所得税及相关政策(许昌市局).ppt

房地产企业所得税管理及相关政策释疑 许昌市国家税务局所得税科杨学军联系电话 13839012268电子邮箱 yxj19701210 总体架构 第一部分房地产开发企业所得税管理概述第二部分 房地产企业所得税管理的几个重要文件解读 重点讲国税发 2009 31号 国税函 2010 201号 2010年第29号公告第三部分 案例分析 第一部分房地产开发企业所得税管理概述 房地产开发企业的所得税管理内容 目前房地产开发企业企业所得税管理中存在问题 房地产开发企业 主要经营业务 一 房地产开发的业务流程 一 房地产开发的业务流程 房地产开发的业务流程主要包括前期准备 建筑施工 房产销售三个阶段 1 前期准备阶段 前期准备阶段主要包括房地产项目的立项审批和规划审批 设计施工 市场规划 土地出让或转让等 拿地阶段 办理证照阶段 前期准备阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得建设用地的国有土地使用权 一 房地产开发的业务流程 2 建筑施工阶段 在建筑施工阶段 开发商安排所属建筑公司或委托其他建筑公司进行项目的建设 该阶段是房地产开发的重要阶段 时间最长 在建筑施工阶段 开发商为了尽快的收回成本 回笼资金 通常采用项目预售的方式对物业进行销售 一 房地产开发的业务流程 3 房产销售阶段 房产销售阶段 开发商出售商品房 回笼资金 实现利润 销售分为预售和现房销售两个阶段 也是最终产生利润阶段预售即通常所说的期房销售 是指开发商在建设工程竣工之前进行销售 现房销售即开发商在取得 竣工证 或竣工验收合格文件后进行销售 二 房地产开发企业的财务核算特点 房地产开发企业的财务核算 与其他行业企业的显著区别 投入资金大 建设周期长 成本核算复杂 销售方式多样 社会影响面广 环境改造 百姓安居 劳动就业等 涉及税种众多 营业税 教育费附加 城建税 企业所得税 土地增值税 契税等 行业财务核算特点 三 房地产开发企业主要经营业务 房地产开发企业的经营业务主要包括以下几个方面 1 土地 建设场地 的开发经营 2 商品房的开发经营 3 城市基础设施和配套设施的开发和建设 4 代建房屋和工程的建设 5 经营房屋的出租和经营 6 其他多种经营业务 四 房地产开发企业所得税管理的主要内容 房地产开发企业的所得税管理主要包括以下几个方面的内容 正确界定开发项目 实行项目管理 按照销售方式确认企业所得税的应税收入 正确区分计税成本和期间费用 计税成本在不同开发项目 在完工开发产品和未完工开发产品间的分配 期间费用各费用项目在企业所得税前的扣除 房地产开发企业特殊业务的所得税处理 房地产开发企业的凭证管理等 具体分以下几部分 项目管理 房地产开发企业应对同时进行的若干开发项目按项目分别核算收入 成本 每个项目要单独核算 台帐 明细帐管理 对未完工项目和未建项目要分别建立明细帐 对企业税款交纳情况 减免税情况 计税成本 6项 要分别建立明细帐 对开发产品预售 销售情况分类别 分楼号 住宅 车库 商铺等 跨年度弥补亏损 广告费和业务宣传费税前扣除 职工教育费税前扣除 固定资产折旧等建立台帐等 合法凭证管理 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的 不得计入计税成本 待实际取得合法凭据时 再按规定计入计税成本 国税发 2009 第三十四条 合法凭证是只能证明真实交易的凭据 除发票外 下列支出不用取得发票 其他真实证据也可作为合法凭证 工资薪金 境外劳务费 土地出让金 股东受让款不构成价外费用的违约金 接受投资 拆迁补偿费 接受投资 向个人借款利息 实物捐赠等 证据 工资表 汇款单 股东大会决议 股权转让合同 投资合同 协议 拆迁补偿协议 个人白条收据 双方签定的借款合同 财政专用收据等 注册 变更 注销税务登记管理1 新办登记 房地产开发企业应自领取营业执照之日起30日内向所在地税务机关申请办理税务登记 2 变更登记 房地产开发企业的税务登记内容发生变化的 若需在工商部门办理税务登记的 应自工商部门办理变更税务登记之日起30日内 持有关证件到原税务机关办理变更税务登记 若不需在工商部门办理税务登记 或者其税务登记内容与工商登记无关的 应自批准机关批准或宣布变更登记之日起30日内 持有关证件到原税务机关办理变更税务登记 3 注销登记 房地产开发企业发生解散 