资源描述
昆山市千灯镇商业项目相关调查资料 一、千灯镇简介 千灯镇位于昆山市东南部，总面积84平方公里，常住人口6.5万人，下辖25个行政村、二个社区居委会、一个街道办事处和托管一个国家级农业示范区。东与上海接壤，距上海市中心35公里，西邻苏州30公里，沪宁高速公路、京沪铁路、312国道依镇而过，苏沪高速公路、苏州至上海虹桥机场快速公路横贯全镇，国家二级航道吴淞江贯穿境内，直通上海港，交通十分便捷，区位优势独特。 千灯镇工业开发配套区，作为昆山经济技术开发区的配套区，主动接受上海浦东开发区、苏州新加坡工业园区和昆山开发区的辐射，享受国家级经济技术开发区的优惠政策。经过几年的开发建设，配套区已形成了独特的产业特色和良好的基础环境。吴淞江工业园、沿沪产业带中心启动区、金浦民营工业园、国家农业综合开发现代化示范区已聚集了精细化工、机电、纺织和现代生态农业等产业。区内建有污水处理厂2座，日处理能力达30000吨，有热电厂、工业水厂确保企业用气和生产用水所需。区内已引进外资企业200多家，合同利用外资20多亿美元，实际到帐外资6亿美元，是台资、韩资投资密集区；已有民营企业700多家，注册资本10亿元，是华东地区有名的“电路板之乡”。2004年，全镇完成GDP21.2亿元，实现工业销售57亿元，财政收入3.2亿元。 二、千灯镇历史文化千灯历史悠久，始建于春秋战国时期，距今已有2500多年历史，是中华72伟人之一顾炎武先生的故乡，是被列为世界首批“人类口述与非物质遗产代表作”昆曲的创始人顾坚的故里，诞生了昆山第一位状元卫泾。这里特产丰富、人文荟萃，历史上一直是周边地区经济、商贸、文化中心，素有“金千灯”的美誉，同时也被人称为“亭林故里”、“第一状元镇”。5000前良渚文化遗址少卿山、南朝梁代古塔秦峰塔、明末清初著名思想家顾亭林的遗迹、绵延古镇南北2公里长可谓“江南一绝”的石板街及两边的明清建筑、石拱古桥等显示出丰厚的文化底蕴。其中顾炎武墓、秦峰塔被列为江苏省文物保护单位。 近年来，千灯镇不断加大古镇保护开发力度，积极挖掘历史文化旅游资源，弘扬先贤文化，扩建了顾炎武故居，把故居建设成为集展现名人思想、休闲旅游为一体的园体式景点；保护宗教文化，修建了秦峰塔园，使之成为道教、佛教胜地；修缮顾坚纪念馆，发展“百戏之祖”昆曲文化；建造卫泾公园、卫泾状元码头、名人书画艺术馆、修复典当房、玉带河古河道，以进一步提高千灯的历史文化品位，推进文化旅游事业的大发展。2003年，千灯镇被评为江苏省历史文化名镇。 得天独厚的投资环境和人文环境，铸就了千灯雄厚的资本，吸引着诸多企业家前来投资、开发这片宝地。今天的千灯，正以矫健的步伐向经济强镇、文化名镇和生态大镇的目标迈进。三、千灯镇环境1、镇名由来 千灯旧称千墩。据清陈元模著淞南志载，昆山县东南36里，川乡有水曰千墩浦，盖淞江自吴门东下至此，江之南北凡有墩及千，故名千墩。清宣统二年（1910年），易名茜墩，其来历传说有二：一谓文人雅称；一谓因墩上长满茜草之故。1966年4月，经江苏省人民委员会批准，改名千灯迄今。2、地理位置千灯位于长江三角洲，隶属江苏省昆山市，面积84平方公里，人口12万，其中本地人口5万，外来人口7万。她位于昆山市南15公里。东接上海青浦区，距上海虹桥机场30公里；西邻苏州，离苏州市中心35公里。3、历史沿革从少卿山出土的新石器时代晚期文物说明，早在四五千年前，境内已有人类活动。春秋战国时，地属娄邑。秦始皇二十六年（公元前221年），地属娄县。西汉王莽时，娄县一度改称娄治。东汉建武（2555年）时，复名娄县。梁天监六年（507），娄县改置信义县，地属信义。大同二年（536年），信义县分置昆山县，地属昆山。宋嘉定十年（1217年）前，地属昆山县川乡、全吴乡，沿至清末。2003年12月，撤千灯镇、石浦镇建制，合并成立千灯镇，镇政府设在千灯集镇。2004年3月，昆山市国家农业综合开发现代化示范区由千灯镇托管4、气象气候属北亚热带南部季风气候区。