甲方工程部技术管理.doc

第五部分 房地产开发企业工程管理实施办法施工管理是房地产开发企业工程管理的核心，本办法的主要内容有：工程施工准备管理、工程放线与开工管理、工程质量管理、工程变更答疑管理、工程进度管理、工程安全文明施工管理和工程施工其他管理。5.1房地产开发企业工程施工准备管理 施工准备工作应按以下顺序进行。5.1.1 工程施工准备1）施工场地必须符合“三通一平”的开工条件。2）单位（单项）工程开工前,由工程部下发经公司内部审批通过的，有具体开工时间的工作函件。（此函件由工程部专业工程师编制，公司各部门审批）3）单位（单项）工程开工前，施工图纸必须通过会审后方可进行施工，“图纸会审纪录”作为工程施工、验收及结算依据。 单位（单项）工程的图纸会审，可根据出图情况分专业、分阶段进行会审。（施工图会审）由建设单位工程部组织，由监理部总监理工程师主持。设计单位、地勘单位、施工单位、成本合约部、成本控制中心、工程技术部参加。在图纸会审完成后的15个工作日内，由施工单位完成图纸会审纪要的编制工作，在20个工作日内完成设计单位、施工单位、监理单位、地勘单位（如需要）盖章和签字，同时报建设单位审批。建设单位工程部、成本合约部、成本控制中心、工程技术部等共同签字确认后下发各参建单位。 未经会审的 (施工图)不得使用，如施工单位自行施工，工程部门必须予以制止，因此造成的返工责任由施工单位承担。4）单位（单项）工程开工前，施工单位必须编制“施工组织设计”或 “施工方案”，并通过项目工程部、成本合约部、工程技术部、成本控制中心、项目副总、项目负责人批准后方可施工，作为工程施工、验收及结算依据。单项工程及单位工程的主要分部、重要分项（如防水、幕墙、结构转换层、高支模、深基坑支护、“四新”工程等）应单独编制“施工组织设计”（专项方案）。具体措施如下:幕墙由专业设计单位设计，报公司内部审批依次由监理部、项目工程部、成本合约部、工程技术部、成本控制中心、项目副总、项目负责人审批;防水、门窗、栏杆、二次安装雨棚等由施工单位编制，依次由监理部、项目工程部、成本合约部、工程技术部、成本控制中心、项目副总、项目负责人审批;深基坑开挖、高支模等（影响安全的重大专项施工内容）由施工单位编制，经施工单位技术负责人、项目经理审核后报专家论证，通过后报监理部、项目工程部、成本合约部、工程技术部、成本控制中心、项目副总、项目负责人审批;5）单位（单项）工程开工前，必须建立平面及髙程控制点位，并有防移动措施。工程部先以书面形式将规划部门提供的坐标及高程控制点发给总承包单位，项目工程部在现场向施工单位移交平面及髙程控制标桩。由总承包单位编制建设工程测量放线记录单，由监理部专业监理工程师、总监理工程师签字认可.施工单位可根据工程部门移交的控制标桩及“平面主轴线和高程点控制图”进行核验，核验无误后由建设单位组织规划部门验线后方可正式施工。6）单位（单项）工程开工前，监理单位必须编制“单位（单项）工程监理规划”、“单位（单项）工程监理细则”，并报工程部作为监理实施依据,经工程部门批准后作为监理实施依据。7）“四新”工程或特殊工程，工程部门必须组织设计单位对工程进行技术交底。5.1.2 工程施工组织设计管理施工组织设计实际上是施工前准备的一部分，非常重要。1.施工组织设计管理规定(1) 总则1）为加强施工组织设计和专项施工方案编制的科学性、合理性、可操作性、经济性并减少质量通病，特制定本规定。2）施工组织设计和总进度计划已经批准的，施工单位不应变动，否则，应重新进行审批。3）本规定中的施工组织设计是指施工过程中使用的施工方案，与前期备案施工组织无关，其审批无效于本规定。施工组织设计改变投标文件承诺时，以甲方审批意见为准。（2）施工组织设计编制要求1）施工组织设计应由施工单位技术负责人和总监理工程师及建设单位项目负责人共同签署。2）施工组织设计中施工平面布置图和总进度计划、项目工程部组成应提前、单独报批，并执行“项目工程部开工条件管理实施细则”规定。3）施工组织设计主要内容要求。施工组织中必须包括以下内容项目：（a） 工程概况（b）工程施工部署（c）主要项目施工方法（d）大中机械选择方案(e)塔吊、集中搅拌站基础图纸(f)已批准的施工平面布置图(g)已批准的总进度计划(h)抹灰防空鼓、开裂措施（i）楼板、墙体不同材质基体抗裂措施 (j)屋面、卫生间、外墙、门窗防渗漏措施 (k)层高和房间方正控制措施（l）分户验收组织计划（m）安全防护措施，文明施工和环保措施，季节施工方案。(3)施工组织设计审核要求1)监理工程师、项目工程师在施工组织审核中，应着重审核以下项目和部位，同时兼顾可操作性和经济性：(a)工程施工部署是否合理。(b)施工平面布置图是否与标段划分一致且与批准的场地布置一致。(c)临电、上下管线分布是否合理。(d)井点降水方案是否经济。(e)混凝土（商用混凝土）、大模板施工方法、机械配置是否满足施工质量、进度要求。(f）分户验收组织计划是否可行和是否满足工期要求。(g)总进度计划是否满足合同要求且是否与已经批准的一致。(h)安全防护措施是否到位且是否经济。(i)文明施工和环境保护是否到位、合理。(j)组织架构是否与已经批准的一致。 2）审核人员应将审核意见填写审批单，不足时加页。2施工组织设计的审批流程见表5-1。3施工组织设计的审批表格不管是初次编写好的施工组织设计还是变更后的施工组织设计，都必须通过审批才可以执行。常用的审批表见表5-2。 表5-1施工组织设计的审批流程:施工单位编制人、施工单位技术负责人、项目经理、专业监理工程师、总监理工程师、工程部专业工程师、工程部经理、成本合约部、工程技术部、项目副总、项目负责人、生产副总(流程图)5.2房地产开发企业工程放线与开工管理在工程开工前，必须先进行放线，放线后通过审批，才可以动工。