破产 撤消以及其他情形 依法终止纳税义务的 应自工商注销登记前 向原税务机关办理注销税务登记 房地产开发企业被工商部门吊销营业执照的 应自吊销营业执照之日起15日内 向原税务机关办理注销税务登记 房地产开发企业办理注销税务登记时 应当提交注销税务登记申请 主管部门或董事会决议及其他证明材料 同时向税务机关结清税款 滞纳金和罚款 缴销发票 发票购领薄和税务登记证件 经税务机关核准 办理注销税务登记手续 发票管理房地产开发企业在销售不动产收取款项时 必须开具税务机关统一印制的 销售不动产统一发票 按照使用对象不同分为 销售不动产统一发票 自开 和 销售不动产统一发票 代开 两种 在收取定金 预收款时 根据实际收取金额开具 销售不动产统一发票 在房地产交付环节开总房款时 售房款金额按总房款开具 原开具预收款和定金发票可以不收回 但必须在发票上备注定金和预收款的发票号码和金额 税务清算房地产开发企业发生解散 破产 撤消以及其他情形 终止纳税义务的 应进行税务清算 企业应按规定成立清算组织 对现存资产 负债进行清理和处置 然后及时向税务部门提出书面注销和清算申请 缴销发票和所有税 费 罚款和滞纳金 房地产开发企业的企业所得税清算所得 是指企业的全部资产可变现价值或交易价格减除资产净值 清算费用及相关税费等后的余额 房地产开发企业的企业所得税清算以清算期为一个纳税年度 资料备案管理备案项目 1 房地产开发企业开发 建造房地产项目时 必须向项目所在地主管税务机关提供 营业执照 税务登记证及有关项目开发立项的审批文件 以便主管税务机关依此登记备案 全面掌握房产开发项目的名称 建房方式 施工时限 建设地点 投资预算等 2 在年度纳税申报时 企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料 31号第26条 3 成本对象由企业在开工之前合理确定 并报主管税务机关备案 提交有关资料说明选择成本对象的依据和成本计算方法 成本对象一经确定 不能随意更改或相互混淆 如确需改变成本对象的 企业应向主管税务机关提交有关资料 说明变化原因及对已销开发产品计税成本的影响 征得主管税务机关同意后方可改变成本对象 31号第26条 豫国税发 2009 101号 4 土地开发同时连接房地产开发的 属于一次性取得土地分期开发房地产的情况 其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配 待土地整体开发完毕再行调整 31号第30条 房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始申报时 必须附送有关部门批准的经适房项目开发 销售文件及相关证明材料 凡不符和规定或未报送批准文件及证明材料的 一律按销售非经适房规定执行 国税函 2008 299号 5 税法规定其它需要减免税备案的项目 豫国税发 2009 141号 预缴申报和年度申报管理 月 季 预缴申报管理 房地产开发企业实行按 月 季预缴企业所得税期限 由主管税务机关确定 房地产开发企业应自月或季终了后15日内 向主管税务机关办理预缴申报 月 季 预缴应纳税额的计算 应纳税额 应纳税所得额 税率应纳税所得额 当期会计利润 期末预收帐款 期初预收帐款 预计毛利率 弥补以前年度亏损 预缴申报管理 注意 预缴企业所得税时 企业当期发生的期间费用可以在当期扣除 销售未完工开发产品的缴纳的营业税 城建税 教育费附加 土地增值税在预缴时不能扣除 会计与税法差异可在年度申报时做纳税调减 预缴时可弥补以前年度亏损 预售收入不填入预缴申报表 营业收入 栏 有预售收入不一定缴税 年度申报管理 房地产开发企业在年度汇算清缴时 根据税收法律 法规等有关企业所得税的规定 自行计算全年应纳税所得税额 根据月度或季度预缴所得税额 确定该年度应补 应退税额 房地产开发企业应在年度终了后5个月内 向主管税务机关办理企业所得税年度汇算清缴申报 房地产开发企业在一个纳税年度中间开业 或者终止了经营活动 使该年度实际经营期不足12个月的 应当以实际经营期为一个纳水年度 房地产开发企业在年度中间终止经营的 应自实际经营终止之日起60日内 向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴 年度申报管理 企业出现 中华人民共和国税收征收管理法 第三十五条规定的情形 