房地产调控困境的宏观调控法思考.doc

房地产调控困境的宏观调控法思考黄煌摘要随着国内房价高企的现状，越来越多的人呼吁政府采取宏观调控政策调控过高的房价。本文试从宏观调控的必要性以及采取何种调控手段以解决目前房地产业面临的困境。关键词房地产宏观调控财税法中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592(2010)01-108-02一、房地产市场宏观调控的必要性住宅权作为一项基本人权，已经得到了国际社会的广泛认1997年，我国政府签署参加经济、社会、文化权利国际公。该公约第11条第1项规定：“本公约缔约国各国承认人有为其本人和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步证实现着一权利，并承认为此而实现基于自愿同意国际合作要性。”这一措辞直接引自世界人权宣言第25条之规定。，面对我国房地产市场虚假繁荣的现实状况，调控房地产市使其回复到理性发展的轨道上来，不仅仅是房地产业自身可发展的需要，也是保障基本人权实现的需要。二、房价高涨的原因浅析（一）分税制的因素分税制是依法划分各类各级国家机关之间财政权的制度。税制立法的核心是划分财政权，主要目的是使各级政府拥有事权相称的财力。分税制在其实施过程中，由于税权高度集中央，地方政府缺乏必要的税权而又存在日益突出的财政收盾的情况下，导致地方政府财政过分依赖收费项目及财政转付。随着地方政府隐性债务的不断增加，地方政府把目光转土地转移到土地使用权的出卖上来。随着地价（也就是土地权的价格）的不断上涨，意味着开发商品房的成本也就在不上涨。房价一路高歌猛进也就不是什么奇怪的事情了。（二）宏观调控不力宏观调控就是国家用以调节经济的各种引导促进方式发达成系统后的综合体现，是国家运用引导出尽系统调节经济的总称和通称。也就是说，宏观调控是这样的一种国家调节经基本方式：国家从社会经济的宏观和总体角度，运用国家计经济政策而后各种调节手段，引导和促进社会经济活动，以调会经济的结构和运行，维护和促进社会经济协调、稳定和发可见，宏观调控是现代市场经济健康有序发展的客观要求。用经济和法律等手段实行宏观经济调控，是现代社会中政府要的经济职能。房地产业的宏观调控法包括税法，金融法，结构与布局规划法，固定资产投资法等一系列法律制度。根据今年建设部发布的房地产开发建设方面的数据显示，房行业宏观调控中存在的主要问题有：第一，由于投资结构不合理，商品房空置数量较大。开发商从自身利益最大化的角度出发，盲目开发商业用房，大户型住宅和豪华经济适用房，而没有根据消费者的财力及其需求调整投资结构，从而导致投资过剩，80平方米以下的经济适用房和中低档住宅投资不足，供不应求。第二，没有建立公开透明的信息披露机制，房地产市场信息发布处于不对称现状。这就导致消费者盲目地抢购商品住房，甚至出现中介哄抬二手房价格的现象。第三，房地产开发商的自有资金所占比例较小，金融风险较大。房地产投资中银行贷款所占比例较大，金融秩序受房地产市场波动影响大，增强了金融市场与房地产市场的利益关联性，增加了国家对房地产市场宏观调控的阻力。第四，房地产市场圈地现象严重，竞争不公平。根据2007年10月1日起实施的物权法第43条的规定：国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。由于土地储备大量消耗，土地供应严重不足，这种显见的供需失衡，促使房地产开发公司大量圈地。因为拥有可开发土地的数量直接决定了房地产企业的规模和竞争命运，房地产企业获取土地之争异常激烈，开发商各显神通圈地，因取得土地使用权途径不公平直接决定了房地产市场竞争的不公平，部分企业因此获取暴利，而其他企业有可能被淘汰出局。在相应的宏观调控措施不匹配或得不到有效执行的情况下，房地产投机行为泛滥，扭曲了房地产市场正常机制，脱离了市场价值规律，房价虚高，超出了老百姓的购买能力，制造了一个又一个“富翁”，同时增加了金融风险。三、房地产市场调控的出路（一）建立转移支付制度转移支付制度是改善地方政府财政状况并增强其执行房地产宏观调控政策积极性的重要途径。转移支付是指上级政府将其财政收入按照法定标准，程序划转给下级政府作为其收入来源的一种拨款形式。因此，转移支付对于弥补地方财政支出差额，维持整个国家各个地方财政负担的公共服务最低标准，以创造全国统一市场，实现经济稳定有重大意义。转移支付有一般转移支付和特殊转移支付两种。一般转移支付的资金用途上级政府不规定，由下级政府自由支配。特殊转移支付是上级政府依照特定目的和条件对下级政府的特殊补助，其主要目的是支持某一地区简介：黄煌，湖南师范大学2007级硕士研究生，研究方向：经济法。以承担的全国性或跨地区性项目，以及上级政府所鼓励发展的业或项目，实现国家特定调控的目的。按照我国目前的分税制度，中央控制了税收的绝大部分，使方政府可支配的财政资源缺乏，这种税权与事权比例严重失调现象呼吁建立完善的财政转移支付体制以解决地方财政困难现状。我过目前的财政转移支付缺乏法定程序的制约。现行政转移支付法定程序缺乏表现在各个环节中，包括财政转移支的决策程序、审批程序、支付程序、监督程序，法律救济程序和任追究程序等。