《前期物业管理》PPT课件.ppt

第三章前期物业管理 ShanghaiTechnicalCollegeofUrbanManagement 上海城市管理职业技术学院 第一节建设单位必须做的工作 一 提出划分物业管理区域的要求 二 制定业主临时公约及房屋使用说明书 三 选聘物业管理企业 四 签订前期物业服务合同 五 配置物业管理用房 承诺书本人 单位 已详细阅读并理解建设单位制定的 业主临时公约 同意遵守本公约内的一切条款 如有违约 愿承担相应违约责任 特签署本承诺书购房人签章年月日 房屋使用说明书 基本内容 1 开发建设单位 设计单位 施工单位 监理单位名称 2 建筑结构类型 承重墙体平面布置说明 3 自来水 雨污水 强弱电 燃气 热力 通风等设施容量 配置 管线走向的说明 4 有关设施安装预留位置的说明 安装的注意事项 5 门 窗类型 使用注意事项 6 配电负荷说明 7 装饰装修注意事项 8 房屋公用面积使用规定说明 9 房屋外立面使用 底层天井使用 封阳台的说明 10 小区公用设施使用 维护等说明 四 签订前期物业服务合同 一 前期物业服务合同订立的原则 二 前期物业服务合同的性质 三 前期物业服务合同主要内容 第二节受聘的物业管理企业必须做的工作 一 组建项目物业管理处 部 一 小区经理必备知识和能力 二 小区经理 管理员应取得岗位资质 1 小区经理必备知识 1 了解房地产有关理论和开发经营 管理等基本知识 2 熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规 掌握本地区有关物业管理规定 收费定价规定等 3 掌握房屋完损等级标准 质量检测方法和安全管理的基本知识 4 掌握物业管理的有关技术标准 修缮标准和管理标准 5 掌握房屋结构 设备 设施等修缮 维护 的基本知识 6 掌握有关计算机应用知识 2 小区经理必备能力 1 具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力 2 具有制定工作计划 并组织实施的能力 3 具有及时处理房屋 设备 设施的抢救排险和火警救护等突发事件能力 4 具有宣传教育 组织各类物业管理活动及处理一般矛盾的能力 5 具有处理物业管理专项业务并能与相关机构协调的能力 6 具有熟练应用计算机进行管理的能力 二 制定落实物业管理方案 一 物业管理机构设置情况 人员组成及人员情况 二 物业管理服务的理念 三 物业管理服务的内容 四 物业服务的质量 三 制定企业内部管理制度 一 目标责任制度 1 含义 所谓目标责任 就是物业管理企业管理层 管理服务层等共同制定经营管理服务目标 使人人从中受到激励 使企业成员通过自我控制 独立自主地为完成企业目标承担自己相应责任 2 内容 1 经营规模目标 2 经营效益目标 3 规模 效益总目标自上而下向各部门 管理处等层层展开 二 岗位责任制度 1 含义 所谓岗位责任 是指物业管理企业因经营管理服务需要制定明确的设置岗位 由岗位设定人员 人员工作责任内容 及其相应的利益和必须承担的责任等的制度 2 制定的原则 1 目标和要求是一致的 2 结合物业管理企业本身的经营方向 经营要求制定 3 根据物业管理区域房屋建筑及相关的设施 设备和场地的具体情况来制定 3 类别 1 管理处经理 主任 岗位责任制度 2 管理员 管理服务人员岗位责任制度 三 财务管理制度 1 财务部门的设立 人员编制 人员岗位职责2 企业内部各项成本 费用收支审核规定3 物业管理企业财务预算规定4 财务分析有关规定5 物业服务收费采用酬金制形式的 第三节前期物业管理服务的主要内容 一 做好物业查验工作 一 承接查验的性质和依据 二 物业承接验收标准 三 承接验收的程序 四 承接验收的意义 五 承接查验中发生问题处理方式 二 楼宇入伙 一 楼宇入伙的概念 二 楼宇入伙时 物业管理企业必须做的工作 三 楼宇入伙的一般程序 四 楼宇入伙中必须注意的几个事项 五 入住通知书 交付使用书 业主情况表等文件 三 装饰装修管理 一 装饰装修行为有关问题界定 二 物业管理企业在装饰装修管理中做的工作