521工程放线管理1）施工单位在开工前，应根据建设单位提供的图纸和坐标，放出规划红线，建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明主轴线位置。2）施工单位自行核验无误后，填报“单位工程坐标定位测量记录表”及放线报验单，经监理单位总监理工程师、项目工程部、工程技术部及政府规划局验收后才能进行结构施工。3）放线报审流程见图5-3-1。4）施工放线报验单 见表5-3-2。522 工程开工管理工程开工必须要满足开工条件，同时要经过建设单位的批准。1.工程开工条件的管理规定(1)总则1）为明确项目在开工准备阶段，项目工程部应重点掌控和组织落实的工作，使各专业工程师在此阶段工作更加明确，特制定本规定。2）本规定随着国家和地方相关规定的颁布可进行相应调整。3）抢工项目事实上已经无法达到本规定开工条件而需破土动工时，以不影响下一步施工为原则进行控管。(2)甲方项目工程部开工准备工作资料的收集、整理与建档1）资料员负责向公司各职能部门索取如下资料：地形地貌图：原件1份。地质勘察报告：原件1份。施工图纸：建设单位提供12套施工蓝图其中4套作为制作竣工图使用招标文件、投标文件：原件1套。施工许可证副本：复印件1份、扫描件1份（含电子文档）。已通过审核的质量监督备案表：复印件1份。已通过审核的安全监督备案表：复印件1份。施工合同（协议）：复印件1份。2）资料员收集上述资料后将所有资料分类整理、建档存放备查，并执行“工程部档案管理”。2.前期现场管理现场临时设施布置必须达到成都市标准化工地要求。(1）“三通一平”管理。1)项目工程部根据已经确定的标段的划分，安排各标段场地划分规划并绘制分区图，总包方进场时移交。2)项目工程部根据已经确定的标段划分安排临时道路的施工，临时道路的标准按照项目所在地主管部门的要求执行。临时道路的维护工作应在首次例会时进行划分，由施工单位进行。3)临电接入。项目工程部根据标段划分计划组织电气工程师、土建工程师进行负荷计算和分路要求提交工程技术部，以进行配电箱设计和前期报批；施工单位项目经理组织根据选定的配电箱和安装位置进行基础施工和箱体安装；施工单位项目经理跟进催促临电开通工作；电气工程师作出计量方案。4）施工、生活用水接入由项目工程部根据项目所在地自来水公司指定接口确定施工单位用水接口。 5)场地平整。在拆迁工作基本到位的情况下，原则上不再进行场地竖向平整工作，以降低成本；项目工程部组织土建工程师、总包方、监理方、成本合约部、成本控制中心进行场地高程方格网测量工作，作为土方工程结算依据和建筑垃圾清理依据。场地需进行局部竖向平整时，根据招、投标文件，委托或由施工单位进行平整。 （2）地上、地下障碍物勘察。1）由建设单位在政府相关职能部门取得施工红线范围内地下管网的图纸，以及相邻市政设施标高。2）建设单位将施工场地、地下管网、市政雨污水接驳点、控制点高程以书面形式移交给施工单位。3）施工单位项目经理组织各专业人员根据地形图以及周边居民调查，对场区内的管线路由进行复查， 如遇实际情况与资料不符应及时上报建设单位项目工程部。4）建设单位及监理单位办公用房根据合同约定由施工单位负责提供。(3)技术准备1)高程、坐标控制桩复测和移交。(a)总包单位施工进场时，将规划或勘察投测的高程点、坐标控制桩进行移交，并会同监理、项目工程部引测和复核。(b)总包方进场时，应根据建设单位提供的场区划分、地上地下障碍物位置、水电源位置资料、高程点和引桩投测会同监理、项目工程部共同进行复核。2）项目工程部组织监理、总包方进行进场会议和首次监理会议以及施工图会审工作。3）项目工程部组织相关部门审核施工单位“施工组织设计”和监理单位”监理大纲”、“监理实施细则”。（4）施工单位主要岗位业务能力考评由项目工程部给组织各专业工程师对总包方项目经理、技术负责人、主管工长、材料员、质检员、安全员、试验员、资料员等进行业务能力考评；对于不能适岗者，要求施工单位进行更换。（5）施工许可取证工作1）项目工程部组织监理方、施工方进行取证工作计划会议，制订监理备案和施工单位安全备案、费用缴纳以及资料收集和实验单位、专业分包单位、委托人员、资料人员的选定以及时间计划安排等。2）总包单位绘制现场临时设施平面布罝图，协助前期完成临时设施许可取证备案。3总包方开工准备工作（1）总包方在开工前应完成以下准备工作：1)项目经理部的组建和报批。2) “五小”设施以及场地、道路、围挡施工和现场平面布置、临电布置平面图的报批。3)施工组织设计和总进度计划编制和报批。4)施工图自审。5)人、机、材准备和到位。6)现场高程、轴线控制桩复核和保护。7)场地管线保护。8)施工用水落实。9)施工许可取证。（2）现场的平面布置应以甲方提供的“现场地标段划分图”、“安全防护、文明施工检查管理办法”为依据，并结合企业特点进行，其中，施组中的平面布置图和施工总进度计划应提前单报甲方审批，否则由于乙方后期施工等原因造成的拆改临时设施费用不予追加。（3）总包方在进场后首次监理例会前向甲方、监理方提交项目工程部组成和通讯录；发生人员变动（指项目经理、技术负责人、技术员、工长、质检员、材料员、实验员）应征得甲方同意；涉及行政监督备案的，应做好变更工作。总包方项目经理部应接受、配合甲方组织的各主要岗位业务能力考评，不适岗的应予调换。（4）劳务、材料、机械进场应以不影响下一步施工为原则，否则甲方、监理方不予开工，由此造成的延期开工违约甲方不负责任。（5）施组（包括质量通病控制措施）编制应在开工前5日（具体根据合同条款约定）内向甲方、监理方报批，审批流程执行“施工组织设计审批管理规定”。