清远新都广场服务方案.doc

清远新都广场物业服务方案二零零八年七月 目 录前 言3第一节、指导思想4第二节、项目定位5第三节、管理服务目标7第四点、物业服务内容9第五节、一期首批物业岗位设置、人员配置及用工成本费用预算131、服务中心岗位设置（一期首批物业设员29人）132、服务中心人员配置143、用工成本费用预算154、一期首批工作人员成本核算表（单位：元/月）19第六节、一期首批物业服务建议合作方式20第七节、销售配合服务提供211、销售中心管理服务212、样板房的管理233、开盘期间项目现场安全管理254、开盘期间项目现场环境管理265、其它配合销售工作266、服务配合建议26第八节、物业管理用房与物资配置27第九节、 公司资质与品牌使用权28前 言新都会(清远)实业有限公司：十分感谢贵司给予我司为贵项目提供物业管理服务的机会！承蒙贵司的信任，我司应邀对清远新都广场进行了初步考察，了解到贵司的项目开发理念，考虑未来物业管理服务工作的特点，结合项目实际情况及我司十多年的专业物业服务经验，编写了清远新都广场项目物业服务方案，由于时间的仓促及资料的有限，有关细节未能详尽,诚盼能进一步与贵司商洽。专业及完善的物业管理，不但能为业户提供一个安全舒适、优质和谐的生活环境，并且能够协助项目树立品牌形象、促进物业的销售和租赁，提升物业的投资回报率。因此，要使清远新都广场项目成为当地的高档物业、亮点物业，开发商良好的前期硬件投入是基础，同时要求物业服务企业必须具有前瞻性的创新理念、雄厚的管理实力、丰富的服务经验、专业的人才队伍，广州万宁物业管理有限公司具备这样的条件：第一、 具有持续不断创新高尚物业管理服务的眼光。第二、 具有丰富的实践经验，充分了解各类客户的服务需求。第三、 具备不同类型物业的前期介入、项目工地管理、销售配合和开荒管理服务经验。第四、 具有专业的梯队物业服务队伍，良好的人才培养机制和发展平台。第五、 长期的专业服务成就企业拥有广泛的可用社会资源和合作伙伴。第六、 行业内具有一定影响力的企业品牌。“诚信经营，和谐共赢”是【万宁物业】的企业理念，我们怀着万分诚意，以“真诚合作、专业保障、共创品牌”为指导思想，愿与富有卓越远见的您携手共创清远新都广场-清远地区又一个高档物业+优质服务项目品牌，为贵司带来良好的投资回报与社会信誉。时代需要强强联手，引领潮流，共同打造如诗似画的美好明天！广州万宁物业管理有限公司二00八年七月二十五日第一节、指导思想清远新都广场拥有得天独厚的地理优势，是新都会(清远)实业有限公司的重锤力作。为配合贵司“带动银盏步入高端居住时代”的开发理念，我司将竭尽所能致力提供专业优质的物业服务，如有幸对贵项目提供物业服务，基本指导思想是：l 通过真诚合作强力打造品牌【万宁物业】一贯秉承尊重客户、诚信服务的作风，重合同、守信誉、遵纪守法、诚信经营，我司将配合贵司的项目建设进程对物业工作专业细分，分阶段实施管理服务，在过程中逐步总结改进，渐入佳境，以期通过我们的服务和业内良好口碑，促进清远新都广场的销售和塑造优秀服务品牌。 l 长远承担项目的管理服务职责【万宁物业】不但注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实的短期行为，有阶段规划，更有长远计划，将服务概念由委托管理期扩展到物业的使用寿命期，以承担全方位管理职责及赢取项目的社会认同为己任，协助贵司树立长远发展的战略品牌。l 通过提供专业服务使业主获取长远利益我们推行全面、专业的物业管理和服务，管理人性化、服务专业化，进行优质、贴心、到位的物业管理服务。提高服务质量、细化服务内容。从每一件小事做起，注重细节管理，为保障物业的保值增值而尽心竭力。第二节、项目定位一、项目理解清远新都广场项目地处清远高新区银盏核心位置，紧靠国家A级旅游点银盏温泉旁，位于107国道旁，毗邻广清高速公路，距广清高速公路银盏出入口仅1000米，无论去广州、新白云国际机场还是到清远市区都不超过30分钟的车程。交通便利、私享自然稀有景点，周边有多个大型经济工业园及经济开发圈。工业园区的白领阶层是项目的主要客户消费群。如此得天独厚的地理条件，造就了该项目的高端市场品位。发展商新都会（清远）实业有限公司着眼于清远市高尚物业的未来发展趋势，融合区域文化，力求创造新的优化空间，展示一种全方位的生活方式。