龙泉驿房地产市场分析.doc

龙泉驿房地产市场分析第一部分 龙泉驿宏观经济环境分析第一章 龙泉驿城市概况一、龙泉驿城市区位图如图中红五星所示二、龙泉驿区区域现状及规划1、龙泉驿区域现状地理位置龙泉驿区是四川省省会成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区，被誉为镶嵌在巴蜀大地的一颗璀璨明珠。距成都市中心12.6公里，距双流国际机场28公里，为蓉城门户，居川渝要津，是成渝经济走廊的桥头堡。素有“四时花不断，八节佳果香”的美誉，是国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，四川省经济综合实力十强县（区）。区域规划及人口状况龙泉驿区幅员面积556平方公里，辖4个街道办事处（龙泉街道办事处 、十陵街道办事处、大面街道办事处 、同安街道办事处）、7个镇（洛带镇、西河镇、柏合镇、黄土镇、茶店镇、洪安镇、山泉镇）、1个乡（万兴乡），人口56万。交通状况成都东大街东延线等五条大道与成都市中心紧密相连，成渝高速、成南高速、成渝铁路、成昆铁路穿境而过，通过成渝高速公路可至广西出海，通过沪蓉高速公路可直通上海。规划中的成都地铁2号线直达中心城区并已动工，成简快速路、成龙快速通道、成渝高速高架桥龙金快速通道、龙石快速通道等均将到达或者穿越龙泉驿区，实现龙泉驿区与主城区无缝对接和与周边区县的快速通达。工业旅游龙泉驿区工业经济日渐强大，正崛起为西部重要的汽车城。成都经济技术开发区先后引进了来自美国、日本、德国、加拿大、港澳台等20多个国家、地区和国内的工业项目300余个，其中包括一汽大众、立帮涂料、阿克苏诺贝尔、BHP等15家世界500强企业和海瑞克、捷安特、吉利、奥克斯等20余家知名企业、上市公司。目前，已聚集了一汽大众、吉利轿车、神钢集团、川渝中烟等大企业集团，形成了具有比较优势的汽车（含工程机械）制造、电子电器、新型材料产业集群，其中，汽车产业已拥有整车、主机和关键零部件等各类项目，形成了完整的产业链。龙泉驿区旅游资源丰富。境内有东郊明珠龙泉湖、西部客家第一镇洛带古镇、国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文王碑、千年古刹石经寺等众多自然和历史人文景观，是四川省花果山风景名胜区和正在打造的新五大旅游景区“两湖一山”的主体区域，一年一度的“中国成都国际桃花节”已成为享誉中外的国际性旅游、招商、民俗盛会。2、龙泉驿区城市发展规划总体规划蓝图龙泉主城区建成面积达69 平方公里，人口达76 万人，目前，“以国家级成都经济技术开发区为龙头，以优质高效的龙泉特色农业为基础，以省级花果山风景名胜区为依托，以高质量的科教文化为支撑的现代化、开放型、生态型城市新区”是龙泉驿区总的规划蓝图。至2011 年，区域经济综合实力争创全国百强，地区生产总值超过350 亿元，全口径财政收入突破60 亿元，地方财政收入达40 亿元；经开区综合实力进入西部国家级经开区前三强。规模以上工业增加值超过180 亿元；城镇化率达75%以上；大气、水环境指标分别达到二级、三类标准，全区森林覆盖率超过40%。到2017 年，努力实现“十个一”的奋斗目标：地区生产总值突破1500 亿元；人均地区生产总值突破15 万元；地方财政收入突破100 亿元；“四重”项目（重大产业化、重大功能性、重大基础设施、重大生态建设项目）投资突破1000 亿元；培育10 个以上年销售收入过百亿元的大企业集团；规模以上工业增加值突破1000 亿元；工业集中度达到100%；人口规模达到100 万；城镇化率力争达到100%，城乡居民人均收入比接近1:1；综合实力进入全国100 强（力争全省首强）。