长沙县星沙兵装集团项目初步可研报告.doc

长沙县星沙兵装集团项目初 步 可 研 报 告二一四年七月目 录一、地块现状分析1二、投资环境分析6三、房地产市场分析9四、竞争项目分析11五、地块SWOT分析及价格估算16六、项目投资和收益估算18七、结论和建议22一、地块现状分析1、地理位置项目地块位于长沙县东一路与棠坡路交汇处西南角，属于星沙板块核心区域，与华润凤凰城项目仅隔一条双向两车道马路棠坡路。长沙县在长沙市中的区位图项目地块三维图区位图2、用地指标项目占地面积约38亩，容积率初步规划6.8，总建筑面积约17万平方米，规划产品类型初定为住宅、公寓、办公、商业等。项目拟定主要技术经济指标表序号指标名称单位指标1总用地面积平方米29406.62净用地面积平方米25281.63计容建筑面积平方米1670503.1其中住宅平方米742503.2公寓平方米870003.3商业平方米58004地下车库面积平方米346505居住户数户17506居住总人口人61257容积率6.68绿地率%45.09建筑密度%20.410停车位个113010.1其中地上个14010.2地下个99011配套用房物业用房平方米840社区用房平方米5003、地块现状地块呈长方形，地势较平坦，现仅有一栋已经空置的办公楼（中国人民解放军空军驻湖南地区军事代表室），其余均为空地。项目东至东一路，南至星沙医院（紧邻开元路），西至星沙派出所（紧邻星沙大道），北至棠坡路。地块现状01围挡 地块现状02空地地块现状03空地 地块现状04办公楼项目地块四至照片4、周边配套 项目处于星沙核心商圈，各项配套设施十分完善，交通便捷、生活便利。配套类型主要配套设施教育配套华润小学、松雅小学、松雅湖中学、星沙中学、长沙县实验中学、长沙卫校、长沙师范学校、湖南大众传媒职业技术学院、新华书店生活配套松雅湖生态公园、星沙文化公园、民生银行、家具广场、苏宁电器、国美电器、永琪美容美发商业配套通城商业广场、卜蜂莲花、步步高百货医疗配套星沙医院、长沙市八医院娱乐配套潇湘星沙国际影城、棕榈湾保健商务会所、凯富酒窖、广圣水公馆、大唐盛世量贩式KTV项目周边配套5、交通情况京港澳高速、长永高速途径星沙，城市主干道开元路和星沙大道紧邻项目地块，项目周边有星102路、701路等公交车经过。长沙地铁3号线已获国家发改委批复，计划今年开工建设，2018年通车，3号线在项目旁边设有地铁站：星沙大道站。项目交通配套二、投资环境分析1、经济环境长沙经济技术开发区创建于1992年8月，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。园区规划面积100平方公里，下辖星沙、榔梨、黄花三个工业园。截至2012年底，全区拥有企业497家，其中规模以上工业企业109家，年产值亿元以上企业54家，过10亿元企业14家，世界500强企业26家。2012年长沙市实现GDP总值6399.91亿元，2012年长沙经开区实现工业总产值1406.8亿元，全年实现工商税收85.3亿元。其中工程机械产业实现产值987.6亿元，即将成为园区首个千亿产业。长沙经开区已经成为长沙乃至湖南工业发展的重要增长极和核心驱动力。2、人文环境长沙县隶属于湖南省会长沙市，从东、南、北三面环绕长沙市区，处于长株潭“两型社会”综合配套改革试验区的核心地带，是中央确定的“全国18个改革开放典型地区之一”。长沙县总面积1997平方公里，18个镇，总人口81.3万，常住人口99.2万。城镇居民人均住房建筑面积40.7平方米。星沙是长沙县新县城和国家级开发区长沙经济技术开发区所在地，长沙县城区和工商业中心。