税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理 并逐步规范 同时按 中华人民共和国税收征收管理法 等税收法律 行政法规的规定进行处理 但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收管理 国税发 2009 31号第四条 年度汇算清缴应纳税额 当期会计利润 期末预收帐款 期初预收帐款 预计毛利率 其它纳税调整 弥补以前年度亏损 25 年度申报管理 注意 年度申报时 未完工项目预售收入不填入年度申报表 A表 主表 营业收入 据其计算的预计毛利润应在附表三第52行调增列中 完工项目当年由 预收帐款 转入营业收入的填入主表 营业收入 同时在附表三第52行调减列填以前年度已调增的预计毛利润 房地产企业实行事后核定 事前都应采取查帐征收方式 五 目前房地产开发企业企业所得税管理中存在问题 1 收入 成本不按项目进行核算 糊涂帐 一锅粥 2 对计税成本 6项 跨年度结转项目没有分类设置明细帐和台帐 3 会计核算不完善 需分摊的间接成本 共同成本直接计入成本对象成本 应计入开发成本的借款费用直接记入财务费用 完工项目已售产品不转营业收入 自用项目不转固定资产 将不属于自己承担的成本费用 税金在本单位进行会计核算等 四 目前房地产开发企业企业所得税管理中存在问题 4 完工项目不及时进行竣工决算和项目清算 已销产品不及时结转收入 成本 不及时开票和取得发票 5 不及时将项目筹备 建设 预售 竣工 销售等情况向税务机关进行资料备案 损失不报批随意税前列支等 6 预缴 年度申报不正确 存在按预缴税款倒推成本 随意调整收入 成本的情况 7 原始凭证混乱 地税局代开发票占份额较大 假发票 白条量较大 第二部分 房地产企业所得税管理的几个文件解读 国税发 2009 31号文件 分四章 第一章 总则第二章 房地产开发企业所得税收入管理第三章房地产开发企业所得税计税成本的管理第四章房地产开发企业期间费用的管理 国税函 2010 201号 国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知 房地产开发企业建造 开发的开发产品 无论工程质量是否通过验收合格 或是否办理完工 竣工 备案手续以及会计决算手续 当企业开始办理开发产品交付手续 包括入住手续 或已开始实际投入使用时 为开发产品开始投入使用 应视为开发产品已经完工 房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本 并计算企业当年度应纳税所得额 期房以销售合同 房产交付日期 为准 现房以实际销售为准 国家税务总局公告2010年第29号 国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告本公告就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题进行了明确 现逐条解析如下 一 房地产开发企业 以下简称企业 按规定对开发项目进行土地增值税清算后 在向税务机关申请办理注销税务登记时 如注销当年汇算清缴出现亏损 应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款 并申请退税 国家税务总局公告2010年第29号 解析 本条有两点需要注意 1 这里的注销 是指以所得税纳税人为单位 包括做为独立纳税人管理的法人企业 不符合分支机构条件的分支机构 独立纳税的项目部等等 向其企业所得税主管机关申请注销的情形 实际征管过程中 很多房地产企业跨省 市 县 区 甚至同一县区内不同的项目 都可能被要求视同独立纳税人 独立就地缴纳企业所得税等各种税费 公告条款中未说明是法人企业注销 其实充分考虑到现实征管的情况 有利于征纳双方处理 国家税务总局公告2010年第29号 2 注销当年汇算清缴出现亏损 是指只有注销当年 税务机关认可的 汇算清缴 出现亏损 才适用本公告 注销当年汇算清缴 与清算期间所得税计算是两个阶段 两个概念 期间不同 结果是不同的 清算所得如出现亏损不适用本公告 一 企业整个项目缴纳的土地增值税总额 应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例 在项目开发各年度进行分摊 具体按以下公式计算 