上海旧厂房改造经营的思考徐军.doc

上海三旧改造中旧厂房的价值上海城市三旧改造的三大原因一、城市产业升级90年代初，上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。旧厂房、旧建筑、旧街区就是这痕迹中最痛的伤疤。也正因如此，上海的三旧改造迎来了大好商机，旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。二、修旧如旧的潮“谨慎的城市更新”从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。三、特殊需求崛起从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品。比如：标准办公 soho兼备家居与办公功能转变 loft追求大尺度，随意空间上海三旧改造的政策咨询问答情况1.问：什么是“三旧”？ 答：“三旧”是指旧城镇、旧厂房、旧村庄。2问：为什么要开展“三旧”改造工作？ 答：改革开放30年来，我区的经济高速发展，但同时也消耗了大量的土地资源，在新增建设用地压力越来越大的情况下，“三旧”改造是推进节约集约用地、盘活存量土地最有效的方法之一，能切实保障我市经济建设发展用地需求。3问：“三旧”改造工作的目标是什么？ 答：“三旧”改造工作的目标是：在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，切实提高建设用地利用效率。4问：“三旧”改造的基本原则是什么？ 答：“三旧”改造的基本原则是： （一） 政府引导，市场运作； （二） 明晰产权，保障权益； （三） 统筹规划，有序推进； （四） 节约集约，提高效率； （五） 尊重历史，客观公正。5问：哪些地块可以纳入“三旧”改造？ 答：非农建设行为发生在2007年6月30日之前的地块都可纳入“三旧”改造，具体包括以下土地： （一） 城市区域范围内“退二进三”产业用地； （二） 城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地； （三） 国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； （四） 不符合安全生产和环保要求的厂房用地； （五） 布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； 6问：“三旧”改造可采用哪些方式推进？ 答：“三旧”改造可采用以下三种方式推进： （一） 由政府纳入土地储备进行改造； （二） 原土地使用权人自行进行改造； （三） 市场主体收购和相邻多宗地块进行集中改造。 7问：原合法取得土地的使用权人自行进行改造的，如何办理？ 答：地块符合城乡规划和土地利用总体规划的，原合法取得土地的使用权人制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意并报市人民政府批准后，方可实施。 8问：原划拨地块的土地使用权人申请自行改造的，如改变用地性质，是否需要补缴出让金？ 答：是的，原以划拨方式取得土地使用权的，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按上海市有关规定办理。 9问：“三旧”改造涉及收回或收购土地的，允许的补偿方式有哪些？ 答：可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地，置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。 10问：农村集体经济组织申请将符合条件的本村集体所有土地进行“三旧”改造的，是否可以征收为国有土地？ 答：农村集体经济组织将符合土地利用总体规划和城乡规划的集体所有土地进行“三旧”改造的，可申请征收为国有土地，经省人民政府批准征收后，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。亦可保留为集体土地，由村集体经济组织自行改造，但不得用于商品住宅开发。11问：纳入“三旧”改造范围，但没有合法用地手续的历史用地是否可以完善用地手续？ 答：符合以下条件的用地可以完善用地手续： （一） 已纳入“三旧”改造范围； （二） 符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划； （三） 已使用的建设用地，且用地行为发生在2007年6月30日之前。