星沙位于长沙市东北郊，地处长沙县、芙蓉区和开福区三县区交汇处，距长沙市中心区域仅8公里，东与黄花镇相邻，南与芙蓉区接壤，西滨捞刀河水，北与安沙镇交界，星沙总面积约68平方公里，耕地面积20134亩，总人口85065人，其中农业人口21865人，驻星沙的省、市、县单位150多家。3、城市规划（1）城市发展定位长沙县是长沙市2020年310平方公里城市总体规划“一主两次”中的两个城市次中心之一和长沙市商业体系规划“一主两副”的两个商业副中心之一。星沙城市功能分布呈三区形态随着星沙路网建设、公共交通、生活配套设施的完善，星沙城市功能逐步完善，已形成了以开元路为中心的中央商务区，以及开元东路以北的生活区、以南的工业区，吸引了长沙市区以及长沙县其他乡镇(如黄花镇、榔梨镇等)的人群。（2）片区规划星沙规划面积60平方公里，仅次于雨花区（80平方公里）形成了10纵10横的主干交通。目前芙蓉区的“大东城”战略和开福区的“崛起开福”战略中，都明确提出了以长沙经济技术开发区（星沙）为核心，加快相互间的融合和发展。国内外的经验都表明：一个城市发展最快、升值空间最大的区域，往往都集中在高速铁路、机场、港口、轻轨周围。星沙新城所处的位置，正处于一个战略性的地理节点上，黄花机场、京珠高速以及规划中的城市地铁、长株潭城际轻轨，都属于这一区域内。区域性战略资源汇集在一起，对地区带动非常明显，长沙经开区星沙新城的前景，特别值得期待。（3）产业规划星沙工业主宰长沙工业的命脉，是湖南省工程机械制造业重镇。湖南10大明星企业有4家在星沙，22家入驻长沙的世界500强企业中有14家落户星沙。星沙工业总产值占了长沙市的29%，进出口总额占全市的55%。星沙拥有中西部排名第一、全国排名前5位的国家级长沙经济技术开发区的强力拉动。国际品牌企业：法国达能、可口可乐、伊莱克斯、德国博世等26家世界500强企业落户星沙。省内知名企业：三一集团有限公司、湖南长丰汽车制造股份有限公司、长沙力元新材料股份有限公司、湖南中粮可口可乐饮料有限公司等数十家知名大中型企业也都纷纷落子星沙。（4）其他规划星沙城市未来规划南拓北延东进西联南拓：未来大量基于知识经济和信息社会发展的新兴产业将布置在县城南部。北延：适宜发展环保产业园。东进：以黄花国际机场的建设拉动城市发展重心向东拓展。西联：以生态旅游休闲业和影视传媒为主。随着星沙路网建设、公共交通、生活配套设施的完善，星沙城市功能逐步完善，已形成了以开元路为中心的中央商务区，以及开元东路以北的生活区、以南的工业区，吸引了长沙市区以及长沙县其他乡镇(黄花镇、榔梨镇)的人群。三、房地产市场分析1、星沙各房地产分板块星沙各分板块楼盘分布以开元路为中心区，呈放射状分布星沙城市住宅成板块发展，各板块规划与资源各不相同，也形成以下六大分板块不同的发展模式和市场特点。板块功能定位万家丽北板块居住、教育星沙大道北板块市政、办公中心区板块商业、休闲、娱乐中南汽车世界板块汽配、商贸开元东路板块物流、居住东南新区板块工业、居住、教育2、星沙区域房地产市场星沙板块自2004年以来，就已成为长沙房地产市场的一个热点区域。随着北京美林、香港兆佳集团、广东碧桂园、香港东业集团、香港恒基兆业、深圳鹏基集团纷纷进军星沙以及年华润挺进，未来星沙板块将出现新一轮高档住宅“百家争鸣”的开发局面。3、2012年星沙区域土地市场2012年星沙成交地块中，其中商业用地5宗，商住用地31宗，纯住宅用地2宗。2012年星沙区域商住用地成交楼面地价均价为1200元/平方米，2013年6月28日华润置地（湖南）有限公司摘得位于开元路与东六线交汇处东北角的两块商住用地2013网挂26号、2013网挂27号，每亩312万元（容积率3.5，楼面地价为1340元/平方米）。土地市场总结：土地成交量价齐增，以中小规模为主。四、竞争项目分析1、方略城市广场项目位处星沙核心地段，与地铁3号线东四线站无缝对接，拥有绝对的地段优势，主打“地铁+物业”的居住空间、升值潜力一致认同。