桂林阳朔西街考察总结.doc

桂林阳朔西街考察总结友联伟业投资顾问、桔山房开策划部一、 缘由兴义民族风情街一期工程正按计划有步骤的展开，部分楼栋已封顶，水电、外墙、门窗及内饰工程已展开，整体工程进度进展良好。在销售上，商住楼已进入尾盘期，大型物业的销售进展不俗，酒店销售顺利签约，从房地产开发的角度已基本达成目标，获致初步成功。但是，旅游地产的属性决定了其开发模式的复合性，地产的成功只是为整体项目的成功奠定了物质和资金基础，旅游的成功才是项目开发的本质和属性标准，我们设定了一系列的问题，计划了阳朔西街的考察之旅。街区旅游的本质是什么？核心吸引力有哪些？街区旅游怎样与民俗民风旅游、乡村旅游互动？街区旅游怎样与区域旅游资源形成旅游域和旅游圈？旅游街区的空间功能内涵怎样设定怎样配置？旅游街区怎样进行招商和运营管理？方法和路径？地域性文化与产品怎样融入时代的潮流和流行时尚中？地域及民族的文化艺术怎样与现代文化艺术糅合贯通形成特色？旅游活动中政府投资商中介及文化企业的角色扮演和整合？ 于是，2010年5月7-9日，管委何主任，桔山房开田总，桔山国地税领导和凯丽名店贵州醇公司领导，以及桔山房开策划部和友联伟业投资顾问相关人员一行共12人对阳朔西街及桂林市旅游产业进行了考察。二、 眼界1、西街：西街位于桂林市阳朔县阳朔镇的中西部，长约800多米，道宽约6米，有着1400多年的历史，是阳朔古镇最古老、最繁华的街道。昔有对联“半是乡村半是店，可为耕种可为商”，这是当时情景的真实写照。经1984年整体规划后，西街逐步被改造成初具规模、古朴典雅的旅游文化街，近年来随着旅游业的发展而成为展现阳朔古镇新风貌的绝佳窗口。1999年初，当地政府投资1582万元对西街进行保护性整治，新铺和维修了石板路面 2490平方米，13 5处公私房屋全部改建成小青瓦、坡屋面、白粉墙、木门木窗的吊阳台建筑，使其形成了具备现代旅游设施及功能的南国小镇古街。西街以碧莲峰为依托，东临漓江，漓江对岸为视野开阔的东岭秀色，北部孤峰直立。在更大的范围内，典型的喀斯特地貌中穿插分布着农田、阡陌、溪流、湖泊和村庄，淋漓尽致地体现出了自然山水空间的灵气。大范围的自然山水风光、西街周围的山体和水体、西街的老建筑、水面和街巷这些自然山水空间、步行街道空间、老宅院落空间，多层次地体现出空间的变化，给人以不同的审美感受。可以说，西街作为阳朔县旧城区的代表，让人们看到了东方传统人文历史在山水间延续的真情实貌。西街两侧富有历史特征的建筑数量比较大。这些富有历史特征的建筑聚集在一起，已经形成了一定的规模，使得人们在其中能体会到一种特殊的环境氛围。现在的街道规划则在保持原有风貌的同时，通过西街和整治过的桂花街组成并行的步行道，辅以横向联系的县前街、城中路及其他南北向的巷道，共同组成区域内的步行道网络，构成可通达旧城区各部分空间的步行道系统。西街由于国内和世界各地的游客纷至沓来，使得当地居民与外界的交流也变得十分频繁。西街的常住居民和流动人口的比例为一比三，久而久之就形成了目前多元化的社区和独特的文化特色，每天在此逗留、游览的外国游客逾千人，有的甚至成为了当地的一员，融人到当地的社会和生活中去了。2、山水：“桂林山水甲天下”， 静态观光的“桂林山水”是世界级的。