海南地产海景别墅营销方案.doc

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资源描述
金滩 国际旅游岛 度假园投资意向与分析市场分析A 京岛发展趋势1、 国际旅游岛AAAA进入基础性的发展阶段,特别是基础设施改造力度加大,各种配套日趋完善。2、 京族文化和海洋文化的紧密结合。3、 国家AAAA级景区,养生长寿之乡、热带海岛度假胜地等。4、 环岛路、自由贸易区、娱乐区和免税品试点等等有利趋势。B旅游资源优势1、 稀有热带风情资源,适宜气候、大海、热带雨林每年为金滩带来约100万游客,且这个数字在持续增长,创造了巨大的经济效益。2、 随着无国界旅游度假岛的提出和建设,游客客源结构发生变化,高端游客和海外游客日趋增多。3、 进入金滩开发的开发商增多,且开发配套日趋完善,为本地地产树立高品质的形象。C 金滩 海岸优势1、 金滩作为近东盟各国最近的海滩,是广西的政治、经济、文化窗口,在国际旅游岛战略规划的催生下,其地位及重要性更加凸显。13.9公里海岸将建设成为集行政服务、外贸经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住等多功能元素为一体的未来现代化海滩新核心区。2、 金滩海岸介绍:拥有占地面积3000亩的大型高尔夫球场,广西最漂亮的原生态海景,13.9公里纯天然优美海岸线3、 金滩海岸区位优势和交通优势:高铁站及码头和未来的跨海大桥都规划其中,是连接外界的门户,金滩海岸兼有黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海上休闲运动中心、时尚娱乐中心、国际自由贸易中心的“一带四中心”功能定位,其已经具备一流的生态景观,迫切需要一流的建筑景观和一流的功能设施来进行配套。D 金滩海岸房地产格局1、 金滩海岸刚刚开启开发建设的序幕,其土地资源储备十分丰富,拥有“天、海、湖、园、岸、林”的天赋优越热带自然生态环境,是目前海边生态旅游资源保存最完好的区域之一,众多高品质项目订位于此,该板块未来高品质生活的竞争将异常激烈,但同时也带来更完善的配套和高端人气。2、 金滩海岸2010年下半年掀起开发投资热潮,旅游地产开发已经颇具人望,但远未发展成熟,且开发模式和推广销售模式雷同,因此挑战与机遇并存。产品分析产品优势:1、 项目优势:地处将建设成一流国际海岸,拥有珍惜海景的中国金滩。2、 项目结构:以原始股份合作模式,独创超低价“百万元海景别墅”神化,与动则几千万上亿的海边别墅相比,有明显的投资优势和巨大的价值体现。3、 产品优势:天生的别墅土壤,具有无可复制的稀缺环境气候等,另外产品带精装修,对于外地及工作应酬繁忙客户有极大吸引力。4、 一线海景,强烈满足渴望“面朝大海,春暖花开”的客户,吸引力足够强。产品机会:1. 意向客户增多:随着国际旅游岛的建设,越来越多人倾向于海边置业投资。2. 海景别墅因其稀有,更成为一种品质与身份的象征,特别是绿色生态环境对那些渴望返璞归真的“精神领袖”和富贵的“成功人士”有极大吸引。客户群分析1、 客户特征:除此次营销针对的大型投资机构、大客户、开发商、机构投资者、大炒家,客户主要为二次及以上置业,有较好的收入和较高的社会地位,年龄在35-65岁左右,社会的中坚力量,注重生活方式和生活品质,主要用于旅游、休闲、娱乐、度假、养生、养老和投资。2、 客户分布,考虑别墅客户外源化,岛外客户占90%左右,核心客户主要集中在北京、上海、广州、杭州等大城市,还有东北很多因为宜人气候原因选择购买。广西本土客户及高品质生活追随者。3、 客户需求:客户渴望享受高品质的生活,追求休闲、健康的度假或养老方式,看重优越和稀有的自然资源,优越的建筑品质,完善的配套及高品质的物业管理,便捷畅达的交通,高素质的居住氛围和合理的可接受的价位。而此次针对的大型投资机构、大客户、开发商、机构投资者、大炒家,可能更关注开发商品牌,后期物业管理,相关产品品质。综上所述,因稀有自然资源,宜人气候,及国际旅游岛带来的国际化视野的财智,会吸引越来越多高层次人士过来金滩投资和置业,对项目有相当的机会。但在金滩海岸区域楼盘中,自然环境不具有唯一性,产品同质化严重,同时本项目占地较小,产品种类及配套无法突出优势,也很少有楼盘能满足客户的精神层面需求,建议挖掘品牌及服务附加价值,主打文化牌,譬如目前京族文化复兴,可依据京族文化的精神为依据,倡导“民族风、东盟情”,体现“海天共融、天人合一”的境界,给精神以重生,占据精神的至高及休闲度假的极致。开发意向项目模式(股份合作)考虑中央对金滩发展规划方向是到2025年基本建设完成,时间跨度还有10多年之久。作为本地发展的投资项目,建议以合作开发为主。