武宣县房地产市场调查报告.doc

武宣县房地产市场调查报告一、武宣概况武宣，又称仙城，位于广西壮族自治区中部来宾市，东邻桂平市，南靠贵港市，北连柳州市，是重要的交通枢纽。武宣县辖10个乡镇，142个村民委，6个居委会，2个区直单位。二、人口结构1、结构数据：根据第五次人口普查数据：全县总人口41.58万人，其中农业人口37.0万，农业劳动力22.88万。有壮、苗、侗等少数民族26.83万人。全县约有4.5万人的剩余劳动力，年劳务输出人数约2.6万人，劳动力资源丰富。武宣县中心常驻人口约4.5万人，家庭户数约1.2万，0-15岁人口约1万人，占总人口的22%；26-64岁人口约3.1万人，占总人口的68%；65岁以上人口约0.2万人，占总人口的4%。 2、主要特点：1、人口低速稳定增长。2、人口老龄化问题即将出现。3、人口加速向城镇集聚。4、高层次、高素质人才相对偏少。5、劳动力供求矛盾突出，就业形势依然严峻。6、流动人口造成社会不稳定因素增多。三、交通情况武宣县水陆交通条件便利。陆路方面：209国道线贯穿全县8个乡镇。来宾至武宣二级公路已完工通车，从武宣县城到达桂柳高速公路来宾入口处64公里，从武宣县城到首府南宁230公里。县城内无公交巴士，有少量出租车，主要以三轮摩托车（俗称：三巴车）为客运工具。水路方面：武宣境内黔江水道素有黄金水道之称，全长119公里，属桂中水运门户。武宣到柳州、梧州、广州水路里程分别是274、303、609公里。现有6个码头，年吞吐能力为250万吨。枯水期武宣境内黔江水道可通航300-500吨，非枯水期可通航800-1000吨货船。四、商业情况武宣县中心主要由纵向城北路和横向太平路组成；沿街成自给自足型、零散商业模式，沿街分布有华奇国际大酒店，各大银行，百家惠大型超市，以及李宁、安踏、七匹狼、红蜻蜓、奥康等10余家国内一、二线品牌服饰店，各大药店等业态。主干道沿街一层商铺销售价格约1.2万元/-1.3万元/之间，租价约100元/；内街商铺售价约7000元/-8000元/，租价约30元/-40元/。城北路汽车站附近鸿福鑫城商业街，“T”型内街约1000米长，以美容院、养生馆、服装、电脑专卖店（联想等国产品牌）、玩具批发等业态组成。商业入住率不足40%。太平路内街步行街与城北路平行，系内街天地楼围合组成，是当地主要休闲娱乐餐饮中心，店面租金约30元/，商业入驻率达65%，人流量平均每小时不达20人/批次。县中心八仙女转盘以每小时计20万以上中高级轿车车流量约为19-25辆。武宣县城规模相对较大的百家惠超市，约300，人流高峰期时17时-20时，平均每小时进出人流量约为：96-100批/人次。县城零售业从业人员基本薪酬约700-800元/月加提成。五、楼盘情况武宣县城目前有5个在售项目，调查数据如下：项目名凯丰世纪广场开发商广西凯丰房地产有限公司武宣很公司（与柳州锦业房地产开发公司有关系）项目地址武宣县城城北路（原城北分站）项目概况22层（目前县城最高商住楼），1-6层为基底商业，1层面积约75-150小型商铺，未开盘已预定罄，临街面外铺售价约为1.3万/，内街面售价约8000元/。2层预计做大型豪华KTV，3-6层为写字楼。7-22层为2栋塔状点式建筑楼宇住宅，楼间距25米，1梯五户，共160套，仅2个户型，均为118三房、145四房。均价预估为2750元/，本项目目前为当地市场的价格标杆（楼王）。预计于2010年11月底开盘。项目名武宣商贸中心开发商广西武宣县三合（温州）房地产开发有限责任公司项目地址武宣县东门塘城北路原地税局、商业局项目概况2006年起售，总建面12万，一期已完成开发9.6万，二期建筑面积27000，由18栋天地楼（侧面临街，每套4层半，约300，2009年售罄，已交付，售约150万元/套），4栋6层商住楼（一层商业，已封顶售罄，临街商铺售价1.3万元/，住宅售价2400元/），1栋11层半小高层（在售，1梯4户，110-125三房，140四房，售价2700元/）组成半围合式小区。项目名正元山水天成开发商来宾市正元置业有限责任公司项目地址武宣县太平路大桥东边（原砖厂旧址）项目概况2006年起售，一、二、三期共占地52038，总建面98447，目前一、二期基本售罄，价格约2200元/，三期为16+1小高层，约21199.85，具体动工发售时间未定。项目名广福大厦开发商广福房地产开发有限责任公司项目地址城北路汽车站旁项目概况12层，小高层商住楼，1、2层为商铺，每层1700，整层发售，买一层送第2层（一层层高5.1米，二层4.5米），售价1.7万元/。3-12层为住宅，一梯五户，仅剩3楼2套，顶楼5套，均为130左右3房，售价2650元/。项目名鸿福鑫城开发商鸿福房地产开发有限责任公司项目地址城北路汽车站旁项目情况此项目共90栋多层小区，该项目已交房，所剩余量不多，入住率不足20%，售价约2300元/。根据对以上项目的调查，目前武宣县城商品房购买人群主要为，小学教师、远洋船员、矿业员工、乡下居民、外出务工人员等组成。98%为自住使用，均为一次置业且需按揭。六、土地供应量 目前武宣县城中心太平路与城北路无闲置待开发土地，城东区县政府、县武装部附近有千亩以上旧城改造工程，现已进行到收地补偿阶段。七、规划发展当前，武宣打破旧的工业园区发展模式，重新筹划工业园区，采取政府投资或合资办法加快标准厂房建设，让利于企业，使工业项目“进得来，长留住”，推动园区经济迅速发展。一是打造的河西工业园区，该园区占地约180公顷，规划建厂工业用地87公顷，区域内建材、矿产冶炼加工、化工、木制品生产等已形成一定规模。二是黔江工业园区建设，该园区占地约800公顷。随着年吞吐量200万吨级码头的兴建，黔江工业园区的区位优势日益突出，目前主要布局有制糖业及制糖产业链延伸项目，包括纸浆及纸产品、酒精、生态肥等项目。2010年11月26日