北京市商改住项目专题研究

北京典型商改住顷目 与题研究 2016/10/8 北京正宏房地产开发公司 谨呈： 报告结构 第一部分 北京典型商改住项目分析 第二部分 商改住项目总结 第三部分 本案建议 商改住产品分析 主要商改住顷目产品类型和土地使用年限 北京主要商改住项目一览表 项目名称 产品类型 土地用途和使用年限 物业地址 明天第一城 普通住宅 ,花园洋房 办公 :50年 ;商业 :40年 朝阳区 国家森林公园旁立水桥 立方庭 公寓 公寓式酒店 :40年 海淀区中关村购物广场西侧 东亚上北中心 商住公寓 ,塔楼 办公 :50年；商业 :40年 昌平区回龙观体育公园北侧 中关村公馆 公寓，板塔结合 写字楼 :50年 海淀区中关村西区八号路 金隅可乐 公寓住宅 综合 :50年；商业 :40年 朝阳区京通快速双桥出口南侧 500米 酒店式公寓 办公 :50年 崇文区夕照寺中街 31号 润枫嘉尚 公寓 办公 :50年 朝阳区十里堡商业金融用地 东亚三环 住宅、建筑综合体 商业 :40年 丰台区马家堡角门 14号商业金融用地 金贸中心 住宅、公寓、写字楼 办公 :50年 西城区西外大街德宝饭店对面 铂第公馆 酒店式公寓 商业 :40年 丰台区成寿寺 住宅、公寓 办公 :50年 丰台区万柳桥西北侧 荣京丽都 商住公寓 综合 :50年 大兴区亦 庄经济技术开发区 荣京东街 3号 林肯公园 公寓 商业 :40年 亦庄经济技术开发区北环西路企业文化园对面 商改住产品分析 主要商改住顷目产品类型和土地使用年限 北京主要商改住项目一览表 项目名称 产品类型 土地用途和使用年限 物业地址 国融国际 公寓 公建 :50年 ;住宅 :50年 大兴区亦庄经济技术开发区天源北街东口 合生麒麟社 商住楼 文化娱乐 :40年 朝阳区望京阜通西大街与望京街交汇处 冠城名敦道 商住楼 办公 :50年 崇文区广渠门桥东南角 新中驿 公寓 办公： 50年 崇文门外大街 5号 金都心语 商住楼 综合 :50年 朝阳区百子湾路石门村路一号 嘉美风尚 公寓 商业 :40年 ;综合 :50年 朝阳区朝阳望京新城广顺南大街 尚城 公寓 研 :50年 昌平区回龙观镇史各庄村 城南大道 商住公寓 公 :50年 丰台区南四环中路公益西桥北 大溪地 联排别墅 商业 :40年 丰台区花乡葆台村葆台新村（北区） 火神庙 小户型 公馆 综合 :50年 火神庙国际商业中心位于大兴区黄村东大街 中间建筑 叠拼、联排 工业 :50年 海淀区四季青镇西山地区 自在香山 独栋别墅 科研 :50年 海淀区四季青镇京香青科 中粮假日风景 商业： 40年 丰台区小屯路 108号 鼎城 小户型公寓 综合 :50年 石景山区阜石路与杨庄东街交叉口西北角 典型案例选取 选取标准 1 不本顷目的相似度 2 顷目设计可借鉴性 3 顷目过往的销售业绩 4 顷目最终实现的价格 5 北京北部顷目 6 目前在售的代表顷目 7 中广信实际操盘顷目 北京商改住项目分析 荣京丽都 金隅可乐 合生麒麟社 中粮假日风景 卡夫卡公社 国融国际 尚城 明天第一城 第 7页 荣京丽都 金隅可乐 合生麒麟社 假日风景 卡夫卡公社 国融国际 尚城 明天第一城 典型商改住顷目分析 以平层小户型为主， 1、荣京丽都 项目名称 荣京丽都 开发商 北京禾祥置业发展有 限公司 销售均价 11779元 /平米 装修标准 精装修交房 1000元 / 产品层高 平层： 3米 产权年限 50年 总占地面积 11750平方米 总户数 882户 总建筑面积 72331平方米 销售速度 07年 9月首次开盘销售 210套，目前售罄。 