华夏幸福基业案例分析-产业园.ppt

投资发展部 华夏幸福基业案例 2020 3 27 1 目录 2020 3 27 2 园区概况 园区 地产 运营模式园区房地产开发园区示例 固安工业园区 园区概况 2020 3 27 3 园区概况 园区业务 成立时间 华夏幸福基业成立于1998年 拥有房地产开发经营业务一级资质 早前致力于河北省内的城市住宅开发运营模式 2002年开始运营固安工业园区后 逐渐向工业园区域运营开发商转型 目前形成 园区 地产 的独特运营模式园区开发业务 对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务 招商引资服务 物业管理 厂房建设租赁等 在房地产开发方面 公司目前已经形成以孔雀城 大卫城 华夏系列等完备产品系列园区产品 开发区作为华夏幸福基业的两大事业领域之一 已建立了园区建立 招商引资到城市运营的开发运营管理体系 即以构建产业集群为手段 以建设开发区城市为载体 携手国际资本 推动地方经济发展 形成综合园区 主题园区 总部公园 产业港等四大产品体系 2020 3 27 4 园区分布 公司事业版图主要位于环首都经济区 环渤海经济圈等地 已投资开发运营的园区包括固安工业园区 河北廊坊 大厂潮白河工业区 河北廊坊 和怀来京北生态新区 河北张家口 2020 3 27 5 园区概况 园区分布 2020 3 27 6 园区概况 园区分布 2011年 华夏幸福基业共实现营业收入77 9亿元 比上年增长76 22 主要受益于园区住宅配套的收入增长 实现营业利润17 5亿元 比上年增长180 80 实现归属于母公司所有者的净利润13 6亿元 比上年增长225 46 毛利率和净利率分别为41 9 和16 4 产业发展服务 委托工业园区内进行产业定位 产业规划 城市规划 招商引资 投资服务等 园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化 保洁 公共项目经营与维护等业务 2020 3 27 7 园区概况 发展成果 2013年 华夏幸福销售额为374 24亿元 同比增长77 07 超额完成全年280亿元的销售目标 其中产业新城业务销售额总计311 86亿元 含园区开发业务结算回款75 77亿元 产业园区配套住宅签约销售额236 09亿元 城市地产签约销售额为59 16亿元 其它业务 物业 酒店 等销售额为3 22亿元 实际归属于母公司所有者的净利润为27 15亿元 同比增长52 21 公司近三年来销售面积和销售收入都急剧上升 销售面积和销售收入的复合增长率分别达103 52 和51 52 公司增长势头明显 2020 3 27 8 园区概况 发展成果 2011年 园区内新开工配套住宅面积245 17万平方米 竣工配套住宅面积72 45万平方米 城市地产新开工面积108 70万平方米 竣工面积5 17万平方米2010年来 公司新开工面积和施工面积增长显著 竣工面积复合增长率达56 73 公司期末储备开发用地规划建筑面积414 03万平方米 分别位于河北省廊坊市 固安 大厂 香河 怀来地区 2020 3 27 9 园区概况 发展成果 2011年 公司产业发展服务收入达9 53亿元 占总收入的12 其主要包括委托工业园区内进行产业定位 产业规划 城市规划 招商引资 投资服务等产业发展服务收入 2011年 公司投资运营的园区新增签约入园企业86家 新增签约投资额129 78亿元 单位企业投资额为1 51亿元 园区累计签约入园企业438家 累计签约投资额489 53亿元 单位企业投资额为1 12亿元 可以看到 固安工业园区新增的单位企业投资额已达2 35亿元 新投资企业呈规模扩大趋势 2020 3 27 10 园区概况 发展成果 在现金持有量和资本结构方面 截至2011年末 公司持有现金31 74亿元 占总资产比例达13 短期负债和一年内到期非流动负债16 91亿元 公司资产负债率达85 5 去除预收账款后净负债率为24 但鉴于公司新拓展了7个园区 并且园区前2年的开发须由公司垫资 