12问：纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划，但没有合法用地手续且已使用的建设用地，如何完善用地手续？ 答：分以下三个时间段处理： （一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，由土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书后，办理国有建设用地确权登记发证手续； （二）用地行为发生在1987年1月1日之后，2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，除政府收购储备后再次供地外的，可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地； （三）2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的政策。13纳入“三旧”改造，但想保留为集体土地性质的，如何完善用地手续？ 答：纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照12问进行集体建设用地确权登记发证。14问：纳入“三旧”改造范围，需完善征收手续的土地，由哪一级政府批准？程序如何？ 答：完善征收手续需由市政府批准。当地市、区、县人民政府制订改造方案，报市政府批准后，由市、县人民政府办理供地手续。除征收手续外，其他的“三旧”改造由市人民政府批准。15问：“三旧”改造涉及的各项工作是否有时间限制？ 答：完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2015年前完成，之后该项政策不再执行。16问：“三旧”改造涉及的资金如何解决？ 答：“三旧”改造涉及的资金可由政府统筹、原用地单位自筹和引入社会资金三种方式解决。17问：“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设费用由谁负担？ 答：“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，由政府从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。18问：对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，是否需要增缴土地出让金？ 答：此类不需要增缴土地出让金。19问：“三旧”改造有哪些资金扶持政策？ 答：“三旧”改造有以下资金扶持政策： （一）需要搬迁的国有企业用地由政府收回后通过招拍挂方式公开出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，土地出让纯收益可按不高于60的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展； （二）在旧村庄改造中，政府通过征收农民集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展； （三）政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和承担拆迁工作企业的合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付； （四）在确定开发建设条件的前提下，可由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。纵观上海旧厂房改造的成绩和价值成绩上海共有250余处旧厂房，未盘活闲置在各个角落的旧工厂，这些项目大多占据市中心优越地段，集中分布在市中心静安、卢湾、黄埔、长宁等区，而杨浦区作为上海老厂房存量较大的区域之一，未来将成为新增老厂房改造项目的集中供应地之一。上述旧厂房物业中，由空置厂房变身而成创意园区的共有160处，截至去年12月，上海市创意产业中心共分7批授牌160家（含3家被摘牌的园区）创意产业集聚区，总建筑面积超过180万平方米。