《招商计划书》word版.doc

平邑商贸城招商计划书一、 项目介绍二、 产品定位优势三、 交通概况四、 SWOT分析五、 优惠政策六、 招商政策七、 招商部职责八、 招商统一说辞九、 目前招商部工作计划安排一、 项目介绍平邑商贸城是由山东苏源投资置业有限公司出资建设的，总投资3.6亿元，该公司的重点项目 是平邑县政府2011年重点标志性工程；总建筑面积30万平方米。一期总建筑面积185433平方米，其中，装饰建材交易区建筑面积为101003平方米；项目地处板桥路与金花路交汇处，南面是汇源果汁公司和天宝集团，西北侧是平邑县人民医院；辐射周边蒙阴县、泗水县、费县等经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电等批发市场；满足下游一站式采购。二、 产品定位优势平邑商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、移门橱柜、家居、窗帘布艺、五金电器交易区等，将平邑以及周边县城建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。平邑商贸城是一座展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城；1、 平邑商贸城是政府重点招商引资的三产服务项目，政府部门支持力度很大；2、 30平方米鲁南一站式采购中心，经营品种齐全，几乎囊括居民日常生活所需商品，满足周边地区一站式采购；3、 市场业态规划完善，明确各业态发布区，方便客户有选择性的采购；4、 市场采用委托经营管理模式。在平邑县史无前例，解决了传统物业产权、经营权分离的问题，保证了市场统一招商、统一管理、统一经营，使得市场在短期内能够做大做强；三、 交通概况： 平邑商贸城地处平邑经济开发区的中心地带，紧靠板桥路，是城市向南发展的主要线路，离市区商业圈仅5分钟路程；项目南面紧邻327国道，距日东高速入口仅8分钟的路程；317国道贯穿全境，东接京沪高速；平邑县汽车站主要到达周边各乡镇，发车频率高，交通覆盖率广；四、 SWOT分析：1、S优势 1）地段离平邑县城市中心只有2-3公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫；2）交通 平邑县有2个汽车客运站：平邑汽车站、城乡汽车站，平邑汽车站位于浚河路与义化路交汇处；平邑城乡汽车站位于蒙阳路，莲花山西路交汇处往南100米处。平邑短途汽车主要到达周边县以及下辖乡镇，发车频率较高，能到达下辖乡镇；3）口碑项目为平邑县政府招商引资项目，2011年政府重点房地产开发企业；4）物业该项目投资3.6亿元，建筑面积近30万平方米，一期商铺面积达12万平米。是平邑县最大的建材、家具、物流等批发零售市场；是目前平邑及周边县城首个超大规模商住中心和物流基地；5）政策作为平邑县重点工程项目，政府大力支持，商户可享受免工商管理费3年，减免企业所得税等优惠 政策；同时享受免租一年，免物业管理费一年免广告位一年，最大限度减轻商户经营压力6）品牌商家入驻由开发商领导，建立一支专业的团队，对进驻资源审核，分布区域，防止业态混乱；保证品牌市场，杜绝恶性竞争；2、W劣势 1）由于早期平邑县商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑；2）平邑县老的建材市场由于产生的影响早在平邑人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的 培育； 3）项目居平邑县中心以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足；3、O机会1）经济因素股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式；2）政策因素国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机；3）市场因素随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。4）区域发展本区域被政府规划经济开发区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意向加大开发，加大了本区域的人流量。5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。