区域发展规划明细根据成都市总体规划，龙泉是成都市未来都市区的组成部分，其区域定位为：山地型休闲旅游区，属城市重要功能区。以新型工业、公共服务、居住为主。重点发展职能为：大型制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、城市化新增人口聚集地、山地型休闲旅游区、特色农业示范区。该组团的空间发展策略是承担区域重大基础设施和城市经济发展的重要配套职能，限制工业污染，防止低水平建设。以下是龙泉各板块的主要发展方向：区域主要发展方向大面十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心（居住、公共服务区，28 平方公里）洛带客家文化、旅游功能区（旅游商贸区，1 平方公里）龙泉片区成都经济技术开发区（工业服务居住区，面积42.5 平方公里）同安镇我市重要的公路口岸（居住、会议、体育、教育为主，7 平方公里）成都市东部新区规划规划： 面积76 平方公里，规划人口735 万人；定位： 以生活居住、休闲旅游、教育科研等功能为主的生态型城市新区；分区： 总体结构包括一个副中心、一个片区中心、6 个片区、15 个居住区、五纵五横的干道系统；核心： 核心区规划面积138 平方公里，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心。东部新区以浅丘地形为主，新区内水库、荷塘星罗棋布，与蜿蜒流经的东风渠相映相衬。新区内绿地占总用地的331，同时占地10 平方公里的十陵历史文化风景区，绿化面积较大，给新区以及全市提供清新的空气。新区内，四川师范大学、成都大学、树德中学建成后将为新区平添几分人文气息。三环路、成龙路、老成渝路、成洛路的通车，使成都快速地向东部拓展。新区同时也是成都的东部门户，成渝高速路、成南高速路横跨新区，成为贯通成渝经济带及川北的黄金之路。已经明确的地铁II 号线将横穿新区而过，形成一个四通八达的交通网络。第二章 龙泉驿区经济指标分析一、龙泉驿区GDP分析从上图中可以直观、清晰的看出，近5年龙泉驿区整体经济高速发展，年平均GDP增幅超过15%。2009年全区实现地区生产总值268.92亿元。2010年上半年，全区实现地区生产总值158.63亿元，同比增长23.1%，超目标增幅5.6个百分点，完成目标进度48.2%，增速位列全市第一。二、龙泉驿区产业结构分析2009年全区实现地区生产总值268.92亿元，按可比价计算，比上年增长18.0%。其中：第一产业实现增加值23.95亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值170.44亿元，增长22.7%；第三产业实现增加值74.53亿元，增长12.1%。三次产业比例为8.9：63.4：27.7，二、三产业比重继续上升。人均地区生产总值达45732元，增长21.4%。2010年上半年，全区三次产业呈“一趋缓、二提速、三平稳”的增长态势，三次产业结构为6.0：71.2：22.8，与上年同期相比，第二产业比重继续上升，产业结构不断优化。三、龙泉驿区固定资产投资状况2009年全年累计完成全社会固定资产投资215.29亿元，同比增长42.2%。其中，工业投资118.45亿元，增长42.8%，占全社会固定资产投资的比重达55.0%。基础设施投资39亿元，增长34.5%。房地产开发投资27.98亿元，比上年减少了24.9%。2010年上半年，全社会固定资产投资总额完成129.84亿元，增长20.3%，低于目标增幅0.2个百分点，完成目标进度49.9%，绝对值和增速均位列二圈层第二。四、龙泉驿区社会消费品市场状况2009年全区实现社会消费品零售总额34.86亿元，同比增长16.5%。