项目去化情况良好，月均去化40套。方略城市广场总体鸟瞰效果图本案与方略城市广场相对位置项目位置长沙星沙开元路与东四线交汇处东北角开发商长沙方略投资发展有限公司项目数据总占地面积：8.5，总建筑面积：47万，容积率：4.5产品分析45-120，一房至三房现售均价均价5500元/项目配套外部：易初莲花、通程商业广场、方略自身17万商业配套；内部：A区主要规划的业态有大型生活超市、电影院、百货商场等主力店，以及KTV、酒吧等诸多休闲娱乐场所。B区为大型主题情景购物街，将打造成一个前卫时尚的购物中心。规划三期开发销售现状2013年5月1日开盘，热销竞争分析：该项目与本案均处于3号线地铁口，均有住宅、公寓、办公、商业物业类型，该项目与地铁无缝对接，临主干道开元路，比本案更具通达性和昭示性，开发面市销售的物业时间上有重叠，是本案强劲的竞争对手。2、华润凤凰城、五彩城项目2008年高调入市，以大品牌开发商形象占据星沙核心位置，一期产品的品质及畅销为后续二、三期产品去化奠定良好口碑基础；在售三期产品拥有前期大量老业主口碑及人脉资源，采取小步加推策略，做到了高速高价，月均去化90套。华润凤凰城总体鸟瞰效果图本案与华润凤凰城相对位置仅隔棠坡路项目位置星沙大道旁开发商华润置地（湖南）有限公司项目数据总占地面积：40万，总建筑面积：130万，容积率：3.0产品分析87-143花园二、三房现售均价均价5400元/项目配套内部：约5000平方米高档生活体验中心，室外游泳池和约2300平方米的室内运动会馆，包括室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。外部：开元路商圈规划三期。一期开盘时间：2008年9月20日；二期开盘时间：2010年12月18日；三期开盘时间：2011年11月22日。销售现状目前三期在售，尾盘。竞争分析：华润凤凰城临街商铺销售对本案商业形成一定竞争。主要竞争来自已经动工修建开挖好地下室华润五彩城内街销售。置业顾问介绍：目前五彩城暂定今后上市除销售内街外，其他物业自持。自持商业产品线定位区域商业中心系列，五彩城将立足时尚年轻家庭消费和区域商务消费，是一个集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能综合体，引领区域新生活方式的地标性商业旗舰。3、蓝山郡项目位处星沙核心地段，拥有绝对的地段优势，但由于容积率、舒适度的原因难以拔高价格，通过以特价房形式解决性价比因素后，项目去化情况良好，月均去化60套。蓝山郡总体鸟瞰效果图本案与蓝山郡相对位置仅隔华润凤凰城项目位置星沙大道与望仙路交汇处开发商湖南鸿俊房地产开发有限公司项目数据总占地面积：108167，总建筑面积：50万，容积率：5.0产品分析45-140，一房至三房现售均价折后均价5500元/项目配套外部：综合商场： 卜蜂莲花、星沙购物中心、通程国际广场、新一佳超市、步步高连锁超市，医院：第八医院规划二期开发，一期2011年9月25日入市销售现状二期在售五、地块SWOT分析及价格估算1、地块SWOT分析（1）优势S本案位于星沙“中心区板块”，该板块城市配套、商业机构、客户资源最为丰富齐全，在星沙市场中该板块价值相对最高，但区域内可供利用的土地资源日渐稀缺，目前该板块住宅开发较少，市场需求快速增长，价格升值潜力大。交通极为便利，紧邻长沙地铁3号线星沙大道站，开元路与星沙大道两条城市主干道交汇处旁各项配套完善，拥有丰富的教育资源，与华润小学仅隔棠坡路，与松雅湖中学仅隔600米左右（2）劣势W临街面在城市支路上，在开元路与星沙大道两条城市主干道上无临街面，昭示性较差容积率较高，居住舒适性较差（3）机会O本案处于星沙中心板块商圈核心，具有唯一性和不可替代性，从城市功能上分析，星沙中心区板块主要定位于“商业、休闲、娱乐”，目前已基本形成星沙商业集中发展区域，是市民休闲娱乐的的主要去处。