因此，发展商在项目融洽了多种不同类型功能物业，满足空间内不同的生活需求，以使项目成为区域领航级高端综合社区。结合贵司的开发理念和项目定位，我司如有幸对清远新都广场提供物业管理服务，将尽力创造优质的管理环境及积极参加各项先进评选活动，以提升项目的知名度和社会效益，我们对贵项目的整体定位理解是： 高尚物业、 优质服务高尚物业：清远新都广场得天独厚的地理资源，便捷的交通出行，全方位智能化安全系统的运用、别具匠心的园林景观，加以日趋完善的商业配套等，是打造高尚物业的基础；优质服务：表达的是“以业主为中心”的服务理念，为业主提供细心、细致的服务。在管理服务过程中凡事要以人为本，提供优质服务为前提，真正做到服务至上，做业主的好管家。通过上述的整体形象定位，配之切实可行的物业服务措施，不但可以打造高尚物业，增加小区业主对物业的满意度，同时也可进一步协助树立开发商的企业形象和品牌建设。二、项目整体服务定位舒适和谐 安全第一舒适和谐：表达的是“舒适、自然、和谐”的环境理念。作为物业管理服务者，首先要对物业的需求予以深刻的理解，树立服务至上的服务意识，在服务过程中以热情的服务态度、娴熟的服务技能、规范的服务程序、灵活的服务方式、高效的服务效率，提供超出客户期望值的管理服务，创造舒适居住环境，打造高档物业形象。安全第一：是强调安全的重要性，从物业管理服务的实践看，若没有安全做保障的物业管理服务根本没有办法顺畅实施，也很难取得业主的信任与认可。物业档次越高，业主对安全的需求也越高，因此，要想为业主营造一个安居乐业的居住环境，让业主住得安心、住得开心、住得省心、住得舒心，就必须把安全工作放在首位，并尽量满足业主私密性的需求。第三节、管理服务目标结合项目实际情况及我司多年的实践经验，如有幸对清远新都广场提供物业管理服务，将严格按照全国城市物业管理示范住宅小区的标准和要求，在ISO9001：2000质量管理体系标准下全心全意、尽职尽责提供优质服务。销售期目标：成为开发商的好参谋、好帮手、好伙伴，为项目提供有价值的建议，减少返工现象，降低开发商的建筑成本，促进楼盘的销售；服务期目标：成为业主的好保姆、好管家、好朋友，业主对管理服务综合满意率不低于96%。并在贵司的支持下，首期全部交付使用后二年内通过“市级物业管理示范住宅小区”的考评，三年内通过“广东省物业管理示范住宅小区”的考评，以提升发展商和项目的知名度、美誉度，以优质、舒适的管理环境回报业主。序号承诺项目标准承诺指标实施措施1房屋完好率国标房屋损评定等级100%指定维修技术人员负责管理区域内的房屋维修检查，建档记录，保障房屋完好、整洁，无违章搭建及损坏公共设施。2房屋零修及时率全国物业管理示范小区100建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修通知单后，按规定时间赶到现场，为客户提供优质服务。3维修工程质量合格率全国物业管理示范小区100%分项监督，工程技术部严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时回访。5绿化完好率全国物业管理示范小区99%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，物业助理监督执行，以保障小区公共绿化绿地无破坏、无践踏、无黄土裸露现象，发现问题立即修复。6保洁率全国物业管理示范小区100%指定专职保洁员进行各项保洁工作，实行巡查制度，由物业助理监督,做到垃圾日产日清，空气清新。7道路完好率及使用率全国物业管理示范小区100%落实责任人，坚持对道路等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，并建立健全档案记录，完善规章制度，以使公共设施完好并正常使用。8化粪池、雨水井、污水井完好率全国物业管理示范小区100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，工程主管监督执行，以使沟、渠、井完好，并定期清理、疏通。9排水管、明暗沟完好率全国物业管理示范小区100%落实责任人进行养护，实行工程部巡查制度，建档记录，工程主管监督执行，以保排水管、明暗沟畅通无阻、无塌陷。10路灯完好率一级96%指定工程维修人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由物业助理监督，以保设施完好，方便使用。