南昌市房地产市场分析.docx

南昌市房地产市场分析一、 南昌总体经济情况分析1、 南昌经济概况南昌是江西的省会城市，也是江西省最大的工业城市，并且南昌的现代化工业体系飞速发展，日趋成熟；南昌也是全国重要的商品粮和农副产品的生产基地，正努力建成绿色环保食品的生产基地；重要的商贸流通城市，是沿海地区和中国中西部地区商贸的中转枢纽；对国际公司有强大的投资吸引力，美国福特公司、微软公司、沃尔玛、科勒公司、德国麦德龙公司等已进驻南昌；南昌的GDP总值也在逐年增加。2、 南昌经济发展因素分析（1） 经济环境GDP（亿元）第一产业增加值（亿元）第二产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）2004770.4659.40404.0630720051007.773.39532.13402.1920061184.5776.45644.46463.6620071390.1083.41749.80556.8920081660.0896.45924.73638.9020091837.50109.651018.69709.16从图表中可以看出南昌市经济运行走势，主要经济指标继续保持较快增长势头，经济运行质量进一步提高，这也为以后经济持续稳定较快发展奠定了良好基础。（2） 区位交通因素京九、浙赣、皖赣三条铁路交汇此处，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯南昌；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海，从经济学意义上看，南昌已成为和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。此外，南昌正在修建地铁，对以后南昌的经济发展更加有力。从省内交通上来讲，南昌为全市的中心，城市交通便利，已形成辐射全省区域的形态，从全国的交通状况来看，与沿海一线发达城市便利的交通使南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。（3） 社会因素l 人口因素年份户籍人口（万人）2004460.792005475.162006483.952007491.302008494.722009497.332010504.26（4） 政策因素l 中央政策因素1、 财政部务总局收紧首次购房契税优惠2、 国土部“十九条3、 央行三周净回笼3500亿准备金率重启概论降低4、 国土部：严控向大套型住房供地。坚决整治囤地炒地：要求人情形势抑制房价、供地计划应公开接受监督、300万套保障房确保纳入计划5、 7家银行取消首套房贷利率七折优惠，普调85折6、 银监会：金融机构不得向囤地炒地捂盘房企放贷7、 78家央企被令退出房地产业务，仅16家保留8、 国务院九部位分工合作遏制房价上涨l 南昌政策因素1、 南昌出台楼市新政抑制高房价：城区普通商品住房价格标准调高；公积金贷款限额上调至40万元；二套房贷首付比例不得低于四成；老城区低洼危旧房改造全面启动。2、 南昌仍执行首套房两成首付，房贷利率7折优惠已取消3、 南昌获得中央投资17.42亿元扩大内需（5）基础设施改革开放后，尤其是进入新世纪以来，不断加强城市基础设施建设投资，一大批交通、通讯、能源、市政和环境工程陆续建成并投入使用，使南昌承载功能显著增强。公路已经形成了以南昌为中心，5小时通达周边省会的“5小时经济圈”。城乡路网四通八达，实现村村通公路.城市功能布局不断优化。老城区、新城区、拓展区、生态区规划建设齐头并进，拉开了南昌“一江两岸，双城拥江”的城市框架；建设了南昌大桥、新八一大桥、生米大桥、环城高速、“八湖两河”改造美化等一大批重点城市基础设施工程。