Y N 小业主验房 Y 施工图设计 详见相关流程 问题分类 整改 N 前期准备阶段 项目实施阶段 后期维修阶段 N 材料 部品供货 施 工 整改验收 批量精装修施工图 绘制 现场检查 验收 考评 精装修交楼标准的 确定 土建 装修交接标准 的确定 交房 三 精装修项目实施细则 一 精装修项目前期准备阶段实施细则 精装修项目定位 在整个项目定位阶段对是否做精装修 精装修风格 材料 部 品和设备的使用档次 成本指标进行定位 1 责任部门 集团公司市场研究部组织 设计研究部 工程成本部配合 2 工作程序 1 市场研究部对在项目定位时对是否做精装修作出论证 2 市场研究部会同设计研究部 集团公司工程成本部根据项目定位调查装修风 格 装修标准 当地常用材料 部品和设备的品牌 型号及装修成本提出建议 3 根据项目定位 提出项目精装修的成本指标及交楼参考标准 并随同整体作 业大纲下发给项目子公司 3 工作接口及工作周期 在项目策划定位及整体作业大纲编制期间完成 工作周期约为 15 20天 4 工作提示 5 相关附件 多 层 住 宅 户 内 精 装修 参 考 标 准 xls 参与户型设计 在户型设计阶段从装修效果角度提出修改建议 1 责任部门 项目子公司材料装修部 装修设计部门 2 工作程序 1 子公司装修设计部门功能布置 生活流线等角度在户型设计阶段协助设计部 进行户型优化设计 提出户型调整意见 2 子公司技术部应及时把装修设计的合理调整意见反馈给设计单位 在主体扩 初设计阶段进行及时调整 避免后续进行较大的修改 3 工作接口及工作周期 户型及时提交相关人员 在户型设计讨论阶段完成 工作周期约为 7 10天 4 工作提示 1 建筑平面与装饰装修设计同步 有利于提高户型设计的合理性 2 装修设计主要从功能布置 生活流线等方面论证户型平面的舒适性 合理性 5 相关附件 无 精装修方案设计 根据项目定位中建议的设计风格 材料 部品和设备及成本指 标进行精装修方案设计 1 责任部门 项目子公司材料装修部 装修设计部门 负责 销售部 材料装修 部 材料采购 施工管理部门 预算部配合 集团公司市场部 设计研究部 工程成本部参与方案确定 2 工作程序 1 子公司装修设计部门根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自 行进行精装修方案设计 2 装修设计单位根据设计方案对设计风格 主要材料 部品和设备的选用 成 本估算进行汇报 3 各相关部门对设计风格 材料 部品和设备的选用提出意见 对成本估算进 行审核 4 根据各部门意见对设计方案进行调整 3 工作接口及工作周期 在扩初设计阶段完成 工作周期约为 30 45天 根据户型多少确定 4 工作提示 1 精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改 请将修改情况及时告知技术部 并通知施工图设计单位进行调整 同时 技术部如建筑方案调整 也应及时通 知装修设计部门 保持图纸的一致性 避免重复 差错 2 精装修方案设计还应注意结构的影响 如梁高及位置等 特别是有梁的房间 应注意净高 设备安装等 如退台下层的厨房间 卫生间等 如果梁能上翻应 尽量提请结构设计考虑上翻 柱的大小家俱的布置影响也较大 应引起足够重 视 3 精装修方案设计应达到一定的深度 对家俱 电器布置应明确 楼地面 天 棚 墙面等做法明确 主要材料 部品应提供样品或图片 便于其他部门对装修 风格的认定及成本估算的审定 4 对有些部品的设计应提前 如厨柜设计 由于受燃气管 表的影响 可能对 厨柜设计进行调整 进而影响水槽位置 排水管位置等 5 为考虑施工方便 成本控制 对卫生间淋浴房 厨房厨柜设计尽量做到规格 统一 5 方案设计阶段容易忽略成本核算 建议在设计任务书中应明确成本控制要求 并要求提交成本估算清单 5 相关附件 装修方案图 成本估算清单 A C A CA C 上 海 装 点 设 计 咨 询 策 划 公 司T 021 6739F8PLAN绘 图设 计修 正审 核业 主 确 认DRWC1 EVIOWNR SGATUP BY0图 面 修 正 次 别REVISON 53 76584 704 1DAWG比 例日 期T修 改 内 容anyotherdcums如 有 修 正 图 则 本 图 作 废 Thisdrawngcopyht 本 图 如 与 他 图 不 一 致 时bvlb请 立 即 知 会 设 计 师 本 图 为 版 权 所 有 wiganApf图 面 按 比 例 量 取 尺 寸 请 勿 直 接 由CL N bl ISHEGJ A CA CA C 02REVISONscaled 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便于 品质 成本控制 1 责任部门 项目子公司材料装修部 装修设计部门 其他部门配合 2 工作程序 1 子公司装修设计部门根据精装修方案对设计单位提出的材料 部品清单就材 料 部品的品牌 规格型号 技术标准等是否符合设计要求进行核实 2 子公司预算部对清单数量进行核实 并根据市场价对单价进行核实 3 工作接口及工作周期 在精装修方案设计完成的同时 要求设计单位提交一份材料 部品和设备清 单 核定时间约为 4 5天 4 工作提示 1 在方案设计时要求设计单位提交材料 部品和设备清单 有利于提高设计单 位的成本意识 且能直观反映设计效果 有利于设计效果的把控 2 在清单中应详细注明使用部位 规格型号 选用品牌等 