12公共设施完好率全国物业管理示范小区95%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，工程主管监督执行，以保设施完好、正常使用，并进行定期保洁，使其美观整洁。13刑事犯罪案件发生率全国物业管理示范小区1%以下实行24小时保安巡查制度，落实保安岗位职责，在重点部位加紧巡逻，保障业户人身及财产安全。14火灾发生率全国物业管理示范小区0物业服务中心实行全员义务消防员制，定期进行培训和演习，加强宣传，由物业助理进行日常巡视，发现隐患及时处理，以保小区消防安全。16用户有效投诉率投诉处理率一级1以下100按照政策规定，作好各项工作，加强与业户沟通，定期举行座谈会，了解业户的愿望与要求，满足业户的合理需要，将投诉及时处理并记录。17管理人员专业培训合格率一级100员工分别进行入职培训、上岗培训、加强培训等常规培训，并予以考核，以保员工素质。18业主对物业管理综合满意率客户满意96以上采取现代化的科学管理手法，开展各种社区文化活动，在日常工作中注意收集客户意见，加强与客户的沟通交流，提升客户对物业服务工作的满意率。第四点、物业服务内容如我司有幸能为贵项目提供物业服务，其服务内容包括（但不限于）以下八个方面：（一） 安全保卫1. 服务范围包括本物业整个区域的建筑物以及公共广场、停车场、通道及周边绿化等。2. 组织思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制以确保物业的安全、有序。3. 采取科学合理的方式确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，目标是确保万无一失。无因管理疏忽造成的治安案件、恶意破坏事件；4. 停车场以及重要出入口必须24小时值班、24小时监控。整个区域做到24小时有安全护卫人员巡查。5. 确保无重大火灾、刑事和交通事故发生。6. 设立防火工作专责小组，全力配合相关部门做好防火工作。接到消防中心报警，保安员应在3分钟内到达烟感警报点核实情况，如属火警迅速组织扑救和疏散。7. 设立综合治理及安全生产专责小组，按国家规定制定相关应急预案以便对突发事件有应急处理计划和措施，必要时及时报警并告知贵司，防止事态进一步恶化并协助保护现场；对物业安全生产和综合治理做到严格管理、时刻督查，杜绝重大安全事故和社会治安案件发生。8. 如发生物业内被盗案件，全力配合公安部门破案。9. 其它与安全保卫有关事项。（二） 交通、车辆、停车场管理1. 交通、车辆、停车场管理指定专人负责，制定切实可行的管理制度。2. 配置规范的车辆行驶、停放识别标记。3. 车辆停放有序，有专人指引按规定存放地下车库或指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全，保证车辆道路及消防通道的通畅。4. 车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。对停放在停车场的机动车辆和非机动车辆，做好登记手续，登记率达100%。5. 区域内车辆行驶有序，一律不准按鸣。6. 保障区域内的交通指示标志明确、交通设施完善，区域内行驶路线要用标志牌、地下白线箭头指示清楚。7. 其它与交通、车辆、停车场有关的事项。（三） 清洁卫生1. 服务范围包括整个物业的公共区域、停车场、各建筑物的大堂、电梯、通道、公共地方、卫生间、建筑物外墙（每年至少清洗一次）、周边绿化等。2. 制定工作制度和标准，并以此作为物业管理清洁工作质量考核的依据之一。3. 房屋立面、公共楼梯、区域内广场、道路、绿化带保持整洁，无堆放杂物现象。4. 按工作程序进行日常定期或不定期的清扫保洁，做到按制定的标准全方位保洁，特别对公共卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。5. 负责垃圾的收集并统一置放垃圾收运点，做到垃圾日产日清并及时打扫垃圾收运点的卫生。6. 按国家相关的物业管理条例，定期杀灭蚊、蝇、鼠，蟑螂、白蚁，并做到无滋生源。对白蚁要做到及早发现，及早请专业公司进行灭杀。7. 自来水水池定期清洁，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患。8. 