户型面积 主力户型 35水电费 商业 用电用水 比周边低 10%（圣富华国际公寓 13000元 / ） 典型商改住顷目分析 荣京丽都产品线 26 35平 0居占 14% 3540% 46平以上两居占 8% 35 100平 38% 典型商改住顷目分析 荣京丽都小结 该顷目的土地用地性质为综合用地，使用年限为 50年； 该顷目的户型面积在 35 45 ，隔断墙大部分为非承重墙，可以自由组合想要的面积，成为该顷目的一大特点； 该顷目也是在 2007年 10月开始进行销售的，开盘价格在 9300元 / ，当天销售 280套，精装修交房，非常受市场欢迎； 顷目无管道天燃气，水电费是按照市政商业用电用水标准进行收费的，对客户的购房有一定的影响； 在已购买的客户分析中，投资客户占有 70%以上的比重，在自用客户中，有些是办公职能考虑 ; 大兴亦庄经济开发区目前商改住顷目销售均价比非商改住顷目销售均价低 10%（圣富华国际公寓 13000元 /平米）。 典型商改住顷目分析 以 0居一居为主，单价低 , 地下水 项目名称 金隅可乐 开发商 北京金隅嘉业房地产 开发有限公司 销售均价 9648元 / 起价 装修标准 毛坯 产品层高 平层： 3米 产权年限 50年 总占地面积 11797 总户数 564户 总建筑面积 49000 销售速度 08年 1月份推出 564套，现已经销售 473套 户型面积 主力户型为 50水电费 地下水 ， 水费都 比商业 用水便宜 ，但比住宅贵一些 2、金隅可乐 比周边低 20%（华龙美树第五站 12000元 /平米） 典型商改住顷目分析 金隅可乐产品线 50 90平 0、一居占 55% 47 50平米 0居占 30% 90平以上两居占 8% 7% 典型商改住顷目分析 金隅可乐小结 该顷目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为 50年； 该顷目位于朝阳区京通快速双桥出口南侧 500米，双桥路西侧，临地铁，交通较为方便； 户型面积以 50居为主，受到年青消费者青睐； 据调查，由于开发商关系更改水电性质，丌是市政供水，而是用地下水，水费都比商业用水用电便宜，但比住宅贵一些，水价相对便宜成为其一大特点。 金隅可乐价格相比周边 70年产权楼盘要低 20%。（华龙美树第五站 12000元 /平米） 典型商改住顷目分析 产品线丰富多样，精装修，单价高 项目名称 合生麒麟社 开发商 北京合生望景房地 产开发有限公司 销售均价 19786元 /平米 装修标准 精装 2000元 / 产品层高 平层： 产权年限 40年 总占地面积 31140平方米 总户数 1177 总建筑面积 151439平方米 销售速度 09年 3月份推出1177套，目前已经销售 290套 户型面积 020 水电费 市政商业用电用水 3、合生麒麟社 比周边低 10%（华彩国际公寓： 22000元 / ） 典型商改住顷目分析 合生麒麟社产品线 05% 200% 其它占 15% 典型商改住顷目分析 合生麒麟社小结 该顷目土地用途为文化娱乐，使用 年限为 40年 ； 该顷目建筑定位 为 品差异化较明显 ； 高 型面积为 63前均价为 19000元 /平米，小户型面积受青睐； 价 32000元 /平米起，层高 高较高，是其一大特点 水电收费标准是按照市政商业收取，对客户增加一定在生活压力 该顷目价格比周边楼盘价格低 10%（华彩国际公寓： 22000元 / ) 典型商改住顷目分析 主要以 项目名称 假日风景 开发商 北京中粮万科假日风景有限公司 销售均价 21027元 /平方米（ 精装修标准 毛坯 产品层高 产权年限 40年 总占地面积 总户数 837户 总建筑面积 45万 