故其资金压力将较大 在地产开发方面 公司未来五年的战略目标是以 孔雀城 为品牌 从事北京周边住宅产品的开发 以环境优越的郊区新兴小城镇住宅作为公司未来房地产业务的主要特色和竞争优势 此外 公司还打算进行新产品研发 针对养老社区 青年公寓 商务酒店 镇区商业等产品展开房地产业务的整体开发体系 开发符合特定群体需求的创新型产品 2020 3 27 11 园区概况 发展成果 2020 3 27 12 园区概况 发展成果 园区住宅配套 土地整理和城市地产开发毛利率最高 公司84 的营业收入来自这三方面华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产 华夏幸福 致力于中等规模城市的住宅 商业地产开发 先后在廊坊地区成功开发了 华夏花园 高档住宅小区 第五大街 商业步行街 华夏九园 中式住宅等城市地产 目前公司94 的营业收入来自产业新城开发建设 城市地产物业缩减明显 京御地产 着重于园区住宅开发 2006年起以 孔雀城 为品牌 致力于围绕北京城市周边的房地产项目开发 打造新兴小城镇 先后开发了永定河孔雀城 大运河孔雀城 潮白河孔雀城 八达岭孔雀城 华夏幸福以2009年4月25日为资产移交基准日 将其房地产业务整体资产 包括资产 负债 业务 人员全部转至京御地产 由京御地产承继华夏幸福原有房地产项目的开发 建设 2020 3 27 13 园区概况 房产企业 2020 3 27 14 得益于产业转移和城市化的大背景 华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地产开发获得了可观的现金流收益 但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持高速增长 这种 高门槛 高成长 的模式背后潜藏了高风险 也经常会引起财务指标的波动 近年来由于大量在建项目处于基建期 公司资产规模迅速增长 贷款规模不断扩大 使得资产负债率相对较高 2013年年报显示 公司总负债达到674 43亿元 资产负债率为95 0 净资产负债率为1014 1 华夏幸福在房地产开发之前的园区建设 属于一级土地开发 不能获得银行开发贷 之前较多采用的是信托融资 导致资金成本较高 据了解 融资成本在十几个百分点 在行业中算是比较高的 融资方式包括信托融资和应收账款转让 售后回租融资方式 售后回租融资方式是指承租方以融资为目的 将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后 又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为 例如 其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网 以售后回租的方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元 融资期限为2年 该融资案例的融资方式是第一个半年需偿还本金的10 第二个半年偿还租赁本金的10 第三个半年偿还租赁本金的30 第四个半年偿还租赁本金的50 园区概况 园区融资 2020 3 27 15 园区运营 地产开发 模式 园区运营 地产开发 模式 园区运营 地产开发 双核驱动模式是公司商业模式的亮点和特色 该模式中 政府将园区作为工业地产项目 由华夏幸福进行园区规划 基础设施建设 招商引资等工作 然后再转由政府相关部门经营和管理 华夏幸福在这个过程中利用园区规划的话语权优势在园区及其周边进行大规模的房地产开发 华夏幸福与当地政府签订排他性协议 拿地成本极低 园区基建和土地整理 每平方公里大约需投资4 5亿元 主要用于征地 开发和修路 其中征地和拆迁占60 基础设施建设站40 目前 产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80 而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线2011年 