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第一章 市场环境分析第一节 宏观环境一、城市概况1、南昌印象：江西省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，全国35个特大城市之一。地处江西省中部偏北地区，赣江、抚河下游，鄱阳湖滨。王勃滕王阁序概括其地势为“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”。南昌国土面积为7402平方公里，其中市区面积617平方公里，共辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区五区。建成区面积65平方公里，总人口450多万人。2、交通网络：京九线中段最大的中心城市和综合型交通枢纽，区位优势非常突出。105、316、320等三条国道交汇于此，浙赣线与京九线在南昌形成钢铁十字架，使南昌成为中国铁路的重要枢纽。公路交通里程达2847.33公里，汽车站27个，货运配载市场3个，立式码头25个，泊位67个，港口年吞吐能力在800万吨。民航可直达北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等个城市，全年起降.万架次。道路运输面向全国各地，水路运输通达长江沿岸，远洋运输通达日韩等国及港台地区。二、区域经济环境1、经济概况：2001年至2005年全市的年均增长速度达到149，2005年更是保持良好的经济增长势头，首次突破1000亿大关。最近几年来GDP增长幅度一直位居中部六省前列。2、三大产业产值： 2004年至2006年上半年南昌市三大产业值同时稳步增长，增长势头令人欣喜；同时三者之间的比例也是随着变化，第三产业的比例逐年增加，将会成为南昌市未来发展的主力支撑点。 第二节 政府的规划1、 中心城区总体规划 ：2、 远期规划：2003年11月6日，南昌市规划委员会审议通过了南昌市2003年2020年城市总体规划。规划提出，到2020年，南昌城市实际居住人口将达到350万，城市建设用地从2002年的165平方公里扩大到350平方公里；集中形成“一江两岸、一核五区、沿着赣江、两头延伸、多点多组团推进”（含一个中心城，五个外围城市组团）的格局部署。3、 从区域分布来看，南昌市发展呈南-西北走向的弧形发展趋势，赣江北岸的昌北成为南昌扩张的方向。南昌市委、市政府、市人大、市政协几套班子迁至昌北红谷滩后，红谷滩成为南昌市的新中心，大体上2005年红谷滩就投入近60亿人民币。为把南昌的框架做好，南昌市委市政府正在筹划环南昌的高速公路，使大昌北形成一个150平方公里的新城区。规划分析：首先，由于赣江的穿市而过，老城区的扩张无疑首当其冲，向正北，是赣江两大分支，是一条绝路，而昌北-红谷滩其区位优势（指大交通）明显，上北京，下广东、东到上海、福建和浙江都很方便。其次，朝向东南的几大园区阻止了城区向东南推进的可能，而昌北不存在着这方面的限制。但从长远来看，为了更好的做好城市的协调发展和功能布局，未来几年南昌的发展中心将是整个红谷滩片区的建设，这必将带动整个南昌的发展已是大势所趋。而且红谷滩片区将是未来南昌的CBD中心打造成华东商务副中心：“红谷滩板块目前的优势在于规划超前，中央商务区的建设更是整座城市规划设计的制高点。”按照“立足南昌、服务全省、辐射周边”的原则，红谷滩CBD将成为承东启西、沟通南北的大型商务区。红谷滩板块：红谷滩已经形成以城市行政资源为核心的新兴中心区，住宅类地产大举进驻。大型的商务地产项目也接踵而至，预计今年还将启动一些商业地产项目如厦门联发集团、泰耐克集团等高档写字楼，这将使红谷滩初具CBD中心区的雏形。到时将进驻的商业态基本上要围绕银行、风险投资、基金、证券、金融租赁以及保险等形成关联度很高的“产业链”。红谷滩做为南昌城市新组团的相继崛起，不仅孕育了巨大的商机，也引领着新的投资领域和市场的资本流向，从这个意义上说，城市新组团的诞生也考验着投资者的魄力和敏锐的眼光。第三节 微观环境1、 房地产状况 社会固定资产投资：04年05年06年上半年社会总投资额350亿元520亿元213.6亿元房地产投资额85.18亿元110.12亿元33.52亿元所占比例24%21%15.7% 近年房地产投资在2005年达到一个高峰，在2006年有所趋缓，受多种因素的影响，投资商多处于观望状态，致使供应量较往年有所减少，在供需方面对项目的推出有利。 南昌市区商品房价格走势：商品房的均价从2001年1560元，到2006年的3669元，呈明显的上升趋势，上升的幅度较为平缓，没有大的间隔跳跃，有助于行业的稳步发展。预计接下来的5年至十年之内，南昌市的商品房价格还将呈缓慢上升的趋势。2、 商业房地产市场现状 项目地处红谷滩中心区和凤凰洲的交界处，八一大桥边上，经济圈已经初具规模，交通便捷。到目前为止，上海绿地、上海西部、北京金融街、大连万达、法国泰耐克集团等国内外知名企业的106个项目已成功落户红谷滩新区。而不久前，法国欧尚超市、英国百安居建材连锁超市、家乐福超市、香港铜锣湾百货等世界500强企业、跨国公司、国内知名企业投资的项目也正式签约。众多大型项目的陆续投资运行，翻升了红谷滩的人气指数，也使红谷滩商业项目的竞争提早上演了。