公允价值在上市公司投资性房地产中的应用完成.docx

内容摘要近年来，公允价值计量问题一直是会计界中一个很具有挑战性的热点和难点问题。公允价值计量属性是新准则的一大亮点，学术界普遍认为它在一定程度上提高了会计信息的相关性和可靠性。本文具体介绍了公允价值计量模式的内涵、特征和应用于投资性房地产的重要意义，并将结合公允价值计量在我国上市公司投资性房地产中应用较少、金额确定方式各异的现状，探讨该计量模式在理论及实务层出现的具体问题，并通过相关理论以及数据分析，对会计实务中如何有效地实施公允价值这一计量模式提出政府和企业需共同努力，双管齐下的建议。要求政府切实做到建立税收优惠政策、公允价值准则和投资性房地产相结合、完善房地产市场等相关政策。企业做到提高会计人员素质、增强公允价值信息披露、转变收益等。关键词：投资性房地产；公允价值；状况；问题；对策 AbstractIn recent years, fair value measurement has always been a very challenging and hot problem in the Accounting Field. Fair value measurement attributes a major highlight of the new guidelines. The Academic community generally considers it to improve the relevance and reliability of accounting information to some extent. This paper introduces the connotation, characteristics of fair value measurement pattern and the importance of application in real estate investments. It combines the fair value measurement in our country listed real estate investment in the application of lesser, amount determination way different situation to discuss the measurement model in the theory and practice of layer specific issues arising. Based on the relevant theory and data analysis, it proposes the suggestions that government needs to work together with enterprises to improve the pattern of fair value measurement. It asks the government to establish effective policy on preferential tax, the criterion of fair value and the real estate investment combination, to improve the real estate market. Enterprises need to improve the quality of accounting people, strengthen the fair value of the information disclosure, and change the income.Key words: Real estate investments ; Fair value ; Conditions ; Problems; Suggestions目 录一、公允价值的内涵和意义01（一） 公允价值的内涵 01（二）公允价值的特征分析01二、公允价值计量的重要意义02三、公允价值对投资性房地产的影响 02（一）公允价值计量对企业资产的影响03（二）公允价值计量对企业所有者权益的影响03（三）公允价值计量对企业利润的影响03 （四） 公允价值对税负的影响03 四、公允价值在投资性房地产中的具体应用现状04（一）公允价值在投资性房地产中的具体应用规定04（二）采用公允价值计量模式的上市公司不多06（三）确定公允价值金额的方法各异，有待进一步规范06五、公允价值应用中尚存的问题 07（一）公允价值理论层面的问题07（二）公允价值实务层面的障碍07六、完善公允价值在上市公司投资性房地产应用中的几点建议09（一）政府方面的政策09（二）企业自身方面的政11公允价值在上市公司投资性房地产中的应用一、公允价值的内涵和意义（一）公允价值的内涵对于公允价值的内涵，不同的会计机构也不完全相同。会计准则理事会在IAS39中将公允价值定义为“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者负债清偿的金额”；美国财务会计准则公告第157号公允价值计量（FAS157）对公允价值的定义为：在计量日，市场参与者之间进行有序交易中出售一项资产时所收到的或转移一项债务时应支付的价格；而我国财政部于2006年2月颁布的企业会计准则基本准则对公允价值计量属性的定义作出了规范，即：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方资源进行资产交换和债务清偿的金额计量。从以上可以看出各国对公允价值的表述虽不尽相同，但都是在同样的假设下的表述。即：假定企业处于持续经营状态，不打算或不需要清算，不打算大幅度削减其经营规模，或以不利的条件进行交易，并且都自愿交易为前提形成的交换金额。