其中，批发和零售业零售额22.96亿元，增长27.1%。住宿和餐饮业零售额11.66亿元，增长0.18%。从经济类型看，国有企业零售额0.34亿元，增长62.4%；集体企业零售额3.17亿元，增长31.7%；私营个体企业零售额27.0亿元，增长13.2%；股份制及其他经济零售额4.35亿元，增长25.7%。作为拉动经济增长“三驾马车”之一的消费一直是龙泉驿区经济发展的短板。1-6月，全区社会消费品零售总额为31.38亿元，同比增长17.8%，较上年回落1.2个百分点，绝对值和增速在二圈层和全市排位均比较落后。传统节庆活动、餐饮娱乐等消费方式附加值不高，对经济的拉动效应不强，而汽车商贸、汽车娱乐等新兴消费热点尚在培育中，新兴消费热点缺失，区域消费持续增长动力不足。五、龙泉驿区金融状况2009年末金融机构各项存款余额305.07亿元，同比增长36.0%，比上年提高5.0个百分点。其中储蓄存款160.40亿元，增长21.9%；金融机构各项贷款余额238.68亿元，增长53.2%，提高37.1个百分点。其中工业贷款余额80.82亿元，增长9.0%。房地产业贷款余额21.5亿元，增长39.6%。六、城镇居民人均可支配收入与支出情况城镇居民人均可支配收入达15857元，增长16.4%；农民人均纯收入达7901元，增长8.9%；年末城乡居民储蓄存款余额达160.40亿元，增长21.9%。在财税收入快速增长的同时，城乡居民收入也持续增长。1-6月，城镇居民可支配收入预计达9306元，同比增长12.8%。近年来，龙泉驿区经济高速增长，但城乡居民收入并没有明显同步增长，城乡居民收入水平在二圈层和全市排名均比较落后，这与该区的经济规模和发展水平是不匹配的。居民增收缓慢进一步抑制了消费的释放，影响了经济的持续健康发展。目前，龙泉驿区城镇居民收入增长主要来源于工薪性收入的增长，财产性收入和经营性收入增长空间收窄。农民收入增长则主要依靠外出务工人员收入提高和拆迁补偿所得。而上述因素将在今后逐步减弱，要想彻底破除居民增收的瓶颈，则有赖于社会保障体系的健全和收入分配体制的改革以及一系列配套措施的完善。第二部分 龙泉驿区房地产市场分析第一章 龙泉驿区房地产发展环境分析1、发展房地产的区位优势显著龙泉驿区是成都市城市向东发展的主体区域，也是四川省唯一的国家级经济技术开发区所在地，属成都市“半小时经济圈”内。龙泉驿区区位优势明显，交通便利，生态环境与气候宜人，空气质量接近国家一级标准，具有发展住宅产业得天独厚的先天条件，而其独有的浅丘地形使得区域房地产项目独具特色。2、龙泉经济实力不断增强3、城市综合功能日益强大近年来，龙泉驿区投资了近20 亿元力求建设成熟完善的配套基础设施，拥有“五纵三横”优越的交通网络、桃花、客家文化等旅游特色资源。同时有成都大学、四川信息工程学院、四川旅游大学、四川师范大学东区、四川自修大学、四川省团校、四川航天中专校等10 余所大中专院校；有星级宾馆12 家，其中四星级宾馆2 家；拥有注册医疗机构266 个，其中二级以上医院4个；有成都百货大楼、红旗超市、互惠超市等数十个；拥有西南赛车场、阳光体育城和国际足球村等大型体育设施。城市综合功能日趋强大，利于房地产业的开发和可持续发展。4、政府对房地产的扶持力度较大龙泉驿区区委、区政府立足本地实际和特点，始终把房地产业作为基础性、先导性、支柱性产业加以政策引导与扶持，先后投资了近20 亿元，建设了较为完备的市政基础设施。同时进一步加大治理软环境力度，投资环境得到进一步优化。区委、区政府以营造“成都龙泉21 世纪成都最佳生态居住区”和实施“龙泉驿区房地产业可持续性发展战略”的工作目标，大力发展区域房地产业。