销售速度 09年 5月推出 277套，目前已经销售 203套； 户型面积 30电费 商水商电 4、中粮假日风景 比周边低 20设计师广场： 17900元 / ） 典型商改住顷目分析 中粮假日风景产品线 0%以上 典型商改住顷目分析 中粮假日风景小结 该顷目土地用途为商业娱乐性质， 使用年限为 40年 ； 该顷目产品定位为 适温馨； 水电收费标准是按照市政商业水电费标准收取，生活成本相对较高 ； 该项目价格比周边非商改住楼盘价格低 20设计师广场： 17900元 / ) 典型商改住顷目分析 以 用水电 项目名称 卡夫卡公社 开发商 北京亚宝世纨置业有限公司 销售均价 16500元 /平方米（ 装修标准 毛坯 产品层高 产权年限 50年 总占地面积 16283 总户数 744户 总建筑面积 31038 销售速度 目前已经售罄 户型面积 31电费 民用水电 5、卡夫卡公社 比周边低 10%（柏林爱乐均价 11000元 /平米） 典型商改住顷目分析 卡夫卡公社产品线 0% 其它占 30% 典型商改住顷目分析 卡夫卡公社小结 该顷目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途， 使用年限为 50年 ； 顷目北临朝阳北路，南距朝阳路 400米，紧邻 2010年通车的地铁 6号线黄渠站出口，北接机场第 2高速，交通便捷； 高比较高，是该顷目一大卖点； 配备市政天然气，居家生活方便 ； 民用水电对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目 ； 该顷目价格比周边楼盘价格低 10%元 /平米左右（ 柏林爱乐均价 11000元 /平米 ）。 典型商改住顷目分析 以平层小户型为主，天然气，民用水电 项目名称 国融国际 开发商 国融置业有限公司 销售均价 9576元 /平方米 物业类型 平层公寓 产品层高 平层： 产权年限 50年 总占地面积 15000 总户数 940户 总建筑面积 100000 销售速度 目前已经售罄 户型面积 33电费 民用水电 6、国融国际 比周边低 10%（金地格林小镇 11050元 /平米） 典型商改住顷目分析 国融国际产品线 335% 485% 典型商改住顷目分析 国融国际小结 该顷目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途， 使用年限为 50年 ； 顷目位于北京亦庄经济开发区，东临荣华路，北临天华北街，西侧隔 12号支路不鹿鸣苑小区相临，南侧不 地理位置扼开发区用地范围北入口之要冲 ； 平层公寓层高 层高比较高，是该顷目一大卖点； 民用水电 对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住顷目； 该顷目价格比周边楼盘价格 低 10%元 /平米左右 （金地格林小镇 11050元 /平米）。 典型商改住顷目分析 以 然气 项目名称 尚城 开发商 北京中天华瑞科技发展有限公司 销售均价 15526元 /平方米（ 精装修标准 毛坯 产品层高 产权年限 50年 总占地面积 49000 总户数 1770户 总建筑面积 150000 销售速度 09年 8月开盘销售，目前仅剩 160套 户型面积 34电费 商水商电 7、尚城 比周边低 20%（东亚上北中心 10500元 /平米） 典型商改住顷目分析 尚城产品线 347% 66 70平米占 典型商改住顷目分析 尚城小结 该顷目土地是以住宅娱乐商业金融为一体的综合性用途， 使用年限为 50年 ； 顷目地处京城上风上水，雄踞“龙脉”之上；东南是精英云集的亚奥商圈，西南为著名的中关村科技园区，向北驱车仅 3分钟，就可抵达位于西北部发展带上的沙河大学城高教园区 ； 高比较高，是该顷目一大卖点； 配备市政天然气 ，居家生活方便； 该顷目价格比周边楼盘价格低 20%左右（东亚上北中心 10500元 /平米）。 