广州市花都区房地产市场调查报告.doc

广州市花都区房地产市场调查报告一花都区概述花都位于广州北大门，广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。 1993年，花都（花县）撤县建市；2000年成为了广州市花都区。花都区位于广州市北部，辖区面积968.64平方公里，人口76.87万，外来人口50.5万。花都区城区（新华镇）人口28.38万。花都区共有11个镇。区内有广州火车北站、狮岭皮具皮革城、汽车城、珠宝城和广州新国际机场。花都区总面积960平方公里,地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。阳光、雨量充足，草木常青，四季花开。花都的自然资源、人文资源十分丰富，是太平天国革命领袖洪秀全的故乡。下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、花侨、雅瑶十一个镇。区委、区政府所在地为新华镇，是花都区政治、经济、文化、科技和对外交往的中心，是广州卫星城，面积23平方公里，距广州中心城区仅22公里。二花都区房地产概况近年来，随着“大广州战略蓝图”的展开，广州的发展重心向北部转移。而花都，则成为广州“北优战略”的中心，迎来了一个历史性的发展时期。 进入2006年，广州楼市的“热”也蔓延到了北部，以新国际机场为依托的花都区迎来了风华正茂的好年华。在雅居乐花都项目、恒大金碧御水山庄、碧桂园假日半岛、合和新城的销售利好带动下，多个大集团加快了抢滩步伐。花都以其低廉的地价、优美的自然生态以及强大的发展后劲，被喻为广州房地产业的最后一块“处女地”。花都除天然的地理优势外，还有强劲的产业作为地区经济发展的推动力。新机场投入使用后，国际商务、国际游客等将为花都注入勃勃生机，相关产业也将随之兴旺。据统计数字显示，今年花都区仅整车制造产值就达到120亿元，零配件产值达20亿元，预计到2010年花都区汽车及相关产业产值将可超过1000亿元，花都将被打造为全国汽车基地，规模达到50平方公里的汽车工业园。空港物流业的发展也成就无限的商机，世界四大快递公司之一的美国联邦快递公司亚太转运中心也正式落户花都，预计空港物流业的快速发展将会吸纳更多人才加入花都的发展；皮具业的发展也缔造出品牌的神话，“中国皮具之都”集聚效应正显示出强大的感召力，越来越显示出举足轻重的地位；珠宝产业则展示出蓬勃魅力，作为花都区重点培育发展的新兴行业，经历几年的努力打造，已建成初具规模的大型珠宝交易平台。业内人士分析，这些产业的兴旺和蓬勃发展，在带动整个花都经济的同时，也给花都的楼市发展带来了强劲的动力和后劲。另外，从政府已经公布了地铁七、八、九号线的规划方案，其中九号线将从花都中心城区经过。起终点分别是汽车城和人和站，预计2013年底可以开通投入使用。这一消息的公布不仅对于优化广州北部市区交通，推动花都区的基础产业具有重大意义，而且对于花都楼市的发展更是打了一支强心针。花都目前常住人口有76万，目前当地的房地产消费还是以当地人及相邻的广州白云区人口为主。随着国际知名企业进驻花都，近10万名的从业人员需要置业花都，庞大的消费群给花都楼市注入蓬勃的生机。地铁的利好拉近了广州市区与花都区的交通距离，来自广州地区的客户也呈现上升的态势，随着花都各项配套的完善，应该会吸引越来越多的广州人到此置业。而对于其它的众多房地产商来说，在广州城区拿地成本日益高昂的大环境下，人口、资金、及城市多项功能的高度集中已使中心城区不堪重负，寻求新的出路成为必然选择，因此花都以土地资源丰富、地价低成为华南板块之后的新选择。目前，香港合和集团、澳门雅宝集团、中山雅居乐集团、碧桂园集团、祈福集团与恒大集团等都已相继进驻花都楼市。从投资成本而言，目前花都的洋房价格多在30004000元之间，比相邻的白云区便宜不少，跟番禺比就更实惠，作为低成本居住是不错的选择。目前广州市旧八区的商品房交易均价已达7000多元/平方米，番禺平均房价也高于5000元/平方米，但目前花都房价的水平大约在32003500元/平方米之间，像区府板块，虽然地价已从两年前的6070万/亩上升到目前160170万/亩，但该区域的新盘均价也就3500元平方米左右，而且还有很大的上涨空间。