法定程序的缺乏造成财政转移支付整个过程乏公开性和透明度，并容易滋生腐败。因此，应当尽快建立财转移支付的配套法律程序，从程序上保证财政转移支付制度的平和正义。此外，有必要在预算法中引入财政转移支付制，至少应当作出原则性的指引。（二）改革土地流转制度我国现行土地制度将土地按所有权分为国有土地和集体所土地两类，自1987年修改的土地管理法之后，国有土地已经以通过“招拍挂”直接转让使用权和收益权，但农民的集体土地入市场的合法渠道至今尚无明确规定。农村建设用地的使用，多少年来，实际上就是农民，村集体和乡镇企业占着，问题是让权不明确。现有的农地转为非农地的建设用地，农村的建设地要转让他用，只有国家征地一条路，农民和农村集体不能直参与土地的转让，政府成为了唯一的“地主”。但随着近年商品价格的迅速上涨，在城市近郊的农村出现了大批的小产权房开建设的现象。所谓的小产权房是指建在农民的宅基地上面，农在自住的同时并出售给城镇居民的房子。农民通过出售其宅地上建筑的房屋而变相地实现了其拥有的土地使用权的流转。管在目前的法律层面上还没有明确的规定小产权房是否合法，国务院从保护耕地的角度出发，多次禁止城镇户口的居民购买村的小产权房。本文认为，从常识角度出发，小产权房增加了供给，满足了部住房需求，是平抑房价的因素。与其盲目地否认其合理合法，不如顺势给予其合法通道，在承认的基础上规范，完善，并建与其相配套的制度，才是正确的方法。另外，试办“土地交易”。土地交易所是转让土地使用权利的专业市场。我国是一个行土地用途管制的国家，每一幅土地的使用，都必须经由审批序获得合法授权。这种合法使用土地的权利，在社会主义市场济的构架里，可以在自愿互利的前提下，有偿转让给他人使用。试办阶段，建议从农村集体建设用地使用权的交易入手，其中括村镇建设用地，乡镇企业建设用地（包括合作开办企业的建用地）以及农户宅基地的使用权。成功后，再把土地交易的范扩大到其他类型的土地使用权。在试验区内，凡符合交易条件集体和农户个人，都可以成为土地交易所的权利出让方。出让的条件必须同时满足以下三点：1合法拥有拟出让土地的所有或是使用权；2拟出让土地原本是农村建设用地，而不是耕地是其他农用地；3拟出让土地必须是村庄建设，节约出来的建用地。土地交易所的基本功能是集合农村建设用地的买方和方，通过公开竞价发现土地价格，完成土地使用权的转让，配置建设用地资源，从而实现整合农村建设用地，使城镇建设用地的增加和农村建设用地减少相挂钩的目的。需要特别提出的是，当农民自用的建设用地使用权经由市场竞价，会转换为惊人的货币财富。如何保证在这过程中保证农民的合法权利，使其不受掠夺侵占是一个难点。（三）开征物业税物业税,国外也称财产税、地产税或者是财富税，是一个古老的税收制度。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。物业税的课税对象是一切土地使用权及其地上建筑等不动产所有人，课税课题是一切土地使用权及其地上建筑等不动产。法律法规另有规定的除外。例如政府机关，学校，使领馆等。就我国目前房地产市场看，物业税在推出后的短期内会强烈地打压房价。这种现象为物业税的“非预期效应”和“排挤效应”。非预期效应是指一部分拥有多套住房的业主，当初购房时并没有预期到有朝一日政府会出台物业税，现在面对提高了的住房支出，出现资金紧缺，不得不抛售手中的房产而导致房价下降。排挤效应是指正在准备购房的家庭，必须要从他们买房的储蓄中扣除物业税，造成购房的有效需求和购买力下降，同样引起房价下跌。但是我国目前自有家庭住房家庭的比例高达百分之七十以上，其中大多数是中低收入家庭，住房对于他们来说是生活的必须品。那么，如何在物业税开征后不加重他们的负担，成为设计物业税的主要问题。本文认为可以通过减免房屋销售的营业税和所得税等方法，以抵消物业税的负面影响。（四）加快廉租房建设速度根据财政部2007年11月29日发布的廉租住房保障办法的规定，廉住租房制度主要是保证城市低收入住房困难的家庭。所谓城市低收入住房困难家庭，是指城市和县市人民政府所在地的镇范围内，家庭收入，住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。我国廉住房制度的雏形刚刚建立，但随着经济的发展，人口的流动性增大，外来务工的农民工家庭以及没有所在城市户口的家庭的数量逐年增多，而这个办法并没有涵盖这些家庭。所以，尽管我国的廉租房制度已经取得了很大的成绩，但仍需进一步探索完善，例如扩大其涵盖的家庭范围，扩大资金来源以更多的提供房源，建立监督机制，以保证在实施过程中实现真正的公平。因而从短期来看，房地产市场宏观调控举措的形成和实现应当进一步增强各方利益主体的参与性及其公开性；从长期来看，则应当加紧制定国家宏观调控的基本法律，从而更好的规范国家宏观调控决策的制定和执行。相信在法制话的宏观调控决策中，各方利益将得到更好的平衡，而我国的房地产市场也就能得到健康、持续的发展。参考文献：1刘剑文财税法专题研究北京大学出版社20072漆多俊经济法基础理论武汉大学出版社2000经济与法