上海旧厂房改造项目分布图 价值 价值有三： 其一“上海旧厂房改造”改造将大大拉动城市的投资与消费，提高土地利用的集约程度与效益，消除城市中的发展痼疾与城乡二元结构，使城市公共服务功能、保障体系惠及“城民”，可谓与建设首善社区、人文社区不谋而合。 就上海房地产行业及市场而言，有深远影响：其一，现有的市场格局及行业格局将洗牌，重新生成新的格局。由于城区的用地日益匮乏，房地产的主力供应市场逐渐向郊区偏移。旧厂房改造的兴起，大大扭转“市区份额下降、郊区上升”的发展态势。其二，市场的供应将大大增加，市民需求同时被激活,供求趋向平衡,不会对价格造成抑制。被压抑的市场需求将被大大激活，推动上海重新成为主力开发城市。在“旧厂房”改造的大背景之下，核心板块供应增加,同时激发相应需求。其三，楼价的正面效应大于负面，全市成交均价大幅上升无疑。究其原因,一是开发成本比较高，新增住宅需要更高的定位、定价来实现盈利；二是城市规划与功能布局可以得到重新修正，城市竞争力明显提升，原先因破旧、环境脏乱、治安不佳、城市功能不彰等而存在的价格“洼地”也将被清除出去，这必然反映到房价的提升上；三是需求激活，特别是高端需求的激活，也肯定将在楼价上予以体现。“三旧”改造带来房地产市场供求两旺：发展商有了更多投资的机会，被压抑的需求得以释放，同时取得社会、经济、环境、人文等多方共赢，不得不说这是一招妙棋。上海旧厂房的市场化产品旧厂房物业在目前市场的表现形式集中体现为创意产业，配合上海率先提出的2.5产业政策的支持，上海已经成为全国三旧改造的领军城市1、 国外的创意产业表现形式主要为LOFT+SOHO纽约苏荷区从工业中心到金融中心的转型，大量空置厂房租金低廉，居住者完全可以根据自己的审美对空间进行布置和改造，渐渐成为艺术家聚集的地方并产生了一批商业上成功的艺术家。苏荷区由于艺术家的存在迅速形成广泛影响，一些大画商和大收藏家们也不得不到苏荷区来开办画廊、收集作品。2、 国内初创的创意产业国内的创意产业园自发形成的艺术家集中区1、杭州LOFT49号视觉艺术园前身为杭州化纤厂改造。自发集中的以艺术、广告等视觉艺术领域的园区。地处杭州市郊。园区面积20000平方米。2、北京798工厂前身为是华北无线电器材联合厂三分厂 。自发集中的艺术、广告、画廊等视觉艺术领域的创造者及企业。位于北京郊区。整体面积60000平方米。三、上海创意产业市场表现 分布分散，无明显聚集性，地段对其影响不是主要影响因素 产业无明显聚集性，不直接体现经营好坏程度有主题概念，但行业无鲜明限制，市场自由组合为主4、 上海创意园区经典案例(8号桥）项目原址：上海汽车制动器厂项目地址：建国中路8号建筑规模：30000平（共2期）产业定位：建筑设计及室内设计行业代表客户：HMA、SOM设计公司项目挂牌：上海第一批创意产业基地企业背景：港资背景，原新天地团队黄翰鸿领导，股东内有香港著名导演冼杞然其它信息：上海第一个以产业园性质经营的产业园区，是市政府在上海打造创意产业园的示范项目，近期融资成功并着手继续发展创意产业园及购物中心管理项目的连锁发展主题定位：汇集与创意相关的各行各业，并且不断发展，衍生。无论是建筑设计，园区规划还是活动策划，创造最新的创意园区模式。入驻企业：SOM、HMA、沃鹰资本、凯达环球建筑、卉洲服饰、意讯装饰设计、唯晶信息科技、游龙民间艺术中心、PPS数字后期制作、峻桦广告、伟灏贸易、工业开发区招商中心(X2)项目原址：上海亚华印刷机械厂项目地址：茶陵北路 20 号建筑规模：13000平产业定位：IT 数码建筑设计媒体及艺术项目挂牌：上海第二批创意产业基地企业背景：携程之力山投资及红衫基金其它信息：徐汇区打造数码徐汇，着力支持的创意型数码园区主题定位：以数字娱乐内容供应商为服务对象，打造数码娱乐供应商产业链 。入驻企业：红杉基金、科集信息技术、锋芒信息技术、尚谷科技、湃诺建筑设计、源诚文化、辰光公关咨询 (智造局)项目原址：上海紫光机械厂项目地址：蒙自路169号建筑规模：总建面积约2.3万平米产业定位：现代化服务外包产业项目挂牌：上海市第四批创意产业基地商业运营：上海史坦舍商务服务有限公司项目租金：4-7元/平米/天其他信息：卢湾区被列为中国服务外包基地上海示范区，而智造局位于卢湾区政府着力打造推进的核心区域，是上海史坦舍商务服务有限公司投资、经营管理，卢湾区政府大力扶持的国际外包服务产业园项目主题定位：国际服务外包产业园入驻企业：埃特公关咨询、帝欧咨询、集博投资、禾美堂企业形象设计、弘诚良行投资、奥派景观设计、宝路电子、中侨会展(M50)项目原址：信和纱厂（信和棉纺厂、上海第十二毛纺厂、春明麻纺厂）项目地址：莫干山路50 号建筑规模：总建面积约4.1万平米产业定位：视觉艺术、服装设计、广告影视代表公司：司马青工作室、谭行健工作室项目挂牌：上海第一批创意产业基地开发商：上海纺控集团其他信息：民族纺织印染的兴起和发达区域，且开发商在纺织行业具有极深背景，借助此产业背景衍生的服装设计类创意业，并在市政府的大力支持下，形成时尚艺术的设计中心。