以便进行装修效果 的检验和核价 5 相关附件 材料 部品清单格式 需材料装修部提供 成本估算 针对装修方案进行成本估算 核算是否满足成本指标 如不满足 应提请方案调整 1 责任部门 项目子公司预算部 其他部门配合 2 工作程序 1 装修方案的成本估算应由装修设计单位提供 如自行设计 则由预算部提供 2 子公司预算部对设计单位提供的成本估算的工程量 单价及材料 部品和设 备清单的成本进行核实 并比较是否满足成本指标 如超出成本指标 2 以上 提请设计部门及其主管领导调整设计方案 3 工作接口及工作周期 在精装修方案设计完成的同时 要求设计单位提交一份材料 部品和设备清单 核定时间约为 7 12天 视户型多少确定 4 工作提示 1 该阶段是成本控制的关健 各有关部门务请做好该项工作 2 在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料 部品和设备清单 有利 于提高设计单位的成本意识 在方案设计时充分考虑成本因素 更有利于成本 控制 3 在进行工程量计算时应统一工程量计算规则 对墙地砖的损耗测定应根据图 纸排列图实际测定 对发包工程的项目 如地板 栏杆等按图示尺寸计算 5 相关附件 成本估算书 样板房施工图设计 在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工图设计 1 责任部门 项目子公司材料装修部 精装修设计负责部门 2 工作程序 1 材料装修部或设计单位综合各方意见对装修方案进行调整 并按施工图要求 深化设计 3 工作接口及工作周期 在精装修方案设计调整后进行 设计时间约为 15 20天 视户型多少确定 4 工作提示 1 样板房施工图设计应结合批量装修的成本控制要求和样板房自身的展示效果 进行设计 2 样板房的设计同时应进行软包装设计 以检验装修后效果 3 样板房设计要结合样板房搭建处的土建状况进行设计 4 样板房设计往往时间紧 在设计深度上可能会有所欠缺 但需满足招标要求 5 相关附件 土建 装修交接标准的确定 根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作 内容进行明确 1 责任部门 项目子公司工程部组织 材料装修部 技术部 预算部参与 2 工作程序 1 工程部在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求 本着谁施工 更有利于成品保护 更能保证质量 更有利于成本控制的原则对装修的基础部 分的施工进行划分 2 各相关部门配合工程部从设计 成本角度进行充分论证 确定土建与各自施 工范围 3 工作接口及工作周期 在主体招标前完成 要求在 2 3 天完成 4 工作提示 1 为在招标时明确主体施工单位 土建总包单位 的施工范围 要求该项工作 在招标之前确定 2 需明确的施工内容有 楼梯间及其他公共部位的内装修 楼地面找平层 卫 生间 厨房 阳台的防水 楼梯窗前栏杆等 为保证质量 一般由装修单位施 工 土建总包单位一般完成外墙装修 室内墙面 天棚的抹灰 水电管的埋设 等 对装修设计有吊顶的天棚 梁面等可不要求抹面以降低成本 5 相关附件 土 建 精 装 修 交 接 标准 doc 样板房施工单位选择 1 责任部门 材料装修部 装修施工管理部门 组织 其他部门参与 2 工作程序 装修施工管理部门负责推荐样板房装修单位 通过直接委托或招标方式确 定施工单位 有关程序详见公司 招投标管理办法 3 工作接口及工作周期 在精装修样板房施工图完成进行 要求在 20 25天完成 4 工作提示 1 样板房施工时间紧 要求高 选择施工单位地要确认有类似经验 施工管理 水平高 技术能力强 配合好的队伍进行施工 2 样板房施工单位优先从集团公司或子公司合格供应商中选定 如果从其他渠 道选择的须加强考察 5 相关附件 招投标管理办法 材料 部品招标 根据项目进度计划编制招标计划 组织招标 1 责任部门 材料装修部 装修施工管理部门 组织 其他部门参与 2 工作程序 1 材料装修部根据工程进度计划编制材料 部品招标计划 2 装修设计部门根据施工图及材料 部品清单对拟招标提出详细的技术指标要 求 3 预算部根据施工图及材料清单进行数量估算 4 装修施工管理部门负责收集相关供应商 其他部门可共同参与推荐 优先从 集团和本公司合格供应商名录中选择 5 装修施工管理部门组织招标 有关程序详见公司 招投标管理办法 3 工作接口及工作周期 在精装修样板房施工图完成进行 要求在 20 25天完成 4 工作提示 1 该阶段是由于时间紧 招标项目数量多 并考虑部分材料要根据施工情况进 行更换 因此招标时应注意方法 提高效率 对数量少品种多的材料尽量简化 程序 2 招标时应充分考虑到批量装修的成本控制 并考虑批量施工期与样板房施工 期相隔时间的长短可能造成的影响 如材料涨价风险 材料停产风险等 尽量 选用可有多种替换可能的材料 部品和设备 5 相关附件 招投标管理办法 样板房施工 对样板房进行施工 以达到展示户型 交楼标准和装修效果的目 的 1 责任部门 项目子公司材料装修部 装修施工管理部门 组织 其他部门配合 2 工作程序 1 材料装修部负责组织土建与装修单位的交接 验收已完成土建工程质量 2 对装修单位的进度 质量 安全施工进行检查 3 及时组织材料 部品供应商送货并进行验收 不得影响施工单位正常施工 4 装修设计单位随时对装修效果 装修质量 材料质量进行检查 并根据实际 施工效果对原设计进行调整 