（6）总包方应提前编制、报批施工总进度计划并应符合“施工进度管理规定”相应条款。（7）总包方在进场后应根据甲方提供的高程点、坐标控制桩位置图和场区管线位置图进行复核和保护工作，并积极配合甲方、监理方对现场场区高程方格网测绘工作。（8）甲方提供生活用水水源的，施工方自配水表并会同甲方水电工程师进行抄表工作；总包方自行确定施工用水并执行本规定有关方用水的规定。（9）甲方提供施工用电电源，施工单位应按照甲方分路要求进行开通；并配合甲方电气工程师进行抄表工作。（10）总包方在接到图纸后应组织技术人员进行图纸自审并执行“图纸自审、会审管理规定”。（11）施工许可取证工作。总包方按照甲方组织的取证工作会议安排专人负责手续的办理工作，并按照时间计划提交办证所需资料。由于乙方原因造成的开工延期，工期不予顺延。4、监理方开工准备工作监理单位在工程开工前做好以下准备工作：（1）办公环境配置。办公环境设置除执行“项目工程部团队建设实施办法”的规定外，尚应配备足够的资源，如电脑、打印机、资料柜等；其他软硬件配置应符合企业要求和行政监管部门要求。（2）准备首次监理例会资料。首次监理例会资料应报请甲方认可并执行“监理理会（专题会议）管理规定”。（3）图纸自审。总监应组织各专业监理工程师进行图纸自审工作，并按照甲 方要求时间提交图纸问题清单，具体执行“图纸自审、会审管理规定”。（4）参加现场场地、高程点、坐标控制桩的移交；场地高程方格网测量。总监应编制和报审监理大纲和实施细则，并在开工前3日内提交甲方；对于存在的问题或不利于质量、进度控制的措施，总监应组织专业监理工程师进行修改。其中，监理实施细则中应明确：防水、抹灰、屋面保温、门窗、楼面、墙体抗裂、商品混凝土、给水、消防管道打压、排水管道通球、季节施工等项目的质控方案。（5）监理大纲、监理实施细则的编制和报审。（6）施工许可取证。监理公司应按照甲方施工许可取证工作会议时间计划完成备案工作，并提交取证所需资料。2、工程开工审批的流程工程开工审批流程如图5-4-1所示。3、工程开工报审采用的表格（1）工程开工报审表。见表5-4-2。（2）工程开工审批表。见表5-5。5.3房地产开发企业工程质量管理对工程质量进行管理，既可以保证项目的质量，促进项目的销售，也可以减少项目售后的业主投诉与纠纷。5.3.1工程质量管理总规定工程质量必须达到成都市质检部门颁发的结构优质工程要求。1）工程使用的主要原材料、半成品材料、设备（下简称”原材料”），进场时必须由施工单位填写“材料报验单”，经工程部门验证及取样送检合格后，方可使用。施工单位必须提交原材料的出厂合格证及检验证明书，填报“材料报验单”等资料，经监理部审核，项目工程部抽查。由工程部门材料见证人（见证人为：具有见证资格的监理人。工程部专业工程师必须监督）按规定取样送指定的有资质检测的机构进行检测，检测合格后方可使用。以下情况虽有试验报告也视为试验报告无效，原材料不能进场使用：原材料未经材料见证人见证。未在有资质检测机构进行检测。施工单位自行送检，检测过程无材料见证人见证。检测不合格的原材料，不得在工程上使用，必须在限期内退出现场。2）主要分部及单项工程（含二次主体、装饰、楼地面、屋面、门窗、安装、景观、道路工程等）开工前，必须先做施工样板，并填写“施工样板报验单”，经验收合格后，分项工程方可全面开工。3）向客户展示的样板房，原则上在现楼内建设，未经总部批准不得另找场地建设。必须在工程开工前，以方便客户参观及效果较好为原则，由项目公司营销部、工程部、设计单位及施工单位确定样板房建设位置。主体工程符合施工条件后，工程部门必须及时组织样板房的施工。样板间施工前，总包单位先填写样板认可表，经项目工程部、工程技术部、营销部、监理部、分管工程副总现场确认后，施工单位方可大面积展开施工。4）分项工程施工完成，施工单位自检合格并填报“工程质量报验单”。由工程部门组织验收，验收合格后方可进行下一道工序施工。分项工程经验收不合格的，由工程部门发出“整改通知单”，施工单位必须在限期内整改完成。分项工程未经验收或验收不合格，不得进入下一道工序施工，施工单位拒绝整改的由项目工程部作出经济处罚。5）分部工程完成后，由项目工程部组织施工、监理、设计进行验收，其中地基与基础分部勘察单位必须参加验收。6）工程部门必须制订“单位（单项）工程成品保护规定”并责成施工单位成立成品保护小组，落实成品保护的岗位责任。总包单位内部不同班组交叉作业，班组必须办理中间交接验收手续。不同施工单位交叉作业，施工单位必须办理中间交接验收手续。应对如下分项工程通行重点成品保护：地板（含复合、实木地板）；铝合金、塑钢门窗框、木门窗框；幕墙框；镀膜玻璃；洁具（含坐厕、浴缸、洗手盆)；预埋管线、门销、阳台栏杆；其他易受污染、破坏的工程。7）工程施工过程中，出现质量缺陷，应按如下程序进行处理：质量问题：项目工程部下达整改通知单，施工单位在限期内完成后报工程部门验收签证。一般质量事故：施工单位应在4h内提出报告，项目工程部根据事故性质，上报工程部门鉴定处理。重大质量事故：施工单位应在lh内将事故概况报告项目工程部，并采取措施保护现场，由工程部门组织调查取证及处理。工程部门应在事故发生4h内上报集团工程设计管理中心，事故处理完毕后应将处理结果报集团备案。8）出现下列情况之一者，工程部门必须发出停工指令，防止工程出现重大质量事故：擅自使用未经认可的原材料。擅自变更设计图纸进行施工。上一道工序未经验收擅自进行下一道工序施工。未经审核同意，不合格分包单位进场施工。出现质量、安全事故。施工质量出现异常，施工单位不整改或未采取有效措施整改。9)工程停工及复工通知程序。