数据体现：仅十五期间，南昌就完成城市公共基础设施投资178.43亿元，比九五时期增长16.8倍；2007年，南昌城市公共基础设施投资达到106.45亿元，占全社会投资比重的13.0%；邮电通讯快速发展，2007年，南昌市电话交换机总容量221万门，移动通讯交换机容量达413万门，邮电业务总量由1978年的469万元提高到2007年的437184万元；城市综合服务功能不断加强，自来水日生产能力达到141万立方米，管道煤气日供应量达到20.6万立方米。2007年，南昌市公园面积已达736公顷，拥有公共绿地面积1712公顷，城市绿化覆盖率达到40.4%，人均公共绿地面积8.08平方米。 二、 南昌房地产总体供求情况分析1、南昌近几年房地产的总体情况（1）、年度供求分析南昌市供求关系从03年开始一直保持平稳，并在07年供求趋近平衡，而在经过08、09年受内外因的影响，房地产需求前景不容乐观，整体市场起伏较大，加之2011年限购限贷政策双重调控，投资购房需求和部分改善型需求被抑制，2011年南昌房地产市场供求差距被持续拉大。图：20022011年南昌房地产市场供求比走势图所以从图中可以看出，09年之前南昌房地产供小于求，09年之后，房地产迅速发展，出现供大于求的现象（2）、月度供求走势从月度供求比走势图可以看出，2011年供求比整体表现表现逐渐增大，供求差距被逐渐拉大。2011年年初，受季节性影响，供应量较小，供求比处于低位。至3月，限购令的出台使得成交量表现骤降，供求比表现骤升。4月起，随着南昌楼市的逐渐回温，成交量回升逐渐明显，供求逐渐趋于平衡。至7月，传统淡季来临，成交量表现下降，供应量逐渐增加，供求差距逐渐拉大。至11月，受楼市下行预期影响，开发商缩小房源供应，供求比反而缩小。12月，供应量大幅增加，成交量表现平稳，供应比明显增加。图：2011年南昌房地产市场月度供求比走势图2、南昌各区的房地产情况各大板块主要分析京东板块京东板块京东板块主要由民营科技园，高新技术开发区和城东片区组成。受南昌整体市场观望情绪的影响，呈现出相对萧条的状态，实在预料之中。由于京东片区住宅用地受到控制，市政配套建设速度没有到达人民的期望值，片区内物业档次和价格偏低，从片区竞争来说，京东片区处于竞争弱势。但是一个自然候鸟公园使得京东板块的价值逐渐被人们所认识，更有轨道交通 1 号线，提速京东板块的价值增长成长速度。吸引了像天使集团、万科、中凯等数量众多的品牌开发商的加入，齐力打造区域价值，巩固板块人气。伴随着京东区域内商业项目兴建和项目社区商业的成熟，将彻底改变京东中心的生活配套。从方位来看，城东和城市中心连成一片，南昌两大主干道北京路和南京路使其与市中心距离大大拉近，这也成了城东板块日后发展的一大优势。随着市中心高档住宅的价格飞速上涨，购房者很难在城中板块买到与其心理价位相接近的住宅，于是，人们便把目光投向城东。在南昌房地产黄金十年的发展中，城东板块楼盘的整体开发水平和品质都有了大幅提高。城东板块板块主要楼盘有：万科四季花城、世纪风情、中凯蓝域、中兴和园、凯美怡和、格林晴天等等。3竞争性楼盘分析京东近年来发展飞速，城东板块时代来临,城东将会出现和京东板块相竞争的楼盘。（1）城东发展潜力巨大在整个南昌房地产市场当中，城东板块算是一个后起的板块，其发展速度不像别的板块的那样突出，但是它的后劲十足。从2002年以来，城东板块发展平稳，速度逐渐上升的。师大陶满德教授分析称，城东板块这种发展态势和南昌市土地出让的区位有很大关系。因为房地产开发最终要受到政府土地区位放量的影响。而坐落在省奥林匹克中心和昌东高校园区附近的南昌科技创新城未来的落成也将为城东板块的发展注入活力。随着艾溪湖治理工程措施的逐步到位，和高校聚集带来的人文气息也渐渐浓厚，据专家预测，城东板块瑶湖片区，将在2011全国城运会举办之前，成为南昌楼市板块的又一片开发热土。（2）城东的优势余亩的艾溪湖湿地公园、高标准建设紫阳大道、瑶湖科技城打造产业示范区（3）城东板块名企扎堆。万科、保利、城投、博泰、洪城、凯美等省内外著名房地产开发公司都在这里有了自己的一片领地。这些企业在地产界享有盛誉，有成功的开发案例，有广泛的客户资源，有良好的社会关系，它们将带动这个板块的发展。