5 及时组织软装单位进场施工 配合做好保洁工作 6 材料装修部应配合销售 企划部门对交房的实际标准进行严格的核对 并 在现场参观导示牌上进行清楚的说明 指示 对于样板房中不属于随楼赠送的 物件也应清楚地明示 以免误导 7 组织集团公司市场部 设计研究部 工程成本部 子公司销售部 技术部 预算部及销售代理单位对样板房进行验收 对装修效果 装修质量及各种标示 进行认定 3 工作接口及工作周期 施工单位选择完成 材料 部品招标完成 施工时间 25 35天完成 4 工作提示 1 为提高样板房施工单位的积极性 提高工作效率 必要时可将瓷砖 石材等 已明确品牌 型号的材料交于施工单位直接采购 同时对施工费等方面给予略 高于市场价的优惠 以提高施工单位的积极性 2 样板房施工期间由于受场地限止 各工种交错作业多 施工时间紧 需公司 各部门加强组织协调 注意文明施工 确保现场各工种有序进行 5 相关附件 无 材料 部品定样 签订合同 1 责任部门 材料装修部 装修施工管理部门 组织 其他部门参与 2 工作程序 1 装修装修部会同各部门根据样板房施工效果确定的材料和招标结果进行材料 部品定样 相关程序和要求详见 甲供材料 设备 管理办法 2 装修施工管理部门根据招标文件组织合同的签订 交底 相关程序和要求详 见 经济合同管理办法 3 工作接口及工作周期 招标完成后在约定的时间内完成 4 工作提示 1 由于材料 部品和设备的种类比较多 而且要考虑样板房材料招标期与批量 装修施工期时间间隔长存在的风险 因此在签订合同时应注意区别 对销售上 有明确承诺的材料 部品和设备 如空调 水箱 洗衣机 抽油烟机 燃气灶 卫生洁具 水龙头等应在销售前签订合同 便于销售时宣传 2 对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料可在批量装 修前完成合同签订 必要时重新进行招标 5 相关附件 招投标管理办法 经济合同管理办法 甲供材料 设备 管理办法 精装修交楼标准的确定 1 责任部门 材料装修部组织 销售部 预算部 技术部 销售代理公司参与 2 工作程序 1 销售部根据销售合同要求提出交楼标准的内容 2 材料装修部根据样板房施工情况起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定 3 工作接口及工作周期 样板房施工期间 销售前一个月完成 工作时间约 7 10天 4 工作提示 1 销售部应根据销售策划和销售合同的要求 提出合同中应明确材料标准 对 那些材料 部件和设备应注明品牌的应明确提出 2 对能符合装修效果的有多种品牌的材料 部品和设备应多列同档次品牌或不 列 争取批量装修时材料更换的灵活性 降低风险 3 对交楼标准的描述尽量简单 不得追求销售时效果超标准进行承诺 如进户 门等 5 相关附件 东 郊 小 镇 第 二 街 区交 房 标 准 doc 批量精装修房施工图绘制 根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整 完善 形成批量装修的施工图 供批量装修招标 施工之用 1 责任部门 项目子公司材料装修部 精装修设计负责部门 技术部 预算部 配合 2 工作程序 1 材料装修部或设计单位在样板房施工图的基础上 根据现场实际装修效果及 已经确认的土建与装修交接标准进行调整 绘制批量装修施工图 2 施工图绘制完成后应提交技术部 预算部进行轮阅 如有问题及时进行修改 3 工作接口及工作周期 样板房施工完成后进行 工作时间约为 30 45天 视户型多少确定 4 工作提示 1 批量装修施工图绘制人员必须要深入现场 严格按现场情况进行绘制图纸 对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注 2 批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异 对差异之处应 有详细说明 3 批量装修施工图的深度应达到批量装修要求 做好所有构造做法明确 尺寸 标注详尽 保证多家施工单位施工不发生差异 施工误差除外 4 批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建 安装施工图纸 对有差异 的 尽早向技术部提出修改土建 安装施工图纸 避免造成事后返工 5 对无样板房的户型 应参照同样标准进行设计 5 相关附件 批量装修施工图深度要求 主体施工图设计变更 根据样板房施工过程和批量装修装修绘制过程中发现的 问题 及时对主体土建 安装施工图作出设计变更 1 责任部门 项目子公司技术部 设计管理部门 2 工作程序 1 材料装修部或设计单位在样板房施工期间或在批量装修图绘制过程中 如发 现与现有主体土建 安装施工图不一致的地方 及时提交技术部 2 技术部应组织设计单位及时进行设计变更并下发各施工单位 具体程序详见 公司 技术变更和现场签证管理办法 3 工作接口及工作周期 样板房施工期间或批量装修图绘制期间及时提出 工作时间约为 7 10天 视问 题多少确定 4 工作提示 1 技术部应及时对存在的问题及时提出技术变更 避免造成事后返工 5 相关附件 技术变更和现场签证管理办法 二 精装修项目实施 施工 阶段实施细则 批量精装修施工招标 1 责任部门 材料装修部 装修施工管理部门 组织 其他部门参与 2 工作程序 1 装修施工管理部门根据项目二级计划提出批量精装修招标计划 2 