以下是红谷滩已建的、在建的和规划中的地产项目的详细市场调查资料：项 目江信国际花园滨 江 豪 园南昌世界贸易中心（目前土地被政府收回）概 况占地面积200亩，建筑面积25万平方米800米长的商业街，2万余平米的商业规模占地面积130亩，建筑面积24万平方米，17000余平米的商业中心。其中商业大街面积14500平方米，下沉式风情广场面积2500平方米总占地24公顷，其中一期规划有11.8公顷，总建筑面积30余万平方米。双塔型的世贸写字楼，建筑面积12.7万平方米，会展中心商业面积14万平方米。商业业态规划主要为商场、超市、专卖店、茶座、西餐厅其中（1-2层为商业中心，3层作为类似写字楼的工作室）。开发商建议商业街经营种类如下：时尚精品：时装、鞋包、体育运动用品、电讯、数码产品家居用品：超市、家用精品、床上用品、精品家具文化用品：书店、音像用品、书吧医院保健：药房、美容、美发、纤体瘦身餐饮服务：咖啡厅、西餐厅、酒吧、面包房综合服务：干洗店、花店、冲印店商务办公：写字楼、培训中心、营业大厅、展厅娱乐健身：网吧、健身会所 绿茵宾馆、绿茵音乐厨房、金沙湾鲍翅村、超市、房地产交易市场（红谷滩办事处），西餐咖啡、干洗、美容、药房、家政服务、网吧、餐饮等会展中心商业面积第一、二层为世贸商铺（2.96万平米），三四层为国际会展中心，五六层为休闲及餐饮。主要集合了银行超市、保险超市、证券超市、办证超市、旅游超市、票务超市、售楼超市、电信超市、电影超市等。销售均价1楼：13000元/平方米；2楼5500元/平方米；3楼5000元/平方米1楼：13000元/平方米；2楼7000元/平方米。租金1楼：50元/平米；2楼：30元/平米均价18000元/平米。其中起价6380元/平米，高价28000元/平米评 价开发商炒作的是红谷滩CBD黄金龙头街铺概念，重在显示商业的区域优势。鉴于目前红谷滩整体市场环境未能有效拉动商业店铺的出售。商铺推出时首层定价在1.3万左右，仅相当于市中心的三分之一。红谷滩作为南昌市政府重点打造的新城中心，行政规划力度具有较强的吸附力，区域升值很大。所以，这样一个低价位，高升值空间的商业版块仍然吸引了投资者进行投资创业。作为红谷滩第一个开发并入住的项目，推广中面临的就是红谷新区人气不足的问题。开发商宣传气势则更多的着重打造CLD生活区，2005年工程全部竣工，销售价格尚可，但入住率始终未能得到有效突破，致使商业招商和经营中遇到些许阻力。毗邻南昌市政府，作为南昌市标志性建筑，期待值很高，社会各界给予其高度的关注。在该项目还未正式启动时就已经吸引了很多投资者前往认购，尽管售价（高价）更是在红谷滩版块中历史性地达到近3万/平米。但从目前来看，工程进展很慢，2003年初动工，后来处于停工阶段，建设进展至今未有很大突破。项 目赣江新天地泰耐克（南昌）国际金融大厦汇 龙 铭 都概 况占地面积142314平方米，总建筑面积99553平方米。其中主力餐饮面积36897平米，娱乐休闲面积11061平米，酒吧街面积6576平米，特色美食街面积7536平米。占地面积24085平方米，总建筑面积为205596平方米。五星级酒店61033平方米，金融中心与写字楼26374平方米，精装修酒店公寓32732平方米，商业3万平米左右。该项目一期住宅已经全部竣工，目前二期“西雅图国际会馆”项目正准备启动。商业业态规划餐饮、酒店、娱乐、酒吧、美食、休闲等6种业态。具体包括时尚特色、大众餐饮、名店、宾馆休闲、酒吧娱乐、美食街六大组团构建崭新的体验式商业空间。目前进驻的主要有：四星级香港怡和假日酒店、芭蕉叶泰国餐厅、香港阳光康体会所、内蒙古草原小肥羊、台湾葡田咖啡、北京知名品牌会员制私人会所目前有引进世界500强企业进驻。两大主力店分别为法国欧尚超市和英国的百安居建筑超市。其中欧尚超市面积为1.2万平米大型超市，百安居建筑连锁超市面积在2万平米左右。该项目预计2008年投入使用。目前有引进世界500强法国“家乐福”超市，预计建筑面积将达到18000平米以上。销售均价目前只租不卖，租金均价15元/平方米目前价格未知目前销售价格未知评 价南昌大桥下的大型临江商业项目，与赣江、摩天轮、赣江市民公园、国际展览中心等旅游休闲功能相匹配，能有效地吸纳人气，具有很大的集合效应。泰耐克（南昌）国际金融大厦，是一座集现代化商业、金融中心、商务会展、五星级宾馆、写字楼、酒店式公寓为一体的综合型、国际化商业中心。体量大，业态分布全，可以值得期待。该项目同样地处红谷滩CBD商业区，虽然其一期住宅项目不是很理想，但二期“西雅图会馆”的建成极有可能成为红谷中心区的一道亮点。项 目水连天商业街博 泰 江 滨丰 和 都 会概 况项目位置即在赣江边红谷滩中心的秋水广场上，取名为“水连天商业街”，背后紧临南昌市人民政府、人大会堂，广场上有音乐、有喷泉，是南昌最美的景点之一，商业街总面积约4512平米。总占地面积33000平方米，总建筑面积200000平方。 2栋33层的高层住宅，一栋豪华纯酒店式公寓及地下一层地上五层的大型商场。占地18674平方米, 建筑面积55000平方米。其中 19000平方米星级商务产权酒店, 1400平方米街区休闲商业旺铺, 8000平方米智能化创业板写字楼, 6200平方米浪漫酒店式公寓商业业态规划商业定位主要集中在以上几个方面：具有知名度的连锁休闲餐饮（国际、国内）；异国风味美食、主题音乐酒吧；休闲茶坊、咖啡简餐、书吧、果汁吧。