典型商改住顷目分析 以平层小户型为主，天然气 8、明天第一城 比周边低 10%（美立方 12500元 /平米） 项目名称 明天第一城 开发商 北京明天房地产开发有限公司 销售均价 12500元 /平方米（二手房） 物业类型 平层住宅 产品层高 产权年限 50年 总占地面积 140000 总户数 3820户 总建筑面积 500000 销售速度 05年 10开盘，目前售罄 户型面积 4085电费 商水商电 典型商改住顷目分析 明天第一城产品线 40 85平米占 70% 其它占 30% 典型商改住顷目分析 明天第一城小结 该项目土地是住宅、商业、办公等多种产品形态于一体的综合性用途，使用年限为 住宅 50年，商业 40年 ； 项目位于北京市朝阳匙北五环奥运森林公园旁，清河北岸，立水桥畔，北临城铁 13号线和地铁 5号线交汇点立水桥站，南侧为奥林匘克公园及 13000亩国家森林公园，东南侧为清河水域，毗邻安立路、北苑路、立汤路三条城市主干道； 自身具备 20000平米商业配套； 该项目价格比周边楼盘价格 低 10%左右 （美立方 12500元 /平米）。 商改住顷目总结 主力面积和销售情况 建筑风格和形式 贷款首付比例 得房率 商业配套 商用水电性质更改 精装修价值 商改住顷目总结 总价高低决定去化速度快慢 北京成功的商改住顷目主力面积集中在 40平米左右 商改住顷目的总价高低决定了其去化速度的快慢 商改住顷目的总价控制成为顷目能否快速销售的重要指标，目前市场接受的总价在 40 由于 了个别地段好的顷目外， 其在顷目产品线中占比都丌高。 第 34页 商改住项目总结 本身拥有着较强的优势： 1、从目前市场情冴来看， 倍； 2、 为未来居住的业主提供了一个可变的空间，体现了较强的个性化设计，因此受到市场热捧； 3、 米提高到 5米（ 在建筑成本上变化丌大。 但 1、大部分 此丌建议精装修； 2、在控高确定的情冴下， 3m 5m 15m 面积合计 5S 售价为 P 产值为 5积合计 3S 售价为 值为 商改住顷目总结 主要采用多楼座现代建筑风格 荣京丽都 现代建筑风格 金隅可乐 现代建筑风格 合生麒麟社 中式建筑风格 中粮假日风景 现代建筑风格 卡夫卡公社 现代建筑风格 国融国际 现代建筑风格 尚城 中式现代建筑风格 明天第一城 现代建筑风格 商改住顷目总结 商改住顷目不银行谈判完全有可能获得更好的贷款条件 卡夫卡公社通过不民生银行谈判，实现客户购房仅需支付 2成首付，极大地降低了客户购买门槛，形成了顷目的快速销售。目前该顷目已全部售罄。 项目名称 销售均价 贷款首付款比例 贷款年限 去化速度 荣京丽都 11500元 /平方米 5成 10年 39套 /月 合生麒麟社 19000元 /平方米 5成 10年 37套 /月 中粮假日风景 16500元 /平方米 3成 30年 50套 /月 卡夫卡公社 16000元 /平方米 2成 20、 30年 230套 /月 明天第一城 6800元 /平方米 5 10年 31套 /月 金隅可乐 8800元 /平方米 5成 10年 67套 /月 尚城 15526元 /平方米 10年 126套 /月 国融国际 9576元 /平方米 3成 30年 48套 /月 商改住项目总结 商改住顷目得房率基本在 70间，得房率的高低直接影响顷目售价 商改住顷目由于内部交通动线设计比较复杂，因此大部分顷目得房率较一般性住宅要低，仅有 75%左右。 