第二章 龙泉驿区区域房地产市场研究一、区域房地产宏观市场分析1、房地产总体运行情况2010年1-7月批准新开工项目6个（花香龙都、格调城、香水城、霏红榭、合能四季康城、首创项目），批准续建8个项目12个批次（分别是龙城1号2期、合能四季映像、春秋名邸二期、东方美宸三期、东山国际新城D区、师大现代花园二期、九峰国际、御岭湾），批准新建商品房开工面积167万平方米，同比增长328%。全区房地产实际投资25.5亿元，增长106%。批准新建商品房预售面积（新增供应）104万平方米，同比增长33%。新建商品房销售11551套，面积108万平方米，下降2%，今年首次出现同比负增长。商品房销售均价4527元/平方米;全区二手房成交3892套，面积39.7万平方米，同比增长48%。2、消费者构成分析1）住宅客户来源分析65%的产品被区域外来客户买走成都五城区客户和龙泉驿区客户各占客户组成的35%，是龙泉住宅的主要目标客户群。周边郊县、省内其它城市和外省的客户分别占到客户组成的11%、13%和6%，三者比例虽较小，但也消化了龙泉区内三成的住宅。2）住宅消费者年龄分布30-50 岁购房者占多数龙泉购房的消费者年龄主要分布在25-50 岁之间，占总购房人群的86%，25 岁以下和50 岁以上客户较少，均为7%；年龄在30-50 岁之间的购房者比例约为65%，其中31-40 岁之间购买比例最大，占总购房人群的33%。3）住宅消费者职业构成分布比较平均在客户的职业构成上，龙泉的客户整体分布比较平均，主要包括大型企业员工、私营企业主、专业技术人员、个体工商户和行政单位职员。4）不同区域消费者购买物业特征分析当地客户：作为龙泉本地的居民，本地购房者买房的主要目的就是为居家，因而在物业的选择上多偏向多层普通住宅，另有部分为改善居住条件二次置业，其在产品的品质上要求较高，主要是花园洋房、电梯公寓和联排别墅类型；价格在4000 元/平方米左右的比较受欢迎，别墅的需求价格则相对更高。成都客户：成都人在龙泉买房主要有三种，“5+2”模式，“白+黑”模式和投资，另外还有小部分度假置业客户。作为经常要往返与成都和龙泉之间的“5+2”模式和“白+黑”模式，和其它需求相比更加注重项目的地段和配套设施，以满足日常生活的基本需求；作为度假型客户则对项目的周边的自然环境要求很高，对周边的配套要求相对不高；价格方面成都客户承受能力较强，单价在4500 元/平方米的物业受市场欢迎，其中以自然环境好的多层项目和别墅为主。外地客户（周边郊县、外市和省外）：这部分客户最显著的需求特征就是养老，多为在外工作回乡，或者是随单位到了龙泉，在此置业，以备将来养老之用。他们倾向的住宅主要是周边配套和自然条件较好的项目。市场接受价格同样在3800 元/平方米左右。2. 商业消费者分析龙泉商铺目前主要的目标客户群为成都主城区和本地客户，其中成都客户占的比例要高于本地客户，年龄多集中在30-50 岁之间，中等收入水平，选在郊县投资主要是因为龙泉商业物业的单价低，总价少，投资风险和投资门槛小于市区。二、区域代表性项目个案分析1、果壳里的城项目位置龙泉驿区东大街沿线（驿都大道旁）开发公司中铁地产（成都）开发有限公司占地面积177676建筑面积959494定位语推广语新成都 百万平米 原创力都会物业类别高层电梯公寓容积率4.2绿化率42%面积区间79-124交通状况218、223路公交车、地铁2号线周边配套休闲配套：十陵生态公园、两大英伦会所、社区中心广场教育配套：龙泉三小、龙泉二中、龙泉三中、航天中学项目特色34层超高层建筑，百万平米规模震撼东城；“三轴、两园、一心”的经典园林格局， 12万平米集中式园林(17个标准足球场大小)，区域独一无二的户户观景效果；art deco都市感立面；以套二作为主力户型进行打造，大部分户型均有大面积的赠送空间，突出的性价比；百米楼间距(停的下两架波音飞机的超宽楼间距)，保证私密性的同时，突出的景观享受； 500米特色商业街。