预算部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料 设备清单并按楼幢 汇总各户型 必要时进行标底编制 3 装修施工管理部门负责收集装修施工单位并组织考察 其他部门可共同参与 推荐 优先从集团和本公司合格供应商名录中选择 4 装修施工管理部门组织投标单位进行现场踏勘 答疑 投标 5 子公司招标小组组织评标 定标 经办部门进行合同签订 有关程序详见公司 招投标管理办法 3 工作接口及工作周期 在装修具备进场条件一个月前完成招标 招标工作要求在 60 90天内完成 4 工作提示 1 各责任部门应在招标前做好各种准备 如招标计划的编制 批量精装修图纸 的绘制及校核 工程量清单的编制及校核 招标文件的起草等工作 这是招标 成功及以后施工管理顺利的保证 2 为保证施工质量 在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和 成品保护要求 详见 装修工艺流程图 精装修工程防裂防渗漏作业指引 精装修工程产品保护标准作法 参考 以便施工单位在招标时了解要求 在 报价时考虑 3 批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验 4 装修单位如土建非总包单位中标 须与总包单位签定精装修分包合同 纳入 总包合同管理范围 或独立进行发包 但要明确土建施工与装修施工的工作界 面 协调好装修报建问题 5 相关附件 招投标管理办法 装 修 工 艺 流 程 图 DOC 精 装 修 管 理 流 程 及实 施 细 则 精 装 修 附 件 精 装 修 工 程 防 裂 防 渗 漏 作 业 指 引 doc精 装 修 工 程 产 品 保护 标 准 作 法 参 考 doc 精装修 土建施工交接 根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收 质量有问题的提出限时整改 1 责任部门 项目子公司工程部负责组织 材料装修部 监理公司 土建总包 单位 装修单位及门窗 栏杆等分包单位参与 2 工作程序 1 当土建总包单位已按土建 装修交接标准完成全部工程量并自检合格后 通 知监理进行交接 监理公司检查满足条件后通知工程部组织各方进行验收 2 工程部组织材料装修部 监理公司 总包单位 装修总包单位及其他单位进 行交接验收 填写验收记录 3 对验收中发现的问题 监理公司详细记录整改意见并下发到各施工单位 限 时整改 4 监理公司会同装修单位对整改内容进行验收 签收 不符合要求的要求重新 进行整改 3 工作接口及工作周期 主体工程已按土建 装修交接标准完成所有工程内容 并经监理验收合格后组织 交接 交接时间包括整改时间每批次应在 10 15天内完成 4 工作提示 1 为保证精装修施工有足够时间 建议主体工程按批 3 4 幢 达到交接标准 就组织相关单位进行验收 交接 2 验收应按现行验收规范进行 特别是针对房间尺寸 净高 墙面空鼓 裂缝 外墙渗水 屋面漏水 外窗渗水 洞口尺寸等方面要重点关注 发现问题要认 真要求各责任单位限时整改 3 3 验收过程中发现的问题在现场要做好明显标志 4 验收应逐户进行 对相应项目严格按当地质量监督部门要求的分户验收标准 进行 5 相关附件 建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210 2001 当地的验收标准及办法 土 建 和 精 装 修 交 接验 收 单 doc 土建整改 1 责任部门 项目子公司工程部负责组织 土建总包单位 门窗 栏杆等分包 单位参与 监理公司进行监督 2 工作程序 1 监理公司将验收过程中发现的问题当场作现场记录 填写整改通知书 下发 给各责任单位 并报工程部一份备查 2 土建总包单位 门窗 栏杆等分包单位接到整改通知 即安排维修人员进行 维修 3 各责任单位将维修好所有质量缺陷后通知监理验收 监理验收合格后通知工 程部 装修单位 材料装修部等相关部门进行验收 4 对验收未通过部份继续进行整改 已验收合格的各部门进行签收 需成品保 护的 做好成品保护 如门窗等 3 工作接口及工作周期 土建 装修进行交接验收后限时进行 一般问题必须在 10 15天内完成 对问题 比较大的如外墙渗漏 屋面渗漏 门窗渗漏等问题可适当延长 但不得影响精 装修的正常施工 4 工作提示 1 为保证精装修施工有足够时间 建议主体工程按幢达到交接标准 就组织相 关单位进行验收 交接 2 验收应按现行验收规范进行 特别是针对房间尺寸 净高 墙面空鼓 裂缝 外墙渗水 屋面漏水 外窗渗水等方面要重点关注 发现问题要认真要求各责 任单位限时整改 务必在装修开始前完成整改 3 整改验收应逐户进行 5 相关附件 建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210 2001 住宅装饰装修工程施工规范 GB50327 2001 精装修施工 1 责任部门 项目子公司材料装修部 装修施工管理部门 组织 监理公司 装 修总包单位 地板 栏杆 门窗等分包单位及各种材料 部品供应商参与 2 工作程序 1 开工准备工作的检查 材料装修部和监理检查精装修总包单位是否完成施 工准备工作 包括技术准备和人员 材料 设备是否到位等 认为具备开工 条件后方可允许开工 2 批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则 各施工班组在批量装修前均 