4、T威胁 1）国家有意向规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租；2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位； 3）国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调；4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机；5）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套；五、优惠政策（待定）1、 本次招商期间，一期招租商铺免租一年；2、 知名品牌入驻，免费提供广告宣传一年；3、 地方税收和工商管理费按全市最低标准收取；4、 协助品牌经营户办理银行贷款手续；5、 入住商户可免工商管理费三年6、 免物业管理费一年7、免企业所得税一年六、招商政策（待公司领导决策）1、商铺租赁：一期商铺底层平均租金0.6元/平米/天，二层商铺平均租金0.5元/平米/天 根据各商铺位置、朝向、出入口等具体确定各商铺租金2、龙头商户租金给予特殊优惠（具体待定）3、团体商户入驻，给予特殊优惠（具体待定）七、招商部职责一、 部门本职：1、组织及负责整个商城的招商工作：市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动；2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。二、 主要职能：1、 计划安排：编制部门本年度、月度指导工作计划；2、 业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展；3、 规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度；4、 检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核；6、 工作协调：协调与公司各部门的关系； 7、 市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作；8、 工作报告：向分管总经理提交部门工作报告；三、 工作要求：1、 本部人员要严格遵守公司的各项规章制度；2、 要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略； 3、 将以顾客服务为中心作为工作原则，高质量完成好本职工作，促进公司整体管理服务水平的提高；4、 对于应由本部门解决的问题，必须在一日内给予明确答复；5、 同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作。招商部经理：一、 岗位职责： 1、 履行领导所指派的工作；2、 负责制定招商工作计划及目标3、 根据招商计划及目标，制定相关招商工作方案，落实及实施各项招商方案，统筹本部人员联系客户，并洽谈招商细节；4、 建立及健全招商各项管理制度及实施细则5、 评估部门下属各人员的工作业绩；6、 评估各项招商方案的工作效果； 7、 定时向上级汇报招商工作情况；8、 定时开展市场调查工作并及时汇总上报；9、 建立完整的一套招商资料库。二、 领导责任：1、 对部门工作目标的完成负责；2、 对下属人员的工作质量、服务水平负责；3、 对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。 三、 主要权限：1、 对本部门的工作有建议和领导权；2、 对本部门下属人员有工作调配建议和任免建议权；3、 对本部门下属人员有管理、监督、检查、考核和奖罚款建议权。招商专员：一、 岗位职责：1、 履行招商部经理所指派的一切工作；2、 负责招商工作，执行可行的招商方案，联系客户，洽谈 细节，并负责各项招商细节工作；3、 根据招商需求，开展市场调查及分析； 4、 建立客户信息资料库；5、 负责与租房客户洽谈价格以及有关费用；6、 负责与客户签订有关租赁合同；7、 向上级反馈信息。 四、招商租房控制程序1、 根据客户经营的特点、种类和要求，按市场区域划分向客户介绍空房；2、 在客户确定了租房位置的同时，招商员应该向租控员询问该商铺情况，得到确认后方可租赁；如未成功，应该及时告之，及时反馈给租控员；3、 招商员主的准确告之客户所租赁的商铺面积、租金、物业管理费等相关费用，付款方式以及交房时间、违约责任；4、 招商员必须严格在公司的授权范围内与客户洽谈价格；5、 客户要求价格低于招商员权限范围价格的，招商员应该视其诚意以及对市场培育的作用，审核其营业执照的资格，书面呈报上级领导，经过批准同意后方可以成交签约；6、 属于招商员自己的业务，有招商员根据客户选定的商铺面积、租金以及相关费用详细计算出总租金及总费用，并告知客户应付款项；7、 客户缴纳费用，招商员必须先开具缴款通知单，交租控合同管理员，并进行预租销控后，有招商员带客户携单到财务科缴款，并向租控合同管理员反馈缴款情况；8、 客户缴纳费用后，由租控管理员检验收款收据，并按照公司规定以及相关资料准确无误的填写租赁房屋合同以及物业管理协议，经办人签字确认；合同签订后由合同管理员审核并对房号、面积、单价、金额、付款方式、交房时间等重要内容，并在盖章申请单上签字后办理盖章手续；9、 招商员安排客户到合同管理员出办理交房签单手续，转市场物业部；八、统一说辞（答客户问）1. 