房地产怪象及解决方案.doc

中国房地产的怪象自2006年至今，伴随着中国房价飞速上涨，中国房地产已经出现前所未有奇怪现象。首先，现有房价已远远超过了中等及以下收入水平居民的购买能力。北京5环以外的房价平均已达1.5万/平方米，如果购买一套建筑面积为80平米，使用面积仅60平米的房子，总价将达120万，假设一个家庭收入合计1万元/月，那么一个月要有6000元还房贷，用于日常消费仅有4000元，如果对于一个三口之家来说，仅能维持日常基本消费，基本上没有存款，如遇到生病等意外事件根本无力应对。这是对于月均5000元/月中等收入人群而言的承受力，我们要注意到北京多数人员收入低于或远低于这个水平，而那些月收入仅有3000元左右人来说，买房子根本就是一个奢梦。从购买力来讲，我国现有的房价已超过美国这些发达国家的水平，价格的高企是当前房地产市场一大怪象。其次，越来越多的家庭拥有多套房子。可以留意一下您周围的亲属、同事和朋友，只要在一个城市里居住多年，至少有一半以上拥有两套或以上房子，或者打算购买下一套房子，有的投资，有的保值，有的出租，有的留给孩子。房子成为的承受能力居民或家庭必购商品，也成为有闲钱的居民首先尤物，因此导致一边无力购买，一边却拥有多套房的另一怪象。再次，空房率高。前些年，有人统计北京天通苑空房率高达40%，多数房出售后空置多年，既不出租也不自住；还有些楼盘由于价格过高或是房地产价格上升的预期，房子封顶却没有销售。按理说，供不应求的房地产市场，应该家住满户，为什么还会出现这么多的空房呢？这又是一大怪象。这些房地产的怪象，导致社会矛盾日益突出、国民经济风险加大、贫富差距日渐拉大，可以肯定地说，当前中国房地产已出现泡沫现象，这种泡沫如果不消除，房价不理性回归，将会给中国经济带来深远的、不利的影响。房地产怪象的原因剖析其实，房地产的连连上涨本质上是经济规律的结果。目前的房地产的现状还得起源于国家实施的房改政策，这个政策将房子由原来单位分配腰身一变成了商品，既然是一种商品，它就同市场上其它商品一样，必须符合市场的价格规律价格与价值定律，商品有的时候高于价值，有的时候低于价值，价格总是围绕价值上下波动，价格的高低取决于供求关系，当然前提条件是市场上不存在垄断或行政干预的非正常市场现象。看看现在的中国房地产市场，这种价格不正常性还是由于房子的供不应求所导致。房子远远不只是旧观念里用来居住的属性，它已成为众多投资者投资的商品。话说至此，有的人就不禁要问，现在房子价格都涨到老百姓无法承受的地步了，怎么会出现供不应求呢？事实上，原因就在这里，很简单，这些需求主体已经不仅仅是普通老百姓这么简单了。我们来看看供不应求原因何在。排名第一的需求主体是不务正业的企业。中国经济在十一五初期快速发展，企业经营获得了一定的效益，资本在企业里逐步积累，随着市场竞争激烈化，各行业的利润率也逐年压缩。再来看看房地产市场，价格几个月就能上涨40%-50%，这种吸引力远远超过企业投资扩大再生产，一些急功近利的企业家们，特别是民营企业，着急地把钱投向房地产，待上涨预期收益将其抛售，这种资金的力量可想而知。就是现在的企业在确定未来5年的规划的时候，还对房地产跃跃欲试。第二大资金来源于国际热钱。毋庸置疑，中国是21世纪最活跃的经济实体，中国的发展世界瞩目，国际金融界一直对人民币的升值报有厚望，在美元日益贬值的当前，这些国际资本当然选择持有人民币而不是美元，热钱的进入渠道除了股市之外，就是楼市。当前中国楼市的管理混乱给国际热钱可趁之机，这些热钱的目的很简单，就是为了它们手头上的资本保值和增值。这个力量就象百条大河汇成的大海一样，潮起潮落。第三大需求方就是那些贪官污吏。全国各地的腐败资金进入楼市，这些贪官污吏们将见不得人的财富转化为隐蔽性良好的房地产，一来我国房地产没有实现全国联网，外地房产不易查清，二来可以用他人或假身份证为了购房，之所以选择房地产，一方面占有资金大，另一方面它们看中房产增值保值的属性，还有一定的使用价值。赃款的隐藏方式众多，因此，在郎咸平看来是第二项资金被笔者列成了第三项。