应按工艺要求做好样板 材料装修部组织监理 装修总包 各分包单位等进行 联合检查验收 提出书面意见并签字确认 批量施工时应严格按经确认的样板 间的质量标准和要求的施工工艺执行 3 材料装修部负责做好与政府部门 监理 设计及施工等相关单位的协调工 作 就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会 进行通报 4 材料装修部督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实情况 5 施工进度控制 材料装修部根据公司主要节点计划表编制精装修工程施工 控制计划 并落实节点计划的控制措施 材料装修部每周应定期检查施工进度 和施工组织 对进度计划的落实情况进行控制 在月底检查项目的月进度计划 完成情况并填写月度进度报表报相关部门及集团公司对口部门 6 技术变更和现场签证应严格按公司 技术变更和现场签证管理办法 进行 审批 7 材料装修部应定期检查监理单位对装饰材料 特别是甲供料 和施工过程 的质量控制工作 要求监理加大精装修房的监理力度 加强过程控制 派专人 负责装饰装修工程监理 使精装修房的施工过程始终处于受控状态 8 重点加强成品保护工作 贯彻谁施工谁负责的原则 并由精装修总包单位 安排专人负责加强巡视监督 对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善 的保护方案 报监理和材料装修部批准后实施 实施过程中 监理及材料装修 部对现场保护情况进行检查 对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚 9 施工期间应加强文明施工管理 定期进行检查 10 为加强精装修项目现场管理 奖优罚劣 材料装修部定期从监理公司 施 工单位的管理质量即工作质量 完成的工程质量 实体质量 和文明施工三个方 面进行检查 考评 3 工作接口及工作周期 土建 装修交接验收后进行 施工期一般 120 150天 4 工作提示 1 精装修准备工作还应注意室外市政工程 包括道路 雨污水 煤气管道 等工 程的进度 尽量做到施工期间材料运输的畅通 最好能在施工前做到雨污水管 铺设完成 道路基层完成施工 煤气管道 煤气表等尽早进场施工 避免施工 有较大的相互影响 2 装修施工应根据图纸严格按 住宅装饰装修工程施工规范 GB50327 2001 及样板间施工确认的施工工艺进行施工 为保证质量 每种户型都应做 样板间 3 针对住宅装修常用的质量通病 在防裂缝 防渗漏方面应有专门措施 详见 精装修工程防裂防渗漏作业指引 4 施工期间对已完工产品的成本保护 严格按 精装修工程产品保护标准作法 参考 实施 5 安全文明施工管理包括以下内容 施工方案中应具有安全文明内容和保证措施 施工前应向施工人员进行安 全交底 并形成书面记录 施工人员进入现场应统一着装 带安全帽 2M 以上登高作业应系安全带等 施工现场应由精装修分包单位设置临时小便处和临时吸烟点 杜绝作业面 内工人随地便溺和吸烟的现象 临边洞口应设置防护栏杆 并设醒目的警示标志 现场临时用电应设置专用配电箱和开关箱 设置灵敏的漏电保护装置 设 置合理的接地接零保护装置 现场应配备足量 有效的灭火器材 施工现场严禁吸烟 5 相关附件 住宅装饰装修工程施工规范 GB50327 2001 材料 部品供货 1 责任部门 项目子公司材料装修部负责 装修单位 各材料 部品供应商参 与 预算部配合 2 工作程序 1 装修单位根据工程进度提出材料供应计划 包括材料的种类 数量 进场时 间等 上报材料装修部 2 材料装修部根据装修单位提出的材料供应计划或自行编制的计划 及时向材 料供应商下达排产通知 3 各材料 部品供应商按排产通知及时准备 供货 4 材料装修部会同监理公司 装修总包单位对材料供应商的送达材料进行验收 并直接转交给总包单位进行保管 使用 监理负责按合同 封样标准和有关规范要求进行进场材料 部品和设备验 收 抽样 取样复试等工作 要求所有进场的甲供材料 部品和设备均须 经过验收合格后 并经材料装修部签字确认 材料装修部应做好材料进场验收抽查工作 检查和监督监理单位的验收记 录和施工单位的进场记录是否符合要求 检查材料 部品是否按供货计划及 时到货 并及时做好信息反馈 检查施工单位对材料 部品的保管存放是否妥善 是否做好成品保护工作 等 工程中所使用的无机非金属装修材料必须具有放射性指标检测报告 放射 性指标限量应满足规范中 A类指标要求 并且应符合设计要求 所有材料设备的检查验收工作均应填写相关表格 建立台帐 形成书面记 录 5 对于分包项目 如楼梯 栏杆 厨柜 地板 设备 厨房设备 空调 洗衣 机 冰箱等 材料装修部应根据装修进度及时通知进场施工 安装 安装后应 做好验收 合格后实施成品保护 成品保护详见 精装修工程产品保护标准作 法 参考 详细工程程序见 甲供材料 设备 管理办法 3 工作接口及工作周期 根据装修进度及材料准备时间 一般应提前通知材料供应商 具体时间请与材 料供应商沟通后确定 4 工作提示 1 排产通知应及时 规格型号齐全 数量要尽量准确 2 认真做好材料现场验收工作 发现问题及时通知调整 将不合格产品拒之于 施工现场之外 3 排产通知下达后应有专人负责跟踪 协调 保证供货及时 避免因供货不及 时造成施工工序混乱 影响成本保护和施工工期 5 相关附件 建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210 