“两江四湖”提升了“桂林山水”品牌主载体-桂林城市的形象，并增加了对“桂林山水”品牌中“水”的观光形式；“印象刘三姐”的开发拓展了“桂林山水”的观光体验内涵；“行走漓江”的开发使“桂林山水”品牌有了参与互动的性质；“阳朔西街”的开发促进了“桂林山水”品牌的休闲度假意象；兴安灵渠秦城水街的“红雨相思”大婚，演绎了“桂林山水”品牌的互动体验内涵泛漓江流域旅游圈正在形成，空间在扩展，结构在调整，桂林旅游传统的“三山两洞一条江”（三山：象鼻山、伏波山、叠彩山；两洞：芦笛岩、七星岩；一条江：漓江）在升级的同时，与旅游需求旅游方式演变所对应的新兴旅游业态在不断打造不断丰满。3、文化：在阳朔在西街，山水是背景，少数民族文化、农耕渔猎文化、历史古迹文化、地域文化等等统统成为了一种背景，一种空间内容和形式，一群群不同文化不同肤色不同国度的现代人，在西街演绎一场场愉悦刺激的放松和放纵。背景文化、现代文化、世界文化、西街文化形成和谐的共生与互动。4、休闲：浮生偷得几日闲？泡吧是休闲，打坐是休闲，发呆是休闲，徒步是休闲，骑自行车游阳朔各景区景点是休闲，坐在江堤上观山水是，登山也是攀岩也是，不同语言的交流是，手语沟通也是，连艳遇都是休闲的休闲将人们留了下来，于是西街的故事长久不衰。5、游域：西街作为阳朔旅游的核心吸引物，人们以此作为核心和起点，作为集散地，通过徒步舟车自行车自驾游等出游方式，将杨堤丽江精华风景、兴坪风景、福利古镇风景、高田风景、白沙葡萄风景等阳朔旅游域的山水人文乡村田园收揽于眼，体验入怀，记忆于心，旅游理论中关于旅游域的概念在阳朔实现：以一个中心位置为旅游目的地，其周围不同距离分布着旅游点；旅游点在一定条件下形成集聚，集聚在一起的旅游点形成一个统一的旅游域。旅游域是以一点为中心开展旅游所到达的地方，旅游域构成旅游业空间结构的基本单元。6、狂欢：不得不说西街的酒吧狂欢。如果在城市里泡吧是发泄的话，那在西街就是彻底的放松与放纵了，是在山水环绕下的人类狂欢。世界级的精品山水，泛出历史的古建筑，发出木质醇香的场所，光亮照人的青石板，50后60后70后80后90后，国语闽南话四川话粤语东北腔，美国人法国人德国人英国人，白皮肤黄皮肤黑皮肤，等等聚集在一条800多米的街区，地球村洋人街闻名遐迩，核心吸引力核心吸引物由此产生，并不断演变不断升级，文化和文化的融合互动，始于世界级精品山水的吸引，孕育于桂林山水间，却在精品山水的核心吸引之外，孕育出另外的具有恒久魅力的核心吸引，野蛮生长形成气候，促成了阳朔乃至桂林的旅游产业升级，形成了阳朔旅游域，丰富了桂林漓江旅游圈的内涵。7、引力：一般而言旅游地旅游吸引物主要的发展模式有三，一是旅游吸引物“挖掘”型发展模式、二是旅游吸引物“移植”型发展模式、三是旅游吸引物“生长”型发展模式。而实践中，大部分复合性旅游地旅游吸引物的发展路径不仅仅是存在着其中的一种形态，是上述旅游吸引物发展模式两种或全部的综合。旅游吸引物“挖掘”型发展模式的典范是桂林，旅游吸引物“移植”型发展模式的典范是深圳华侨城，旅游吸引物“生长”型发展模式是阳朔西街。桂林是一个山水资源突出的旅游城市，从改革开放至今，桂林旅游的发展亦是伴随着旅游吸引物的挖掘而发展的。“三山两洞一条江”是桂林的第一代产品，而两江四湖则是促成桂林旅游进入第二个生命周期的标志性产物。桂林旅游吸引物的发展主要是以增加或增大旅游资源的开发数量和规模为途径的。如果说前两种旅游吸引物的发展都是以消耗或利用原有资源为过程的话，那么旅游吸引物的第三种发展路径则是通过新生来实现的。在旅游吸引物的初期形成阶段可与上述两种相同，但在发展过程中，则出现了很大的差异。如果把初期的旅游吸引物当作一个母体的话，这个母体将通过不断吸收来自旅游者或是经营者等在旅游活动过程中产生的文化元素来促进自身的生长和发育，进而生长出新的旅游吸引物，这也包括如设施、服务等其它旅游地系统要素转化为吸引物要素。