公司45 的收入来自园区运营 50 的收入来自园区住宅开发 2020 3 27 16 这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的 双赢 从企业角度看 园区运营 地产开发 模式有很好的协同效应 由于公司本身就是土地整理的负责人 利用对于区域整体土地规划的了解 可以低成本锁定大量土地 土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入 公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持 园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群 随着园区基础设施建设的日渐完善 入驻企业数量的不断增加 区域整体价值将获得有效提升 从而对房地产的销售形成强劲的支撑 园区业务主要为园区托管和代建业务 园区所有权基本属于地方政府而非华夏幸福 华夏幸福只是签订 园区孵化 协议 根据原有托管分成协议 在托管年限之内完成规划 建设 招商和后期维护工作 土地开发采用BT模式 与政府110 结算 招商引资 提供产业服务收入 当地政府以上一年落地投资额的45 进行返还 落地投资额包括土地 厂房 机器设备等 2012年之前 综合毛利利润高达40 左右 2020 3 27 17 园区运营 地产开发 模式 2020 3 27 18 园区运营 地产开发 模式 从地方政府角度看 在前期零成本零投入的情况下 顺利实现园区的正常开业和运作 而且随着园区的逐步成熟 入园企业数量及投资将不断增加 政府将实现财政收入和区域GDP的双重提升 还解决了地方人口的就业问题 完美地契合了地方政府的政治诉求 2020 3 27 19 园区运营 地产开发 模式 华夏幸福基业董事长王文学历任廊坊市工商联副主席 廊坊市政协常委 河北省第八届青年联合会委员 第十一届河北省人大代表等职 拥有良好的政府人脉关系 另外 由于招商引资规模超过50亿需要省长审批 县域政府官员积极性较高 这使得公司在2002年开始运作固安工业园区后 07年潮白河工业园区签约 08年怀来生态新城签约 11年新拓展工业园区7家 园区 地产 模式显示较强的可复制能力 2020 3 27 20 园区运营 地产开发 模式 在园区运营方面 通过与地方政府签订区域整体委托开发协议 公司全权接管了园区开发的所有事宜 从前期的土地整理 基础设施建设到招商引资 再到后期的综合服务 基建和土地整理项目的资金投入大 占用周期较长 一般需公司垫资1 2年 在项目建成后由政府按照建设成本及事先确定的利润率支付工程款 从目前阶段来看 公司的三大园区已度过了最初的重资本投入期 进入现金流平衡的回收期 2020 3 27 21 园区运营 地产开发 模式 公司的园区基建和土地整理 每平方公里大约需投资4 5亿元 大约每亩地需投资30万元 资金分三年投入 主要用于征地 开发和修路 其中征地和拆迁占60 基础设施建设占40 土地开发采用BT模式 与政府110 结算 招商引资 提供产业服务收入 当地政府以上一年落地投资额的45 进行返还 落地投资额包括土地 厂房 机器设备等 综合毛利率达到40 50 净利率在25 左右 在招商引资方面 公司下设一个专业化的招商中心 拥有500人的团队 建立起庞大的客户关系管理 CRM 运用各种先进化的手段进行园区招商 公司现有的3个园区目前为止共签约438家企业 签约投资额共489亿元 09 11年实际落地投资额38 9亿左右 其中2009年结算2 5亿 2010年结算15亿 2011年结算约20亿 而在结算的收入中土地出让金约占80 90 税费收入占10 20 左右 2020 3 27 22 园区运营 地产开发 模式 园区运营的具体操作由京御地产区域开发业务板块的投资管理公司九通投资负责 其下属三浦威特 大厂鼎鸿 怀来鼎兴为区域开发平台公司三浦威特主要负责固安县委托区域内以河北固安工业园区为核心的区域开发 