(天山时尚园)项目原址：上海离合器厂项目地址：天山路1718号产业主题：服装设计/时尚艺术/品牌发布企业背景：中国服装设计师协会+东华大学服装艺术学院+长宁区政府共同建设项目规模：10000平方米项目租金：2元/平方米/天项目功能：创意办公+商务配套+会所项目说明：项目以建设国际服装产业界的信息互动、专业设计、品牌发布、产品研发、人才培训等专业技能性发展平台为目标。(SVA越界)项目原址：上海金星电视机厂项目地址：田林路140 号建筑规模：总建面积约13.8万平米产业定位：多主题形态项目挂牌：上海第四批创意产业基地设计公司：阿特金斯产品功能：商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布其他信息：SVA越界是上海目前获得授牌的最大创意产业园之一，集休闲商业、创意产业、商务服务于一体，应漕河泾产业升级之势而变，由上海锦和置业与SVA集团联手打造，将改造成为国际化时尚商业综合街区。(筑园)项目原址：上海建材商城项目地址：宜山路407号建筑规模：总建3万余平米产业主题：时尚建材、创意生活项目挂牌：上海第二批创意产业基地管理公司：上海尚建园管理公司（上海盛融投资有限公司；时尚生活中心有限公司、上海建材总公司共同组建）产品功能：办公、展示、特色零售、活动发布其他信息：借助宜山路建材一条街的产业氛围及香港时尚生活中心的商业运营管理能力，形成国际流行的创意家居生活用品和时尚建材的咨讯平台，以及创意家居和建材的展示及商务洽谈中心，并成为国际时尚生活环境的体验性场所。创意产品的市场价值体现（投资和收益情况）1、改造前后的收益差别周家桥创意基地长宁区万航渡路2453号获得的租金1元/平米/天简单涂料外墙，Loft：3.5元/平米/天设计工厂虹漕南路9号/漕宝路获得的租金1.2元简单涂料外墙，Loft：3元/平米/天苏州河Doho位于长宁区周家桥获得的售价8000元/平米玻璃幕墙外立面、整体绿化，Loft：4.56元/平米/天智造局位置-蒙自路169号获得的租金2.5元/平米/天玻璃装饰，Loft：5.8元/平米/天2、创意园区商铺价格SVA越界（内街）报价:612元/平米/天智造局报价:610元/平米/天海上海（内街）实价:58元/平米/天3、创意产品租售去化情况(售)海上海开盘日期：2005.03产权销售办公楼面积：78000平米去化情况：至2005年12月基本去化完毕招租情况：06年底开始招租，入驻率80%左右创智坊开盘日期：2006.11产权销售一期办公楼面积：70000平米去化情况：2007年底去化80%(租)创邑金沙故园区前身：上海离合器总厂总建筑面积： 23000平米经营方式：只租不售产品构成： 13幢建筑单体，层高5-10米功能定位： 文化创意设计及展示去化情况：06年开始招商，一年企业入驻率达80%。八号桥开盘时间：2005年12月经营方式：只租不售建筑规模：12000平（一期）产业定位：建筑设计及室内设计行业目前租金：67元/m2/天去化情况：至06年12月已经满租售创意产业物业和常规办公、商业物业的区别创意产业园:外部形象富含创意动感常规办公物业:外立面商务感浓厚创意产业园:内部LOFT空间充满想象常规办公物业:内部格局标准划一创意产业园以激发企业员工灵感创造价值常规办公楼通过硬件品质提升企业形象注重硬件品质创意产业提供平台 自发形成内聚,新兴的办公模式常规办公楼依托外部 形成行业外聚,传统的办公模式创意产业园更多的是依托同类型企业自发整合，达到聚集效应常规办公楼一定要依靠外部条件才能达到聚集，不受掌控创意产业注重融合融合：创意办公与传统办公的创新融合融汇：生意与生活、工作与休闲、办公与商业融通：八小时之内与八小时之外、界内与界外融洽：各类人群在社区内的和谐交融也就是办公加上了休闲(创意产业一般都有超过10%的休闲空间和消费场所),生意加上了生活(创意产业一般都不拘一格融合了超过10%面积的生活消费空间)当工作成为生意当商业成为生活你可以选择走路也可以骑上单车人生本就不用急吼吼上海粤商投资有限公司徐 军 2013年6月6日