污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。9. 清洁卫生工作中物料的使用和排放达到国家环保标准。10. 其它与清洁卫生有关的事项。（四） 园林绿化养护和管理1.服务范围包括整个公共区域的园林设施、植物、盆栽、植被等各类绿化的日常养护工作。2.绿化养护管理质量符合国家、省和市有关的技术规程、规范要求。包括淋水、除草、施肥、开窝、培土、扶正、杀虫、剥牙、清除黄叶及其它工作内容。（五） 物业设施、设备的使用、维护和管理1. 配置熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员，对物业各项设施、设备进行维修、养护。严格遵守安全操作规程（如强电操作需双人操作等）。2. 负责电梯、消防设施等的日常清洁维护工作，在日常使用过程中制定使用运行制度，定人、定时开/关设备，及时发现设备和设施在使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝安全事故发生。并指定专人负责与专业公司的协调工作，明确分工及责任。3. 根据消防管理部门的有关要求和规定，对消防系统的管理制定详细的管理制度、培训计划、实施方案（包括演练方案）和管理机构的设置方案。4. 除专业公司承包维修、养护的设施、设备外，其余物业设施、设备，包括各类机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、应急系统、安保技防系统、巡更系统及门禁系统、背景音乐及消防广播系统、火灾自动报警及消防联动控制系统、车库出入管理系统等各种设备设施的定期保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用。建立维修保养工作制度，强调时效性，做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报上级处理。5. 制定完善的实施方案，做好与产品（工程）供应商的协调工作，明确分工及责任。在产品（工程）质保期内，受甲方（开发商）委托并作为甲方（开发商）的代理人全权处理与上述供应商在质保期内的相关事宜。6. 租户需要对其租赁场地进行装修时，需提交装修申请及装修方案。我司负责对其装修方案进行全面认真细致的审核，确保其装修对物业建筑物的整体结构、外观、设施设备、消防防火、安全生产、环保等各方面没有任何不良影响，交甲方（开发商）加具意见后，根据有关程序通知租户办理消防报建手续，获批后再批准租户动工。施工期间，严格管理，监管到位，及时与租户、甲方（开发商）沟通有关情况，确保无安全事故发生。7. 其它与物业设施、设备的使用、维护和管理有关的事项。（六） 档案资料管理1. 建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。2. 在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。3. 档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。（七） 代收代缴及物业服务1. 受甲方（开发商）委托代甲方（开发商）向租户收取商铺等租金、，并代收代缴水、电、气费。2. 每月定时抄录电表、水表并计算费用，及时向租户发出收费通知书。对于在规定期限（每月10号前，遇节日如春节、国庆长假则顺延相应天数）内没有缴纳上述费用的租户，按租赁合同、物业服务委托合同计收其违约金，并及时告知甲方（开发商）。3、设有客户接待中心，处理日常事务和提供商务服务。（八） 物业管理服务合同约定的其它事项。第五节、一期首批物业岗位设置、人员配置及用工成本费用预算根据项目发展的进程规划，一期首批交付的物业将是一个有8个住宅楼体、首层是相连的临街商业裙楼的组团。其中4栋楼体为七层楼高，另4栋为十一层楼高的楼体，东北方及首层商铺前共有上百个露天停车位。一期首批物业服务架构的设置，是整体服务组织的基础，也是整个项目服务理念的组织实施者，因此，我司将在首批物业有服务组织的管理层上任用较资深的干部人选，以便于从第一个方阵起，迅速建立本项目的服务文化，为以后的服务延伸奠定基础，进一步促进后期的物业销售业绩。