目前即将入驻的商家有：邑堂茶坊、（美国）麦当劳玩具、（法国）可利饼、（新加坡）DIX冰品、（意大利）十二星座咖啡等时尚精品购物步行街、风情休闲商业街、体验式大型商场、餐饮娱乐中心等沿街商铺，主要还是以休闲娱乐为主，满足日常生活需要业态居多销售均价只租不售，租金在150元/平米/月左右15000元/平米目前写字楼价格4200元/平米评 价位于秋水广场边上，是旅游休闲的好去处，该地晚上人流量很大，休闲观景人士众多。在红谷滩整体商业氛围不浓的情况下，水连天商业街正好占据天时地利，营业状况比较理想。集居住、购物、餐饮、娱乐、休闲、社交、商务等于一体的大型智能化滨江社区。目前主推写字楼，瞄准的客户群体主要还是中小企业。产权酒店尚未正式推出。项 目万 达 星 城红 谷 凯 旋中 央 公 寓概 况占地近千亩，建筑面积近百万平米。总体规划近 6000 户，目前已有 1360 余户落户，部分小超市、干洗店均已开张。三期有26000 平米左右的商业配套正在建设当中。项目总占地7.8万平方米，总建筑面积38万平方米，由11栋高层住宅及1栋26层写字楼组成总建筑面积为371313.9平方米，其中7栋33层建筑，4栋31层建筑，2栋18层建筑为住宅，一栋29层建筑为酒店式公寓。7万平方米的商业建筑面积。商业业态规划600米商业街，目前已有部分餐饮，酒吧，咖啡店、二手房交易所等进驻。商业部分基本上没有，主要还是住宅和写字楼成分占多该项目预计8月动工，2007年底对外发售。目前商业业态不详销售均价待定待定待定评价大型生活社区，目前氛围并不是很浓，主要还是小超市、干洗店、小餐馆等。如果该区域商业配套和业态区分合理的话，商机会更加凸显。目前该项目正打地基，启动还有一些时间，但开发商造势更加凸显位置的尊贵，提出红谷滩CBD绝版商住版图，打造精品高档居住社区这样一种概念，让置业者有所期待。东靠丰和大道，南临红谷六路，西倚丰和一路，北接红谷五路，距离南昌市政府和秋水广场较近，比较适宜居住。区域商业业态分析：从以上数据看，红谷滩将推出的项目不少，而大部分都有自由所谓商业配套。其中还有些是专业大型商业项目，预计今年下半年到明年将全面推出市场。这样，一方面会促使红谷滩成为南昌楼市的最活跃板块，加快南昌红谷滩建设进程，另一方面，商业项目这样大量化地推向市场，必会造成市场的激烈竞争，此时想要涉足、启动商业地产项目，应做好充分的调查、分析、准备，打有把握的战。第二章 南昌写字楼市场概况第一节 南昌写字楼市场发展回顾房地产是经济发展的晴雨表，而写字楼最能反映区域经济的发展状况。近几年，伴随着南昌经济和房地产业的发展驶入快车道，南昌市的基础设施、投资环境日益改善，国内外知名企业纷纷涌进。他们的进驻对南昌高档写字楼的需求与日俱增，需求催生了市场，南昌的写字楼市场迎来了一个全新的发展时期。相比以往，呈现出专业化、商圈化的特点。南昌市写字楼发展的市场大致可以分为三个阶段阶 段时 间（年）代表写字楼项目南昌市经济发展水平I19931995华财大厦发展速度缓慢II19962000江信国际大厦发展速度提高III2001太平洋商务大厦、中环广场、洪城广场、三星大厦、国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸发展加快分析：第一阶段：以华财大厦为代表，作为南昌市的第一标志性建筑，以近百米的高度面市，大厦有各项基本配套，有自己的物业管理机构，但其中参杂了酒店、办公、住宅，还不是真正意义上的写字楼产品。第二阶段：以江信国际大厦为代表，它改写了南昌市没有纯写字楼的历史，该大厦按照标准写字楼进行建造。江信国际大厦的出现，吸收了大部分的高端市场，各种IT行业，建筑行业等。第三阶段：以太平洋商务大厦、中寰广场、洪城广场、三星大厦、国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表，近几年，南昌市房地产的蓬勃发展，南昌写字楼的供应迅速膨胀，出现了供大于求的局面。通过回顾分析南昌地区写字楼市场发展过程，我们发现：城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户。第二节 写字楼总体市场特征经过调研分析，目前南昌地区写字楼市场呈现如下特征： 写字楼集中分布在井冈山大道至八一大道沿线，中山路繁华商业圈，北京西路沿线，今后很大一部分高档写字楼将在红谷滩新区落户； 较早期的写字楼物业平均出售价格为45005800元/平方米，近一年的写字楼物业平均出售价格为60007000元/平方米（恒茂国际中心），早期写字楼的平均租金为2840元/平方米月，现在市场租金最高的为江信国际大厦，其租金为65元/平方米月（包物业费、水电费）； 写字楼的客户，江西本地客户占多数，外地公司驻南昌机构也占有一定的数量，主要有商业、贸易、金融、房地产、代理服务业、IT行业等； 目前市场上的写字楼玻璃幕墙占1/3，瓷砖占1/2，其他为外墙涂料，钢结构写字楼只有华龙国际商务大厦，其他都为钢混结构。而从开发时间上看华龙国际商务大厦是最新开发的，是一个新的发展方向； 南昌市写字楼裙楼大多为商场，如财富广场引进KFC，新龙基广场引进麦当劳，太平洋商务中心引进必胜客等； 南昌写字楼设立中央空调约占20%，其中以远大、约克空调品牌为多。