物业服务方案内容要点.doc

物业管理方案的内容要点第一章 提高管理服务水平的整体设想与策划包括拟采用的管理模式、所倡导的管理服务理念、总体管理思路/构想、目标、措施等。常见可行的管理模式（从体制角度）： 一体化、企业化、专业化的管理模式 物业管理企业、居委会、业主大会三位一体的管理模式 专业外包管理模式排除：传统房管所管理模式街道办事处下设机构管理模式发展商一抓到底的管理模式从业主角度：可采用自治（我）/自营式管理模式 聘用专业企业管理模式 从经营、服务风格及技术应用等角度：智能化管理模式 酒店式管理模式 环保型管理模式 一站式、首问责任制、管家式管理服务理念：人性化 个性化 以人为本/业主至上（是上帝）/业主是朋友等总体管理思路/构想 合理的组织、精干的人员、高科技手段、严密的制度、贴心的服务（质量保证体系），取得一流的管理效果。 用，引进，制定，贯彻， 例如：用高科技手段，三防办法；引进国外/酒店式管理模式；制定一套严密的质量监控体系/激励制度；贯彻ISO9000体系。目标：达到标准、等级 如：达到中物协/广州市一级服务标准 一年市优、二年省优、三年国优等业主满意率90%以上等 同类项目的前 名措施：例：智能化管理红外防越警民结合经济、行政、法律多手段并用垃圾分类处理加强小区环境文化建设和环保建设人车分流设备维修外包 一站式服务、首问责任制等。 第二章 物业管理机构设立方案与各主要工作环节运作程序机构设立方案：即管理组织架构与部门设置运作程序：包括整体工作与各专项工作运作程序机构设立例：设一服务中心/管理处物业经理客户服务中心保安部工程技术部行政事务部综合事务部安全防卫中心消防中心停车场管理土建工程水电工程智能化设备工程财务管理档案管理人力资源管理绿化公司监控清洁公司监控会所及商场管理社区文化活动某服务中心处整体工作运作流程机构组建拟定服务方案组织队伍与培训联系协助单位、督促及时整改准备入住资料熟悉物业情况，汇总遗留问题制定规章制度物业承接查验办理入住手续装修审批管理监督违章装修装修验收搬迁入住建立各类档案日常管理房屋及公共设施维个保养小区绿化清洁卫生家政服务内部管理与监督三车管理消防设备养护交通秩序管理物资管理安全管理社区文体活动小区事务档案管理财务管理物业承接查验程序 汇同发展商、项目监理公司、施工队，进行质量验收，如实填报质量验收单，向施工单位出具验收整改通知、明确复检日期与罚则。 对楼宇以不定数目为单位模拟居住，测定综合居住指标，发现隐患及时整改。 抄水、电、煤气表底数，输入电脑备案。 归类整理保修项目、期限、标准、责任、方式等有关资料及重大保修项目附细则与图纸。 填报书面移交手续、签署物业管理正式接收文件、接管、进住。住户入住程序住户提供入住资料：进住通知单、购（租）房合同、身份证、工作证、出示原件、复印件留底，同时持指定银行存折办理管理费托收手续，令取入住索引。住户学校开班查验进住通知单，发放入住文件袋。通知单加盖“已领资料”章。通知单加盖“已领资料”章。回收填好之管理规约、家庭登记表等资料。回收填好之业主公约、家庭登记表等资料。进住通知单、管理规约、住户手册盖章。凭已签字之进住通知单收费，收回进住通知单。凭已签字之进住通知单收费，收回进住通知单。凭入住交费收据发放钥匙，在住户手册加盖注明发放日期，业主在钥匙发放登记表签收。物业主管协同住户验收房屋。抄水、电表；填写验收交接表，双方签字各执一份；记录业主维修要求，约定维修时间，业主在入住登记表签字。入住文件汇总、分类、装订、归档、核对钥匙填写入住情况报表。住宅装修管理程序住户持住户手册、收费票据领取装修审批表。住户填写审批表，交责任小区主管，责任工程师审批。施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件。住户、施工责任人各执一份审批表，缴纳装修押金，装修垃圾垃圾清运费。施工人员填写安全施工保证书和施工人员登记表，领取施工许可证、垃圾袋。责任小区事务助理，装修纠察言观色队、消防员、治安员、追踪监督施工诽谤况，日巡视施工现场四次。住宅装修竣工、及时进行消防验收，责任小区事务助理汇同住户验收住宅，签署验收意见。装修竣工后，责任小区事务助理验收合格后退还押金。第三章 管理服务人员配备方案，人员培训与管理包括：配备原则、构思，各部门、岗位人员配备（可以归纳成表）各类人员数量、专业素质状况（项目负责人和主要岗位人员的岗位资格、技术职称证书及简历）人员素质保证措施人员培训与管理计划与方案等。第四章 管理服务用房及其他物资装备配置方案包括：各部门办公、设备、值班用房安排物业管理所需物资装备计划（器械、工具、装备等的配置计划和提供方式等）第五章 各项管理规章制度的制定与档案建立包括：公众制度内部岗位职责管理运作制度员工考核制度物业管理档案建立 等应急预案第六章 管理服务内容、分项标准、服务承诺、与具体实施措施可以参照建设部全国城市物业管理示范小区评分标准中国物业管理协会普通住宅小区物业管理服务等级标准各地 具体的文件、标准 等综合提炼给出。第七章 社区文化建设方案 包括：拟定社区文化活动的主要内容、项目、开展组织方案、活动计划与经费开支安排等第八章 各类服务、收费标准及服务费用收支测算要求列明经费收支项目，给出测算的依据及说明，作出收支状况分析（需给出详细的支出、收入测算表和测算依据）、合同期收支计划、分析和收支平衡安排等第九章 物业维修养护计划和实施方案等给出物业本体、各类设施设备的分项维修养护计划第十章 其它根据物业情况和管理构想需增加的内容