各部门职责及工作内容.doc

前期部职责及工作内容(黑体字部分为部门职责)1、 收集将购买土地的相关资料：1、 现状图、规划设计条件；2、 了解当地的建安成本；3、 政府收费项目和具体情况；4、现场踏勘；5、了解周边配套情况；6、了解该区域未来规划情况；7、了解地块的上市方式和土地款；2、 投标摘牌：1. 拍卖；2. 挂牌；三、签订土地出让合同：1、确定用地图；2、桩点坐标；3、用地条件；4、土地出让合同5、出让金6、交易费证明；四、获取土地详细信息：1. 企业投资项目备案2. 建设用地规划许可证3. 原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）4. 土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）5. 土地出让合同6. 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图7. 交费证明8. 1:500现状地形图9. 详规；五、办理建设用地规划许可证：1. 土地出让合同2. 交费证明3. 建设用地规划许可证4. 地籍图4份（薄膜图）5. 土地登记申请书6. 土地确权来源证明文件7. 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明；六、规划方案的报审、通过：1. 规划方案及市政方案送审2. 建筑方案送审3. 取得许可证七、现场工程放线：1. 建设工程规划许可证2. 规划局批复的项目总平图及电子文件八、办理施工许可证：1. 建设用地规划许可证2. 建设工程规划许可证3. 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）九、 办理销售许可证：1.营业执照2.资质证书3.国有土地使用证或建设用地规划许可证4.年度投资计划（项目备案）5.建设工程规划许可证6.建设工程施工许可证7.公用基础设施配套证明8.获取前期物业备案证明9.基础工程形象部位达到正负零及图像文件10.项目总平面图11.获取商品房网上销售数据录入合格证明十、办理企业投资：1.规划成果 2.大配套；十一、现场工作协调销售策划部职责及工作内容1、 区域市场调研、编制产品策划书（土地购买前）：1. 项目所在房地产市场总体供求现状2. 项目周边竞争性楼盘调查3. 项目概况4. 区域环境分析5. 项目所在地区购房客群消费行为分析6. SWOT分析7. 目标客户群分析8. 项目定位对周边地区竞争格局的影响。9. 产品卖点整合10. 、户型定位及配比建议11. 产品规划建议12. 营销配合建议13. 项目实施进度安排14.公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定15.市场定位、客户定位、产品定位、价格定位，所有定位依据。2、 项目亮相前准备：1. 推盘策略确定2. 确定外部资源3. 项目推广定位确定4. 项目核心识别系统确定5. 亮相前项目知识培训6. 分卖场设立7. 销售道具准备8. 联动工作的准备9. 意向商家签约10. 确定项目亮相方案；3、 销售策划书1. 营销方案2. 制作销售手册、楼书3. 销售人员培训4. 详细价格体系的确定5. 确定户型销售面积6. 项目形象的提升及深化7. 答客问8. 销讲四、项目开盘前准备；1. 销售内部资料2. 客户接待、客户问题汇总及反馈3. 客户积累4. 交工标准确定5. 价格体系确定6. 合同准备7. 开盘前销售道具准备8. 项目形象的提升及深化9. 开盘信息告知10. 银行大协议的签订；11. 营销方案五、开盘：1. 开盘庆典活动2. 客户转化3. 回款落实4. 完成40%销售六、日常销售：1. 月度指标分解2. 产品分析、聚焦销售重点3. 月度操作手册制定4. 价格监控及调整5. 月度推广计划执行6. 客户到访及接待成交工作7. 月度付款计划及支付8. 合同方合同签订9. 回款10. 月度指标考核；11. 完成70%销售12. 完成95%销售七、清盘：1. 清盘后项目各种资料移交2. 项目销售、招商工作问题总结，汇报并存档；八、入住准备：1. 工程质量保证书2. 住宅使用说明书3. 寄发商品房交付使用通知书4. 寄发入住通知书，销售客户资料移交客服；九、办理入住：审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单；十、初始登记：区局办理初始登记手续；十一、产权证办理：为客户办理产权证前期手续；十二、土地证办理：为客户办理土地证前期手续；产品研发部职责及工作内容1、 编制概念设计任务书、可行性分析报告：1、 依据产品策划书对预购买土地产出产品进行经济测算2、 依据产品策划书及不同产品增益值对产品进行配比优化3、 方案的规避4、 设计院的选择标准5、 编制概念设计任务书6、 概念设计优化7、 依据数据库进行成本分析8、 依据产品策划书进行9、 根据概念设计出具可行性分析报告2、 规划方案设计：1. 