电梯品牌以上海三菱、江苏康力、青岛富士、天津奥的斯为主，载重量在1000千克左右； 纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时； 近年来，写字楼市场供应迅速膨胀，未来3年总体供应量比较大。第三节 南昌写字楼特征分析一、硬件上的特征1、楼体结构及特征（外观）：建筑外观体现出写字楼的档次。目前市场上的写字楼玻璃幕墙占1/3，瓷砖占1/2，其他为外墙涂料。立面以玻璃幕墙材质的写字楼外观上凸现时代感，视觉冲击强烈，相对立面以瓷砖为材质的写字楼档次要高的多。建筑外观上，具有鲜明的视觉形象的写字楼明显的突出了商务氛围，不同于一般由住宅和办公相结合的写字楼的杂乱，办公氛围不清晰介定。给大众视觉冲击强烈、感受气派的写字楼相对办公人员文化程度高、举止文明。目前钢结构写字楼只有华龙国际商务大厦，其他都为钢混结构。而从开发时间上看华龙国际商务大厦是最新开发的，是一个新的发展方向。2、配套设施（公共场地面积和绿化、休闲设施）在南昌现有写字楼中，设计屋顶花园、中庭花园的写字楼约占20%，其他写字楼的绿化面积几乎为零。同时在写字楼裙楼商业中，引进大品牌的商业如KFC、麦当劳等，这样的写字楼增加了休闲气息，给白领一族在下班后有个享受生活的空间。如财富广场引进KFC，新龙基广场引进麦当劳，太平洋商务中心引进必胜客，其他引进咖啡厅的有2家，设立健身室的有3家。在总体上，设有休闲场所、会所的有8家，大概占1/3。二、 软件特征1、智能化程度最基本的智能化设施主要表现为消防、报警、宽带接入、停车管理。南昌写字楼中档次比较高、装有监控系统的只有4家，占调查比例的20%不到。智能化程度约高表现为写字楼物业管理上越严，档次越高。而在以后的发展中，自动感应系统的应用将越普遍，并将一定程度上提升物业档次。2、商务中心的装饰在调查取样中，未设商务中心的约为70%，设有商务中心的面积以120150之间的居多。同时设立商务中心取决于物业档次和写字楼的定位不同。商务中心的设立体现出写字楼的商务形象，促进商务往来。一般层高在4-5米，装饰各不相同，主要为大理石材地板和吊顶，营造现场灯光感觉。在商务中心设一名保安或物业咨询人员。内部配套（空调、电梯）南昌写字楼设立中央空调约占20%，其中以远大空调品牌为多。设立中央空调的写字楼品质高档，丰源大厦、财富广场、出版大厦、建设大厦、江信大厦。电梯品牌上海三菱占50%、OTIS占25%、其他品牌占25%，载重1000KG占75%，其他为1250KG、750KG。3、其它相关配套设施表1：电梯专项统计一览表写字楼名称品牌运行速度载重量（kg）数量地王广场德国蒂森克虏伯1.75米/s10005丰源大厦三菱2.6s/层10001江信国际大厦奥的斯1.8s/层3航空大厦三菱2.26s/层10002新田金世纪东芝或三菱无无2财富广场迅达3洪城广场奥的斯2.26s/层10006鸿顺德大厦苏讯，三菱10002金阳宾馆OTIS,三菱10003三星大厦亚力（KONE）10人/800，6人/6306金阳光商场上海三菱3.3s/层7504强威大厦上海三菱10002出版大厦天津奥的斯3.3s/层10003国恩宾馆天津奥的斯2长欣写字楼上海三菱3.24s/层750/11人，1000/13人3建设大厦上海三菱1000/152华财大厦上海三菱慢1000/153银源大厦青岛富士一般1000/152新龙基广场江苏康力一般声音大1000/132国贸广场上海三菱，长春，奥的斯12米/秒1000/13人10证券大厦天津奥的斯1000/15人2表2：空调专项统计一览表写字楼名称中央空调分体空调开放时间地王广场约克上下班丰源大厦中央空调8：3017：30江信国际大厦中央空调上下班航空大厦无新田金世纪中央空调财富广场美国约克上下班洪城广场无分体 鸿顺德大厦无金阳宾馆无分体，飞鹿三星大厦无金阳光商场无分体强威大厦无分体出版大厦中央空调分体国产名牌国恩宾馆中央空调业主自己调节长欣写字楼无建设大厦远大上下班华财大厦中央空调银源大厦无新龙基广场无国贸广场中央空调上下班证券大厦中央空调8：0017：30第四节 南昌市市场供应需求分析3.1 南昌市写字楼市场供应分析3.1.1 供应量分析 板 块数 量(个)城中心板块21红谷滩板块7京东板块11合 计39分析： 市场板块供应特征明显。主要是以城中心板块为主，现逐步的向周边板块发展。 南昌市八一广场附近，聚集了南昌市主要的早期写字楼，写字楼市场比较的成熟。 近期崛起的京东板块，纯写字楼项目比较的少，高层商住办公楼相对较多。 红谷滩板块是南昌市发展的另一个城中心，该板块所建是以甲级高档写字楼为主，各种物业配套高档化。