青岛房地产交易资金监管系统介绍.doc

青岛房地产交易资金监管系统介绍一、项目背景 房地产市场交易方式的规范、交易资金的监管历来是决定房地产产业能否健康发展的关键因素。但是由于我国房地产市场的发展历史比较短，很多法制法规不够完善，房地产交易过程中仍然有许多不规范之处，并且存在一些漏洞。既损害了买卖双方的利益，也严重制约了房地产市场的健康发展。这其中，对资金监管一直是一个薄弱环节，尤其是对于商品房预售（一手房）和存量房（二手房）交易的资金监管。 针对目前的房地产交易资金监管的现状，为了促进青岛市房地产市场的健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，规范新建商品房预售资金的监督管理，特别是加强预售房交易中对房地产开发商的监督管理，青岛市房地产管理中心制定了青岛市房地产交易资金监管实施办法。 同此办法相配合，青岛市住房置业担保中心牵头推出了房地产交易资金监管系统，并向各银行提供交易接口。担保中心同各银行一起对房地产交易中的开发商、卖方人、买方人之间的交易行为和资金使用进行监管。有效地预防了在房地产交易过程中的违规行为，保证了房地产市场的健康发展。 下面就此系统进行简单的介绍。二、业务流程介绍 预售房的监管过程主要是针对开发商交易资金的监管： 1 开发商在银行开立资金监管账户。 2 银行对开发商开立的帐户进行监管，通过银行业务系统限制此帐户只能做房产相关交易，而不能做与房产监管系统无关的任何业务。 3 银行对监管账户进行的所有操作都需要将交易信息发送给房产中心。 4 日终与房产中心对帐。 预售房交易监管流程 交易监管的流程图如图一： 对开发商监管账户收款退款的管理 1 个人买房客户同开发商订立商品预售房买卖合同，并在房产中心进行录入登记。 2 房产中心将房屋买卖合同发送到开发商开户银行的房屋监管系统。 3 银行通过业务系统完成预售房的收款业务，收款过程中需要校验对应的合同信息是否正确。 4 在合同执行结束后，房产中心会将相应的合同撤销或退款（合同不再执行）信息发送给银行系统；银行系统根据发来的信息对买方人进行退款操作。 对开发商监管账户的付款管理 1 开发商对所有的付出款项都需要向房产中心报送付款计划。 2 房产中心核准后将付款计划信息发送给银行系统。 3 银行系统所有对监管账户的付出款都需要校验付款计划信息中的付款日期和付款金额，不符合条件的则拒绝付款。 4 银行将每笔付款信息都发送回房产中心系统。 存量房资金监管过程 存量房的资金监管流程图如图二： 存量房的监管帐户即房产中心在银行开立的资金帐户，存量房的交易监管实际是房产中心作为买房人和卖房人之间的中介帐户，其流程如下： 1 房产中心在银行开立资金帐户。 2 买房人和卖房人签订房产买卖合同并在房产中心登记。 3 房产中心将合同信息发送到银行监管系统。 4 买方人根据合同要求到银行缴款，银行校验对应的合同信息。 5 买卖双方根据合同要求进行房屋产权过户。 6 过户完成后房产中心将准许划款发送到银行系统。 7 卖房人到银行完成房款划转交易，银行监管系统校验房产中心发来的划转信息，符合要求准许划款。 8 银行交易信息发送到房产中心。 系统技术框架 光大青岛分行 由于光大全行均使用南天的大前置系统，因此在光大青岛分行的开发是在南天的PB平台上进行的。具体技术架构如图三所示。在天津光大的技术架构也与此相同。 青岛银行 青岛银行使用了北信工的Efesa平台作为银行前置系统，核心业务是银湖的核心业务系统，在柜台系统的交易通过银湖的核心系统转发到Efesa系统并同房产交易中心进行交互。（如图四）三、实施和推广 房地产交易资金监管系统于2009年5月在光大青岛分行实施，并在6月底基本完成在光大的开发任务和业务测试。 作为一个新兴的中间业务品种，北京南天信息工程有限公司在青岛拿到了光大银行青岛分行的房地产交易资金监管系统的开发项目，并已经在青岛进行实施。在光大银行的系统完成后，又进行了推广，分别中标青岛银行和光大天津分行房地产交易资金监管项目。