上海中心项目功能定位.ppt

上海中心项目功能定位模型研究 2008 4 18 PART1项目概念 PART2业态布局 PART3功能定位 PART4经营模式 上海中心SHANGHAITOWER PART1项目概念 上海中心SHANGHAITOWER 项目理念 上海中心SHANGHAITOWER 项目亮点 全球最高 金融服务业为主 24小时 绿色环保办公建筑体 以最完善和差异化的办公 会展 配套 休憩功能 提供24小时商务餐饮交流休闲服务 从顶层 地面 地下 多层次 多维度为城市和市民提供公共活动平台 上海中心SHANGHAITOWER 上海的 中心 心中的 上海 绿色开放开放的建筑底层 景观广场 为城市提供休憩交流活动空间多维度体验地面 开放空间和绿色广场地下 主题馆配套餐饮购物空中 上海最高 多视觉观景娱乐台 公共活动中心 商务配套中心 办公会展中心 24小时定制式金融办公24小时金融企业办公定制式独立box办公 超高层豪华全球企业馆 高中低分区办公空间提供裙房会展 顶层私密会晤 企业馆等会展区域产业集聚促进区域金融业等产业聚集和产业升级 全天候配套服务商务交流休憩区24小时餐饮休闲区一般商务服务区 整体定位 PART2业态布局 分层配套中心 商务交流休闲区 分层配套中心 商务服务区 117 130层 分层配套中心 24小时餐饮休闲区 地下商业27 000平方米多功能体验馆8 000平方米地下停车100 000平方米配套设施12 000平方米公共设施5 000平方米 106 116层 91 105层 31 60层 61 90层 1 30层 独立BOX办公25 000平方米会展信息中心15 000平方米 顶层观光10 000平方米空中VIP会议5 000平方米 精品酒店15 000平方米 100套客房 豪华全球企业馆30 000平方米展示企业形象和品牌 具有接待 会晤 短期住宿和办公 高区甲级写字楼70 000平方米目标客户 私人银行 律师 专业服务 中国企业 新兴服务业 中区甲级写字楼80 000平方米目标客户 商业银行 证券 基金 企业总部等 低区甲级写字楼90 000平方米目标客户 商业银行 外资投资银行 设备层 设备层 设备层 设备层 设备层 设备层 设备层 设备层 垂直布局 裙房1 4层 B1 B4层 地上机电设备40 000平方米 设备层 上海中心SHANGHAITOWER 地面部分 地下部分 B1 B2 平面布局示意图 上海中心SHANGHAITOWER 业态面积一览表 上海中心SHANGHAITOWER PART3功能定位 上海中心SHANGHAITOWER 差异定位 最高的 24小时 定制式金融业为主办公服务需求产品特征 整栋或大面积 整层 并满足面积预扩需求金融业为主产业升级 产业集聚24小时金融办公及配套服务硬件系统符合金融产业以及专业服务等企业需求 市场分析 租金 2010年陆家嘴甲级写字楼租金1 2美元 天 供应 2010年 陆家嘴新增甲级办公供应175万平方米 高品质甲级办公楼集中供应 吸纳 预估每年消化办公50 60万平方米 供需比0 9 1 产品定位 定制式甲级办公 沿街裙房独立BOX式办公垂直分区大面积办公超高层豪华全球企业馆 细分业态 上海中心SHANGHAITOWER 定位依据进一步加强项目档次 与IFC呼应但避免正面竞争高档品牌 形态上避免和IFC冲突 采用若干3 4层的独栋建筑 BigBOX 为奢侈品牌提供一个独立旗舰馆 彰显个性 目标客户快速消费类奢侈品 奢侈耐用类 奢华餐饮等 产品描述单栋面积1500 4000平方米 层数3 4层为品牌企业提供独立 定制式包括办公 展售 接待等功能内部有大堂 产品展示 小型演场 仓储 