2001 甲供材料 设备 管理办法 精装修工程产品保护标准作法 参考 精装修现场检查 验收 考评 1 责任部门 项目子公司材料装修部负责 监理公司 装修单位各分包单位参 与 2 工作程序 1 材料装修部每月对在建精装修项目进行检查 进行量化的项目评估 检查 内容分三个方面 工作质量 30 分 实体质量 40 分 安全文明 30 分 在对三个及三个以上项目进行检查时每月评出总分第一名颁发流动红旗 2 月度检查完成后一周内 材料装修部负责编制 精装修工程管理检查报告 提出建议措施并跟踪落实情况 3 精精装修工程管理检查报告发出一周内 项目经理部负责对报告中出现的 问题进行回复 填写 精装修工程管理检查问题整改回复 并报送材料装修部 4 材料装修部在月度工作例会上对检查情况进行综述 总结发现的共性问题 以及不同施工阶段存在的质量问题 提出管理重点和改进意见 集团公司工程成本部应提醒项目经理部及时弥补工作中的盲点 加强对重 点工序的控制 提高精装修工程管理整体水平 材料装修部每月将 精装修工程管理检查报告 通报集团公司集团公司工 程成本部 5 对于检查中发现的重大问题 系统性问题 及时向主管领导汇报并通报相 关部门 3 工作接口及工作周期 每月定期进行 检查后一周内完成 精装修工程管理检查报告 4 工作提示 1 材料装修部应做的工作 审核施工单位申报 经监理单位审核通过的精装修工程施工方案 并将审 核通过的施工方案在精装修工程批量施工前一个月报送集团公司工程成本 部备案 审批监理单位申报的精装修工程监理实施细则 并将批准通过的监理实施 细则在精装修工程批量施工前一个月报送集团公司工程成本部备案 审核施工单位申报 经监理单位审核通过的专门用于该精装修工程的 质 量通病防治措施 防裂防渗漏措施 与 成品保护补充措施 三个专题 方案 在精装修工程批量施工前一个月报送集团公司工程成本部审核 负责组织监理单位 施工单位相关负责人全程参加工程检查 精装修工程管理检查报告发出一周内 负责对报告中出现的问题进行回复 填写 精装修工程管理检查问题整改回复 并报送集团公司工程成本部 以监理实施细则 施工方案及专题方案为依据 每月对在建精装修工程实 施中项目经理部 监理单位 施工单位的工作质量及工程实体质量进行检 查 以材料部品清单 隐蔽工程验收工序清单 分包单位清单及相关表单为依 据 在月度精装修工程管理检查中对项目经理部 监理单位 施工单位的 内业资料与工作质量进行检查 以 装修工艺流程图 中规定的节点或以月细化进度计划为依据 选取月 内在施工序最多的时间点进行该月精装修工程管理检查 月度精装修工程管理检查应每标段抽取 2 至 4 套精装修房进行检查 不含 公共部位 检查房屋的分布应充分考虑不同标段 不同在施工序等因素 尽量加大检查的覆盖面 检查中应安排对施工单位 监理单位相关资料进行检查 当天检查完成后应与监理单位 施工单位负责人就检查中发现的问题进行 即时的沟通 分析问题产生原因与整改措施 本月检查应对上月检查中发现问题的整改情况进行抽查 封闭前期问题 2 监理公司 装修施工单位应全程陪同参加检查 在检查中回答检查人员提 出的问题 对于检查中发现的问题 及时落实整改 上墙资料完整 施工 文件资料齐备 随时备查 5 相关附件 精 装 修 工 程 管 理 检查 用 表 xls 精 装 修 工 程 管 理 检查 问 题 整 改 回 复 单 doc 业主开放日 为满足业主对装修过程的了解要求 了解业主对装修质量的要求 展示公司精装修工程管理水平 减少后期质量投诉 在装修施工期间统一安排 一次业主开放日 让业主进行现场参观 1 责任部门 项目子公司材料装修部负责组织 监理公司 装修总包单位参与 子公司销售部 客服部 销售代理公司及其他部门参与 2 工作程序 1 材料装修部根据装修进度情况 选择适当时机 一般是在装修总包工作基本 完成 分包项目开始进场施工的时间 安排业主开放日 通知销售部 客服部联 系业主在规定时间内参观现场 2 装修总包单位应在确定的业主开放日前做好施工现场的整理 施工人员 接 待人员的安排 3 工程部会同监理公司协助现场正在施工的现场施工队伍 包括市政 景观 管线施工队伍 做好文明施工 保证参观业主道路畅通 安全 必要时在开放区 域内在开放日停止施工 4 组织监理公司及公司其他部门管理人员做好业主参观陪同人员 要求逐户业 主参观必须要有陪同人员陪同 陪同人员负责解释业主提出的问题 对不能解 释的问题参观完毕后带至专门的答疑处进行答疑 陪同人员将业主提出的问题 记录下来 参观完毕后交于接待处由公司统一处理 5 装修总包单位或分包单位对业主提出的问题进行整改 并将整改结果在规定 时间内通知业主 必要时陪同业主进行再次验收 6 对验收未通过部份继续进行整改 已验收合格的各部门进行签收 需成品保 护的 做好成品保护 如门窗等 对不能进行整改或整改成本太大或整改后效 果还不如从前的应说服业主接受现实 必要时作适当补偿 7 客服部汇总存在问题及整改情况 填写问题分析表 提交相关部门参考 3 工作接口及工作周期 一般在装修总包单位完成基础工作 分包工程已陆续进场施工时安排 每批次 2 3天内完成 4 工作提示 1 业主开放日作为客户服务的重要一环 各部门应高度重视 在开放日期间做 好接待工作 做到现场整洁 接待文明 服务周到 充分体现公司的现场管理 水平 服务意识 2 材料装修部应事前根据施工实际情况和业主可能会提问到的问题进行准备 编写 客户问答手册 并在业主开放日前对参加陪同的人员进行专门培训 