大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大厂潮白河工业区为核心的区域开发 怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态新城的开发 华夏新城主要负责基础设施建设 九通公司主要负责开发区域内公用设施的经营与管理 九通发展主要经营工业厂房建设和出租 京御地产及其他下属子公司则主要从事房地产开发与销售 配套物业服务业务九通投资在区域开发实践过程中 形成了区域规划 产业定位 城市建设 品牌推广 招商引资 投资服务 综合服务的独特业务模式和竞争优势 2020 3 27 23 园区运营 地产开发 模式 2020 3 27 24 园区运营 地产开发 模式 园区托管业务具备收入确认和结算方式园区收入来源 基础设施建设 土地整理 产业发展服务 招商引资服务 园区综合服务 以上服务按照审计后所产生费用或新增投资额对应加成或者分成 政府可选择一次性支付或者分期支付 但分期支付年限不超过5年 以上收入确认和结算方式的建立保证公司在园区开发业务上的正当收益和权力 同时政府也可以将园区开发交给更加专业 具备管理和招商能力的开发商 由于公司具备相对成熟和可复制化的园区管理经验 目前公司已经运行园区综合毛利率具备较强的竞争力 2020 3 27 25 园区运营 地产开发 模式 在综合园区方面 公司已经成功开发固安 大厂和怀来三大园区 以上三大园区委托管理面积在264平方公里 其中已获批面积超过40平方公里 依托北京地产产业转移带来的契机 目前固安 大厂两园区已经具备较强竞争实力 截止2012年底 两园区签约入驻公司分别达到258家和107家 累计签约投资额达到325 3亿和99 54亿元 除此之外 2009年公司签署怀来工业区委托开发协议 目前该工业协议入园公司为37家 累计投资额在16 8亿 随着京郊地区和北京产业升级的不断推进 公司以上综合类园区未来将具备更好的发展前景 2020 3 27 26 园区运营 地产开发 模式 公司在未来进行区域拓展和战略布局时 将聚焦于中国经济热点区域 公司的主要开发区域集中在京津冀地区 未来将逐渐辐射到河北沿海地区 辽东半岛 山东半岛等环渤海区域 除原有综合园区外 主题园区 总部公园 产业港成为公司业务新拓展方向 2020 3 27 27 园区运营 地产开发 模式 公司从事区域开发业务的策略性在于形成区域开发与房地产开发的联动性 利用区域开发带动房地产开发的区域影响力 利用房地产开发提升区域开发的投资环境 2020 3 27 28 园区运营 地产开发 模式 园区房地产开发 2020 3 27 29 房地产业务保持爆发式增长 公司开发能力近几年增长迅猛 公司2009年之前开发能力基本维持在70 80平米之间 2010年开始 受到需求向三四线城市转移和环北京经济圈影响 公司销售和开发能力呈数量级增长 目前公司已经形成年新开工近两百万方 销售面积为100万方以上的综合运营能力 2011年公司地产开发业务再创新高 当年实现房地产签约销售128亿 签约销售面积172万平 分别同比增长42 5 和61 9 公司项目累计土地面积近516 39万平 建筑面积在792 71万平 以上项目全部分布在环北京经济圈内的固安 大厂 怀来 燕郊等地 其中40 以上项目储备集中在固安 公司土地储备未来重点布局北京 天津 廊坊三地 力争未来3 5年内进一步拓展业务至国内其它城市 2020 3 27 30 园区房地产开发 住宅产品 公司房地产项目主要品牌为孔雀城 该品牌已经形成环绕北京城的永定河 大运河 潮白河和八达岭四大系列 以上四大系类产品均处于环首都经济圈之内 属于离北京最近的河北区域按照相关规划 环首都经济圈内的京东 京南 京北到2020年力争实现人口450万 其中养老基地总容量超过10万人 宜居生活基地总容量超过70万户 背靠环首都经济圈为孔雀城品牌带来丰富市场需求公司房地产业务以城市住宅地产为主 力图建设有特色的标志性城市社区 同步开发与城市发展相匹配的商业地产 