目前南昌市场上运营写字楼：案名地理位置建筑面积出租率恒茂国际中心广场南路333号7.2万今年将陆续进驻财富广场八一大道357号6.5万70%国贸广场洪城路2号3.8万80%江信国际大厦北京西路98路2.7万80%华龙国际大厦八一大道92号4.1万70%华财大厦沿江中路19号2万90%太平洋商务大厦象山北路与中山路交叉口2.5万75%创业发展大厦京东约1万还未进驻地王广场中山路中段6.5万70%三星大厦站前西路89号5万80%航空大厦北京西路0.4万60-70%国恩宾馆站前路23号3万75%长欣写字楼八一大道长运旁0.7万80%证券大厦胜利路287号1.2万85%建设大厦省府北路121号1.2万90%新龙基广场胜利路1号2.7万70%强威大厦百花州路1.2万60%合计51.7万未来将推出的写字楼:案名所属板块建筑面积产品定位联发大厦红谷滩8万商场、酒店、写字楼、酒店式公寓泰耐克国际金融大厦红谷滩2.6万商场、酒店、写字楼新地中心大厦红谷滩规划中五星级酒店、高级写字楼、公寓楼及高档购物商场红谷现代城红谷滩估计1万住宅、写字楼、酒店式公寓、商铺红谷凯旋红谷滩估计3.5万住宅、写字楼、商铺丰和都会红谷滩0.8万住宅、写字楼、商铺海航白金汇红谷滩40525.29产权酒店合计19.9万分析： 从目前南昌市场上运营的写字楼数量上看，南昌市写字楼供应总量在51.7万平方米左右，出租率在70%左右，可见还有51.7（1-70%）=15.51万平方米处于空置状态； 城中心仍然是南昌市写字楼供应的热点，主要集中在八一广场附近，恒茂国际中心、财富广场、国贸广场、江信国际大厦成为许多企业首选； 从未来即将推出的写字数量上看，今后的供应区域将集中在红谷滩板块，供应量在19.9万平方米以上，加上空置的15.51万平方米,总供应量达到35万平方米,供应量非常充足； 由于未来红谷滩区供应量大，今后写字楼的竞争必将非常的激烈，首先推出的楼盘以及几个核心地段的写字楼必将抢占市场的先机，如联发大厦、泰耐克国际金融大厦，晚些时候推出的商住混合写字型销售将面临很大的困难； 今后的写字楼将朝着智能化、服务人性化、商圈化、配套完善化的纯写字方向发展，红谷滩中心区域将成为南昌市一个新的商务行政中心。 3.1.2 租金/售价分析南昌市写字楼市场板块价格特征南昌市写字楼各板块销售价格如下：板 块平均售价（元/）城中心板块5000红谷滩板块4300京东板块4500全市平均售价4600分析： 从销售价格来看，目前南昌市的写字楼档次都在中等水平，各板块之间的差异性不大； 全市平均价格在4600元/平方米左右，市区个别新的楼盘价格有超过7000元/平方米，如恒茂国际中心写字楼的均价在7000元/； 市区写字楼主要集中在八一广场以及几个立交桥附近，该区域市政生活配套完善，商务办公气氛浓郁，因此平均价格高达5000元/； 京东板块内有南昌高新技术开发区的带动，写字楼的销售价格也达到4500元/，接近全市价格的平均水平。南昌市写字楼市场板块租金特征板 块平均租金（元/月）城中心板块35-40红谷滩板块/京东板块15-19全市平均租金25-30分析： 从租金来看，南昌市写字楼城中心板块的租金最高，平均价格达到37元/平方米/月左右，高于全市的27元/平方米/月； 城中心板块写字楼主要集中在商业气氛浓、人流量大、交通便捷的八一商圈、中山路商圈等市区的黄金地段，主要有恒茂国际中心、国贸广场、财富广场、江信国际大厦等； 红谷滩板块目前处于建设阶段尚未有租赁市场，主要有联发大厦、泰耐克国际金融大厦等栋超高层建筑；虽目前红谷滩区公交线路少，配套不完善，但是随着中心商务区的扩展和配套设施的建设，写字楼市场的前景比较乐观； 京东板块内有高新技术开发区，随着大批国内外高端科技企业的进驻，商业氛围逐渐浓郁，写字楼租金也稳中有升。3.1.3租售率分析 城中心的八一商圈附近的写字楼虽然租金较高，但入住率也都在70%左右； 有些早期的写字楼的出租率达到80%以上，但是都是些中小型的公司，企业类型比较杂，没有形成专业的市场，并且这些写字楼年代已久，楼内物业功能不够完善，出租率也逐渐的下降； 市中心的几个新兴起的写字楼，如财富广场、江信国际大厦、国贸广场由于本地区经济发展的特征和物业管理制度不够完善等因素，出租率也都在70%左右； 京东板块的写字正逐步向较专业化、行业化方向发展，有城东丰景、创业发展大厦等，但由于该地区多栋写字楼还未正式竣工入住，以及商务气氛也比较淡，目前只有一些少数的商住混合的写字楼投入运营，因此目前该区域的出租率也比较低； 红谷滩多栋高层甲级写字楼正处于基础施工当中，鉴于目前红谷滩的发展趋势，写字楼的销售价格以及今后租金的提升空间都比较大；3.1.4 物业特征分析 写字楼物业板块比较分析如下表所示：项目 / 板块城中心板块红谷滩板块京东板块档次甲级写字楼、商住公寓楼甲级写字楼商住公寓楼形象商业外观现代、气派一般规模大而集中大而集中小自身配套现代化，先进规划现代化、先进较齐全周边配套酒店、银行各方面完善各项配套均在规划建设中比较完善物管公司本地物业管理公司为主、少数引进国外规划中本地物业管理公司分析： 甲级写字楼一般有极佳的区位、交通便捷，高品质的承租人，专业化物业管理，富有现代气息的建筑外立面，南昌市甲级写字楼主要分布八一广场附近以及未来的红谷滩中心区。 南昌市一般档次的写字楼，主要分布在市区几个立交桥附近和京东板块的高新技术经济开发区，大多数是商住两用型写字楼，配套设施一般； 南昌市早期的写字楼规模都比较小，大多是商住两用，主要有华财大厦、中寰大厦、地王大厦、强威大厦等，进驻公司主要是本外的中小型企业，出租率较稳定，但大楼功能较落后,出租率都逐渐的下降； 城中心板块近几年新建的写字楼大多规模比较大，设计户型外立面富有现代气息，符合现在企业的办公需要，进驻的企业大多是实力强和大品牌的企业； 南昌市写字楼大堂大多数设置金融证券机构或商业购物场所或酒店大堂； 南昌市写字楼以为地下停车位为主,以地面停车位为辅，采用进口电梯或者中外合资电梯，中央空调安装率比较低。