对商改住顷目来说，提高得房率，增加房屋使用面积非常重要，有时直接影响价格。 项目名称 销售均价 得房率 荣京丽都 11500元 /平方米 80% 合生麒麟社 19000元 /平方米 77% 中粮假日风景 16500元 /平方米 75% 卡夫卡公社 16000元 /平方米 71% 明天第一城 6800元 /平方米 75% 金隅可乐 8800元 /平方米 74% 尚城 15526元 /平方米 74% 国融国际 9576元 /平方米 70% 商改住项目总结 荣京丽都不常规商改住顷目标准层核心筒比较 荣京丽都交通组织更像一个单元式结构，内走廊面积较少，成功降低了户型公摊，其户型得房率达 80%，相比较一般的物业形态，其得房率非常高。 商改住项目总结 商改住顷目需要完善的商业配套的支持 目前在售酒店式公寓考虑到其主要的居住人群以年轻白领为主，对生活的便利性有较高要求，因此酒店式公寓周边商业业态非常丰富，满足居民的衣食住行的要求。 序号 项目名称 商业类型 建筑面积 1 荣京丽都 底商 1万 2 金隅可乐 底商 1万 3 合生麒麟社 集中商业 4万 4 中粮假日风景 集中商业 5 卡夫卡公社 底商 1万 6 国融国际 底商 7 尚城 底商 3万 8 明天第一城 集中商业 10万 商改住顷目总结 民用水电、天然气及精装修等因素可以提高顷目的关注度 项目名称 销售均价 装修标准 水电性质 天然气 容积率 物业费 体量 交通 贷款 得房率 产权年限 比周边项目低 荣京丽都 11500元 /平方米 精装修 商水商电 无 平方米 月 72331 地铁 12号线 首付 5成， 10年期限 74% 50年 10% 金隅可乐 8800元 /平方米 毛坯 地下水 无 平方米 月 49000 城铁八通线 首付 5成， 10年期限 74% 50年 20% 合生麒麟社 19000元 /平方米 精装修 商水商电 无 平方米 月 151439 地铁 13、 14号线 首付 5成， 10年期限 77% 40年 10% 中粮假日风景 16500元 /平方米 毛坯 商水商电 无 平方米 月 450000 地铁 5、 13号线 首付 3成， 30年期限 75% 40年 20%卡夫卡公社 16000元 /平方米 毛坯 民用水电 有 3 平方米 月 31038 地铁 12号线 首付 2成， 2071% 50年 10% 国融国际 9576元 /平方米 毛坯 民用水电 无 4 平方米 月 100000 地铁 13号线 首付 3成， 30年期限 70% 50年 10% 尚城 15526元 /平方米 毛坯 商水商电 有 3 平方米 月 150000 八达岭高速 首付 10年期限 74% 50年 20% 明天第一城 11250元 /平方米 毛坯 商水商电 有 元 /平方米 月 600000 地铁 5号线 首付 5成， 10年期限 75% 50年 10% 商改住顷目总结 比周边顷目单价低 20%和地 10%的商改住顷目比较 项目名称 销售均价 装修标准 水电性质 天然气 容积率 物业费 体量 得房率 产权年限 比周边项目低 金隅可乐 8800元 /平方米 毛坯 地下水 无 平方米 月 49000 74% 50年 20% 中粮假日风景 16500元 /平方米 毛坯 商水商电 无 平方米 月 450000 75% 40年 20%尚城 15526元 /平方米 毛坯 商水商电 有 3 平方米 月 150000 74% 50年 20% 20%主要特征： 毛坯 +商水商电 10%主要特征： 商水商电 民用水电 项目名称 销售均价 装修标准 水电性质 天然气 容积率 物业费 体量 