这种发展过程伴随着旅游活动的开展自发地形成，并进行自我创新。但发展的效果在很大程度上依赖于旅游活动中“母体”的“吸收”过程，包括“吸收”的元素的好坏（即对旅游吸引物发展的积极的或消极的因素）、“吸收”的程度（即旅游过程中各种因素互动的方式和交融的程度）等。阳朔作为桂林漓江游览线的终端，尾随着桂林旅游业的发展而起步，兴起于20世纪80年代中后期，阳朔有着甲桂林的自然山水，吸引了不少的国外游人，他们以阳朔西街为集散中心，也扩散到周边的乡村，与当地的居民或是来自异地的游客之间互相学习，内容涉及语言、书法、饮食文化、烹饪技艺等，还通过表演来共庆节日。年复一年，日复一日，中外文化在这里交融并不断地沉淀积累，如今西街上很多村民开起了商铺或旅店，也有很多外来旅游者成了今天的业主，其中交错各种风格或派别的建筑或图案、色彩等。这也就是人们感叹不已的“阳朔现象”，它是新生的一个旅游吸引物，并且随着阳朔旅游的发展，还在不断地生长和发育。8、创新：创新莫过于“两江四湖”和“印象刘三姐”两个旅游产品。“两江四湖”是建设环保工程的同时，创造了一个新的旅游产品。“印象刘三姐”是在秀美的山水风景之中加入了民族文化形成了大型实景演出的独特产品。人们发现山水、民族、山歌、劳作场景和工具、动物、科技、现代艺术表现形式、流行元素、时尚等等原来可以如此的融合如此现代表现，它是民族的也是世界的，是古朴的也是时尚的，是地域的也是人类的，是生活也是艺术，大山水诞生了大手笔，为民族艺术的现代化提供了创新蓝本。两个产品在旅游创新方法上是各不相同的，两江四湖可称为融山水方式，印象刘三姐则可以称为嵌入文化的创新方式。9、总结：总体说来，旅游目的地整体吸引力由三个层次构成，旅游吸引物产生直接的基本的吸引力，而交通、旅游设施和服务构成辅助吸引力的依托，组织管理机构则构成“附加产品”与前两项构成旅游目的地的整体吸引力，后两项是前一项的补充和加强。从桂林和阳朔的旅游现象而言，不断的扩大空间结构和深度上提高内涵质量上做了大量的工作付出巨大的努力，政府的工作不仅仅表现在整体的形象推广、规范管理行业上，高标准的规划和执行，直接的政府投资（如两江四湖的改造，阳朔6000多万元的山水亮化工程，刘三姐山水剧场等等）强化和丰富着旅游的吸引力，营造了大旅游氛围、形成了旅游磁场、奠定了大产业基础。各类投资商更多的是建设旅游配套设施并提供要素产业服务，本地居民同时也融入提供设施提供服务的产业链条中，城乡统筹，城乡一体化，以旅游为龙头的现代第三产业快速发展中得以实现（从桂林到阳朔的道路两旁，发现居民基本上城镇居住，很少见散落的民居民舍）。创新的力量，满足市场需求的意识，发展的动力源源不断，每次的桂林游都有耳目一新的感觉，都能获得新的体验。发展旅游不是口号标语，旅游规划不是纸上文书，政府的力量无形而有形，政府投资商中介商文化商本地居民分工明确，边界清晰，城乡一体浑然天成，一幅美丽的山水景致，一场愉悦的人类狂欢，一种诗意的生活画卷，旅游原本是这样。三、 比较1、 背景在新中国成立以后，中央就明确了桂林市作为风景游览城市的定位，对桂林风景营建和旅游的发展进行了总体规划。桂林市旅游经历了20世纪70年代早中期（19731977）以接待为主阶段（接待外国访华元首官员和国际友人）、向经济产业转化的发展阶段（19781987）、低谷波动的停滞巩固阶段（19881997）和二次发展阶段（1998以后 ）的曲折过程。本世纪前桂林的旅游产品停滞在三山、两洞、一条江上。