局部停工的，由监理单位总监理工程师，签发停工、复工通知，送工程部门备案，如果是建设单位原因造成的停工应该由建设单位发函告知其停工事宜。停工范围较大或影响较大的，必须由地区公司工程主管领导签发停工、复工通知。10)质量管理的流程。总平工程质量管理流程如图5-6所示532各阶段工程质量控制方案为了保证工程质量，下面分别对施工准备阶段、施工阶段和竣工验收阶段的工程质量控制方案进行介绍。1施工准备阶段的质量控制1）项目工程部应建立健全工地各种质量管理制度，包括现场会议制度，现场质量检验制度，质量事故控制及处理制度，现场文明施工管理制度等，并由公司监督检查执行情况。2)项目工程部应对中标监理公司进驻现场工程师进行资质审查，要求持证上岗。3)项目工程部应会同监理单位对中标施工单位进驻现场工程师及其他管理人员进行资质审查，要求持证上岗，有较强的管理力度,能保证工程施工的顺利进行。工程项目工程部应会同监理单位对中标施工单位选定的劳务分包单位进行观察、了解和评价，一旦发现力度不够、施工质量太差、管理混乱等情况，立即通知施工单位另选队伍，以保障工程施工满足质量和进度的要求。4)项目工程部接到设计图纸后，先组织监理单位、施工单位进行设计图纸预审，整理出预审记录报公司工程技术部，审核后交设计单位，并组织由设计、监理、施工、地勘参加的图纸会审，对设计图纸的建筑性能、使用性能以及工程施工的技术问题提出意见和建议，并整理会审记录交各方签字盖章存档。5)项目工程部负责审核监理单位的项目监理规划和施工单位的质量计划(质量保证体系督促落实保证质量的各种措施，预测、避免可能发生的质量亊故。措施要切实可行，有可操作性。)a.施工单位质量计划的编制应符合下列规定：应由项目经理主持编制项目质量计划。质量计划应体现从工序、分项工程、分部工程到单位工程的过程控制，且应体现从资源投入到完成工程质量最终检验和试验的全过程控制。质量计划应成为对外质量保证和对内质量控制的依据。b.施工质量计划应包括下列内容：编制依据；项目概况；质量目标；组织机构；质量控制及管理组织协调的系统描述；必要的质量控制手段、施工过程、服务、检验和试验程序等；确定关键工序和特殊过程及作业的指导书；与施工 阶段相适应的检验、试验、测量、验证要求；更改和完善质量计划的程序。c.施工单位对质量计划的实施应符合下列规定：质量管理人员应按照分工控制质量计划的实施，并应按规定保存控制记录。当发生质量缺陷或事故时,必须分析原因、分淸责任、进行整改。d.施工质量计划的验证应符合下列规定：项目技术负责人应定期组织具有资格的质量检查人员和内部质量审核员验证质量计划的实施效果，当项目质量控制中存在问题或隐患时应提出解决措施0对重复出现的不合格和质量问题，责任人应按规定承担责任，并应依据验证评价的结果进行处罚。6)新材料、新工艺、新技术、新设备在采用或实施前，项目工程部应组织有关人员对其性能、技术指标、工程实例等进行充分的考察和论证后，写出可行性研究报告报公司领导审核批准后实施。2.施工阶段的质量控制1）工程部根据工程特点、质量标准、工期要求等情况，制订相应控制工程质量措施，报公司领导审核批准后实施。2）工程部应会同监理监督施工单位在每个分部、分项工程施工前按照质量标准、技术要求对班组进行技术交底，关键部位施工单位应编制施工方案交监理、工程部审核，做到不交底不允许施工。3）上道工序验收不合格,不能进行下道工序施工对不合格项坚决要求整改，工程部负责整改后的验收，通过后才能进入下道工序施工，并留有整改记录。4）保证操作质量，贯彻“三检”制、推行定岗操作。主体结构、高级装饰、设备安装等关键工种的操作人员要持证上岗。跟踪隐检（施工中）、预检 (施工前）、结构（交工、竣工）验收。a.隐检：要对部分分项工程的各道工序进行检查，坚持”三不放过”，做好隐蔽记录并归档保存。隐蔽工程验收由监理方负责；工程部进行抽查，重要部位的分部、分项工程隐蔽验收，如地下防水工，楼、屋面防水工程，基础等，常驻工地的工程师必须参加。地基与基础工程：对于一般基础，检查槽底地质、标髙、尺寸、基础断面尺寸；桩基础检查试桩、打桩记录。钢筋工程：检查钢筋品种、位置、形状、规格、数量、接头位置、搭接长度、预埋件以及除锈、代用变更情况等。焊接：检查焊条品种、焊口规格、焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等。防水工程：检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数、做法和质量情况、防水的质量情况。给水排水管道检查位置、标髙、坡度、试压、闭水试验、防锈、防蚊及预埋件情况。暗配电气线路：检查位置、规格、标髙、防腐接头等，对于电缆还要进行耐压绝缘试验；对于地线、避雷针等还要进行电阻试验等。施工队现场所用的砂浆和混凝土都必须按规定取样（或试配），进行强度试验。b.预检：确定下道工序的质量而预先对本项目作检查。对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验。建筑物、构筑物的定位线及引进标高。建筑物基础放线及标髙。建筑物轴线及灰线。各楼层放线及皮数杆。模板的尺寸、标髙、支撑及预埋件等。预制构件及其安装情况。主要外管线沟道的走向，化粪池、检查井的位置以及标髙、坡度等。电气工程的变电、配电位置、髙低压进出口方向，电缆沟位置、标高、尺寸、送电方向等。设备基础的位置、标髙、尺寸、预留孔洞、预埋件等。c.结构验收：装修前进行一次全面检查和评定，免留结构质量隐患、排除 装修障碍，主要包括外观检查和内业资料检查。 外观检查主要检查结构施工质量是否符合质量标准和设计要求。砖混结构的组砌方法、圈梁构造柱断面尺寸，楼梯及构件的焊接质量、混凝土质量；框架结构要重点检查节点做法和质量。