仅隔棠坡路的华润五彩城已开挖地下室，拟建综合体，有百货、超市、影院、餐饮、时尚休闲文化等业态，能促使项目形成更好商业氛围，提升商业价值长沙地铁3号线已获批复，计划年内开工建设，成为项目开发销售重大利好机会（4）威胁T华润五彩城、方略城市广场和华润置地今年6月28日刚摘牌东六线两地块商业体量较大，均处于地铁口，位置较好，未来商业竞争激烈本案容积率高，紧邻主干道，舒适性较差，而环绕松雅湖周边项目的住宅产品具有良好景观和舒适性，对同区域的本案具有较大冲击先期拿地进驻区域内大盘的规模效应在开发上具有竞争优势由于新政规定拿地首付不低于总价的50%，并且废除了减免土地出让金、税收优惠等政策；使得开发商拿地门槛变高，对开发商经济实力与综合能力要求也随之升高，在拿地规模上以中小地块为主并需更加趋于谨慎六、项目投资和收益估算1、投资估算根据项目拟定的技术经济指标，楼面地价按1500元/平方米（地价660万/亩，容积率6.6）估算，可以估算出项目投资为：94083万元。土地费用+前期工程及报建费+基础设施费+建筑安装工程费用+配套设施费+开发间接费+财务费用+营销费用+不可预见费+税费=940837918.73元项目成本估算汇总表土地面积25281.6建筑面积203065可售面积167050其中：地下室面积34650社区、物管配套用房面积1340成本编码成本项目明细成本总价（元）建面单价（元）售面单价（元）B1土地费用250287840.001232.551498.28B2前期工程及报建费49065580.70241.63293.72B3基础设施费56598941.80278.72338.81B4建筑安装工程费用310765525.001530.371860.31B5配套设施费92802000.00457.01555.53B6开发间接费17260525.0085.00103.33B7财务费用57962542.36285.44346.98B8营销费用35583150.00175.23213.01B9不可预见费15500956.6276.3392.79B10税费55010857.25270.90329.31合计940837918.734633.195632.072、收入估算根据项目拟定的技术经济指标，可以估算出项目总收入为：1186105000万元。项目收入估算汇总表序号物业类型估算价格销售面积销售金额1住宅5500元/72910（1340:物业用房840，社区用房500）40100.5万元2公寓6800元/8700059160万元3商业18000元/580010440万元5地下车位9万/个990个8910万元6合计118610.5万元3、项目利润和投资收益率估算（元）土地费用楼面地价项目总费用楼面单价销售收入企业所得税利润投资收益率2502878401500940837918563211861050004447893720078814321.34%项目利润估算为：20078万元销售总收入-项目总成本-企业所得税=200788143元投资收益率估算为：21.34%项目利润项目总成本=21.34%七、结论和建议项目处于星沙商圈核心地段，紧邻长沙地铁3号线星沙大道站，紧邻两条城市主干道开元路和星沙大道，38亩地上仅有一栋办公楼需要拆迁，是星沙核心区域的稀缺地块。根据对项目技术经济指标的初步分析测算，项目楼面地价如控制在1500元/平方米内（地价660万/亩，容积率6.6），成本投资额为94083万元，收入总额为118610万元，项目净利润20078万元，收益率为21.34%。该项目通过初步分析测算，具有一定的收益。建议在项目合作开发模式确立后，进行详细的可行性论证及立项。