房地产开发与管理复习资料.doc

房地产开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为房地产：固定在一定地域内不能移动的土地、房屋建筑及其他地上定着物相结合的不动产。发地产开发模式：多元化模式混业开发、纵向一体化开发、综合项目开发。专业化模式特定物业类型开发、协作形开发方式；其他模式定向开发模式、服务性开发模式。房地产的分类：按开发区域分新区开发、旧区改造；按开发深度划分土地一级开发（针对生地、毛地）、房屋开发；按开发项目的使用功能划分居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产。房地产开发的项目类型：居住房地产项目普通商品住房、限价商品房（政策性商品住房）四限两竞(限地价、限房价、限套型、限对象、竞地价、竞房价)、经济适用房（保障性政策住房）、廉租房（保障性住房）、高档商品住房、别墅。商业房地产项目。工业房地产项目。特殊用途房地产项目。房地产开发的特性：区位特性区位固定性（自然地理位置；经济地理位置）、异质性（实行一房一价）、寿命长久性、数量有限性（土地的稀缺性和位置的固定性决定）；价值特性价格昂贵性、保值增值性；外部特性用途多样性、可调整性、交易的复杂性、相互影响性、政府管制性。房地产开发的额主要阶段划分：投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。土地使用权出让：招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让。房地产市场调查常用方法：访问法人员访问、电话访问、邮寄访问、网上访问。观察法直接观察法、亲身经历法、痕迹观察法、行为记录法。房地产市场调查主要内容：房地产市场环境调查、房地产市场需求调查、房地产市场供给调查、房地产营销环境调查。房地产开发项目定位：客户定位在市场调研和市场细分的基础上进行；产品定位。技术经济指标：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住区用地面积（%）容积率=居住建筑面积/居住区用地面积（%）住宅功能分区的原则内外分区原则、动静分区原则、洁污分区原则。绿地率：绿地覆盖率植物的垂直投影面积占该用地总面积的百分比盈亏平衡分析：线性盈亏平衡的分析假设条件（1）开发建筑面积均能销售出去（2）固定成本在开发期内始终不变（3）销售价格（单价）P在开发期内始终不变 （销售收入CR）与建筑面积线性B=0时，Q。=F/P（1-）-V） r=Q。/Q设（%）静态投资回收期Pt=（累计净现金流量开始出现正值的期数-1）+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量，当Pt小于给定的基准回收期Pc时，项目可接受。房地产开发项目资金筹集的主要方式：自有资金筹集基本金筹集、股票筹集；商品房预售；债务资金筹集债券筹资（企业债券、公司债）；信贷资金筹集（房地产抵押贷款、房地产信用贷款）；房地产金融创新（住房抵押贷款证券化、房地产投资信托）；其他方式（内部认购、承包商垫资）。房地产开发项目市场推广渠道：自行销售和委托代理。推广渠道分类：长度结构零级渠道、一级渠道、二级渠道和三级渠道；层级结构直接渠道、间接渠道、长渠道、短渠道；中间商多少宽渠道、窄渠道。卖点具备的条件：卖点是自身楼盘的优势，不易被竞争对手抄袭的个性化特点；卖点必须具有能够展示，能够表现出来的特点；卖点必须是能够得到目标客户认同的特点。房地产开发项目价格策略：定价方法成本导向、购买者导向、需求差异定价法。