（二）公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间空间的影响较大，同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中（存在活跃市场或非理想环境下）取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出，公平性是公允价值的核心属性。要保证获得的公允价值具有公平性，必须使交易双方在交易过程中满足四个条件：一是双方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易双方相互熟悉彼此的情况，信息较为完备；三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务，而不是强制地转让；四是交易双方的经营是持续经营，而不是面临破产清算。二、公允价值计量的重要意义 首先，公允价值与历史成本相比，公允价值反映的是在特定时点和特定经济状态下，市场对资产和负债的定价，这个价格及时反映在市场变化下企业资产和负债，及时提示资产和负债带来的经济利益流入或流出情况，真正体现出资产和负债的定义。公允价值更能反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，从而为报表使用者提供更有价值的信息。其次，公允价值计量有利于保持企业经营能力，实现资本保全。在物价上涨的经济环境中，若采用历史成本计量，则相同的金额不能购回原来相应规模的生产能力，生产将处于萎缩状态；若采用公允价值计量模式，即便在物价上涨的情况下相同的金额也不能购回原来相应规模的生产能力，资本得到保全，企业生产将正常持续下去。同时新准则下的采用公允价值对投资性房地产进行计价也是目前国际通行的做法，有利于公司在资本市场上获得正确的定价，从而也有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利。从这个角度讲，公允计价可帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。另外，公允价值的引用符合权责发生制的会计确认基础。权责发生制既反映交易对经济利益的影响，又为事项留下了概念上的合理性，即能反映要素随后的变动。国际上和我国都将权责发生制作为会计确认的基础。而在对要素确认和计量时，只有基于现行市价和未来现金流向的现值的公允价值，才能反映要素取得及其随后变动，而不拘泥于初次确认，既能对交易和事项进行确认。所以公允价值计量属性是符合权责发生制的会计确认基础的。最后，公允价值计量是我国会计与国际会计惯例实质性趋同的必要条件之一。公允价值计量符合我国改革开放的政策，也有利于我国企业的国际化发展，新准则实施之前，在海外上市的公司或拟在海外融资的企业所提供的财务信息得不到国际投资者的认可，需要重新按照国际会计准则编制财务报表，并需聘请“四大”或其他境外会计师事务所根据国际会计准则或他国会计准则重新审计，浪费了大量的资源，往往还会因时间过长从而会使企业错失发展良机。新会计准则的实施，使得我国企业财务信息与外界沟通有了共同的语言，同时也极大地增强了境外机构投资中国的信心。三、公允价值对投资性房地产的影响 （一）公允价值计量对企业资产的影响采用成本模式计量。原先核算和列报投资性房地产分别是在存货、固定资产、无形资产中，现将统一在“投资性房地产”中核算，在资产负债表上单独列报，虽然企业的总资产没有变化但将影响企业的资产结构。与成本模式相比，用公允价值模式计量，不仅资产结构要受影响，而且公允价值上升会大幅提升企业投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化。这将使投资性房地产比重较大的公司净资产账面价值得到较大提升。资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率以及有形净值债务率，企业呈现出较低的财务风险对企业再融资和提升公司价值等方面是十分有利的。（二）公允价值计量对企业所有者权益的影响企业会计准则规定：企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下，这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，所有者权益大大增加。而且，企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原账面价值，则将差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。（三）公允价值计量对企业利润的影响采用成本模式计量，需要对其按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销，甚至可能还要计提投资性房地产减值准备，这样使得资产账面价值将减少；同时由于对投资性房地产计提折旧或摊销以及计提资产减值准备以后，使得费用和损失增加，进而使当期利润减少。相比较而言，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日（会计期末）按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场价格，对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量，按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；另一方面在公允价值模式下，不必对投资性房地产计提折旧或摊销了，使得当期费用减少，相应增加了当期利润。