各年度应分摊的土地增值税 土地增值税总额 项目年度销售收入 整个项目销售收入总额 本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入 但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20 的普通标准住宅的销售收入 国家税务总局公告2010年第29号 解析 这里的销售收入指的是清算时计算土地增值税对应的收入 是实际发生的销售收入 一般情况下不包括预收收入 本条是对土地增值税总额确定分摊办法 根据配比原则 只有用计算土地增值税的收入 来进行分摊 才能准确核算取得收入当期实际发生的土地增值税 这样操作对纳税人有利 而且税务机关也易于掌握 同时也符合会计核算要求 需要提醒注意土地增值税对应收入与所得税收入的差异 实际操作中 所得税收入包括预收收入 营业外收入 租金收入等等 国家税务总局公告2010年第29号 二 项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后 余额属于当年应补充扣除的土地增值税 企业应调整当年度的应纳税所得额 并按规定计算当年度应退的企业所得税税款 当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的 应作为亏损向以后年度结转 并调整以后年度的应纳税所得额 解析 29号公告主要解决房地产企业注销期间亏损如何处理的问题 而不是解决清算土地增值税年度严重亏损 到企业所得税义务终止时 仍无法弥补的问题 如果注销前企业汇算清缴中发生亏损 可以将清算的土地增值税 向清算当年和以前年度 按对应的销售收入进行分摊 重新计算相关各年度的所得税 然后按税收法规规定处理所得税事项 其分摊计算的结果可能对注销产生的亏损有影响 也可能没有影响 国家税务总局公告2010年第29号 三 企业对项目进行土地增值税清算的当年 由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后 导致当年度应纳税所得额出现正数的 应按规定计算缴纳企业所得税 解析 重新分摊计算后 清算当年的土地增值税减少 可能出现利润 这里主要是指注销与土地增值税清算在同一年的情形 四 企业按上述方法计算的累计退税额 不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税 解析 注意这里强调 项目开发各年度 不包括无项目开发年度 也就是退税只能在有产生土地增值税销售收入的年度才可以适用本公告 国家税务总局公告2010年第29号 二 企业在申请退税时 应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程 包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额 整个项目销售收入总额 项目年度销售收入 各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税 各年度的适用税率等 解析 注意这里的一切都是要求按项目进行操作 不属于与项目土地增值税相关的事项 均不适用本公告 国家税务总局公告2010年第29号 三 企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后 在向税务机关申请办理注销税务登记时 如注销当年汇算清缴出现亏损 但土地增值税清算当年未出现亏损 或尽管土地增值税清算当年出现亏损 但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的 不执行本公告 解析 此条款的意思是 如果注销之前汇算清缴亏损 其亏损与申请注销的纳税单位 对其开发项目进行清算时缴纳土地增值税无关的 不执行本公告 主管税务机关应结合企业土地增值税清算年度至注销年度之间的汇算清缴情况 判断其是否应该执行本公告 并对应退企业所得税款进行核实 解析 该条款给基层税务机关较大自由裁量 国家税务总局公告2010年第29号 四 本公告自2010年1月1日起施行 解析 追溯从2010年1月1日施行 是指所得税纳税人2010年以来申请注销 至今未处理完成的 可以适用本公告 已处理注销完毕的 涉税事项不能重新处理 即多缴不退 少缴不补 谢谢