1、服务中心岗位设置（一期首批物业设员29人）项目经理1人行政助理1人物业部管理部领班1人工程领班1人物业助理1人环境领班1人管理员14人技术员4人清洁员4人绿化及顶休1人l 设立新都广场物业服务中心，根据ISO9001质量管理体系建立物业档案。l 配合项目部的竣工验收，对竣工合格的物业及设备进行专业的接管验收。l 组织开荒清洁，落实公共措施及服务标识，设置安全措施全面控制秩序。l 准备业主收楼的相关资料，对服务作业人员进行现场培训。l 布置收楼现场，迎接首批入住的业主。2、服务中心人员配置序号岗 位 名 称设置人数班次岗位设置简要说明1项目经理1名行政班全面负责项目管理工作小计1人2行政助理1名行政班文书兼职文员、出纳工作3物业助理1名行政班日常客服工作小计2人4安全管理领班1名8小时全面负责现场秩序管理工作5消防中心监控室3名轮班制监控中心1人*3=3人6安全管理员6名轮班制出入口2人*3班=6人7露天车场管理员3名轮班制车场道闸1人*3=3人8替休2名小计15人9工程部领班1名8小时全面负责公共设备设施维护及室内装修装饰工程审批监管10工程技工3名轮班制运行组（兼维护）1人*3班=3人11替休兼机动1名小计5人12环境部领班1名固定班全面负责公共区域的环境维护13清洁员4名固定班14绿化兼替休1名固定班小计6人合计29人由于篇幅关系，岗位责任制及相关规章制度在这里恕不展述。3、用工成本费用预算序号项目计算依据人均单价(元)备注一项目经理1工资费用按￥3500元/月计算（每周6天工作制）3,500.00已含每周1天加班费2福利费餐费补助￥150元/月,宿舍房租人均￥50元/月200午餐补助3社保费用按2008年7月缴费基数￥1472缴交养老、失业、工伤、医疗保险等362.14元/人.月362.14按当地最低标准计算4服装劳保劳保服装费按￥25元/人.月（西装、衬衣、领带，两套共￥600元）25按24个月分摊项目经理费用合计4,087.14二物业助理/行政助理1工资费用按人均￥1500元/月计算（每周6天工作制）1,500.00已含每周1天加班费2节假日加班费每年11天法定节假日及5天年假加班按日工资的300%计算201.68 月工资天数为21.75天3福利费餐费补助￥150元/月,宿舍房租人均50元/月200午餐补助4社保费用按2008年7月缴费基数￥1472缴交养老、失业、工伤、医疗保险等362.14元/人.月362.14按当地最低标准计算5服装劳保劳保服装费按￥25元/人.月（西装、衬衣、领带，每人两套共￥600元）25按24个月分摊助理人员人均费用合计2,288.82三安全管理领班1工资费用按￥1300元/月计算（每周6天工作制）1,300.00已含每周1天加班费2节假日加班费每年11天法定节假日及5天年假加班按日工资的300%计算174.79 月工资天数为21.75天2福利费餐费补助￥300元/月,宿舍房租人均￥50元/月350午餐补助3社保费用按2008年7月缴费基数￥1472缴交养老、失业、工伤、医疗保险等362.14元/人.月362.14按当地最低标准计算4服装劳保劳保服装费按￥25元/人.月（西装、衬衣、领带，每人两套共￥600元）25按24个月分摊安管部领班费用合计2,211.93四安全管理员1工资费用按人均￥950元/月计算（每周6天工作制）950.00已含每周1天加班费2节假日加班费每年11天法定节假日及5天年假加班按日工资的300%计算127.73 月工资天数为21.75天3福利费餐费补助￥300元/月,宿舍房租人均50元/月350午餐及晚餐补助4社保费用按2008年7月缴费基数￥1472缴交养老、失业、工伤、医疗保险等362.14元/人.月362.14按当地最低标准计算5服装劳保劳保服装费按￥25元/人.月（保安服、肩章、帽子，每人两套共￥600元）25按24个月分摊管理员人均费用合计1,814.87五环境部领班1工资费用按人均工资￥1000元/月计算（每周6天工作制）1,000.00已含每周1天加班费2节假日加班费每年11天法定节假日及5天年假加班按日工资的300%计算134.35 月工资天数为21.75天3福利费餐费补助￥150元/月,宿舍房租人均50元/月200午餐补助4社保费用按2008年7月缴费基数￥1472缴交养老、失业、工伤、医疗保险等362.14元/人.月362.14按当地最低标准计算5服装劳保劳保服装费按￥25元/人.