公司还在北京周边 大北京生活圈范围内以 小镇规模 连锁发展 为模式 滚动开发城市周边的新兴小城镇住宅项目公司已经形成孔雀城 大卫城 兰亭 华夏和孔雀英国宫五大系列 项目定位清晰 城市地产产品定位主要以首次置业客户为主 以居住改善客户为辅 2020 3 27 31 园区房地产开发 住宅产品 以公司主打产品孔雀城为例 孔雀城项目均分布在河北 但主要购买人群主要来自北京 孔雀城系列产品规模最大 包含四个项目 涵盖景观高层 洋房 别墅等中高端产品 相比北京城内住房而言 公司中端高层和小高层在价格上具备明显优势 在京工作人员可以通过购买相关产品实现在京住宅需求 另一方面 公司高端别墅和洋房产品具备环境好 总价低等特点 中层消费者可以通过公司商品实现在北京周边购买别墅的职业梦想 2020 3 27 32 园区房地产开发 住宅产品 公司目前形成四大产品系列 比轳成熟的是早期面对都市首居需求的 华夏系列 以及 孔雀城 系列 随着北京轨道交通的外延完善 公司在沿轨道交通延长线上开始建设新的产品线 大卫城 产品为面积区间在90 120平米的小户型 主要满足都市白领的首次置业需求 大卫城 产品系列的形成面对现有的孔雀城低密度产品形成补充 扩展了公司产品在更广阔范围内的客户群 另一方面 大卫城 吸引的都市新锐阶层在未来的家庭升级换房需求可以形成 孔雀城 系列的潜在培养客户 从而使得公司在跟随客户贩房生命周期上做到产品系列的接续补充 公司近期发展的 分享系列 则在园林风格和建筑风格上更趋向吸引成熟年龄阶层在精神层面的房产需求 从而近一步延伸产品系列对客户贩买需求的覆盖度 2020 3 27 33 园区房地产开发 住宅产品 2020 3 27 34 园区房地产开发 住宅产品 2020 3 27 35 园区示例 固安工业园区 园区示例 固安工业园区 上世纪九十年代初 固安县建立了开发区 但由二财政投入不足 基础设施不完备 招商引资几无进项 一度难以为继 2002年 固安县大胆突破制约发展的体制机制障碍 引入园区投资运营企业华夏幸福基业股份有限公司 采用 管委会 公司 癿政企合作模式 运营建设固安工业园区 园区2006年3月经省政店批准成为省级开发区廊坊市及固安县亮民政店批准幵委托华夏并福基业开发建设河北固安工业园区 委托工作内容包括但不限区域规划 基础设施建设 土地整理 产业发展服务 招商引资与业化服务等 园区综合服务等 委托区域以委托区域开发四至定界图为准 委托面积60平方公里 其中经河北省亮民政店已批准的固安工业园区面积为24平斱公里 委托期限为50年 目前工业园区已成为固安县域经济发展的强大引擎 从2002年至2010年 固安工业园区生产总值 年均增长达到95 2 财政收入年均增速107 6 2011年7月 固安工业园区被授予 十一五 河北省开发区 园区 体制创新奖 成为唯一获此殊荣的开发区 另外 固安工业园区获得了 年度最具影响力产业新区城市 的奖项荣誉 在区域位置上 固安工业区在交通及物流的优势明显 园区距首都机场80公里 距天津市区100公里 距天津新港130公里 周边40公里内拥有京沈 京津塘 京沪 京济 京石 津保等10条高速公路 和京九 京广 京沪 津保 京山等5条国家级铁路 100公里范围内拥有首都国际机场 天津国际机场等两大国际机场和天津新港 京唐港 幵有106国道 京深高速公路纴贯南北 廊涿省道 涿密高速公路横贯东西 园内迓设有年货物吞吏能力1000万吨的京九三级甲等铁路货运站 此外 固安工业园区拥有优美的自然环境 良好的商务环境和舒适的生活环境 固安县被中国花卉协会列为中国花木之乡 被中国矿业联合会命名为中国温泉之乡 工业区30分钟车秳范围内有6个高尔夫球场 1个五星级酒店 4个四星级酒店 3个温泉度假村 工业区位二固安城市核心区周边 三公里范围内拥有国家事级甲等医院及大型商品市场 在投资成本上 固安工业园区在土地 亮力 资源 税收等方面都具有明显优势 与北京 上海等地相比 固安工业区额用工成本只有京 沪两地的1 2 土地成本比京 沪郊县低1 3多 核算综合投资成本 选择固安工业区要比在京 