本项目的开发企业及简介？答：本项目由山东苏源投资置业有限公司投资，我们公司经营市场多年，资金实力强大，在江苏经营过多个商业地产项目。2、本项目的名称？政府对本项目的评价。答：平邑商贸城。政府把本项目定为重点项目，有关工商、税务给予最大优惠减免。3、项目所在区域情况：答：地理位置：项目地处板桥路与金花路交汇处，南面是天宝集团和汇源果汁公司，西北侧是平邑县新人民医院；交通状况：项目西面靠平邑县主干道板桥路，南面紧邻327国道，日东高速，市场对面是平邑城乡汽车经济开发区临时停靠站。4、本项目的项目规模多大？答：由山东苏源投资置业投入3.6亿巨资倾力打造的鸿篇巨作，项目总建筑面积30万平方米，一期12万平方米的建材装饰城，集建材采购、产品展示、物流仓储、居住餐饮等功能于一体。5、招商热线053949869996、项目商铺的面积、层高为多少？答：面积可根据您的需求来确定，商铺一层4.5米，二层3.6米；7、你们的优惠政策是什么？（待定）答：开发商采取放水养鱼的经营策略，市场免租一年，免物业管理费一年，免市场推广费，免广告位使用一年；商户同时享受免工商管理费3年，减免企业所得税等优惠政策；8、商铺租金多少，怎么计算？（待定）答：按建筑面积计算，一层是0.6元/平方米/天，二层是0.4元/平方米/天；9、进驻前要交哪些费用？答：签订租赁合同前您要预先缴纳第二年的租金、物业管理费以及产品质量保证金；其中产品质量保证金在您退租2个月后凭收据到我们公司退还；其中物业管理费是 元/平方米/月，质量保证金是2000元。10、对于店铺的装修，市场有没有规范和要求？业主在装修过程中，可否改动内部结构？答：内部结构不可改动，如需改造经市场部同意，外观统一。11、你们所讲的“一站式”什么意思？答：“一站式”服务最先萌生在欧美，其后迅速扩展到全球，全面提供各种服务的“一站式”服务理念开始流行。“一站式”服务的实质就是服务的集成、整合，既可以是服务流程的整合，也可以是服务内容的整合。家居“一站式”购物广场，在这里能买到与建家、装家、饰家有关的一切需求。 12、商铺有什么特点？二层商铺不是很难出租吗？答：开发商凭借专业的市场开发经验，引用发达城市建材装饰市场的设计理论，在规划平邑商贸城时，采用栋于栋之间人流连通，而且每一层的业态各有主题，相互补充，确保每一层每一间商铺都是旺铺，人流共享，生意共享，从而达到货流、人流自然循环。13、项目优势有哪些？答：地理优势平邑商贸城坐镇平邑板桥路与327国道2大交通动脉，毗邻平邑汽车站、火车站，距日东高速口仅8分钟路程，交通方便快捷；规模优势平邑商贸城一期规模约20万平方米，规划有城乡停靠站以及长途汽车停靠站，市场内有先进的健康系统、消防系统、网络系统等现代化设备；管理优势处理专业的商业管理团队对市场统一管理，统一市场运营，主题品牌化运作，是市场品牌口碑快速形成；招商优势市场建成前成立一支专业的招商团队统一招商，对商家资源进行审核，分区分布，防止市场业态混乱，形成恶性竞争；成本优势作为新建商贸市场，开发商采取放水养鱼的经营策略，市场免租一年，免物业管理费一年，免市场推广费以及免广告位用一年；政策优势作为平邑县政府重点工程项目，政府大力支持，商户同时可以享受免工商管理费3年、减免企业所得税等优惠政策；功能优势平邑商贸城整合“建材装饰、家具家居、小商品、服装鞋包、汽摩配、五金机电”等6大业态于一体，形成“一站式”商贸采购中心，同时还配有商务 娱乐等设施；14、如果业主返租期满后想自行经营怎么办？原商铺经营权如何保证？答：业主购买商铺用于投资，由于经过一段的市场培育期，市场已经做旺、成形，市场拥有一定的客源，业主在无固定客源下自主经营无异于“杀鸡取卵”，很难实现投资回报，一般不会轻易经营；即使自主经营，市场管理处也会安排相对位置供经营户挑选，同时，原经营户有优先选铺承租权； 15、市场商铺装修标准是什么？答：毛坯，公共部分为地砖，墙面、顶棚为乳胶漆；楼梯为大理石，栏杆为不锈钢加钢化玻璃；常见问题16、当客户提出的问题你不能够解决的时候，怎么办？ 答：耐心听完客户的问题并做好记录，以诚恳的态度当场表示会将客户的问题第一时间内向上级领导反应，并给客户一个明确答复时间。对待自己当场无法解决的问题，一定要虚心；严令对客户乱承诺； 17、平邑县这么多做建材的，12万平方米这么大的体量，市场能够做的起来吗？