资料检查主要包括：各种原材料试验记录，土建施工试验记录，构配件出证明，隐检、预检记录等四大项直接影响结构工程的项目；同时对施工过程的有关记录如分部分项工程质量评定记录、土建施工记录以及设计变更情况等 ，进行检查。d.质检方法、手段、技术资料、成品保护要求。质检方法：全数与抽数相结合。质检手段：目测（看、摸、敲、照）和实测（靠、吊、量、套）并用。督促施工、监理技术资料整理归档，保证准确、真实、齐全。成品保护要提前重视，实施”护”（提前保护）、”包”（包裹防污染）、 “盖”（表面覆盖）、”封”（局部封闭、防损和污染）。5)推行样板制，先按标准、规范、规程施工做出结构装饰工程样板（如样 板墙、样板间、样板结构），经认定后作为操作和质量验收的标准，达不到样板标准的不予验收。墙面、地面抹灰、涂料、装饰及屋面、厨卫间、外墙面镶贴等必须先做样板间或样板墙，经监理、工程部或市质监站验收合格后，方可允许大面积施工。6）加强对质量通病的防治与管理。 防水工程必须严格按“屋面防水工程技术规程”施工，做好蓄水试验，驻工地工程师必须亲自参加检查验收工作。墙体工程应注意拉结筋要按规范要求设置，掌握好砂浆配合比，及顶层墙体严格设置防温度裂缝拉结筋和附加构造柱，避免墙体裂缝的出现。门窗工程应严把门窗进场验收关，成品保护关和竣工验收关，杜绝门窗框断裂、门窗框与墙体间填塞不实、抹灰”吃口”、开启不灵活等质量通病的发生。7）严把进场材料验收关，工程部应会同监理单位对施工单位的材料进行检查，查出厂合格证、质量证明、产品说明及材料实体质量，并监督监理单位施工单位对进场材料的取样、送检、复试按规范要求实施，合格后才能认可用于工程施工。8）对工程质量事故，工程部应及时汇报，不许隐瞒，并组织监理、施工、设计方判定可行的补救和整改措施报公司领导批准后实施，并监督整改、对相应责任人给予处罚。9）驻工地工程师应对施工各阶段和各分项的质量进行严格控制，经常巡视或旁站监督监理、施工单位的执行情况，要有很强的责任心和敬业精神。若发现施工单位违规操作或有经检验不合格情况，工程部应及时下发“整改通知单”责成监理单位下达监理通知，要求施工单位整改，不整改或整改不力的，通过监理单位下达停工通知，整改完毕达到要求后再复工；若发现监理人员对质量控制不严或控制不当,应当即书面通知监理单位总监进行整改。10）公司领导不定期组织工程部对所开发的工程进行质量抽查，检查采取现场观感、实测和资料检查相结合的办法。11）工程技术资料由施工单位负责收集、整理和存档，竣工后交建设单位存档。12）所在单位工程的分部、分项均按优质工程进行验收、鉴定（评定)必须全部达到合格标准（消除不合格工程及无法修复的返工工程），多创优良工程。13）制度控制。图纸的熟悉、审查和管理制度。技术交底制度。施工组织设计制度。材料检查和验收制度。工程质量检查和试验制度。工程技术档案制度。技术责任制度。技术复核与审批制度。建立实施质量日记、现场质量协调会、质量汇报会等制度。3.竣工验收阶段的质量控制1)工程竣工后，在施工单位验收合格后，工程部应会同监理单位验收，合格后及时审查施工单位竣工验收技术资料与监理单位技术资料，合格后上报市质监站，请市质监站验收备案。2)项目技术负责人应组织有关专业技术人员按最终检验和试验规定，根据合同要求进行全面验证。3)对查出的施工质量缺陷，应按不合格控制程序进行处理。4)项目经理部应组织有关专业技术人员按合同要求编制工程竣工文件，并应做好工程移交准备。5)在最终检验和试验合格后，应对建筑产品采取防护措施。6)工程交工后，项目经理部应编制符合文明施工和环境保护要求的撤场计划。7）工程质量保修：建设工程的保修范围和内容，按照“建设工程质量管理条例”规定和合同的约定执行。施工单位在提交竣工验收报告时，应提交质量保修书，保修书中应明确保修范围，期限和保修责任。533各分部工程质量管理下面对工程施工中重要分部工程的质量管理进行介绍。1.工程样板的管理项目工程部应组织定做一户（段或墙）施工样板，作为各单位组织施工的标准。分期项目可以以施工单位进行划分。1)工程样板选择与确定。a.需做样板的项目或部位主体施工阶段：第一层施工段墙体（包括大模内套模须施工完毕；施工段)；第一层施工段顶板钢筋和模板（模板宜组织提前验收；施工段）；填充墙 (构造柱宜完成混凝土浇筑、斜砖顶砌宜完成；以户为单位）。装修施工阶段：卫生间、屋面找平层（样板户、单元）；卫生间、屋面防水层（样板户、单元）；室内抹灰（包括地面）（项目应组织基层处理的控制，宜做好排水、配电箱体家完成；样板户）门窗框和窗扇（单独验收：以户为单位）；上下水管道（结合土建；宜以户为单位）；外墙涂料和板材饰面（样板墙）。b.工程样板选择的原则。须选择涉及户型最多或工作量最大或构件最多且易于施工安排的户型或部位。2）工程样板的报验管理。施工单位项目经理组织专业人员会同监理公司、建设单位共同确定样板部位；此工作在此分项工程施工前15天内确定。施工单位根据甲方要求在2天内编制施工方案并上报总监、甲方项目工程师进行审核。监理方各专业工程师审核施工方案是否满足设计要求；项目工程师、项目经理从交房标准角度审批施工单位上报方案的合理性、可行性。施工单位根据选定的样板部位、甲方质量标准交底进行组织施工；监理方、项目工程师对施工过程进行工序检查、验收。3）样板验收中存在的一般性不符合（即存在不符合，但可以让步接收）时，项目工程部组织整改后可大面积施工；存在严重不符合（即存在不符合，且不改正会留下隐患）时，项目经理组织申报解决方案和控制预案后，重新选定工程样板部位和进行施工。4）样板验收合格后，在大面积施工过程中，屡次发生不符合样板做法和质量时，项目经理应组织各单位进行现场会议，确定解决和预防方案。