月（工作服每人两套共￥400元）17按24个月分摊环境部领班费用合计1,713.59六清洁员1工资费用按人均工资￥793.33元/月计算（每周6天工作制）793.33已含每周1天加班费2节假日加班费每年11天法定节假日及5天年假加班按日工资的300%计算106.67 月工资天数为21.75天3福利费餐费补助￥150元/月,宿舍房租人均50元/月200午餐补助4社保费用按2008年7月缴费基数￥1472缴交养老、失业、工伤、医疗保险等362.14元/人.月362.14按当地最低标准计算5服装劳保劳保服装费按￥17元/人.月（工作服每人两套共￥400元）17按24个月分摊清洁员人均费用合计1,479.14七绿化工1工资费用按人均工资￥900.00元/月计算（每周6天工作制）900已含每周1天加班费2节假日加班费每年11天法定节假日及5天年假加班按日工资的300%计算121.01 月工资天数为21.75天3福利费餐费补助￥150元/月,宿舍房租人均50元/月200午餐补助4社保费用按2008年7月缴费基数￥1472缴交养老、失业、工伤、医疗保险等362.14元/人.月362.14按当地最低标准计算5服装劳保劳保服装费按￥17元/人.月（工作服每人两套共￥400元）17按24个月分摊绿化工人均费用合计1,600.15八工程部领班1工资费用按人均工资￥1700元/月计算（每周6天工作制）1,700.00已含每周1天加班费2节假日加班费每年11天法定节假日及5天年假加班按日工资的300%计算228.57 月工资天数为21.75天3福利费餐费补助￥150元/月,宿舍房租人均￥50元/月200午餐补助4社保费用按2008年7月缴费基数￥1472缴交养老、失业、工伤、医疗保险等362.14元/人.月362.14按当地最低标准计算5服装劳保劳保服装费按￥25元/人.月（工作服、绝缘鞋，每人两套共￥600元）25按24个月分摊工程领班费用合计2,515.71九工程技术员1工资费用按人均工资￥1300元/月计算（每周6天工作制）1,300.00已含每周1天加班费2节假日加班费每年11天法定节假日及5天年假加班按日工资的300%计算174.79 月工资天数为21.75天3福利费餐费补助￥150元/月,宿舍房租人均￥50元/月200午餐补助4社保费用按2008年7月缴费基数￥1472缴交养老、失业、工伤、医疗保险等362.14元/人.月362.14按当地最低标准计算5服装劳保劳保服装费按￥25元/人.月（工作服、绝缘鞋，每人两套共￥600元）25按24个月分摊技术员人均费用合计2,061.93十夏季高温补贴高温补贴100元/月.人(根据广东省政府相关规定，仅限于每年6-10月发放，其他时段不享有此补贴）2900按配置29人计算说明：1、上述计算方式按月定额标准计算，不足一个月按实际作业天数计收用工成本费用。4、一期首批工作人员成本核算表（单位：元/月）序号岗位名称人数人均费用金额(元)金额(元) （含高温补贴）备注（元/月）一人员成本费用1项目经理14,087.144,087.142物业助理/行政助理22,288.824,577.643安全管理部队长12,211.932,211.934安全管理员141,814.8725,408.185清洁部领班11,713.591,713.596清洁员41,479.145,916.567绿化工11，600.151，600.158工程部领班12,515.712,515.719工程技术员42,061.938,247.72夏季高温补贴29100.002,900.00仅限于每年6-10月发放人员成本费用小计56,278.6259,178.62二管理者酬金2,813.933,465.16按每一项费用的5%计算三税费3,525.393,530.52按总费用的5.63%计算合计2962,617.9466,174.30说明：1、 以上人员人数仅为初步估算，具体按实际工作需要而调整（增减），并征得甲方的同意后实施；2、 管理者酬金按每月人员成本总额的5计收；3、 管理者应交税费按总额5.63/（15.63）计算；第六节、一期首批物业服务建议合作方式前期良好的物业服务不但能加强首批业主对项目的信心和认同感，协助甲方树立良好的整体形象和社会口碑，同时促进后期的销售。