VIP客户接待等空间在层高 内部空间分隔及承重 光缆等要求 进行定制化配套地面设VIP停车场 与绿化结合 并以水系等景观与广场隔断 沿街裙房独立BOX式办公 上海中心SHANGHAITOWER 定位描述主要目标租户为2 3家外资投资银行和或商业银行租赁面积预计为15 000 30 000平方米建筑面积租赁期限为10 19年预计前五年租金为人民币12元 平方米建筑面积 天人员密度高 需保证足够的未来扩租需求和租赁面积调整灵活性 个性需求IT冷冻水机房 UPS 电力供应 通讯 电力线槽和电脑接地外墙企业标识架空地板150 300mm单层面积3 000 4 500平方米 净层高2 80 3 3米 交易楼层 需要预留跨层楼板打通口 以便安置总接待台和上下楼层沟通 目标租户 垂直分区大面积办公 低区办公 上海中心SHANGHAITOWER 定位描述目标租户20 30家商业银行 证券 基金 制造业总部 新兴服务业租赁面积2 000 10 000平方米建筑面积租赁期限5 8年预计前五年租金为人民币14元 平方米建筑面积 天人员密度中高 需要保证适当的未来扩租需求 个性需求专用后备发电机 IT冷冻水机房 UPS 机电设备层大容量电力供应 专用变压器 通讯 电力线槽 气体消防架空地板150 200mm单层面积3 000 4 000平方米 净层高2 80 3 3米需要预留跨层楼板打通口 以便安置接待台和上下楼层沟通 目标租户 垂直分区大面积办公 中区办公 上海中心SHANGHAITOWER 定位依据主要目标租户为30 40家私人银行 律师 专业服务 中国企业租赁面积预计为500 3 000平方米建筑面积租赁期限3 5年预计前五年租金为人民币16元 平方米建筑面积 天人员密度低 需要保证适当的未来扩租需求 个性需求IT冷冻水机房 UPS 大容量电力供应 通讯 电力线槽 电脑接地 气体消防 架空地板150 200mm单层面积2 000 3 000平方米 净层高2 80 3 0米 目标租户 垂直分区大面积办公 高区办公 上海中心SHANGHAITOWER 定位超高层区域位置的不可替代性 但单层面积小 垂直高度高 定位企业形象和品牌展示 并兼具会晤 办公等 目标客户国际 国内知名企业 功能描述主要功能 企业形象和品牌展示 会晤接待 短期住宿和办公企业馆冠名 地区馆冠名 超高层豪华全球企业馆 上海中心SHANGHAITOWER 会议设施 亮点商务会议会展 文化艺术活动 24小时信息展示大型高档宴会厅 功能描述位于地面的裙房 约15 000平方米建筑面积为商务活动提供会议 展示 宴会等空间可全天候关注股票以及各类金融信息 裙房会展信息中心 超高层会议观景中心 亮点全市最高 最优秀的会议会晤场所独立的 行政级的观景平台小型餐饮酒吧配套 功能描述独立于顶层观光层 建筑面积5 000平方米 顶级 私密 重大的会晤 会议 政府接待 巡视整个陆家嘴 和新闻发布的场所 上海中心SHANGHAITOWER 分层配套服务中心 亮点24小时全天候不间断差异化 多层次的商务配套服务配套中心与空中庭院结合 提供绿色生态商务休憩空间 功能描述满足三个层面不同商务需求 每个配套中心面积5000 8000平方米商务服务区 满足一般商务需求 超市 银行 票务 咖啡等 24小时餐饮休闲区 提供丰富 便捷 全天候餐饮和休闲服务 商务交流休闲区 以商业街坊形式 引入小型健身馆 美容休闲馆 专业型书吧 画廊 短租Inn等体验式设施 为繁忙的商务人提供交流 放松 运动平台 上海中心SHANGHAITOWER 商务住宿 市场分析 至2012年 陆家嘴新增五星级客房逾1000套 包括柏悦 174套 四季 190套 W酒店 400套 