开盘时间2010年3月20日入住时间2011年11月物业管理艾明物业管理有限公司物业费1.4元/月价格均价4500元/优惠措施一次性2%；按揭1%2、龙城1号项目位置龙泉驿东大街东沿线龙城大道1号开发公司成都志达房产开发有限公司占地面积400200建筑面积588294定位语推广语物业类别多层洋房、电梯公寓容积率1.47绿化率40%面积区间90-200交通状况大面片区已开通了4条过境城市公交（001、218、336、223），可以到达成都市区周边配套医院： 华西医院附属医院商场：大面镇沿街商业、川师配套商业公园：三圣花乡、五朵金花、十陵风景区 超市：007连锁超市 小学： 大面小学中学： 成都七中附属中学三圣分校 大学：川师成龙校区、成都大学、信息工程学院、四川财经学院 幼儿园： 小区配套生态幼儿园 小区内部配套：3200亩果岭公园，无极景观泳池，3000平米体育公园（含下沉式网球场、篮球场、五人制足球场、羽毛球场、乒乓球场、儿童游乐场、老年门球场等），五星级景观会所（含室内健身房、桌球室、乒乓球室、视听室等），幼儿园，室内恒温泳池项目特色配套200亩果岭公园，是国内首家以“坡地公园，休闲生活”为开发理念的大型公园社区，缔造成都距离市中心最近、规模最大的坡地纯粹低密度高尚居住群落开盘时间2010年5月入住时间2011年7月物业管理成都安达祥和置业有限公司物业费多层0.9元/月；电梯1.6元/月价格均价7000元/优惠措施一次性2%；按揭1%3、皇冠国际社区项目位置龙泉驿北泉路1018号开发公司成都恒禾置地发展有限公司占地面积217627建筑面积473100定位语推广语物业类别多层、小高层、高层电梯公寓容积率2.16绿化率40%面积区间77-190交通状况公交218路、地铁2号线小区配套3000多平方的双语幼儿园，地中海风情景观游泳池，4500平米中心湖水景，两万五千平米的商业及风情商业一条街，30000平方米的5星级公寓式酒店，高标准网球场项目特色项目整体采用别墅品质，为业主打造更为高端的居住空间，营造最为纯正的西班牙庭院生活。开盘时间2008年6月入住时间2009年12月物业管理成都恒禾吉良物业服务有限公司物业费1元/月价格均价5700元/优惠措施一次性4%；按揭2%三、区域房地产市场发展趋势分析1） 发展空间和机会交通的瓶颈问题目前已得到解决。随着区域区委以及经济开发区环境的改善；加上其它区域（温江、华阳）土地储备量的减少以及土地价格的快速上涨，给龙泉区域带来良好的发展机遇，大部分成都市区客户在价格因素及产品因素的权衡下会在龙泉区域进行多次置业。从各个区域的销售来看，龙泉本地消化量具有极大的潜力，对于目前的中低端项目的吸纳能力较强；区域具有极大的客户发展空间，有与其它区域竞争成都市中高端客户的机会。土地资源丰富，拥有丘陵地势，从居住角度讲，台地和丘陵建设比平地有错落感；土地劣质，非耕地较多，开发不需要占用大量良田。东风渠水线较长，流经龙泉的十陵、龙泉、柏合，区委政府意将东风渠扩宽打造区域地产的设想。山线较长，位置从同安延伸到柏合镇，沿山一带在中高档住宅的开发上有很大潜力，约有近7000 亩土地可推向市场。空气质量好，仅次于都江堰，空气清洁度较高。从旅游开发的角度，有桃花节和枇杷节支撑。 交通硬件已经齐备，只要解决交通网络的布置问题，龙泉的交通便捷度将会大大提高。居住外移给近郊带来机会。 价格优势较为明显。2） 未来区域房地产的发展策略 提升整个区域房地产市场的品质 增加电梯公寓用地的供应 做大做强，集中开发 加大政府对房地产业的支撑力度 打造环境，增强区域吸引力