由于【清远新都广场】一期首批交付使用的仅有8栋物业，每月的实际管理费收入尚不足以支付此阶段产生的费用，故我司仅收取每月的工作人员用工成本（含税费及管理者酬金），其他因实际营运发生的费用与所收管理费冲减后不足部分，由甲方作阶段性的费用补贴，以保障物业管理的正常运作，待一期物业全部交付业主使用后，此补贴则同时失效，由物业服务企业自负盈亏或按贵我双方协议约定方式执行。第七节、销售配合服务提供高品质的销售服务提供，不但可以提升物业的市场品牌推动销售，同时也可以为准业主们建立良好的购房信心，建立初始的物业管理服务认可度，为后期的物业管理服务打下基础。为促进项目的销售，同时配合贵司有充裕的时间专注于项目开发，在贵司的同意下，我司亦可提供销售配合服务（我司于此方面有丰富的实践经验），于此阶段我司仅按销售人员的用工成本（含税费和5的管理者酬金）收取费用。我司主要从以下几方面做好各项现场销售服务的配合工作：1、销售中心管理服务(1)礼宾服务提供：每个客人进入销售中心门口都将受到礼宾人员的崇高致礼，在销售中心门口，安排温馨伞架及备用温馨伞。逢天雨之时，便于礼宾人员撑伞迎送家人，同时还将备用部分伞套，便于雨天客人自带伞时使用，以免雨水落到地面造成地面湿滑。 (2)专职服务人员：按照星级酒店标准对销售中心将提供茶水服务，安排专职服务人员，为客人提供香茗或咖啡，使每一个客人都将受到酒店式的服务礼遇。(3)音响空调管理：每日销售工作开始之前，我公司将由专职技术人员，提前将音响空调调至适度，对出现问题及时维修，以确保客人到来时音响与空调的效果。(4)专职清洁人员：负责销售中心男、女洗手间的清洁服务，为客人开、关水阀，客人洗手后主动递上擦手纸，提醒客人物品勿忘带走，并保证厕所空气的清新，地面防滑，便池无堵漏。专职清洁人员在销售中心实施不间断保洁，随时拾取客人用过的纸巾，地面垃圾拾捡、水渍的清拖、烟灰缸的更换、展示台玻璃手指印的清除。(5)钱款安全护送：在销售期间往往会收取大量现金，因此现金的安全护送也是我公司提供的又一项服务。销售期人员复杂场面混乱都将是罪犯的可乘之机，因此在此期间我司将安排专职人员护送销售中心财务人员及需要提现金的贵宾客户进行现金取存的护送陪同，以保证钱款的安全。2、样板房的管理（1）样板房交房的合理建议因样板房交房后要通过全面开荒及细致的打理、保洁，若样板房交房时间过于仓促，清洁人员不能有足够时间，对样板房的清洁全面细致的开荒，势必对样板房的品质有所影响。因样板房的仓促赶工，样板房品质不能保证，样板房交付后存在瑕癖，以致后来修东补西。此举势必对参观者对房屋品质产生质疑，直接影响销售。因此，样板房交付在工期安排上，最好在保证施工质量的同时提前3-5天交付物业公司，使物业公司有足够时间对样板房实施清洁，确保优良品质。（2）样板房物品管理样板房物品一般都是比较精巧名贵、艺术价值高的物品，因此样板房物品必须建立明细的交接，所有物品建立名册，出、调，损坏丢失都有明细记录，以此明确管理责任。（3）样板房家私摆放监管样板房家私摆放过程中，往往因为家私组装人员的不注意细节，家私在地板上推拉，使地板留下划痕影响观瞻。使到样板房的品质大打折扣，因此在家私组装过程中，需指派专人在现场进行监护，以防止地板的损坏。（4）样板房清洁管理样板房清洁管理是样板房管理的重要环节，我司将安排形象好、专业素质好的清洁人员对样板房实施不间断保洁工作，中间穿插重点部位，重点保洁，并在晚上做好木质地板的打蜡，及地砖、地毯的吸尘工作。（5）样板房鞋套管理样板房鞋套管理体现出服务的细节，若该环节做不好也将直接影响服务品质。因此我司将安排工作人员，为看房客人主动热情递上鞋套。已消毒、与未消毒鞋套，分开存放，并注意提醒回收，提醒客人不要将鞋套穿出户外。提醒并制止样板房施工人员穿着已经不洁的鞋套，进入样板房。同时根据服务需求，配置自动鞋套机以便于物业档次的配套。（6）样板房灯光管理样板房灯光管理也是不可忽视的环节，为保证样板房色调效果，往往样板房的照明灯几乎全天长明。礼宾小姐每日上岗前按要求开启照明灯，检查照明设施，如否不亮及时做好记录通知更换，确保样板房的光亮效果。（7）样板房礼宾服务提供样板房将设礼宾专职服务生，对样板房实施日常管理及服务提供，主要负责对看房人员的迎送、问询、解答、主动介绍、温度调节等工作。礼宾服务生将起码具备二种方言能力：普通话、广东话；形象好、气质佳，经过专业礼仪训练上岗，亲和力强，具备一定的语言表达能力和公关能力。3、开盘期间项目现场安全管理现阶段一般都是边施工边销售，为了销售目标的实现，往往在销售现场举办各类促销活动，因此也会吸引大量的客人。