为此，我们对花都区的房地产业充满信心。三花都区住宅项目新盘分析雅居乐项目分析雅居乐项目是花都最著名的楼盘之一，在价格上也将其它楼盘远抛脑后，可谓是花都房地产市场上的领头羊。雅居乐在花都发展的住宅项目分为三期，一期雍华庭，二期花样巴黎，三期名门十八，一、二期位于迎宾大道，隔路相连，均为现楼，现已售完，三期位于区府东侧在建中。下面逐个分析一期：项目名称雅乐居雍华庭占地面积万平米物业性质小高层洋房项目地址新都大道以南，迎宾大道以西建筑面积万平米装修标准元主要户型三四房为主，二房复式为辅面积区间95230，160为主总货量（套）开发时期20022004销售均价初：2500，现：3800物管费用楼盘点评雅居乐项目从一期开始就是花都最贵的房子，项目位于花都新区，配套和交通还不完善。该楼盘布局较好，住宅围绕中心花园以及泳池而建。除了楼盘布居延续了发展商一贯的风格外，主要依告发展商的品牌效应而取得较好销售成绩。客户主要为花都本地客户和近花都的广州客户。二期：项目名称雅乐居花样巴黎占地面积26万平米物业性质小高层别墅项目地址新都大道以南，迎宾大道以西建筑面积20万平米装修标准毛坯主要户型三四房为主，二房五房为辅洋房面积95230，156为主总货量（套）开发时期20042006洋房均价初：3000，现：4100物管费用别墅面积146300（联排）别墅均价850011000元绿化率36.8%商铺面积50-110商铺均价临街：18000，内街：11000楼盘点评该楼盘目前已经交楼，但入住率很低，自一期热卖以来，二期花样巴黎的购买者多为本地和广州的投资客，该楼盘的主要卖点在于别墅与洋房的组团，对外高喊别墅级洋房的口号，但该项目中的别墅项目密度过高，私密性极差。性价比不高，高企的价格有较大的炒作成分。三期：项目名称雅乐居名门十八(雍逸豪廷)占地面积15万平米物业性质别墅+洋房项目地址三东大道以南，区府东北方建筑面积17万平米装修标准毛坯主要户型三四房为主，二房五房为辅洋房面积95230，156为主总货量（套）开发时期2006洋房均价未售，预估4500物管费用别墅面积138475（联排独幢）别墅均价联9500，独12000绿化率40%楼盘点评该楼盘地理位置优越，紧领区府和人民公园，拥有良好的大环境是该项目最大的特点，邻近大型的马鞍山生态公园、与占地16.5万平方米的大氧吧人民公园一路之隔，园内原生大树和碧水环绕的环城河，葱葱郁郁，饱和纯氛源源而至。现售中的有联排和独幢别墅，顶级洋房还在开发中，名门十八是雅居乐在花都开发的最高级住宅项目，在户型和布居上比前两期均有提升。届时将成为花都新地标性高尚住宅，是一个绝对不可多得的黄金位置，发展前景无可估量。首期推出的别墅组团规划共有180套纯水岸园林独立、联排别墅，将以全现楼形式发售，面积由138平方米到475平方米，户型间隔由三房二厅至五房三厅。采用6米中空跃式设计、双车位车库配置，其中带电梯的别墅设计是花都首创。综合点评：雅居乐项目是花都最著名、平均售价最高的楼盘（洋房4000-5000；别墅9000-12000；商铺18000-19000），与主流楼盘的价格拉开的一个档次，代表了花都区房地产未来的发展趋势，即品牌好的规划好的推广手断。但目前的新盘主流售价还在34003600元平米之间，在规划和推广方面也相差一大截。下面是一些主流楼盘的情况。主流新盘个案分析金色华庭：项目名称金色华庭占地面积3.3万平米物业性质多层洋房发展商广州市新晖房地产公司建筑面积5.7万平米容积率1.7项目地址龙珠路18号，距区府一公里上行方式步梯装修标准毛坯主要户型三、四房为主、二五房为辅面积区间130170 总货量（套）开发时期20052006销售均价宅3400，街铺18000物管费用0.7楼盘点评购买客户以花都本地为主，机场为辅，广州再次之。主要优势在于地理位置优越，一梯两户，全部都是望中间园林的，全部单位都是南北向。蓝山雅境：项目名称蓝山雅境占地面积2.6万平米物业性质小高层洋房发展商广州市花都富华房地产公司建筑面积5.2万平米容积率2.0项目地址龙珠路，与雅居乐一二期相邻上行方式电梯，一梯四户装修标准毛坯主要户型三四房为主、二房复式为辅面积区间120200 总货量（套）开发时期2006销售均价3500物管费用1楼盘点评紧邻雅居乐和马鞍山公园，共享其相关中小学校和龙珠市场等生活配套。