对于施工单位整改不力的，项目经理应会同总监进行停工整顿。具备继续施工条件后，撤销停工、继续施工。5）对于涉及立面效果和景观的样板，项目工程部应通知总工办景观设计师参加验收。6）工程样板管理流程见表5-7。2.隐蔽工程的管理1）凡属隐蔽工程的，须要求施工单位提前12h通知项目监理成员及工程管理部相关专业工程师（重要工序应通知质监站质检人员、设计单位代表和工程副总经理参加）组织隐蔽验收。2）项目监理成员及工程管理部专业工程师在收到施工单位验收通知后，无正当理由又未按时验收的情况下施工单位自行实施的隐蔽工程，其造成的后果由项目监理相关人员承担责任。3）经验收不合格的隐蔽工程，项目监理成员及工程管理部相关专业工程师须要求施工单位整改，完成后再组织验收，直至合格。否则，不允许其进入下一道工序施工。表5-7工程样板管理流程4）工程管理部相关专业工程师或监理工程师，如对已经使用的工程材料或已经隐蔽的工程质量有异议。可要求施工单位现场取样或将隐蔽的工程剥离裸露，以检测或观察、评定其质量情况。如确实存在质量问题，项目监理成员应签发“监理通知书”或“工程限期整改通知书”的办法办理，并要求施工单位更换合格工程材料或返工,工程管理部经理同时须将有关情况报告工程副总经理。3.成品保护的管理为提髙工程质量及管理水平，在施工过程中对已完成的成品应釆取妥善的保护措施，防止造成损坏而影响工程质量。(1)给水排水管1）管道埋置。a.地下管道埋置。浇筑楼地面混凝土时应按图纸标示的走向、位置和管道管径尺寸留置沟槽，管线铺装时应将管线置于沟槽内，定位后覆盖水泥砂浆保护，并在楼地面上作出明显标志。b.墙体管道暗埋。在墙体上开槽必须按施工图准确定位，预埋管道不应凸出砖墙面，以保证足够的抹灰层厚度，管道埋置完后应在其墙面上作出明显的标志。c.构板内管道预埋。在土建专业进行楼板底筋安装后按图纸进行预埋管道施工，同时做好与钢筋工班的协调配合，在混凝土施工过程应带压隐蔽，并在板面作出明显标志。2)管道试压。a.给水管道在预埋完成后应做管道试压，给水管道应在管道定位后试压，在带常压时确认无渗漏后覆盖，在铺装木地板前应再次试压，预验前再进行系统整体试压工作，每次试压都应做好试压记录。b.试压合格后须移交下道工序施工时应做好交接手续，对未做交接验收手续的责任人每次处以100元罚款。3）管线保护。a.加强工序交接管理，抓好水电和土建间相互交接的书面手续，同时施工员和监理人员要在事前做好交底和监督检查。b.在清理楼、地面时严禁碰、砸已作出明显标记处的管线，在墙面上贴瓷片时严禁打砸已预埋的管线工管件。c.铺设木地板和安装橱柜时严禁在已作出明显标志的预埋管位置打钉。d.砸坏、钉坏给水排水管线的施工班组，除赔偿返工损失外，每处应处1000-5000元罚款。e.水电施工单位如未按本规定预埋并准确作出明显标志而造成损坏的，责任自负并赔偿土建返工的损失。(2)卫生洁具、橱柜 1)安装条件。a.厨房、厕所土建装饰、门窗工程已完成并清扫干净。b.项目工程部验收后由土建、门窗施工班组与水电橱柜安装班组办理书面交接手续，同时移交锁匙。2)安装过程中成品保护责任。 a.安装过程中应保证瓷片、顶棚、地面砖完好，若有损坏由安装单位承担二次施工所引起的费用。 b.安装过程中应了解给水排水管道、电线埋管的位置，不得盲目野蛮施工，如有损坏预埋管线，按上述规定处罚。c.浴缸安装后必须在其表面设置有效保护层（如塑料薄膜、硬纸板等)，进行顶棚或门窗施工时施工人员不得直接站在洁具、橱柜上，同时应防止工具或 零件跌落损坏浴缸表面搪瓷层。3)卫生洁具和橱柜安装完成后，严禁任何班组在浴缸和洗手盘（洗菜盘）内浸泡瓷片及脏物或倾倒垃圾，严禁在施工期间使用厕所洁具，如经发现处以500-1000元罚款，如造成损坏应负责赔偿。(3)木门及门锁1）安装条件：室内顶棚、墙、地面基层及水电预埋已完成。2)木门安装后应重新粘贴木板面的塑料保护膜，并将防盗扣用胶纸固定好，防止关门时碰坏门、框边，木门安装后应同时装好磁吸。3)锁安装好后应用塑料布包裹号“执手”。油漆时应避免油漆渗人锁舌里。(4)木地板1)安装条件。a.给水排水经过系统试压和排灌水试验验收合格。b.土建施工作业已全部完成，水电施工已结束并经验收合格。c.已售出的住户。2)成品保护。a.进入已铺设木地板的房间或在已铺好的木地板上进行施工时应穿软底鞋，且不得在板面上敲打，拖运施工材料，违者处以50元以上的罚款，如造成损坏负责赔偿返修费用。b.在卫生淸扫时严禁在木地板泼洒或喷水，清洁完后应打开门窗保持通风干燥。c.木地板铺设后应严格管理相关水源，严防长流水，并定期开启门窗保持 通风透气。d.木门相接的户门、厨、厕等石料门槛必须用防水密封胶封严，防止地面水流入木地板底部。(5)铝合金窗。链合金窗出厂时应按“横三竖三”的原则设置保护材料，施工安装时除四周需灌浆处外均应保持完好直至安装完窗、门扇和玻璃。对保护材料及窗框损坏的情况，应按每处处以200-500元罚款并负责返修费用。（6）镀膜玻璃出a.厂包装要符合要求。b.要小心放置、严禁碰撞。c.严禁用裁纸刀或利刃拆卸包装纸，以免划伤镀膜层。d.施工过程中应采取防护措施防止油漆或其他建筑材料造成污染。(7)石材窗台a.板面安装后必须用包装物保护板面防止板面碰伤或划伤。b.夏天向阳面的大理石窗台板还需采取遮阳措施，防止日晒后温度发生变化造成大理石辗缩不均匀产生裂缝。(8)屋面防水在屋面柔性防水层完成后应尽快办理隐蔽验收并进行遮盖，严禁在柔性防水层上堆放建筑材料及设备或拌和砂浆以免破坏防水层，如经发现处以1000-5000元罚款。(9)避雷网屋顶避雷网带安装完成后不得随意切割，不得悬吊重物。