人多使现场安全控制受阻，加之施工现场，建筑材料混乱，工程车辆出入占道等不安全因素仍将存在。这些隐患将随时威胁着客人安全，安全事故的出现不但给客人带来伤害，也使开发商财物受损，物业公司声誉也会受到损害。因此，针对销售期间，销售现场的不安全因素及安全隐患，我司都将制定明细措施，采取有效办法控制安全事故发生，主要措施如下：（1）在销售期间，我司将配合销售部和施工单位，强调施工区域非施工人员及发展商销售人员带领不能出入。施工区域安全措施破损没有及时更换的，一旦发现立即通知发展商并配合监督限时整改，减少施工隐患给客人带来危险的可能性。（2）销售人员引领客人必须进入施工区域看楼时必须恪守：进入施工现场，必须佩带工程帽，保证自身及客人佩带安全帽后再进入。现场保安将严格执行规定，任何人员在进入施工区域现场，必须佩带安全帽，未执行规定者一律不得私自进入施工现场。（3）在销售活动过程中，我公司管理人员将做好现场安全秩序的控制，如客户车辆安全指引停放、孩童、老人的安全提醒，活动用品的安全控制及活动用电的安全控制，都将是我们实施安全的工作重点，一句话就是将不安全因素控制到最低状态。 4、开盘期间项目现场环境管理现场环境管理包括清洁、绿化管理，在销售期间，我司将安排专职清洁人员，对现场的路面等环境实施管理，该围蔽的围蔽、该清洗的清洗。每日上岗前由现场管理人员对环境进行全面检查，发现问题及时记录，通报相关部门跟进整改。对整个销售现场外围环境管理要求，将以业主入住后的标准实施。不放过任何死角，施工垃圾限时清理，以确保整个销售环境整洁，保障物业品牌建立赢取居民良好口碑。 5、其它配合销售工作1、根据需要，与销售人员进行有关本项目物业服务事项的培训沟通。2、配合发展商开展大型销售活动和项目推广活动，根据活动详情和规模，制定相应的管理方案；拟定与销售合同配套的附件前期物业管理服务协议、临时业主公约等文件内容。3、设立客户咨询台，现场解答客户的各种提问，让客户对日后社区的物业管理服务项目及费用的询问得到满意的答复，促进物业的销售。4、使用国家一级资质对外宣传项目的物业管理事项，在我司网站和在管的各项目、企业刊物宣传、刊登有关【绿城桃花源】的报道，以协助提高项目知名度，促进项目的销售。6、服务配合建议销售配合在售楼前5天介入，主要了解销售方案及配合，现场环境清洁开荒，人员配置和岗位培训，前期物业管理资料的准备。第八节、物业管理用房与物资配置一、物业管理用房物业管理用房的提供是为了各项物业管理服务工作的正常开展，根据国务院物业管理条例及有关法律法规，物业管理用房按建筑面积0.2%的比例提供，物业管理用房一般设有：物业服务中心接待处、财务室、经理室、监控中心值班室、工程部工具房及小型会议室等。二、物资装备配置为确保对【清远新都广场】实施高起点和高水平的物业服务，我们将按照科学性、实用性和经济性的原则制订项目的基本物资装备计划，由贵司根据物业交付使用的不同阶段，配备各项开办物资。物品配置根据原有的及实际工作所需增置的类型数量，货比三家后以实报实销为原则配置。基本配置主要有清洁用品、清洁工具、洗手间用品、果皮箱、公告/指示牌、路标/路障及对讲机、办公用品等。序号名称型号规格参数数量用途、能力备注1电脑3台行政办公、财务专用2打印机、复印机各1台行政办公专用3电话机按需配置行政办公、接待、咨询专用4传真机1台行政办公专用5办公台椅一批行政办公专用6文件柜按需配置行政办公专用7保险柜按需配置财务用具专用8维修工具一批设备设施维修专用9清疏、保洁工具一批下水道、沟渠疏通专用10消杀工具一批用于除四害专用11办公用品一批日常行政办公专用12劳保用品一批员工制服等专用13安全防护设施一批对讲机、强光电筒、警械等专用第九节、 公司资质与品牌使用权贵司可于合同签订后之任何阶段使用【广州万宁物业服务有限公司】名称、标志标识（VI）及国家一级物业服务资质对外宣传项目的物业服务事项，以提高品牌美誉度，而我司亦将于与贵方达成协议后，在我司网站、在管十几个项目、企业内部刊物万宁之家宣传、刊登有关【清远新都广场】的报道，以协助提高发展商及项目知名度，促进项目物业的销售/租赁。 国家一级物业服务资质证书 企业物业服务标志标识 ISO9001:2000质量管理体系认证ISO14001：2004环境管理体系OHSAS18001：1999职业健康与安全管理体系“三合一”管理体系IQNET国际联合认证