3.2 南昌写字楼市场需求分析 3.2.1 市场需求概况南昌目前的写字楼形态结构性不合理，呈“两极化”：早期的创业者基本是租住宾馆或者招待所做为商务空间，其后出现的住宅楼以“商住”的概念迎合了部分创业者的需求。随着市场行为的规范，商务活动过程中对办公环境的要求也越来越高，早期杂乱的办公环境已经不能适应现代商业活动的需求。随后在南昌市场上逐渐的出现的规范商务空间获得了广大创业者的青睐，财富广场、江信大厦等项目已经有力地证明了这一点，这客观上形成了对不规范商务空间需求的分流，自然地导致中低档办公空间的租金下跌，呈现“结构性过剩”，所以市场呼唤为中小创业者提供更多的商务业态。3.2.2 市场需求特征分析 承租人挑选写字楼的顺序喜欢从乙级到甲级，或从其它写字楼到乙级写字楼，而不会一下子就选择高档的写字楼，承租人的需求有一定的过度阶段，租户的市场意识普遍觉醒，对商务空间“细节”的考察更为理性。 经济发展周期、产业结构变化、就业趋势对写字楼的需求产生很大影响，随着南昌投资环境的日益改善，吸引了国内外知名企业，而他们的进驻对南昌高档写字楼的需求与日俱增，需求催生了市场，南昌的写字楼市场迎来了一个全新的发展时期。 南昌写字楼市场的供应不少，需求不紧缺；广场附近及中山路、胜利路、及北京路、站前路、南京路、洪城路、抚河路已有新的写字楼出现，如今解放西路也将要增加这个队伍之中。 南昌目前的写字楼形态结构不合理，呈“两极化”。 3.2.3 南昌写字楼消费群分析 客户办公类别调查分析经过对南昌市现有在运营的写字楼（商住楼）客户进行了详细的汇总调查，得出以下结论： 目前南昌写字楼中从事IT及电子行业客户群占据第一位，第二位的是从事房地产开发、中介等以及其相关的建筑、装潢等之类的行业。 客户办公面积调查分析现有写字楼中，客户办公面积选择集中在100200平方米范围内，占据第一位；其次是客户选择的办公面积在200400平方米的范围内。办公面积在100200平方米范围内的公司大多是本土中等型公司以及外来公司的一些办事机构，而办公面积在800平方米以上的大多数是外来大型企业公司。 经营客户群结构、特征分析 本地成长型小企业、小公司此类客户群所占比例较高，约占该类客户群的50%左右；且其所租赁的面积不大，多以45-100为主，对物业自身配套要求较高是其一大特点。 规模化大企业、大公司之分支机构规模化大企业、大公司资金实力虽然雄厚，但对其办分物业的产权化要求反而不是很高，大部分以租赁为主，约占该类客户群的15%左右。他们对物业自身要求非常高，更多的还要求该物业所处地理位置以及周边配套成熟而齐全。 高科技资金密集型企业高科技资金密集型企业不仅要求物业自身配套的现代化、智能化与信息化，更多的要求物业周边交通便捷与信息丰富。 形象型高档次服务性企业该类客户群更多的是关注物业本身的档次、配套、定位及周边进驻公司、企业的性质，因为这些因素直接影响到该类以服务性为主要目的企业的形象化。另一方面就是周边交通的便捷及信息服务的多渠道、多样化 选择以市中心地段为主为了满足其自身的办公营业需求，这类客户群多以市中心或副市中心为主要置业地，且对物业周边配套及自身配套要求甚高。3.3 写字楼房地产市场现状据工商部门统计，南昌每年新增注册企业数量上万家，这还不包括外地企业、外资企业以及本地企业扩张的数目。这数以万计的中小型公司，客观上每年为南昌的商务地产市场以及房地产二级市场提供了巨大的需求空间。 目前南昌的租赁市场不是很活跃，租金不高，写字楼市场不够成熟，有很大的发展空间和潜力。房地产是经济发展的晴雨表，而写字楼最能反映区域经济的发展状况。随着南昌投资环境日益改善，吸引了国内外知名企业纷纷涌进。他们的进驻对南昌高档写字楼的需求与日俱增，需求催生了市场，南昌的写字楼市场迎来了一个全新的发展时期。板 块板块特征主要客户城中心板块城市中央生活区、商业区，浓厚的商业氛围，中高档写字楼江信国际大厦地理位置优越、硬件设施优良、服务周到，得到国内外不少知名企业的青睐。大厦内国际、国内知名企业云集，其中有诺基亚、ABB、西门子、北大方正、中美史克、东大阿尔派、美的电器、TCL、申银万国证券、太平人寿保险等50多家公司。红谷滩板块南昌市新崛起的城市中央CBD商务区，高档写字楼主要有联发大厦、泰耐克国际金融大厦以及未来江西第一高楼新地中心大厦；主要将有法国多家知名大型购物广场、国际星级大酒店，还有国内外的大中型各行业的企业；京东板块高新产业和大学城的综合区，京东IBD，商住综合楼，高层写字楼主要以高新科技产业为主，众多如泰豪、金鼎、统一、TCL等知名企业也已经强势进驻。从销售、出租情况来看，板块市场需求比较分析如下表：分析： 城中心板块高档写字楼，江信国际大厦、财富广场、国贸广场、地王广场、太平洋商务大厦等写字楼，入驻机构多为外企，包括：诺基亚、ABB、西门子、中美史克、东大阿尔派；国内知名企业，包括：美的电器、北大方正、TCL、申银万国证券、太平人寿保险等。 城中心板块一些早期的写字楼，中寰广场、长欣楼、强威大厦等，主要入驻的是江西本地的中小企业，规模不大，不大要求门面，包括：装修公司、小规模的服务公司、外地公司分支构等。 红谷滩板块，写字楼目前还没有企业入驻。 京东板块，目前京东高新技术区以有一些知名企业强势进驻，包括泰豪、金鼎、统一、TCL等。