气候温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均气温15.5；年平均降水量1097.1毫米，年平均日照时间2085.9小时，历史极端最高气温39.0(2003年8月1日)，历史极端最低气温-11.7(1977年1月31日)。5、交通运输千灯交通便捷。北有沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道。苏虹机场路东西向贯穿全镇，与苏州和上海虹桥机场直接相通。离苏州市中心35公里，上海虹桥机场30公里，上海浦东机场95公里。苏沪高速公路在千灯境内有2个互通，建成后，到上海虹桥机场、苏州市中心只需15分钟。与昆山相连的有南北公路、黄浦江路、顺陈路三条主干道。水路方面，吴淞江、尚书浦呈十字形贯穿全镇，吴淞江为5级航道，通航能力300吨，尚书浦为8级航道，通航能力30吨。距离上海港60公里，太仓港50公里，张家港100公里。6、千灯古镇，欲露千年神韵千灯是江苏昆山市的一个古镇。这里是明末清初著名爱国主义思想家顾炎武的家乡，他那“天下兴亡，匹夫有责”的传世警句，激励无数仁人志士报效国家；这里还是昆曲创始人顾坚的故里；这里的少卿山，有距今六七千年的新石器时代文化遗址，被誉为“中国土建筑金字塔”；这里还有建于梁天监年间的秦峰古塔等诸多历史遗存。走进千灯，只见居民住宅缘河而筑、临水而居，驳岸列排、河埠成市，至今仍保留着“水陆并行”、“河街相邻”的棋盘式格局和江南水乡的古朴风貌。丰富的历史文化遗存和江南水乡的古朴风貌，构成了千灯特色独具的旅游资源。近年来，千灯镇党委、政府在外向型经济和民营经济取得显著成效的基础上，更加重视古镇的保护、开发和利用，确立了“保护古镇、传承文化、开发旅游、促进发展”的旅游业发展思路，着力实施政府主导型旅游业发展战略，加快文化旅游开发。千灯先后聘请东南大学和浙江省旅游科学研究所编制了昆山市千灯古镇保护整治更新规划、千灯镇旅游业发展总体规划等多项规划，通过规划明确了千灯弘扬先贤文化、保护宗教文化、发展昆曲文化和展现水乡文化的文化旅游发展定位。自2002年至今，全镇已投入4000多万元用于古镇的修缮保护。近年已先后拆除古镇内上世纪七八十年代建筑约1万平方米，拆迁居民住宅7000多平方米，使古镇内建筑风格基本趋于协调。同时，先后整修恢复了顾炎武故居、顾坚纪念馆、典当行、秦望山和烽火台，重建了凝熏桥和恒升桥，启动了石板街沿街建筑修缮工程。顾炎武故居修复后为五进明清建筑，形成了墓、祠、厅一体的园林布局，为千灯诸景之首；在昆曲鼻祖顾坚纪念馆，以昆曲为中心，以历代各种戏剧人物为展品，表现中国戏曲发展史；典当行是一座前店中厅后宅的双排四进明清古建筑群，占地3000多平方米，建筑面积1500多平方米，是华东地区保存最完整、规模最大的典当之一；秦峰塔园区主要展示宗教文化，登塔远眺，古镇风貌一览无余；绵延15公里的千年石板街，由2073块条形花岗石铺成，是江苏省内保存最长、最完整的石板街道，行走于古街窄巷石板之上，两侧楼宇挑檐而出，小楼相依，形成江南古镇“足踩青石板、头顶一线天”的特有风貌；而少卿苑内展示的从新石器时代文化遗址中发掘出的大量陶器、石器和精美玉器，从6000年前的马家浜文化延续到崧泽、良渚、马桥文化，被列为“中国20世纪重大考古发现”之一。经过近几年的开发建设，千灯镇初步形成了以水乡风貌为背景，以文化展示为特色，寻贤访古、水乡观光、古镇揽胜相结合的旅游新格局，文化旅游的魅力与日俱增。今后一两年内，千灯古镇将进一步加大古镇保护和文化旅游开发力度，以“亭林故里、戏曲之源、田园水乡”为品牌，形成以古镇旅游为重点、以生态农业旅游为延伸的旅游发展新格局。届时，由悠久历史和浓郁吴地文化孕育的千灯，将以其灵秀的水乡风貌、独特的人文景观、质朴的民俗风情，展现更为迷人的风采。（原载人民日报）7、投资环境对外交通机场距上海虹桥机场30公里，浦东国际机场95公里。铁路离沪宁铁路昆山站15公里，上海站45公里。