新都城市花园：项目名称新都城市花园占地面积2.5万平米物业性质小高层洋房发展商广州纬城房地产公司建筑面积5.1万平米容积率2.0项目地址新都大道以北，邻近南航花园上行方式电梯，一梯四户装修标准毛坯主要户型三房为主、二房复式为辅面积区间80-120；复180210 总货量（套）400开发时期20052006销售均价3300物管费用1楼盘点评地理位置较差，小区周边被其它楼盘围堵住。永愉花园：项目名称永愉花园占地面积2.5万平米物业性质小高层洋房发展商广州永盛房地产公司建筑面积5.6万平米容积率2.4项目地址凤凰北路41号上行方式电梯，一梯四户装修标准毛坯主要户型三房为主、二房复式为辅面积区间70-110；复100190 总货量（套）528开发时期2006销售均价3400物管费用1楼盘点评82米楼距；实现大面积纵深采光，将客厅餐厅各功能房分区；全区13栋精美时尚小高层组成；户户南北对流；户户通风采光。馨庭花园：项目名称馨庭花园占地面积3万平米物业性质小高层洋房发展商广州鸿铭房地产公司建筑面积6万平米容积率2项目地址新都大道以南，近区府上行方式电梯，一梯四户装修标准毛坯主要户型三房为主、二房复式为辅面积区间70-110；复100190 总货量（套）430开发时期2006销售均价3600物管费用1楼盘点评占地3万平方米，共规划9栋楼，1栋16层、2栋15层和4栋11层小高层，1栋5层和1栋2层的商业楼，呈围合结构。 小区绿化集中在中心花园，中庭开阔。周边是规划中的高档的住宅区。合和新城：项目名称合和新城占地面积总733000首81300物业性质小高层洋房发展商香港合和，广州宝信建筑面积已建一期容积率1项目地址迎宾大道与镜湖大道交接处上行方式两梯四户、六户装修标准600元/平米主要户型三四房洋房错层联别面积区间126-240；别274 总货量（套）洋400别60开发时期2005销售均价3600；别5300物管费用1.7别2.2楼盘点评该项目是合和新城中的第一期，远离花都新区，近机场路，处于广州市区与花都区的交接处，户型面积大，但布局设计不太合理，外立面形象也较传统，不符合新型大盘的风格。该项目占地733000平方米，首期开发约81300平方米。总体定位为多期发展项目，宜商宜居，其中包括住宅、商业及零售、酒店、俱乐部会所及物流中心。综合点评：上述新盘主要集中在区府以东的迎宾大道路段，作为花都的规划新区，目前集中了大量住宅楼盘，但在商业、市场、交通等生活配套方面还稍显滞后，纯商业项目几乎没有，小区内的商业配套也不完善，而住宅户型主要以三、四房，150平米的大户型为主，配有少量二房和复式户型，住宅均价从3200到3600不等，绝大多数以毛坯形式为交楼标准，极个别带有简单装修；临街商铺均价在15000到16000左右，位置较好的可达18000-19000之间。物业管理方面也以开发商自行管理为主，物管费从0.71.5元平米不等，唯雅居乐项目高达2.0元平米。在购买用户方面，还是以花都本地人为主，市场主导力量依次为花都本地人，投资客，外来工作人员，机场工作人员，近花都广州市区客户等。以上楼盘大多为以多层、小高层洋房为主的住宅项目，另外，别墅在花都市场也颇受欢迎，别墅预售面积占全部住宅市场的1/3强，下面将继续介绍两个以别墅为主的项目。别墅项目个案分析锦绣花都：项目名称锦绣花都占地面积4.3万平米物业性质别墅发展商广州百满房地产公司建筑面积3.2万容积率0.9项目地址三东大道东，离市区五分车距上行方式步梯装修标准毛坯主要户型双拼四联排(三层五房三厅)面积区间总货量（套）93，已售40开发时期2005销售均价39007000不等,均5200物管费用1.5,花园0.5楼盘点评该楼盘主要优点在于户型布局方面的先进性：1、户型南北朝向；2、每户配有双车库（仅凌云阁1个车库）满足多方位停车需求；3、设计地面上陷1.8米多功能地下室（面积送）可用作视听室、收藏阁，刚提到7000元平方的户型，卖点均有上下花园（面积送）上花园既可营造个性品位园林，又是俯瞰中心园林的绝佳观景台。下花园创造绝对私密个性空间，具有大户风范，尽显尊贵。不足之外在于外立面较为传统。