(10)阳台栏杆不得随意使用稀硫酸、草酸等腐性较强的清洗剂清洗外墙，若必须使用上述清洗剂时,应严格控制使用范围，避免清洗剂接触栏杆和铝窗造成污染。(11)小区道路a.小区道路路面混凝土浇筑完成后应及时覆盖养护，施工单位应设置标牌，混凝土强度未达设计强度80%以上时严禁车辆在路面行走。b.严禁在已完工路面上搅拌砂浆、打凿或利用路面作为施工场地。c.违反上述规定时可视情节处以1000-5000元/次罚款。(12)小区绿化凡在已铺草皮的地面随意践踏、倾倒污水造成草皮、树苗 枯死的班组和个人，应负责赔偿损失并处以1000元以内罚款。为了做好成品保护，总承包施工单位应合理安排施工顺序，协调各工序交叉作业的中间交接手续和总包与分包工序的施工交接顺序，防止后道工序损坏。534质量问题及事故处理工程质量管理应以预防为主，但一旦出现质量问题或质量事故，应及时采取相应的处理措施。1.工程质量问题及事故的分类(1)质量问题的分类1）一般质量问题：不影响建筑物的近期使用，也不影响建筑物结构的承载力、刚度及完整性，但却影响美观或耐久性。2）较严重质量问题：不影响建筑物结构的承载力，却影响建筑物的使用功能或使结构的使用功能下降，有时还会使人有不舒适和不安全感。3)严重质量问题：影响建筑物结构的承载力或使用安全。(2)质盘事故分类1)一般质量事故。由于勘察、设计、施工过失等，造成直接经济损失在伍仟元以上（含伍仟元）、十万元以下的。严重质量问题大面积出现或建筑物倾斜超过设计和规范允许值，造成建筑结构临近破坏或局部破坏，损失在十万元以下的，也可当作一般质量事故来处理。2)重大质量事故。其分类按建设工程质量安全生产管理条例的规定分类。2.质量问题及事故上报处理程序(1) 一般质量问题由责任监理工程师填发监理记录，监督责任方处理并 检查验收。(2)较严重质量问题1)责任监理工程师签发整改通知书，并报总监工程师。若需审查整改方案，应在整改通知中注明。2)责任监理工程师收到责任方报来的整改完成报告书后，应及时检查验收。(3)严重质量问题1)责任监理工程师签发整改通知书，并及时报总监工程师，经总监工程师同意发局部暂停施工通知。2)责任监理工程师收到有关方的调查处理方案后，立即初审并上报工程部。 调查处理方案必须经监理方总监代表及设计部门审核认可。3)调查处理方案经设计部门审核签字后报告工程部及监理单位总监代表。4)工程部和总监代表分别签署责任追究意见后，由总监代表签发复工通知书。(4)质量事故1)责任监理工程师责成参建有关方填写并上报工程质量事故报表。2)责任监理工程师立即报工程部，工程部根据事故严重程度和范围大小等因素决定调查处理程序。一般情况下组织本公司技术部及设计单位现场分析事故情况，提出处理方案，经设计部门签字认可后，责任方无偿组织施工。3）经调查若属于重大质量事故的，必须立即报告行政主管部门（当地工程质量监督站），由当地建设主管部门组织专家组论证，提出处理意见，报请设计部门修改设计。4）专家论证意见和修改设计完成后，由总监代表签发复工通知书。535合作单位质量行为管理对工程质量进行管理，单靠房地产开发商是不够的，还必须有监理单位、施工单位的配合。1.监理单位质量行为管理1）监理单位应严格按国家法律和有关技术、经济法规以及房建工程标准、规范等以及施工合同文件所规定的监理任务进行工作，同时应建立以满足顾客要求/期望为质量中心的认知。2）监理单位和监理人员应按照严格监理、热情服务、秉公办事、一丝不苟的原则认真贯彻执行有关施工监理的各项方针、政策、法规，制订详细栋号质量监理工作计划，提高预见性，减少质问题发生。3）监理人员应对施工全过程进行平行检查、监督和管理；关键点工序应跟班旁站。4）监理单位应按照所承担的监理任务和监理合同向工程现场派驻相应的监理机构、人员和设备，不合格的应予调换且专业人员数量和配置应征得甲方项目工程部认可。5）监理单位应严格审查施工单位的专检和质量保证体系。质量关键点项目未经施工单位自检的都应拒绝检查，避免和杜绝监理工程师代替自检的错误做法，同时，没有甲方项目工程师参加的质量关键点项目不应单独验收。监理工程师验收的项目验收单应反馈项目工程师检查。6）验证施工单位的复测资料，并100%审核施工单位对轴线、50cm线、放样和沉降观测等的测量结果。7）施工单位的混凝土配合比及砂浆配合比必须经监理工程师批准才能使用；并做好开盘鉴定和过程检查。开盘鉴定和末盘应会同项目工程师共同进行。8）加强对进场材料的检验工作，及时检查进场材料是否有出厂合格证及产品质量检验单，指示施工单位做好送检工作，并做好抽检工作；并符合“材料、专业工程进场验收管理规定”要求。9）认真对设计文件中的图纸和文字资料进行详细而全面的审查，发现问题后，及时通知项目工程师处理，同时切实加强对变更设计图纸的审核。10）对于工程中存在的质量问题要做好跟踪验证，随发生，随反馈，随处理。重点是通过加强对质通病的防治与监管，将质量投诉消灭在萌芽状态。11）监理单位要加强对监理人员的技术业务素质和职业道德的教育培养， 使监理人员具有独立、公正、有效开展业务的能力和责任感。监理人员不得以任何理由向施工单位介绍分包单位或材料、设备供应商，不得利用监理权向施工单位索取任何合同规定以外的生活待遇和经济利益。2.施工单位质量行为管理1）施工单位是工程质量最直接的责任者，应建立明确的工程质盘管理岗位责任制，对于不合格的质量人员要求更换。2）项目经理应组织技术人员认真核对设计图纸，提出设计中存在的问题，及时向监理、甲方人员反映，将设计图纸中的错、漏修正补齐，另一方面，通过熟悉图纸，了解设计意图，实现“真正意义”上按图施工。3）建立严格的专人专检制度，使工程的每道工序都处于受控状态；并建立以满足顾客要求/期望为质量中心的认知。