做 到事先了解情况 统一口径 2 对业主提出的问题应认真对待 尽可能在约定时间内完成整改 无法完成的 客服部应耐心说服 不得相互推诿 扩大与客户之间的矛盾 3 业主开放日期应通知到各户 4 为保证安全 非业主开放日应禁止客户随意进入施工现场 如确需进入的 应通知现场材料装修部现场管理人员陪同 5 相关附件 验收整改单 材料装修部提供 问题分析表 材料装修部提供 客 户 问 答 手 册 doc 精装修初步验收 当装修总包 各分包工程完成全部工作量后 材料装修部会 同监理公司组织 材料装修部 物业公司和各参建单位一道对工程进行一道全 面的验收 1 责任部门 项目子公司材料装修部会同监理公司组织 装修总包单位 各分 包单位及子公司销售部 物业公司 工程部 预算部 技术部等部门参与 2 工作程序 1 当装修总包 各分包工程完成全部工作量后并自查合格后 提请材料装修部 会同监理公司组织初步验收并确定验收时间 2 监理公司和材料装修部通知物业公司和各参建单位及各部门道对精装修工程 进行一次全面的验收 户外按规范进行验收 户内逐户进行验收 对存在质量 缺陷的地方逐项记录并限时整改 3 装修总包单位或分包单位对验收中提出的问题在规定时间内进行整改 并将 整改结果在规定时间内通知监理组织验收 4 对验收未通过部份继续进行整改 已验收合格的各部门进行签收 需成品保 护的 做好成品保护等 对不能进行整改或整改成本太大或整改后效果还不如 从前的可说服业主接受现实的应说明 3 工作接口及工作周期 装修总包单位及分包单位全部完成工程量后安排 每批次 2 3天内完成 4 工作提示 1 本次验收是物业公司参加交接前的一次全面验收 物业公司应指派专业人员 参加全程验收 了解装修质量状况和整改情况 2 本次验收是提请质量监督站验收前的自我验收 因此验收应全面细致 避免 遗漏 3 物业公司代表业主进行验收 应从业主关注的地方进行详细验收 如地漏的 通水 踢脚线门套线等的收口 抽水马桶的调试 油烟机 3 由于本次参加验收的人员众多 注意在验收过程中的成品保护 在地面保护 层去除后验收人员必须穿鞋套才能进入户内 5 相关附件 建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210 2001 物 业 精 装 修 房 验 收标 准 和 办 法 doc 精装修初步整改 对精装修初步验收中发现的质量问题进行整改 1 责任部门 项目子公司材料装修部会同监理公司负责监督 装修总包单位 各分包单位参与 2 工作程序 1 装修总包 各分包单位接到精装修初步验收整改通知书后安排整改人员进行 整改 整改完成后提请监理公司及材料装修部验收 2 监理公司和材料装修部对整改情况应对照整改通知书的要求进行验收 户内 部分应逐户进行验收 涉及土建工程的应通知工程部参与验收 3 工作接口及工作周期 精装修初步验收后即进行安排整改 一般问题应在 7天内完成 4 工作提示 1 本次整改是在初步验收后进行 验收时各种成品保护装置均已拆除 因此在 整改时在特别注意成品保护 对有影响的装饰的恢复保护措施后实施整改 2 整改人员进入户内必须穿鞋套才能进入 对封面有影响的操作应带干净手套 进行操作 避免地面 墙面再次损坏 3 本次整改是政府参与验收的前的整改 务使整改率达到 100 5 相关附件 精 装 修 工 程 管 理 检查 问 题 整 改 回 复 单 doc 精装修竣工验收 当经过精装修初步验收并整改完成后 通知当地质量监督部 门参加整外工程的竣工验收 1 责任部门 项目子公司工程部负责联系质量监督部门 监理公司组织 材料 装修部 土建总包 装修总包单位 各分包单位及物业公司参与 2 工作程序 详见中元房产管理流程及实施细则中的 竣工验收 部分 3 工作接口及工作周期 装修总包单位及分包单位全部完成工程量后并经初步验收 整改后安排 每批 次 2 3天内完成 4 工作提示 1 由于本次参加验收的人员众多 注意在验收过程中的成品保护 所有验收人 员必须穿鞋套才能进入户内 5 相关附件 三 精装修项目后期维修阶段实施细则 移交物业 精保洁 等精装修项目竣工验收后将钥匙移交给物业 由物业组织保 洁公司或自己保洁人员进行保洁 确保将整洁 完好的房屋交于业主验收 当经过精装修初步验收并整改完成后 通知当地质量监督部门参加整外工程的 竣工验收 1 责任部门 材料装修部组织 精装修总包单位进行精保洁或者物业公司负责 组织保洁公司进行保洁 2 工作程序 1 项目竣工验收合格后精装修总包单位组织专业人员进行精保洁 2 保洁完毕后通知材料装修部 装修总包单位 物业公司逐户进行验收 验收 达到要求的将房门钥匙移交给物业公司 3 工作接口及工作周期 竣工验收合格后安排精保洁 每批次 3 5天内完成 4 工作提示 1 精保洁应由专业人员进行操作 对外墙 门窗 栏杆的保洁应有专门的安全 措施 确保保洁人员的安全 2 与精保洁单位签订合约时必须详细说明保洁注意事项 对保洁过程中造成损 坏的应承担全部责任 3 保洁过程中材料装修部和物业公司管理人员要认真负责 全过程做好检查工 作 确保保洁工作顺利进行 4 保洁验收应逐户进行 对不符合要求的要重新保洁 直至达到要求 5 物业公司管理人员收到房间钥匙后检查水龙头 开关 外门窗是否关闭 只 有将龙头 开关 门窗关闭后方能关门离开 5 相关附件 保洁验收单 材料装修部提供 业主验房 业主在收到交房通知并按规定签订物业管理合同 缴纳物业管理费 用 并与开发公司完成购房款的结算后由物业公司管理人员陪同下进入所购房 