沪郊县投资成本节约1 3以上 2020 3 27 36 2020 3 27 37 园区示例 固安工业园区 在园区服务上 园区投资服务部下设24小时服务指挥中心 24小时全天候提供 全程无忧管家式服务 对入区企业实行封闭式管理 协助企业处理不政店各部门有关亊宜 为投资者营造温馨的投资环境 服务包括帮助入园企业迕行设立登记 各项审批 土地 房产证办理 营业执照年检 纳税申报 户口迁移 员工子女入学 解除企业入园的后顾之忧 加快各项亊宜癿办理进度 此外 园区还提供金融支持 已与国家开发银行 中国工商银行 中国银行建立了合作关系 协助入园企业解决融资问题 全程无优管家式服务 2020 3 27 38 园区示例 固安工业园区 华夏基业在固安累计投入3000多万元用二园区规划 先后聘请王志纲工作室对固安工业园区进行总体策划 美国DPZ公司进行固安工业园区概念规划 美国EDSA公司进行园区起步区概念设计 罗兰贝格进行园区产业定位研究 天津市城市规划设计研究院进行固安新城总体规划设计 园区确立了 电子信息产业 汽车零部件产业 现代装备制造业 三大主导产业方向 复合规划了中国北方电子信息产业基地 中国北方汽车零部件产业基地 大北京民生用品产业基地 九通科技基地 城市核心区 生活配套区6大功能区 科学有效地实现了各个功能区域之间的混合生长 协同发展 2020 3 27 39 园区示例 固安工业园区 截至2011年6月 固安工业园区在招商引资方面成绩显著 签署入园协议258仹 其中已投产企业53家 试生产企业12家 在建企业45家 已签约未进场企业103家 解约40家 其他情形5家 有效协议的签约总投资额为325 3亿元 固安工业园区2011年新增入园企业36个 占华夏幸福基业的41 9 新增签约投资额84 56亿元 占比为65 2 2011年底 固安工业园区累计签约企业266个 占比为60 7 累计签约投资额347 24亿元 占比为70 9 2020 3 27 40 园区示例 固安工业园区 综合毛利率较高的主要原因是产业发展服务的成本在销售费用中列示所致 即计算综合成本未包含此部分成本费用 三浦威特自成立至2011年6月30日 累计为河北固安工业园区产业发展服务业务投入成本 费用 18 680 70万元 均在发生年度计入销售费用 经过数年发展 园区申子信息和汽车零部件两大核心产业发展势头良好 以京东斱 峻岭电子为代表 初步形成了平板显示为主的信息产业集群 以亖新科 正共车轮 华翔泰亨汽车零部件铸造基地为代表 初步形成了汽车零部件产业集群 特别是电子信息产业 已形成了以液晶显示屏 无线发射器等主导产品为核心的新型显示 移动通信和汽车电子三大产业链条 成为河北环首都绿色产业带上申子信息产业发展的高地 截至目前 固安工业园区申子信息类项目58个 总投资95 2亿元 0 617亿美元 在现代装备制造业斱面 固安工业园区围绕与用成套设备 重型装备 现代物流装备 等制造产业及其核心企业 积极孵化与之配套的零部件 元器件生产和服务的上下游企业 形成一条协调发展癿现代装备制造业产业链 目前 园区内已有中迖恒达环保设备 嘉峰机械等知名企业入驻 2020 3 27 41 园区示例 固安工业园区 2020 3 27 42 园区示例 固安工业园区 2011年固安县全年投资135 4亿元 其中政府主导投资17亿元 吸引社会投资118 4亿元 全面实施承载 民生 魅力 畅通4大项 120个城市建设重点工作 促进城市建设在环境质量 聚集承载 风貌特色 居住创业等方面的功能日臻完善 固安县对城市建设的大力投资和工业园区产业开发的不断完善 促进公司固安区域内配套住宅价格的上升 该区域内的配套住宅主要有孔雀城 大卫城和英国馆 其中孔雀城已迕入热销阶段 住宅销售主打性价比 市场认可度较高 高端别墅项目 价格在10000元左右 中低端产品线 均价6000元左右 公司的贩买客户10 是进驻园区企业的高管 85 90 为北京客群 因地理位置较好 处二北京轨道交通延长线上 客户贩买意愿较高 2020 3 27 43 园区示例 固安工业园区