投资开发商与土地拥有者共同出资投资建设,按各自资源和出资优势核算成本,明确各自股份比例,针对项目成立独立的项目公司进行管理和核算。投资预算:以250亩集体土地为资源,计划40%作为配套设施建设,60%作为主要群体使用,可建设300-350套300-800平方米的别墅群,总投资额在¥3亿元人民币左右。开盘仪式(仪式与风情联动,活动与销售配合)成功的销售离不开成功的开盘仪式,开盘选择“红五月”,五一黄金周起动,达到人气最大化,开盘当天举办相应活动,譬如民风民俗展,海滩风情演唱会,海洋文化展,海边美食大饕餮,模特选美大赛,现场抽奖等等节目,吸引人气,扩大关注,增加当日访客量。对储客有效成交带来促进作用。销售政策(以融资代销售,以租赁换回报)因为别墅客户购买者大都是居于金字塔的最高层,限购限贷政策对他们影响不大,特别是大型投资机构、大客户、开发商、机构投资者、大炒家,他们更关注物业本身的品质和投资潜力,这个要做好相应的推广和宣传。现场规划和形象整理、政府配套和当地配合、接待会所设置和人员配备等要符合销售人群的整体定位。另外要做好相应的促销,如销售的策略,开盘前诚意认购优惠的措施,团购相关优惠,全额付款的相应优惠措施,另外全额付款可以适当分期付款,缓解客户的资金压力。投资分析及盈利运营报告A 整买自用(30年) 享有30年使用产权和租赁产权全球主流投资工具集中在股票、基金、期货、保险和房地产上,受经济影响,股票、基金、期货等的波动较大,特别是在全球通货膨胀的大潮下,作为顶级豪宅的别墅成为抗危机能力最高的投资工具。虽然目前中国房地产市场限购限贷等政策,目前中国经济转型需要房地产,国家经济面临的国内国际问题非常复杂,转型是一个长期过程;转型期内房地产业作为支柱产业的地位难以动摇;城市化发展需要房地产,农业现代化、产业转移、现代交通运输业以及户籍政策放宽推动城市化快速发展,且房地产市场总体呈供不应求状。而随着海边国际旅游岛的建设,像金滩海岸的海景资源越来越珍稀,会持续带来越来越大的旅游经济效益,整买此海景别墅,后期可以开发更多休闲度假项目,方便管理,整买后统一管理,统一包装和宣传,用来散卖、出租或开发做海景别墅酒店,不但省去前期开发的一些繁琐及成本,而且现在选择,开发和运营成本都比较低,盈利回报却是相当可观的。B 承包租赁经营 (分5、10、15、20、30年) 方略与伙伴定位 大型投资机构、开发商、机构投资者资金优势明显,有一定的组织经营能力,其更适合做一些持续性开发,做扩展性经营项目,如:1、 可以开发休闲房产,建成为集“休闲、度假、人居、文化”为一体的旅游景点。高尔夫球场,星级酒店及高档别墅群,集聚了很多高消费人士,但是相对越来越多的高消费人士,如能持续开发高端休闲场所,后期收益可观。2、 开发做海景别墅酒店,类似三亚亚龙湾海景度假别墅酒店,加上与高尔夫球场互倚,其特色优势,让很多人期待。 大客户及大炒家大部分都是团购或集团客户,资金实力相对较小,组织经营能力不强,适合项目:1、 散售,像美国、澳大利亚、东南亚等地区,别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍,海边别墅是其他别墅的10倍,所以投资海岸海景别墅,升值潜力无限,后期散售收益明显。2、 目前比较流行的出租给旅游公司做度假客房,或一些大型企业做办公场所,或开发做一些小型高端会议商业会所等。C 投资盈利运营报告如流行的出租给旅游公司、一些大型企业做办公场所的海边别墅,目前金滩海岸周边280平左右房型,短期按月出租的价位定在500018000元/月(根据面积和相关配套设施不同)。或开发做海景别墅酒店,像三亚亚龙湾度假别墅酒店,其入住参考价格为:别墅客房门市价¥1580 房型说明:所在楼层:1;房型面积:37四居别墅门市价¥6080 房型说明:所在楼层:别墅;房型面积:323行政别墅门市价¥12880 房型面积:653国王别墅门市价¥25800 房型面积:735拿323平的四局别墅来计,一年平均50%的订房率,80%的优惠,6080*365*50%*80%=887680元(约88万元) 考虑金滩与三亚的落差,结合当地的最近三年来经营数据分析,以不足三分之一的价格,每栋别墅以1880元/天整体运营计算,30年的总收益如下: 1880*365*50%*80%*30 = 8,234,400元(超过800万) 一个项目成功引导一个区域,一个区域足以成就一个城市,在国际旅游岛的大背景下,及政府整合金滩海岸优势,打造繁荣的号召下,金滩升值潜力不断提升,旅游资源不断丰富,未来海景别墅更是越来越多人的梦寐之地,选择金滩海岸海景别墅,选择你的品质生活。设计方案:规划设计效果设计景观设计户型设计配套设计整体模型动画展示
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