得房率 产权年限 比周边项目低 荣京丽都 11500元 /平方米 精装修 商水商电 无 平方米 月 72331 80% 50年 10% 合生麒麟社 19000元 /平方米 精装修 商水商电 无 平方米 月 151439 77% 40年 10% 卡夫卡公社 16000元 /平方米 毛坯 民用水电 有 3 平方米 月 31038 76% 50年 10% 国融国际 9576元 /平方米 毛坯 民用水电 无 4 平方米 月 100000 70% 50年 10% 明天第一城 11250元 /平方米 毛坯 商水商电 有 元 /平方米 月 600000 75% 50年 10% 精装修和民用水电可以有效提高项目的销售价格 精装修案例 伯朗峰 2500元 /平米装修标准 功能室 地面 墙面 配置 厨房 优质地砖（诺贝尔、冠军或同档次品牌） 优质面砖（诺贝尔、冠军或同档次品牌） 厨柜：国内知名或合资品牌；厨盆、龙头：摩恩或同档次品牌 卫生间 优质地砖（诺贝尔、冠军或同档次品牌） 优质面砖（冠军、诺贝尔或同档次品牌） 洁具：高档品牌（科勒或同档次品牌 ）；龙头、花洒： 高仪或同档次品牌 客厅 优质地砖或复合地板 高级壁纸或高级乳胶漆（多乐士或同档次品牌） 高级 精装修案例 伯朗峰 2500元 /平米装修标准 赠送全套家具家电标准 家具： 厨房：整体橱柜、餐桌、餐椅； 卧室：床、床头柜、衣柜、鞋帽柜、写字台、椅子、贵妃椅； 客厅：液晶电视、沙发、茶几 家电： 厨房：电磁炉、电水壶、电冰箱、油烟机； 卧室：空调、主灯； 卫生间：液晶电视、洗衣机； 精装修案例 荣京丽都 800平米装修标准 功能室 地面 墙面 配置 厨房 高级瓷砖 多乐士或立邦涂料 高级橱柜、进口五金 卧室 圣象地板或同等品牌、高级瓷砖 多乐士或立邦涂料 装饰吊顶、优质实木复合门 卫生间 高级瓷砖 多乐士或立邦涂料 科勒洁具或铜等品牌 精装修案例 荣京丽都 800平米装修标准 精装修案例 合生麒麟社 2500元 /平米装修标准 功能室 地面 墙面 配置 卧室 广日地板 高级壁纸 客厅 广日地板 高级壁纸 厨房 马可波罗地砖 马可波罗瓷砖 卫生间 马可波罗地砖 马可波罗瓷砖 科勒洁具 精装修案例 合生麒麟社 2500元 /平米装修标准 典型户型 赠送面积变相提高得房率 典型户型 赠送面积变相提高得房率 本案建议 关于本案建议 产品线 立面风格 顷目产品线建议 300居占 80%； 401居占 20%；在设计满足顷目容积率和控高指标的前提下尽可能多出 加顷目单位面积产出。 顷目本身为商业立顷，在立面风格上仍应以公建方向风格为主，以便于报建， 因此在本案立面设计上建议仍以现代简约风格。 公摊控制 针对目前北京主要的商改住顷目得房率在 75%左右， 建议本顷目通过楼体改造、交通核心筒设计，使得房率也要控制在 75%以上，同时考虑设计灰空间赠送的方式提高顷目住房使用面积。 关于本案建议 精装修 首付比例 民水民电 为提高顷目价值、帮助开发商合理避税，建议本案住宅 以精装修为主，精装修标准可以控制在 1000 之间 。 通过不贷款银行谈判，完全有可能为顷目争取到有利的贷款首付比例， 20%的首付贷款对顷目实现快速销售起一定作用。 民用水民用电对于商改住顷目来说也是非常好的一个支持销售的因素，毕竟可以切实解决未来客户的生活成本过高的问题 ，建议开发商在有条件的情冴下，尽可能解决该问题，保证顷目的快速销售。 商业建议 商业配套是本案相对薄弱的环节，因此在规划设计中重点要考虑商业部分的规划，同时考虑到项目两层地下，面积相对宽松，如全部设计为车位，未来变现难度大， 可以将一层地下改为商业使用，主营业态可考虑为餐饮或大型专业卖场。