制定规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准及规划指标、环境指标的初定；2. 完成单体方案设计3. 完成业态设计4. 方案的优化5. 最终方案的确定6. 制定设计组织计划；7.规划方案结合成本测算的研讨及确定；8.详细性规划方案（配套场站点）报建及确定；9.建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定；10.彩色立面效果图送规划预审及审批（上报政府）；11.景观概念方案设计及确定；三、方案交底1、方案通过审批后将规划方案进行交底四、施工图设计组织：1. 施工图设计院的选择与合同签订；2. 制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）；3. 结构方案及设备选型研讨及确定；4. 地质勘察报告；5. 外立面优化6. 室内交房标准优化7. 公共区域优化8. 水、电优化9. 施工图成果；10. 综合管网方案设计；11. 景观扩初及施工图设计；12. 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化；5、 施工图纸交底1. 施工图通过审查后进行施工图交底2. 设计院对接方式交底6、 变更、洽商的审查1. 依据变更、洽商对效果、使用功能、造价的影响进行审查7、 公司标准化1. 制度标准化的不断完善2. 流程标准化的不断完善3. 合约标准化的不断完善4. 产品标准化的不断完善5. 培训标准化的不断完善工程部职责及工作内容1、 项目部成立前执行项目三级节点进度计划。2、 对项目进行监督管理，包括进度、质量、安全、文明施工。3、 培训制度的建立及执行。4、 指导并监督企业所有项目的工程技术、质量、安全文明施工等管理工作；监督公司各项制度及指令的落实情况。5、 组织工程开工前的各项准备工作。6、 组织编制保证工程正常进行的各项规章制度和流程，并监督落实情况。7、 组织制定工程技术及施工工艺操作规程和标准，并监督落实情况。8、 监督所有在建项目及即将建设项目的日常工作，重大问题及时反馈至上级领导。9、 参与招投标工作。10、 每月组织联检，通过组织和协调确保各项工程如期、保质、有序完成。11、 协助项目部及时解决工程质量事故，提出处理意见和改进措施。十二、开工准备：1. 移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场；2. 临水、临电3.平整场地4.招投标、编制、签订合同5.总包施工单位的公开招标及合同备案十三、现场工程放线：1. 按照施工总平面图进行楼座点放置，出放线报告；2. 施工单位配合做记录、现场保护；3. 移交施工单位；十四、项目部组建1.工程规划方案通过后（或土地购买完毕后）进行项目部的组建工作，于施工队伍进场前完成。项目部职责及工作内容一、施工队伍进场后执行项目全寿命周期进度计划二、开工：1. 施工放线2. 规划验线3. 施工图会审4. 施工组织设计5. 桩基施工6. 桩基检测7. 开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）8. 地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加；9. 基础施工10. 基础验收备案11. 基础处理竣工结算三、主体施工：1. 审核施工方案；2. 材料进场验收；3. 钢筋混凝土工程（过程监控）；4. 配套管线预埋；5. 重要分项工程及隐蔽工程质量验收；6. 图纸问题解决；7. 施工质量问题、事故处理；4、 变更签证：1. 设计变更2. 工程变更5、 工程款支付1. 工程进度的确认2. 工程款的申请表审批3. 工程款支付4. 工程款支付进度跟踪、协调6、 主体验收备案：1. 施工单位自评2. 监理对验收资料审查、现场观感质量量测和检查；3. 监理组织相关部门验收；4. 签订建筑工程分部工程验收表；7、 外檐装修材料：1. 施工样板制作2. 材料确定8、 甲供、甲分包材料：1. 制定招标计划；2. 编制招标文件；3. 考察投标单位；4. 招标、定标；11、 内外檐装修1.材料的确认2.装修效果的确认十二、水、暖、电安装十三、智能化十四、通风与空调十五、 电梯安装：1.招标选定安装单位2.提供电梯井道土建节点图3.指导电梯井道土建施工4.电梯安装及调试十六、毛坯房竣工验收备案1.会同监理、施工单位初步验收、施工队伍整改；2.整理竣工资料及竣工图；3.