第三章 南昌市目前写字楼分布情况第一节 南昌商业写字楼分布图第二节 写字楼分布分析从写字楼分布图可以看出，目前南昌市写字楼大多集中在市中心广场中山路一代，在这个区域集中了财富广场、地王广场、华龙国际大厦、太平洋商务广场等一批及具代表性的写字楼，这些区域相对来说，商业氛围浓郁，这就导致人员相对复杂，交通较为拥挤，停车较为困难，特别是高峰期，出行较为不便，这样对于现代企业的办事效率将带来影响，从发展的角度来看，市中心繁华地段并不适合一个公司作为办公场所；在前2年，企业较多的高新区和南昌新城区红谷滩写字楼较少，只有丰源和正在建设的南昌世贸中心两个写字楼（目前土地已被政府收回），在2006年，红谷滩写字楼已开始大量的涌现，楼盘有：联发大厦、泰耐克国际金融大厦、博泰江滨、丰和新城等，但目前这两个区域的交通、生活配套等相对较不完善，这也是在现有情况下，大多数企业、公司选择市中心区域的主要原因。目前，南昌市写字楼的分布和经济发达城市的城市初期大体相似，当城市经济和建设发展到一定水平，较为集中的商务区将出现，而这些商务区大多在新城区，周边配套完善，交通便利。随着市政府的迁移，红谷滩建设速度的加快，南昌市政府决心把红谷滩新区建设成为南昌的商务区，这些因素将对决定南昌写字楼市场发展方向。第三节 写字楼辐射分析从上图可以看出，一批成长型的中小企业、公司正成为写字楼的消费主力，在本次调查的写字楼数据显示，IT电子类企业租住写字楼的比例最高，占23.5%；房地产相关企业其次，占21.5%；调查中发现，金融保险类占的比重较低，这主要是因为这些企业、公司基本上都是自建办公楼的居多，所以目前写字楼的辐射行业，针对的将是一批正在成长型的中小企业及公司。从目前写字楼的辐射来看，大多数公司的写字楼基本上都选择在市中心一带，市中心一带的写字楼辐射的范围较广，很多公司都选择市中心；而其他区域的写字楼基本上只能辐射本区域，这些写字楼只能通过对自身的完善，低廉的价格来吸引写字楼的消费群体。第四章 南昌市写字楼未来发展趋势第一节 写字楼升级换代突显在南昌写字楼市场，目前虽有恒贸国际中心、江信国际大厦、财富广场以及红谷滩区等一批甲级写字楼的出现，但更多写字楼仍处在中低档次，有些甚至商住混杂。一些写字楼名头很响，但配套设施、楼高、办公面积等都与国际标准相差甚远，外形上体现不出实力企业的档次，内部设计满足不了企业办公需求。南昌市写字楼升级换代呼之欲来，而这种升级已经在红谷滩CBD区开始突显。第二节 地段拼抢更加激烈由于土地的不可再生性，地段对于写字楼而言具有永久性的现实意义。随着时间推进，写字楼的地段概念将得到前所未有的强化。一个城市的CBD区将成为写字楼开发商家交火最为激烈的之地。南昌市红谷滩CBD区有临江4.28平方公里核心地区和6平方公里的周边地区组成，以丰和中大道以东为红谷滩中心区为核心区，由红谷三路至红谷六路之间规划为办公区，红谷三路以北为金融、贸易、信息区、布置了金融中心、信息中心、购物中心以及商务写字楼等CBD功能建筑，红谷六路以南为滨江居住区，周边地区以核心区为依托。整个红谷滩区有114个进区项目，开工建设的有78个，房地产在建面积约437万平方米，住宅占了280万平方米，非住宅类占157万平方米。这种竞争源于对写字楼建造的高规格要求；红谷滩CBD区内已经出现少量真正甲级写字楼，但大多数写字楼仍然不能与国际标准接轨。第三节 高智能化发展成必然趋势高智能化写字楼将成为南昌甲级写字楼的发展方向。虽然目前已经出现了一些这样的写字楼，但其发展还没成为规模，因此还不能完全满足相关高端企业的需求。目前一些有实力开发商都已将打造高智能化写字楼作为目标，包括：厦门联发集团、泰耐克集团等。简而言之，写字楼的智能化就是通过一系列国际领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的设备安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲应用相关信息转换.这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安保的精密监测与控制,而且通过语音与数据的高速通讯接入,使企业的办公效率得到全面提升,并在一栋楼里就可以完成全球化沟通；一个最简单的方面,比如通讯，高智能化的写字楼绝不会因为身在电梯或者大楼深处而让手机信号受损，从而影响业务联系。第四节 甲级写字楼审核入驻资格随着社会分工明确化、细分化速度的日益加快，写字楼客户的行业特性也更为突出。因此，在巨大的市场需求面前，部分高品质的写字楼会充分利用入驻企业(客户)的知名度、档次来提升自身的品牌优势。在企业入驻之前，写字楼开发商将会对该企业的实力、信誉等各方面进行详细调查，以保证入驻企业的水平都够得上入驻的档次。第四章 南昌写字楼个案分析国恩大酒店 （可类比项目）江西省首家产权式准五星级宾馆，宾馆由南北两栋二十层主楼构成，南楼是宾馆客房间（套），北楼是高级商务写字楼，共28层。项目销售情况良好，目前已投入运营。其中宾馆售价980013000元/，写字楼5000-5950元/。 从目前国恩大酒店的销售和运营情况来看，该项目整体运作还是较为成功的。客房的良好销售业绩和后期的营运，充分说明投资型物业在南昌还有很大的市场空间。海航白金汇（可类比项目）项目位于红谷滩中心区红谷大道旁，南昌五中东侧。