答：当然没有问题，平邑县建材经营户多为零散分布于城市干道的街道式经营，量虽然多，但没有聚集成市，没有统一管理，不具备较强的竞争力，而我们的市场不同，是一个拥有完善配套、严格规划管理的市场，未来将具备非常大的竞争力；商家客户需要一个展示中心； 18、平邑县距离临沂这么近，而且本地采购建材都到临沂区，怎么竞争啊？答：本地经营户多数经营规模不大，去临沂也是属于小批量采购，价格偏高，加上来回运输成本将是一个不小的数目；而我们未来将实施一系列优惠政策像减免税费、租金去降低经营户的成本，通过市场的一个管理来保证产品的质量等，最终将市场产品和价格控制在与临沂形成不大的情况下，本地商户基于快捷方便，会优先考虑来市场进货；十、 目前工作计划1、 人员招聘（计划6月5日6月10日前完成） 根据目前项目销售以及工程进展情况，招商工作启动应该是迫在眉睫的事情；在今后的招商工作中可能存在以下情况：1、 由于项目招商对象覆盖面较广，业态分布多，招商人员不可能有选择的去跑商家客户；如果按照产品业态分布去分配各人员，导致资源不能够整合；2、 由于项目业态分布中有部分在平邑县属于较冷门行业如集成吊顶类产品，为提高招商人员积极性，不按照产品业态分布去分配各人员；综合上面所述，拟定按招商区域来分配各人员；合计7人，其中招商员6人，租控及合同管理员1人；本项目招商对象覆盖到临沂市、平邑县、费县、泗水县、蒙阴县等地，建议2人为一组招商小组，合计6人；职责1、履行招商部经理所指派的一切工作；2、负责招商工作，执行可行的招商方案，联系客户，洽谈 细节，并负责各项招商细节工作；3、根据招商需求，开展市场调查及分析； 4、建立客户信息资料库；5、负责与租房客户洽谈价格以及有关费用的计算和审核；6、负责与客户签订有关租赁合同；7、向上级反馈信息。租控及合同管理员一名：职责：1、 向本部门招商员提供市场租房特别是空余房的资料；2、 负责对招商员签订的租房合同和租金及其他各费用进行审核，发现问题及时纠正，需要汇报的及时汇报，不得因此影响招商工作的正常进行；3、 负责租房合同以及缴纳的各种票据的编号、验证和登记；4、 经过验证办理完毕缴费以及有关手续后，协助招商员为客户办理租用房屋的钥匙以及入住手续；5、 负责建立预租房销控标识；6、 负责建立销控标识，并定期做好各项报表、上报；业务流程： 开发接待客户招商员客户资料登记、跟踪招商员选定房号招商员建立预销控标识招商员洽谈租赁以及物业管理合同招商员签约并缴纳租金和其他费用招商员、租控员核对租房缴款通知单、核对销控销控标识租控员带客户到财务室缴款招商员缴纳票据验证、登记、编号租控员建立租房标识租控员办理客户入住手续招商员、租控员商户经营开业部门经理、总经理要求:1、 招商员故意拖延办理租房手续或者与客户合谋故意拖延时间以及故意拼凑团体标准来享受优惠价格的，发现一次处以50200元的罚款，情节严重的给予警告直至除名； 2、 招商员在工作中，互相诋毁、恶性竞争，造成不良后果的，发现一次处以50200元的罚款，情节严重的给予警告直至除名；3、 招商员有下列情况之一的给予除名：凡利用职务之便与客户相互授受，采取欺骗公司等手段谋取利益的；透露公司机密给竞争对手或商户的；私自收取客户房款和定金的；4、 因为商铺房销控不准造成租房过程中出现重号，一经发现给予当事人100200元的罚款；给公司造成损失的有责任人承担全部经济损失；5、 在办理租房合同签约过程中，必须保证内容清晰、完整，数据准确，不得出现重号、错号，一经发现给予当事人100200元的罚款；给公司造成损失的有责任人承担全部经济损失；6、 招商员未按规定办理相应的手续及相关文件发现一次处以50200元的罚款，情节严重的给予警告直至除名；2、招聘人员工资待遇招聘人员15日内经过培训不合格或者不能够遵守公司规章制度的，给予辞退，工资不于发放；（电话费、工资、提成待领导决定） 3、 招聘人员培训（计划6月15日6月20日） 1、培训对象全体招商部人员2、培训人招商部经理培训内容A、 公司规章制度以及招商部工作制度B、 本项目基本状况以及各商铺业态分布情况C、 房地产基础知识D、 项目优劣势分析E、 招商洽谈技巧F、 各地区市场分析G、 招商统一说辞以及招商过程中常见的问题解答H、 招商流程以及各人员工作职责对以上学习内容每天必须有考核过程4、 准备招商单页（协调营销部）和招商人员名片5、 市场招商各招商人员在经过系列培训以及考核后开始上岗面向市场招商；（营销部配合策划推广，通过媒体、户外广告等双重出击）1、原则上先从平邑县开始，招商部负责安排各组人员并设定各自路线进行（6月206月25日）每天下午5:006:30 通过例会的形式集中梳理当日客户信息，并确定重点、主要、一般客户，安排专人负责跟踪、洽谈；通过平邑县市场的调研、洽谈过程中遇见的一系列情况和问题，针对这些问题及时采取应对措施；2、安排各组人员到周边县城（费县、蒙阴县、泗水县等）招商； 6、制定出各类报表、相关表格、租房协议； 7、按照招商流程办理相关手续 杨成 2011-5-27