第四大需求方才是我们的老百姓。老百姓手中有钱首选购房与中国传统文化有关。中国历来结婚必需品就是房子，买不起房子的男人再帅也白搭，不仅是要结婚的人买房，做父母的为了孩子更要买房，这是最单纯也是最基础基本需求保障。另一方面，中国的投资对象太少，也是大家选择购房的原因之一。除了这几年比较火的纸黄金、基金、外汇，前十年基本上在国内的家庭里很少触及，国人的投资理念也十分淡薄，看着投资房地产比股票更赚钱，自然就有买房投资冲动。老百姓手上的钱确实多了不少，中国福利保障体系的脆弱却让人们花钱有所顾及，因而房子就象是一本不定期的存折，既有利息、又能实现资产的保值和增值。这些资本就构成二套房的购买主体。社会众多媒体总是盯着房地产的成本做文章，成本固然是价格影响因素之一，但对于房地产这个暴利市场来看，主要原因还是不正当的需求。房地产与普通的商品不一样，它影响着广大老百姓的基本居住需要，是基本民生的问题，所以必要的时候政府必须干预解决，确保老百姓居住的需要，否则这将是国内最大不稳定、不和谐的要素。共同探讨解决房产问题从众多国家的历史来看，过高、过热的房价给社会危害隐患很大。对于成本仅占30%左右的高利润房地产行业来说，土地、钢筋、水泥等原材料的上涨根本不是房价高企的主要原因，主要原因还是供求关系的影响，一方面出现一家拥有多套住房，另一方面却买不起房子的现象无疑会拉大普通老百姓间的贫富差距，富人拥有多套房子，穷人只能租房，这种连基本“住”的需求都难以满足的社会只会增加诸多不稳定、不和谐的因素；另一方面，我国经济的发展过于依赖房地产，短期过热的房产实质上给中国的经济埋下了一个定时炸弹，一旦引爆经济将不堪设想。致使房地产的怪象政府承担不可推卸的责任，房地产作为人民基本保障的特殊商品，理当与其它普通消费品有所不同，政府应当“因事制宜”地建立适应房地产市场规则和次序，保障全社会住房居住问题的解决。笔者认为政府应该从如下几个角度解决：第一、进一步加强低收入人群住房供给，让买不起房子的人们有房可住。经济适用房、两限房、廉租房就是为这样的人群提供的“产品”，可是现在偏偏走了样，不少经济宽裕、已拥有多套住房的人群成了这些住房的买主，政府还应加强购买者资料真实性的审查，严加管理，一旦发现资料造假等违规现象应当严惩。通过这些住房的供给，从基础上消化低收入人群的购房需求。第二、引入购房递进税，让占有更多资源的人们上缴更多税收，改变房地产投资主体地位，遏制房地产投机行为。现在居民收入所得税就是征收累进递增的阶梯税，那是因为他们拥有了比普通老百姓更多的资源钞票，房子以及所在的土地也是重要资源之一，同样也应该征收累进的阶梯税，比如，对于一个家庭，保障在建筑面积80平米以内不用税收入，100平米、120平米、150平米、200平米等等分别采取不同税率，这样既能保证低收入人员的购房，也能控制一个人或一个家庭拥有多套住房，导致房产投机和过度投资的现象。同时政府也可根据税率的调整引导宏观经济的发展。这几天看到政府拟征固定的物业税，笔者大呼不合理，这样普通老百姓购房的压力可能会更大。当然，这个税收的征收要有很多基础工作要做，比如个人房产信息、家庭信息、房贷信息的管理，从长远来看，政府迟早要完善这方面的工作，将这些信息直接与居民身份征联系在一起，便于税收的实质性的操作。第三、鼓励金融衍生产品的发展，拓宽个人、企业的投资渠道。这几年房地产的火爆现象无疑是一些企业和广大老百姓收入增加了，资金的富裕以及通胀的忧虑还有社会保障体系的不健全，让这些企业和人们拿着多余的闲钱无所事从，投入房市期待保值、增值，这源于我国的投资产品和渠道过于狭窄所致。可以设想，如果有其它的投资产品预期大于房地产的话，这些资金也就不会集中在这一集中的领域了。有些读者看到这里可能会问，房地产在GDP里可有2%的贡献率呢，政府控制房价不是限制经济的发展吗？我的观点房地产市场长痛不如短痛，现在中国经济是全球最活跃的经济实体，如果未来若干年这种现象发生改变，中国房地产不具投资价值的时候，这种危机对经济的破坏将是毁灭性的，到时才想到维护房地产健康市场则晚矣。