总体上来说，在房地产大幅增值的前提下，采用公允价值计量对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响，使利润大幅增加。（四）公允价值计量对税负的影响成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，则不进行纳税调整；若不一致，也只需对折旧额进行调整。即采用成本模式在所得税纳税调整方面最多只需调整折旧额。相比较而言，公允价值模式计量下，税法的规定与公允价值模式计量二者存在明显的差异。会计上，在会计年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额记入损益，不计提折旧或摊销；税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，即：需要对公允价值变化所产生的损益进行调整，并且随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整额也将相应变化。投资性房地产企业采用公允价值计量，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，通过逐年计提折旧来抵税将无法实现。四、公允价值在投资性房地产中的具体应用现状 （一）公允价值在投资性房地产中的具体应用规定1投资性房地产的概述房地产是土地和房屋及其归属权的总称。在我国土地归国家或者集体所有，企业只可以取得土地使用权。因此，房地产中的土地指的是土地使用权。房屋指的是土地上的房屋等建筑物及构筑物。伴随着我国社会主义市场经济的不断发展和完善，房地产市场日渐活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理，生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。用来出租或增值的房地产就是指投资性房地产，它在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼。（1）投资性房地产的定义在投资性房地产准则中，投资性房地产指的是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（2）投资性房地产的范围根据投资性房地产准则中的规定，投资性房地产的范围界定为已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权。2公允价值计量在投资性房地产后续计量时的应用企业应于资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，计量模式有成本模式和公允价值模式两种。我国企业会计准则规定投资性房地产后续计量优选模式是成本模式，而公允价值模式须符合规定条件方可选择。但同一企业只能采用一种计量模式对所有的投资性房地产进行后续计量，同时企业采用的计量模式一经确认不得随意变更，特殊情况下只能将成本模式转化为公允价值模式。在新会计准则中，投资性房地产后续计量应当采用成本模式计量，存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的时候，可以采用公允价值模式计量。当采用公允价值模式计量时，需同时满足下列条件：（1） 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。在公允价值计量模式下，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。3公允价值计量在投资性房地产转换时的运用房地产的转换，本质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。这里的房地产转换时指房地产用途发生改变，而不是计量模式的转变。（1） 转换的形式主要的转换形式有：投资性房地产转为自用、自用房地产停止自用，用于赚取租金或资本增值、作为存货的房地产改为出租、自用建筑物改为出租、固定资产转为投资性房地产。（2） 转换时的处理这里的转换可分为成本模式下的转换和公允价值模式下的转换，这里着重阐述公允价值计量模式下的转换。在公允价值模式下，自用房地产转换投资性房地产时，应按其转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，同时，应按其转换日的累计折旧、减值准备，借记“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目或贷记“资本公积其他资本公积”科目。 当投资性房地产转换为自用房地产时，应按其转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产（成本、公允价值变动）”科目，按其差额，借记或贷记“公允价值变动损益”科目。4公允价值计量在投资性房地产处置时的运用处置公允价值模式计量的投资性房地产时，银行存款应该按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按其账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地产成本”科目，按其累计公允价值变动借记或贷记“投资性房地产公允价值变动”科目。此时也要讲投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入其他业务收入，借记“资本公积其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。（二）采用公允价值计量模式的上市公司不多，但呈上升趋势通过上网查阅20062009年年报的方式，收集了对投资性房地产采用公允价值模式计量的上市公司数据，计算披露有投资性房地产的上市公司中应用公允价值的比例。