丽兹卡尔顿 276套 等 市场同质化竞争激烈 多层次满足不同层次商务住宿休憩需求 灵活提供小型创新型住宿空间 差异化精品酒店 约100套客房 个性化设计和服务会所公寓 约10 20套 满足高端商务会晤接待短住SLEEPROOM或REFRESHINN 满足繁忙24小时型商务客短时租用 产品特征 上海中心SHANGHAITOWER 定位依据完善大楼的功能特性 通过住宿功能 进一步与写字楼形成良性的互动 作为尊享式休憩体验之一的商务配套功能 目标客户国际商务客户以及世界VIP客户 功能描述客房量预估100套 引入国际知名品牌 客房设计注重精致和风格 并提供个性化服务 超高层小规模精品酒店 上海中心SHANGHAITOWER 定位依据满足高端商务短期住宿需求 并配套企业馆功能 作为尊享式休憩体验之一的商务配套功能 目标客户CEO级商务客 功能描述客房量预估20套 可由会所提供管理 商务会所公寓 上海中心SHANGHAITOWER 定位依据完善商务配套休憩独特功能 作为商务配套功能之一 目标客户繁忙的24小时商务客人 功能描述提供短时休息功能由分层配套中心统一管理 提供清洁等一般住宿服务 SLEEPROOM REFRESHINN 上海中心SHANGHAITOWER 商业娱乐 市场问题 供应 陆家嘴已建成及将建成的商业总量预估在超过80万平方米 联动 受地面交通动线影响 难以形成联动聚集效应仅能依靠地下通道的联动 差异化 主题鲜明的新奇娱乐的多功能体验馆 联动性 下沉式广场与地下购物娱乐中心的联动 隔离性 以绿化景观与地面办公区域的隔离 突破性 突破8小时以外的空城瓶颈 补充区域休闲娱乐功能 产品特征 全市最高 多视觉观景台地下时尚新奇购物娱乐城绿色生态市民广场和开放的建筑底层空间 细分业态 上海中心SHANGHAITOWER 定位依据突破8小时以外的空城瓶颈 补充区域休闲娱乐功能充分利用地铁通道的大量客流 轨道交通客流通过本地下空间 带来商机人员相对混杂 适合定位主题性时尚娱乐购物城 目标客户通过地下通道带来的大众人流 项目及项目周边商务人员 住户等 功能描述主题多功能娱乐馆 全年安排体育比赛 演艺 秀场等活动并集购物 娱乐 餐饮 休闲功能于一体的商业娱乐城 地下时尚新奇购物娱乐城 上海中心SHANGHAITOWER 定位依据为市民和游客提供丰富的社会活动空间 为上海的窗口陆家嘴带来更多亲近性和社会活动空间 目标客户上海市民 国内 国际游客 功能描述提供快餐 饮料 娱乐 留念 活动 开展定期SP或公益活动 绿色生态市民广场和开放的建筑底层空间 上海中心SHANGHAITOWER 定位依据高层观光模式单一 上海能见度低 形成高层观光的瓶颈产品定位不仅是看 更是一种城市的体验塔楼的最高的观景平台具有标新立异的卖点 并提供更多视觉的体验 成为全天候的游览场所 目标客户国内国际游客 功能描述如设置IMAX穹顶剧场 观看巨幕电影 多媒体播放城市变迁 上海中心建造过程的影片 强调多维度的感官体验 顶层观光娱乐 观光设施 上海中心SHANGHAITOWER PART4经营模式 上海中心SHANGHAITOWER 塔楼分区办公 企业馆 BOX式办公 经营模式 会展中心 分层商务配套中心 地下购物中心 顶层观光 主题多功能馆 办公体量大 分类租户对系统要求不同 建造期间与全球物业代理公司合作展开推广 保证重点收益 数量少 定位清晰 整栋出租方式招商有特殊需求 需充分接触 确定设计方案 保证私密 重大会议安全 自主经营 整体租赁给中档大型零售商 精品酒店 高档餐饮 会展宴会厅 会所公寓 精品酒店委托管理 自主经营 其中特色娱乐部分可与主题馆一起委托运营商经营 上海中心SHANGHAITOWER 谢谢