施工单位提供建筑工程质量保修书；4.组织销售、研发、运营、物业共同验收；5.报建委质监部门审定备案；6.与物业进行交接；十七、毛坯房竣工结算：土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算；18、 成品：1. 土建工作面移交；2. 吊顶、洁具、护栏和扶手制作与安装、饰面板（砖）、涂饰、橱柜制作与安装、门窗套制作与安装、窗帘盒、窗台板、暖气片安装、裱糊与软包、细部；3. 做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接；19、 成品房验收备案：1. 会同监理、施工单位初步验收、施工队伍整改；2. 整理竣工资料及竣工图；3. 施工单位提供建筑工程质量保修书；4. 组织销售、研发、运营、物业共同验收；5. 报建委质监部门审定备案；6. 与物业进行交接；二十、成品房竣工结算：精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算；二十一、配套手续及施工：排水；热力、自来水、园林用水、换热站用水、中水、燃气、视讯、电力、场站点位置、排水热力招标手续；二十二、配套施工：1. 给排水与采暖；2. 电气；3. 综合管网；二十三、环境施工：1.附属建筑2.景观二十四、竣工结算：排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算；二十五、结算稽核：全部合同结算并做项目整体结算报告；二十六、室内空气质量：选择单位，组织招投标，定队伍；二十七、住宅准入证：1. 项目竣工验收报告2. 建设工程规划验收合格证3. 非经营性公建配套证明4. 供水、供电、供气、供热、排水等配套证明5. 土地使用权证书6. 地名管理部门批准的地名文件7. 小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表），8. 人防验收，规划验收，消防验收，通水、通电，大配套验收，竣工验收备案通知书，小配套验收，供热验收；二十八、物业移交计划经营部职责及工作内容1、 经营业绩1、财务部编制经营计划，包括开竣工面积、项目利润、经营利润，审核合格后由计划经营部收集及监督。2、财务部汇总各部门上报资金计划，汇总完毕后由计划经营部收集及监督。2、 客户管理1、 策划部制定销售计划，审核完毕后由计划经营部收集及监督。2、 销售部客户满意度提升计划审核完毕后由计划经营部收集及监督。3、 内部流程1、 产品研发部将初步概算及设计计划审核完毕后由计划经营部收集及监督。2、 项目部将工程进度计划审核完毕由计划经营部收集及监督。3、 销售部将住户反馈结果报告审核完毕后由计划经营部收集及监督。4、 物业公司将物业计划审核完毕后由计划经营部收集及监督。4、 学习及发展1、 前期部将前期计划审核完毕后由计划经营部收集及监督。2、 人力资源部将人力资源计划审核完毕后由计划经营部收集及监督。5、 计划经营部将各职能部门上报计划整理、归纳；编制总体经营计划；监督计划执行；计划监督、预警机制的建立。6、 招标预算部的管理工作1. 招标计划的编制2. 招标计划的监督财务部职责及工作内容1、 负责编制财务管理等相关规章制度，报主管领导审批后执行。2、 组织编制企业各项财务计划，并对其实施情况进行监督。3、 组织所属人员定期进行各项财务核算工作，按时向高层领导提交相关财务数据。4、 配合审计部门做好财务审计及各工程项目的审计工作，并配合提交资料。5、 统一组织企业的报税工作，并对项目的报税工作进行管理和监督。6、 监督各项财务收支工作，对违反财务纪律的事件要进行及时处理。7、 参与房地产项目的投资决策，为项目开发提供决策参考。8、 定期或不定期对财务管理各项规章制度的执行情况进行检查。9、 做好对部门所属人员的培训、考核等工作。10、 财务档案管理11、 审核原始单据12、 工程款的支出监督13、 已完项目成本核算人事行政部职责及工作内容1、 组织制定企业人力资源管理、行政管理相关规章制度与工作计划，并对制度的执行情况、计划的贯彻情况进行监督、检查与指导。2、 根据公司年度工作计划，组织、安排企业行政事务的管理，包括行政办公资产、办公事务、印信管理、通信交通事务、安全管理、宿舍管理、员工生活和其他后勤保障工作。3、 根据公司人力资源开发与管理体系的要求，组织、指导编制人力资源管理制度、培训计划及薪酬方案。4、 根据企业阶段性目标和年度工作计划，组织制定所辖部门的目标、工作计划和实施措施，保证公司业务正常运行。5、 汇总企业年度综合性资料，草拟、审核公司年度总结、工作计划和其他综合性文稿。6、 完成总经理及其他领导临时交办的其他工作。7、 企业文化建设、企业的对外宣传8、 控制各部门的预算支出，相关费用审批 9、 负责公司证照年检