如表1所示表1： 20062009年上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式情况的比例年份采用公允价值计量的公司数统计公司数比例200695671.59%2007186302.86%2008206902.90%2009257723.24%依据表格可以看出：2006年年报中披露采用公允价值模式后续计量的有9家，占上市公司总数1.59%；2007年增加到18家，占上市公司总数2.86%，2009年增加到25家，占上市公司总数3.24%，数量上呈年递增趋势，但同时从统计结果我们也可以看出，上市公司对投资性房地产公允价值计量模式的采用大多持谨慎态度，这可能是由于准则明确规定：企业一旦采用了公允价值计量模式就不得转为成本模式有关。（三）确定公允价值金额的方法各异，有待进一步规范 公允价值是在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额，相关计量价值的取得需要采用一定的方法。从上市公司来看，主要采用了以下方法表2 2009年沪深上市公司投资性房地产公允价值金额确定方法情况房地产评估价格第三方评估报告双方谈判价格参考同类同条件房地产价格未披露合计数量（家）14322425比例（%）56128816100表2中可以看出，上市公司确定公允价值的方法多种多样，主要以评估价格为主，其次是第三方调查报告和参考同类同条件房地产的价格，少数企业未披露确定公允价值的方法。上市公司选用的方法与准则要求相比，存在一定距离，仍需要进一步规范。五、 公允价值应用中尚存的问题（一）公允价值理论层面的障碍2008年，以华尔街为代表的美国金融界率先向公允价值发难，得到了政界的大力支持，随后，全球金融危机对公允价值理论的争议急剧扩大放大。会计界坚决抵制对公允价值的无端指责，但承认公允价值计量需要改进。后金融危机时代公允价值会计的改革正在如火如荼的进行中，金融稳定理事会（FSB）和金融危机咨询组（FCAG）2009年发布了改革意见和建议，国际会计准则理事会（1ASB）在2010年底前完成对第39号国际会计准则（IAS39）的替代并在2009年1月出台了新的金融工具准则和减值模型征求意见稿。虽然学术界大多赞同公允价值的应用是大势所趋，但是如何对公允价值确认、计量和报告仍处于激烈的争议中。从来没有一个单独的关于公允价值具体准则的系统出台，对公允价值的运用大部分都是包含于其他具体准则之中，公允价值的实际运用明显缺乏理论指导，许多问题都处在讨论研究中，理论体系不够完善、成熟，实际应用情况就更为复杂，这也使得许多公司对投资性房地产的公允价值计量采用观望的态度。（二）公司实务应用层面的障碍1公司实务应用层面的障碍在我国新准则体系中，体现出“公允价值级次”的理念，公允价值分为三个级次，当前活跃市场报价为一级，近期活跃市场报价为二级，采用估价技术为三级。公允价值的获取，最接近实际的是活跃的公开市场报价，由于我国房地产市场发展的很不成熟，活跃公开市场报价取得比较困难，目前最贴合实际的办法就是聘请独立的评估机构的测量师对投资性房地产的价值进行评估，这样做就增加了这项企业评估的成本，对企业损益会造成一定的影响。2公允价值应用的客观环境尚需完善目前我国市场化程度不高，交易环境很不完善。我国新的会计准则对公允价值计量模式在投资性房地产的运用设定了严格的限制性条件，禁止公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。另外，根据新准则应用指南的要求，同类或类似的房地产，对于建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。要找地段、楼层、朝向都不相同的房地产活跃市场，也是很困难的。3企业会计人员的职业判断能力和专业水平有待提高会计职业判断是指会计人员在面临不确定经济事项情况下，根据会计法律法规等标准，结合企业自身的经营环境和经营特点，运用会计专业知识和经验，通过计算、分析、比较等方法合理且合法的对会计主体发生的经济事项和交易采用的会计处理原则、方法等做出的最终判断、估计和选择。如前所述，目前我国房地产市场公允价值确定方法多种多样，为规范企业采用公允价值计量投资性房地产的行为，中国资产评估协会发布了 投资性房地产评估指导意见（试行），并于 2010 年 7 月 1 日起实施，其明确采用公允价值计量模式时，应主要运用市场比较法和收益法两种方法。收益法，具体说是指预测估计对象的未来收益，然后将其转换为现值来求取估价对象价值的方法，市场比较法是指通过收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行分析，确定待估房地产在公开市场上最可能的成交价（即待估房地产的公开市场价）。职业人员不仅需要具有专业技术还应具备良好的职业判断能力才能正确运用这些方法。但目前企业会计人员的职业判断能力和专业水平受各种条件的限制，还不能非常娴熟准确的运用这些方法。4公允价值的应用有严格的条件和要求在对公允价值的应用方面，我国新会计准则设定了较为苛刻的限制条件。如企业会计准则明确规定：一旦采用了公允价值模式计量就不能再次转化为成本模式，其中企业管理层一般具有虚增利润的动机，投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，说明该房地产存在活跃的交易市场，公允价值能够持续可靠取得，公允价值更能可靠反映其实际价值。而若在此时由公允价值模式转化为成本模式，只会存在于房地产市价持续下跌的情况下，而这种情况下该房地产还是存在公允价值的，反而会存在管理层利用计量模式的转变进行盈余管理的嫌疑。公允价值与成本模式间绝对的不可转换在一定程度上减少了企业管理层利用计量模式的转变进行盈余管理的嫌疑，但同时也致使一些企业对公允价值模式持过度保守态度，因为一旦选择了公允价值模式就再无回旋余地。