4）建立测位复核制，使测量数据真实、准确可靠，并达到技术规范要求和功能要求。5）建立质量技术交底制度和质量通病防治保证措施实施制度。技术人员要认真编制质保措施，并对施工员、班组长及全体工人进行开工前的技术交底，同时明确确保工程质量的措施和注意事项，将质量通病消灭在施工开始阶段。6）工单位应加强标准计量基础工作和材料采购检验、报验工作。严格控制进场材料的质量。进场材料必须出具生产许可证、出厂合格证，并及时见证取样和送检，做好自检和抽检工作，不合格产品必须坚决及时清理出场。未经监理工程师验收批准的材料一律不准投入使用。7）施工单位必须重视质量通病的研究和治理，施工组织设计中应编制针对性的住宅工程质通病防治措施，在施工中以治理和消灭质量通病为突破口，解决主要矛盾，杜绝重大质量事故，提高质量管理水平。8）施工单位必须按房建工程质量检验评定标准规定对工程进行分项、分部和单位工程划分；现场质量检查、质量验收资料按划分的分项、分部和单位工程归档。现场质量原始资料必须真实、准确、可靠，不得追记、忆记，接受质量检查时必须出示原始资料原件。分项报验时间宜符合监理单位正常工作时间安排，不得人为改动报验时间。9）工程发生质量事故，施工单位必须按规定向监理、甲方项目工程部及有关部门报告，并保护现场接受调查，认真进行亊故处理，不得掩盖处理。5.4房地产开发企业工程变更与签证管理房地产项目在施工过程中，难免会发生工程变更。在发生工程变更时，必须进行签证确认，从而作为工程款结算的依据。为了控制项目的开发成本，必须对工程变更与签证进行严格管理。5.4.1 工程变更管理 1. 工程变更包括的内容1）设计变更。2）工程量变更3）有关技术标准、规范、技术文件的变更。4）施工时间的变更。5）施工工艺或施工次序的变更。6）合同条件的变更。2.工程变更的原则1）尽量减少的原则。各部门技术人员要充分做好工程前期工作和施工前准备工作，把工程变更降至设低限度。2）严格控制的原则。要严格控制设计变更审批权限，健全设计变更的审批程序，防止任意提髙设计标准，改变工程规模，增加工程投资费用。3.工程变更控制的流程房地产开发商、施工单位、设计单位都可以提出工程变更的要求。不同的主体提出的工程变更，其审核变更程序也存在着一定的区别。下面提供更详细的，由施工单位提出变更的变更控制流程。4.工程变更采用的表格1）工程变更会签表（内部）。见表5-8 2）工程通知单。适用于合同外委托承包单位完成10万元以下的工作，见表5-9.3)工程通知单二。适用于合同外委托承包单位完成10万元以上的工作，见表5-10。542工程签证管理1.职责分工1)开发商授权派驻工地代表（简称甲方代表）负责工程施工现场签证工作的管理与实施。2）工程施工方（简称乙方）负责对甲方下达的指令或需由乙方签证的文件的签证。2.签证工作内容1）基础开挖到满足设计要求时，必须进行签证确认。2）合同以外的土方工程。3)施工图和设计变更以外的工程内容。4)甲方确定的必须通过签证才予以确认的内容。5)工程施工合同中约定必须签认的内容。6)法律、法规及现行有效标准规定必须签证的内容。3.现场签证参加人员甲方代表、甲方预算员、乙方代表、监理单位代表。4.现场签证单填写要求所有工程必须经现场测量后填写，到场人员必须当场在现场签证单上签字或当场在记录的原始数据上签字，后补签签证单。现场签证单一式四份，甲方工程部、成本部、监理单位、乙方各留一份，现场签证单必须在一个星期之内四方签字盖章完毕，否则签证单视为无效。签证原则上不允许签计时工，如有特殊临时用工情况，必须列明用工人数及用工时间。5.现场签证程序1）乙方提出签证申请甲方、监理单位同意进行签证甲方代表组织相关人员现场进行工程量测量、签字确认。2）乙方填写现场签证单（现场签证单必须使用国家统一标准规范表格）各单位必须签字盖章并留存乙方对签证单做一份完整预算作为结算依据。6.现场签证结算方式1）单体施工单位分三个阶段分别办理签证结算。即基础部分、主体结构部分和安装及装修部分。每个阶段在正式验收前施工单位必须将结算资料提交到甲方成本部，否则停止拨付工程进度款。2）外网、景观及零星工程合同外签证，在约定期限内必须将签证结算资料提交到甲方成本部，逾期停付工程款。7.签证的效力1)乙方应提报签证的文件，但未经甲方签证的，均属无效。已实施未经签证所产生的经济责任由乙方承担。乙方对甲方的指令确有异议（拒签），在甲方坚持要求执行时，乙方应予以执行，因指令错误发生的费用和给乙方造成的损失由甲方承担，延误的工期相应顺延。因拒不执行指令而造成的损失则由乙方承担。2）凡签证责任人未按法律、法规、现行有效标准及合同约定时间内对方提出的文件予以签证或签复的，应视为要求已被确认，由此产生的责任由甲方承担。3）本规定为甲乙双方在合作中的经济或法律责任界定的依据，包括返工、 返修、停工损失、延误的工期及其他经济损失。8.例外处置1）必要时，甲方可发出口头指令，施工方对甲方的口头指令应予以执行。但乙方应在48h内提出书面文件，甲方必须签证确认。2）在特殊情况下，乙方有权要求甲方下达指令的要求，并将需要的理由和迟误的后果书面通知甲方，甲方在48h内不予下达或答复，应承担由此造成的经济支出及顺延的工期，赔偿乙方的有关损失。9.签证报审核定表见表5-11。（此项流程是否可变更）5.5房地产开发企业工程进度管理工程进度控制是工程项目建设中与质量控制、投资控制并列的三大目标之一。它们三者相互依赖、相互制约，必须处理好三者的关系，以提高项目开发的整体效益。5.5.1工程进度管理的依据1.工程施工合同工程施工合同是进行工程管理的主要依据之一，合同文件包括总工期和阶段性的进度要求，以及工期签证条件、工期奖罚规定等内容，