1998年9月，桂林地市合并而成为新的桂林市，桂林旅游资源的整体开发具备了条件。1998年至今，桂林市在大桂林旅游资源整体开发中做了大量工作，为新桂林旅游格局的开创奠定了基础。通过旅游资源的整合、大桂林旅游圈构建、可进入性的提高等措施，实现了桂林旅游的二次发展。根据统计数据，桂林漓江游第一次突破100万人次是在上个世纪的1987年，阳朔作为漓江乘船山水游的上岸码头（阳朔码头-即考察队5月8日下午漓江游的上下船码头），依托桂林山水的资源体系和客源输送，起步很早，但仅仅成为过境点而已，直至因上岸的外国人流连在西街，西街休闲旅游业态兴起，方形成相对独立的旅游品牌；到本世纪初，旅游目的地概念方逐步成型，03年被世界旅游组织推荐为休闲度假最佳旅游目的地。自然禀赋资源禀赋历史禀赋文化禀赋奠定了阳朔建设旅游目的地的基础，因为在山水甲天下的桂林（中国山水游的品牌），因为在阳朔（传统桂林山水游三山两洞一条江产品漓江游的上岸码头），所以西街通过环境的整治建筑的规划文化的融合，一条闻名世界的旅游街区应运而生。旅游的兴旺，商业的繁荣，文化的复兴诞生在特定的区域（世界的山水桂林）特定的时代（休闲度假及体验旅游的兴起普及和中国经济的高速发展）背景，从而形成自己独特的品牌形象和品牌内涵，具有不可复制性。黔西南及兴义旅游起步晚，旅游环境和气候没有形成，省内和州内可依托的资源和客源背景吸引力强度低，品牌形象模糊，内涵生动性有限，旅游目的地形象远未建立，旅游业发展任重道远。这一切自然会对民族风情街的运营发展产生制约。西街的旅游商业自然兴旺、政府无为而治的模式，对旅游产业尚处于欠发达欠开发状态的区域而言，是一种终极的目标，但起步的发端模式，必须另辟蹊径。2、 数据整理了一组公开的统计数据，透过统计数据的比较，以及统计数据背后的现象感受，我们会陷入沉思，更会感到任重道远，充满挑战。表一：贵州与广西云南旅游统计数据比较省别年份旅游人次（万人）旅游收入（亿元）人次消费（元）贵州省20076219.89504.04810.3720088459.05656.13775.65200910430805.23772.03广西省20077800424543.5920089687.41533.7550.92200912016701583.39云南省20079208.05559.21607.31200810500663.3631.71200912000810.7675.58表二：桂林与黔西南黔南（与广西接壤两州）旅游统计数据比较地区别年份旅游人次（万人）旅游收入（亿元）人次消费（元）桂林市2007152585557.382008160010062520091860.08126.92682.34黔西南州200721314.1661.97200839219484.69200944223.2524.89黔南州20071143.162.53547.0220081580.0682.29520.820091930.67106549.03表三：阳朔与兴义都匀旅游统计数据比较县市别年份旅游人次（万人）旅游收入（亿元）人次消费（元）阳朔200751612.77247.482008558.217.5313.51200972024.2336.11兴义20071425.6840020081958.25423.08200926011.8453.85都匀20072658.09305.28200842118.73444.892009493.1125.79523.01数据来源：各地政府工作报告或新华社通讯稿。