六、完善公允价值在上市公司投资性房地产中应用的几点建议 公允价值作为一种新的计量工具，自诞生以来虽然走过一段曲折的路程，但从国际范围看，公允价值计量模式在某种程度上代表着财务会计的发展趋势，在我国今后的会计实践中，公允价值必将成为一种重要的计量模式，现阶段要推广公允价值模式，需要政府和企业共同努力，双管齐下。（一） 政府方面的对策首先，税务部门应减轻企业的税收负担。国家的相关税务部门应出台相关的措施，对实施新会计准则采用公允价值核算投资性房地产的企业当期产生的“浮盈”，给予一定的税收减免或者暂时不征收由于公允价值计量增加的收益，以更好地推动公允价值在实务中应用，减轻企业的税收负担，打消企业的顾虑，避免企业为避税而倾向于继续使用历史成本计量模式。同时，加强对采用公允价值计量模式企业的监管，公允价值的使用时一把双刃剑，在促进会计信息公允性和相关性的同时，也为一些投机者提供了利用公允价值操纵利润的可能。应建立独立的会计监督管理体系，对企业操纵利润的行为进行严格的监督与控制，明确舞弊主体的法律责任和完善惩罚机制。国家审计部门、财政部门、国家监督机构和证监会，应扩大打击力度和监督的范围，不定期的对投资性房地产企业进行检查和审计。2制定公允价值准则与投资性房地产相互结合形成体系 公允价值计量的有效实施需要有一个完善的公允价值理论体系作为依据。尽管单独的投资性房地产准则已就公允价值计量属性给出了初步的定义及使用方法，但是基本准则中并没有对公允价值的应用进行详细的规定，也没有具体的公允价值准则，这极大地阻碍了公允价值在投资性房地产中的应用与发展。所以，我国财政部会计准则委员会和会计理论界等应积极研究美国和国际会计准则委员会的有关公允价值的准则，在充分考虑我国国情的前提下，尽早推出一个具有操作性的公允价值计量的理论及应用体系。本体系应对公允价值的细节问题予以明确规定和详尽说明，以便于会计人员进行实务操作。同时将健全的理论在我国全面推广，才能促进公允价值在投资性房地产中的运用。3建立投资性房地产市场评估体系网络信息技术运用是完善公允价值计量在投资性房地产中应用的关键。如通过互联网将某地区同类原料或产品的所有厂家及其信息收集起来，包括价格、规格、品质等资料。在数据资料收集到之后，应先由指定的部门进行分析整理，得出一个或几个较为客观、具有代表性的数据信息，然后再交由信息使用者使用，作为公允价值计量的参考标准，并根据其所涉及的房地产类型，及时获得房地产市场的相关信息。要充分利用网络优势，快速传递公允价值计量所需的公共信息，实现资产信息的及时查询和共享，使企业投资性房地产的公允价值的计量快捷、有效。4加快市场经济发展，完善房地产市场经济环境 由于我国房地产市场发展尚未成熟，所以投资性房地产中公允价值计量模式的运用和推行必定会遇到很多的困难。但公允价值的运用是与国际会计准则接轨的必然趋势，也符合我国会计业务发展的实际需要。为此，相关管理部门应当积极采取相应措施，进一步推行公允价值计量模式，努力实现投资性房地产从成本计量向公允价值计量的平稳过渡。也就是说，投资性房地产公允价值计量模式的运用应当遵循“循序渐进”的原则，即结合国内房地产的现状，针对不同的企业群组，出台相关业务的具体操作指引，从而力在当前条件尚不十分成熟的环境下，进一步提高会计信息的可比性，有效降低公允价值全面运用可能造成的整体性风险。同时，加快市场经济发展，积极推进市场信息化建设。为公允价值的运用构建一个完整、统一、开放、充分竞争的房地产市场。.适当考虑公允价值模式转为成本模式的条件，避免绝对的不可转换尽管从公允价值模式转换成成本模式给一些管理者提供了调整企业盈余公积的可能，但是绝对的不可转换也存在不可避免的弊端，它使得部分企业对公允价值模式望而却步，为避免陷入死胡同而固步自封，一部分企业尽管符合了公允价值的应用条件，管理层仍继续采用保险的成本模式。所以制定出明确的由公允价值模式转换成成本模式的适用条件有利于公允价值模式的推广。（二）企业自身方面的对策1加强企业投资性房地产会计人员的职业判断并提高其素质公允价值在投资性房地产中的应用过程中人的因素至关重要，没有高素质的会计人员，公允价值不可能得到合理的估计和很好的运用。为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强投资性房地产会计人员的职业判断并提高其素质。首先，要加强业务培训，使会计人员熟悉和掌握新的会计处理方法和程序，提高其对投资性房地产的确认、计量、报告做出判断处理的能力，减少会计信息的行为性失真和对公允价值判断的偏差。其次，会计人员必须树立正确的职业道德观，遵循职业道德规范，自觉提高专业品德修养，增强热爱本职工作的意识保持职业良知，牢固树立务实求真的职业操守，保持良好的社会形象，为建立公平、开放、自由、诚信的交易规则体系提供保障。2增加公允价值的信息披露除了准则要求披露的内容外，如果上市公司采用估值模型和估值技术确定公允价值的，还应当披露相关的估值假设、关键技术参数的选取原则以及估值结果对相关假设和技术参数的敏感性等信息，以帮助财务报表使用者更好的理解相关信息对收益影响。通过充分披露投资性房地产公允价值的相关信息，以达到正确引导上市公司相关利益关系人的投资决策，增加会计信息的可比性和透明度的目的。转变收益观念，引入全面收益理论全面收益既包括己确认并已实现的损益，也包括已确认但未实现的损益。证监会在制订相关考核指标时，应分别将未实现的损益与己实现的损益进行考核，并对投资性房地产在持有期间确认的损益与其实际产生的现金流进行对比披露，提醒投资者警惕投资性房地产产生的无现金流支撑的损益，让投资者能更加深人地了解公司的经营运转的状况，以避免因高估或低估企业的价值而做出错误决策，同时也减少了企业操纵利润的动机。参考文献： 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