酒店正式落成后将包括酒店房客约19053万平方米，精装修公寓式酒店约8037万平方米，总建筑面积约31104万平方米。该项目为产权酒店，由领航中国五星级产权酒店开发销售领域的海航酒店控股集团以营销策划顾问身份参与本项目的全程开发运作。目前该项目住宅已全面开盘，销售均价4100元/平米。产权酒店和酒店公寓将在近期开盘，预计项目建成后，共有房间近300套，其中公寓式酒店房间150套。酒店有餐饮、恒温游泳池、休闲会所、可举行各种规格的商务会谈的近十个大小会议室等多功能配套。此项目与本案有很大的可比性，其缘由主要在于：第一、同属投资型物业，海航白金汇与本案均包含产权式酒店产品，目前该项目产权酒店和公寓建设已经封顶，预计在近一二个月内开盘。第二、同属红谷滩版块，该两项目都处于红谷滩新区，海航白金汇距离南昌大桥比较近，本案则雄距八一大桥桥头，地理位置相对海航白金汇占优。第三、海航白金汇项目目前热力销售中，其近期欲推出的产权酒店无论是在客户群定位和造势宣传的过程，对本案都具有很大的参考价值。正由此，本案则更应该在继承的基础上能够找到有效的差异化竞争。恒茂国际中心物业地址：东湖区广场南路333号开发商：江西恒茂房地产开发有限公司物业类型：高层27层，13楼为大型商业裙楼 80-1400 平方米容 积 率：2.60停 车 位：地下1000个交通状况：便捷的交通网络：50以上的公交路线近在咫尺，高速链接火车站、长途汽车站、昌北机场建筑面积： 72000 装修状况：全装修 6部高速电梯、24小时空调租售价格：均价：8000元/平方米，租金50元/平米以上出 租 率：恒茂国际中心A座（27F），为整层或半层出售，整层面积1600左右，半层面积800左右，目前销售和招商形势良好。物业管理：英国世邦魏仕物业顾问公司（4元/月）项目介绍：1）首推数字化智能写字楼，地处八一广场黄金地段；2）内部配套设施比较完善，周边配套也比较成熟，有咖啡厅、餐厅、酒店得方便日后企业员工的生活；3）品牌开发商，营销推广力度大，注重品牌形象传播；4）地下两层配备1000个宽敞车位，为企业解决停车难题；5）便捷的交通网络，50以上的公交路线近在咫尺，高速链接火车站、长途汽车站；6）A、B栋各配置多达6部的品牌高速电梯，轿厢特采豪华软装设计，轻松搭乘商务“捷运快车”最大程度地提高了商务效率，锁定了国际企业荣耀入驻的便捷网络；7）预计写字楼将于年底交房，部分企业将陆续进驻。财富广场物业地址：江西省南昌市市中心八一广场北侧开发商：江西华特实业发展有限公司物业类型：高层，35层 商场，休闲，商务公寓，写字办公，会议中心容 积 率：8.6交通状况：交通便捷,有2、3、4、7 、11、16、26等多路公交占地面积：1.1万建筑面积：6.5万装修状况：普通装修租售价格：月4060元/左右（不含水、电、空调费用）1层：产权式铺面，售价25000-45000元/ ；2-5层：整体招租主力商业店；6-30层：5000元/ （均价）出 租 率：70%物业管理：香港楼宇管理集团 3.5元/月/平米水费：2元/吨 电费：0.934元/度项目介绍：优势：1） 财富广场由五层裙楼和两栋高30层的东楼和西楼组成，均为框剪式结构，是南昌市的标志性建筑之一；2） 财富广场首层总建筑面积6000余平方米，可出售商铺88个，里面装修高档，进驻企业多为国内外大品牌；每天有数万的人流量及数十万元的营业额；3） 4部讯达电梯,美国约克中央空调，每层有6个单元,面积在120-160之间；4） 财富广场周边有万达和丽新2个大型购物广场，并且正对八一广场、临近中山路，因此周边商业气氛十分浓郁；5） 离市区的政府服务部门近，方便企业正常开展工作；6） 与紧邻的江信国际写字楼相比，价格低，装修更高档等优势，性价比更高。劣势：1） 该区域车流量巨大，上下班比较拥挤；2） 虽然地段优势明显，但是总体出租率不高，可以看出物业管理方式力度存在问题；华龙国际大厦物业地址：西湖区老福山八一大道98号开发商：华龙物业物业类型：29层、钢结构 、开间140-1110 平方米容 积 率：7.09停 车 位：地上30个，地下278个交通状况： 1、2、5、11、203、204、215、219、230路车租售电话：0791-62997776299888占地面积：4783 平方米建筑面积：41000 平方米装修状况：普通装修租售价格：5300-6400元/ 均价：5850元/ 30元/月物业管理：3元/平方米月项目介绍：1）华龙国际大厦系江西华龙物业有限公司投资开发的钢结构纯写字楼（裙楼设商铺），地上建筑高度近100米，为江西省钢结构第一高楼；2）华龙国际大厦位于有南昌“华尔街”之称的CBD商务核心区老福山，距八一广场800米、火车站1000米、长途汽车站300米；3）华龙国际大厦南为南昌市第二医院，北靠江西省新华书店。其周边市政商业配套完善，金融、证券、商贸聚集；4）距各大金融机构及商贸中心也仅2分钟车程！其无可复制的优越地理位置，必将铸造百年财富国际商务平台；5）目前该项目正处于全面交房阶段。员服务态度一般。江信国际信托大厦所属板块：城中心板块物业地址：北京西路开发商：江西国际信托投资股份公司物业类型：高档智
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