内对房屋进行验收 1 责任部门 物业公司负责组织 材料装修部等部门配合 2 工作程序 1 物业公司组织专门人员负责交房时陪同 集中交房期间材料装修部组织本部 门或其他部门配合 2 材料装修部组织精装修总包单位人维修人员在集中交房期间等候随时维修 3 业主验收时必须有专门人员陪同 负责解释 记录问题 对简单问题立即通 知维修人员当场进行维修 使业主满意为主 4 不能当场解决的问题由陪同人员将问题记录在 交房验收单 中并交业主签 字确认 并根据问题的难易程度后约定完成维修期限 交客服部进行登记并留 下房门钥匙 5 验收完毕 物业公司提供一份编制好的 材料手册 给业主 3 工作接口及工作周期 竣工验收合格后并做精保洁后根据售楼合同约定的时间通知交房 每批次集中 交房时间安排在 3 5天内完成 4 工作提示 1 交房陪同人员应是对装修管理相关熟悉的技术管理人员 能对装修中存在的 问题作出合理的解释 必要时应组织培训 2 集中交房期间尽量安排在周末 界时可集中组织材料装修部 监理公司 工 程部 装修总包单位的相关人员参与 其他时间应已物业公司的装修技术人员 为主 材料装修部派专人负责协调各维修单位 3 在验房过程中陪同人员要以身作则 穿鞋套进入户内 并为所有验房人员准 备鞋套 手套等工具 4 维修人员必须自备鞋套 手套等工具 要文明维修 5 陪同验房及维修期间要文明待客 对业主的提问要作耐心解释 严禁发生口 头和肢体冲突 6 材料手册 由材料装修部负责编写 内容应包括主要材料 部品和设备的 生产厂家简介 保养常识 联系方式等 5 相关附件 交房验收单 材料装修部提供 材 料 手 册 doc 填写整改通知书 问题分类 将业主验房过程提出的问题进行分类汇总并填写整 改通知书 1 责任部门 客服部组织 物业公司 材料装修部参与 2 工作程序 1 客服部将陪同业主验房后留下的 交房验收单 进行汇总并于当日下班前提 交材料装修部 2 材料装修部于次日负责将问题按 A B C 进行分类 确定维修时间并分发给 维修单位 3 工作接口及工作周期 在业主验收房屋时进行 要求在 2天内完成问题的分类 整改书的下发 4 工作提示 1 整改问题按维修难度及维修时间等考虑分成 A B C 三类 其中 A类问题属 常见问题并且可以在 7天内完成整改 B 类问题整改起来起来比较麻烦 花费 时间可能比较长 但不整改会影响使用 约需 15至 20天甚至更长时间才能完 成 C 类问题属不影响使用但维修很不方便或维修成本很高 此类问题需要客 服部进行说服或通过经济补偿解决 2 由于精装修分包工程多 维修协调工作多 因此各类问题应及时下发到各维 修单位并千方百计为维修工作提供便利条件 5 相关附件 交房验收单 材料装修部提供 精装修常见问题分类参考表 待拟定 整改验收 材料装修部或工程部相关人员对各维修单位已完成整改的房屋进行 验收 合格后做好保洁工作 移交物业公司装修维修人员通知业主再次验收交 房 对不能整改的 C类问题由客服部进行说服或通过经济补偿解决 1 责任部门 材料装修部或工程部负责落实 物业公司参与验收 2 工作程序 1 各维修单位将维修好的工程及时通知材料装修部或工程部验收 维修期间注 意成品保护 对其他项目造成损坏的应负责赔偿 2 材料装修部或工程部应及时对维修好的房屋进行验收 验收合格的通知物业 公司人员验收并进行保洁 3 物业公司及时通知维修好的业主来进行再次验收 对 C类问题应在验收前做 好沟通工作 避免影响本次验收 3 工作接口及工作周期 验收整改完毕后安排验收 对 A类问题应在 7天内完成 对 B类问题应在 20天 内完成 超过时限的应解释原因并征得业主同意 4 工作提示 1 由于本次整改 验收直接面对业主 有些业主可能很挑剔 因此应引起足够 重视 应做到按时 保质地完成整改 避免矛盾激化 2 在再次验房过程中陪同人员要以身作则 穿鞋套进入户内 并为所有验房人 员准备鞋套 手套等工具 3 维修人员必须自备鞋套 手套等工具 要文明维修 4 陪同验房及维修期间要文明待客 对业主的提问要作耐心解释 严禁发生口 头和肢体冲突 5 相关附件 交房 业主在收到交房通知并按规定签订物业管理合同 缴纳物业管理费用 并与开发公司完成购房款的结算后并对房屋进行验收满意或经整改后验收满意 后接受房屋 完成整个交房程序 g an employment tribunal claim Employment tribunals sort out disagreements between employers and employees You may need to make a claim to an employment tribunal if you don t agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly For more information about dismissal and unfair dismissal see Dismissal You can make a claim to an employment tribunal even if you haven t appealed against the disciplinary action your employer has taken against you However if you win your case the tribunal may reduce any compensati