雅宝新城：项目名称雅宝新城占地面积万平米物业性质别墅发展商广州雅宝房地产公司建筑面积万平米容积率0.9项目地址平步大道、广从公路侧上行方式步梯装修标准毛坯主要户型联体独幢(三层五房三厅)面积区间总货量（套）700开发时期2000销售均价现时8000物管费用1.2,花园0.5楼盘点评配套有中山大学附属雅宝学校、个大型住客会所、洞高尔夫球场、高尔夫球会所、多个网球场、个游泳池、银行、商场、酒楼、肉菜市场、医务所、人工湖、人造沙滩、大型烧烤场、山顶公园、观景台，烧烤场、垂钓区（物品自备），区内物业管理引入智能化全封闭系统，对小区实行小时保安巡逻，为业主提供“保姆式家具服务”。雅宝新城市花都较早期代表性别墅项目，内部配套较为完善，时区内部有天马河穿过，北靠有狮子山，自然条件相当优越。但小区旁边就是一条高架公路，是为美中不足之外。综合点评：花都区由于自然条件较为优越，别墅项目层出不穷，别墅项目主流销售均价在5000-6000之间，但离真正意义上的别墅差距较远，外观、布局、户型都还在对市场的探索阶段。真正入住别墅的住户并不多见。四花都房地产市场特点归纳在以上的调查分析基础上，我们可以发现花都区房地产市场呈现如下显著特点：产品单一，户型大而不当从我们调查过的楼盘数据，住宅产品中，100140平方米户型的占了住宅总量的47.74，140160平方米的住宅占住宅总量的26.03；三房的设计占有住宅总量的55.81，可见花都的住宅产品不仅单一化，而且户型普遍偏大。其中别墅产品占了住宅总比重的约13。产品种类单一，户型面积偏大，这些都极大地掣肘花都楼市“融入”广州市场。小区各自为阵，生活配套缺失严重生活配套不便也是花都房地产市场的显著特点原因。对比在番禺华南板块各大盘小区内生活事实上已极为方便，花都众多楼盘小区内的生活却确实不敢令人恭维很多楼盘不仅没有学校配套，缺乏运动场、游泳池，甚至连居家生活“必备”的餐饮商场也没有！像雅宝新城那样尝试与名校联合办学者极为乏见。写字楼、大型商铺等商用物业市场严重缺失花都区拥有强劲的四大产业（航空，皮具，汽车，珠宝）作为地区经济支柱，但在商用物业的建设上显得与产业的发展严重脱节，市场上大型商用物业难得一见。虽然花都区物流与批发市场兴旺，但花都商业地产发展却与此极不相称。数据显示，花都区商铺总建面积仅为同年别墅总建面积的23，而且大多只是临街小商铺。另外，花都拥有广州最大的汽车城与惟一的民用航空机场，但却缺少写字楼项目相“配套”，尤其是极其缺乏专业的写字楼项目。统计数据显示，去年花都区办理预售的写字楼总建面积仅为0.5万平方米！总宗数不过3宗！五关于冠华新城在花都楼市中的段位评述冠华新城：花都建设北路与三东大道交汇处用地面积：平米总建筑面积：平米已建面积：平米（多户，已售60多户）待建面积：平米通过大范围的走访调查，我们认为花都区的普通住房主要分为四个段位；顶尖段位：（4000-4500）位置优越，品牌小区，最佳朝向，优秀户型，电梯入户； 优秀段位：（3500-4000）位置优越，规划优秀，户型合理，电梯入户；普通段位：（3000-3500）位置一般，规划一般，中小型社区，部分为走梯；一般段位：（2000-3000）位置偏远，或是老城区，或是小区规划设计比较落后。冠华新城位于花都建设北路与三东大道交界处、区府西北方一至二公里左右，从直觉上位置不错，但由于周边环境未得到合理开发，地块周边有不少个体汽配市场、钢材市场、建材市场，中小又邻近农村地区，周边环境显得杂乱无章节，生活配套欠缺，所以只能说是位置一般，再加上，区府以东的地块的住宅小区发展迅速，更加夺走冠华新城的光芒，使得大多数花都市民认为该地块为偏远地块。按照上述段位分级，目前的冠华新城属于花都住宅市场的最末段位（一般段位），售价应在2000至3000之间，但通过合理的小区规划、户型设计，提升小区内部质素，相信能将该地块拉至“普通段位”，赢得市场的认同。另外，如果通过政府推动地块周边的商业建设，升级地块周边的商业经营模式，通过大盘效应，提升周边的生活配套质素，冠华新城地块将焕发出新的生机，转而变成优秀段位的地块，甚至比肩于顶尖段位的楼盘。由此，我们认为，要使冠华新城发挥最大的块块价值，规范化的商用物业建设将是提升该地块价值的重要一环，以商业发展促进住宅升值将成就该地块的非凡价值。