友联伟业投资顾问在都匀有地产项目在做顾问服务，都匀和阳朔的旅游氛围，数据背面的现象感受差距很大，此处不妄加分析评论；但我们必须清醒的认识我们旅游产业的发展水平，困难不怕，怕的是低估了困难。3、总结：放在大背景下看阳朔西街和兴义民族风情街，异同点如下：A、街区规模基本一致，建筑风格各具当地的地域和民族特色，西街因旅游需求而生长，民族风情街为旅游而规划建造。前者业态业种自然形成组合配置，后者按规划思路进行空间配置和业态业种组合。前者生长在县城里，范围之外即为平常的城镇生活，旅游和生活融为一体；后者建造在城市之郊，需城市的发展和旅游的发展作为支撑。前者是后者的终极形态。B、区域旅游环境规模气候的不同，决定了发展路径的差异。在阳朔在西街，配套设施的投资商心思花在弄地和按市场做产品规划上，招商旺场商业营运等等获得了旅游产业化的背景支持，顺理成章，水到渠成。我们缺乏这种先天优势，后期工作难度和强度不轻。C、阳朔的政府投资投向大山水大文化大产业大旅游背景环境的营造上，投资商在做产业要素的配套投资，分工清晰，链条紧密。对于旅游起步晚的我们缺乏这种背景支持。D、我们姑且不去讨论贵州广西云南三省旅游卫星账户设计方法和统计口径等等的不同，也不去探究数据的质量，黔西南及兴义的旅游从统计数据的角度言也是不容乐观的。传统的山水景致，现有的景点景区，无法形成强烈的吸引，产业升级和整合还刚刚起步，怎样在产业升级资源整合中突出民族风情街的规划优势，机会多多，但也盲区不少。E、学习的目的是为了创新，切合背景和环境的创新性思维和行动能为项目带来成功的辉煌。四、 思考1、从国内古街古镇旅游的核心实质考量，要素服务+休闲度假+聚散中心+文化舞台是其核心和本质，并在不断演化过程中逐步强化其核心吸引功能，形成自身的特色和文化，成长为旅游目的地。2、本街区为新建街区，缺乏文化底蕴和历史积淀，但是运作的终极目标是清晰的，朝旅游目的地的方向发展是其基本模式和终极目标。3、但考量地域的旅游发展状况和街区背景，这一模式需分阶段达成，发端模式过程模式终极模式的发展演进需要进行大量的资源整合。4、根据我们的特殊背景及工程展开进度计划，我们研究提出过“一个中心，三部曲”的基本发展模式，应该是本街区发展切实可行，稳妥积极的路径。 一个中心-坚持向旅游目的地发展的中心思路不动摇 三部曲 第一部曲-服务先行（行政服务+要素服务），文化搭台，首先建设成黔西南的行政性的旅游服务中心，产业要素的配套服务中心，并适应游客旅游方式的转变（由参团游向自由行自驾游转变）形成黔西南旅游聚散中心概念；打造服务的吸引力，同时以建筑文化民族民俗文化作为空间背景和附加吸引力，登台亮相。它所对应的工程建设主要是1、2期。尽管此时已有部分休闲功能，但空间的规模有限和结构不够丰富，文化的资源整合尚未完成，处于萌芽状态，尚不能产生独立的吸引。 第二部曲-随着街区的空间发展（3、4期建造），服务性功能的完善和规范，民族民俗和现代流行文化的融合，要素产业及文化的演进，街区文化处于形成和不断演化中，该阶段以文化形式的多样性和内涵的丰富性为推手和核心吸引，以成熟规范的服务功能为基础平台，辅以休闲度假空间的完善，形成复合型的吸引力。第三部曲-在文化融合及演进中诞生自身文化特色的同时，对外与区域内的资源进行整合，形成旅游域，打造综合的资源性吸引力；对内强化休闲度假功能，与特色文化呼应，实现文化休闲度假街区概念，强化核心吸引，向旅游目的地方向快速发展。5、从街区建设周期、区域旅游背景的丰富、文化的融合建设等考量，上述三部曲需经过5年左右的运作方能初步完成，稳定的营运机构建设十分重要。