公路离沪宁高速公路昆山互通10公里，花桥镇互通10公里。离312国道10公里。苏虹机场路贯通全镇，直达上海和苏州。苏沪高速公路建成后，在镇内有2个互通，到上海和苏州只需15分钟。水路距上海港60公里，太仓港40公里，张家港100公里。吴淞江穿境而过，最大通航吨位300吨。四、千灯经济数据1、2004年昆山千灯镇农民实际人均纯收入为8130元；2005年昆山千灯镇农民人均纯收入为9758元，年增长幅度超过20%。其中，人均纯收入超过8000元的家庭占65%以上，2005年千灯镇居民储蓄余额为91095万元，以12.2%的高速度在持续增长。总人口111616各产业从业人数占比例（%）较去年增长（%）第一产业46406-4.4第二产业5156683.510.0第三产业1326721.51.12、2005年千灯一、二、三产业的数量及所占经济总量的比重 千灯以电子产业为支柱，大力发展第三产业。从图表中可以发现，第三产业以32.9%的强尽态势高速发展，其催生的商业价值不可限量。总值（万元）304870各产业总值（万元）占比例（%）较去年增长（%）第一产业81362.78.1第二产业22130972.635.2第三产业7542524.732.93、千灯知名企业名录及简单介绍其中项目周边有金刚化工（韩国）、日月光半导体（台湾）等几大企业，预计职工人数将达到10万以上，将为周边的商业带来强劲稳定的消费群。序号企业名称序号企业名称1昆山市飞乐电声器材有限公司26昆山市千灯前进印制线路板厂2昆山市亿迈电路板制造有限公司27昆山市华丽印刷有限公司3昆山市惠康商贸有限公司28昆山市千灯陶桥印制板厂4昆山市金业电路板有限公司29昆山市千兴水泥有限公司5昆山市钢峰物资有限公司30昆山市羽甫厨具有限公司6昆山市盛明服饰有限公司31昆山市石浦有机玻璃制品厂7昆山市苏林电路板有限公司32昆山市远东磨料磨具有限公司8昆山市钢建冷轧厂33昆山市静胜塑料机械有限公司9昆山市千灯镇九八印刷厂34昆山市金鸡工贸有限公司10昆山市千灯镇建华弹簧厂35昆山市明鑫机械有限公司11昆山市宏远物资有限公司36昆山市利吉服装有限公司12昆山市林光塑料电子仪器厂37昆山市瑞琪精密车件有限公司13昆山市华明电路板有限公司38昆山市石浦汽车配件厂14昆山市正兴电路板有限公司39昆山市圣星通讯器材有限公司15昆山市秦峰印刷有限公司40昆山市石浦汉飞精细化工厂16昆山市千灯镇蒋经印刷厂41昆山市石浦化工三厂17昆山市千灯明旺电器仪表厂42昆山市中南建设有限公司18昆山市电子元件厂43昆山市石浦有机璃厂19昆山市铨莹电子有限公司44昆山市石浦复合面料有限公司20昆山市思源电子有限公司45昆山市达富建设开发有限公司21昆山市玉峰不锈钢厨房设备有限公司46昆山市大吉服装有限公司22昆山山乐华玻纤有限公司47昆山市建新锻压有限公司23昆山市金星印务有限公司48昆山市康大医药化工有限公司24昆山市石浦镇孟经彩印厂49昆山市海星印染有限公司25昆山市沪银印刷有限公司50昆山市今晨服装辅料厂4、千灯2005年的人均消费数据，消费结构分析 2004年2004年居民人均消费总额（元）消费结构（%）教育投资饮食支出衣物消费旅游休闲其他消费623518201825122005年2005年居民人均消费总额（元）消费结构（%）教育投资饮食支出衣物消费旅游休闲其他消费（家庭装修）71001718222617很明显，千灯镇居民的消费结构正在朝消费型转变。居民在衣物、旅游休闲等消费的支出占的比重相当大，居民更注重享受生活，更注重提升生活品质。5、当地主要服务行业信息 酒店：大唐酒店（大唐集团子公司）位于恒升路南段 超市：华润超市（位于尚书街）、什物谷超市（位于秦峰路与尚书街交叉口）、华联超市（位于秦峰路中段） 商业街：老镇区和新镇区的纯商铺和社区商铺平分秋色，其中，社区商铺也是以小区底商为主。它的整体特点就是分布较集中，主要分布在秦峰路、石板街、尚书路、少卿路，业态较为散乱。 市场：粮油批发市场、草花交易市场（均规划中）五、千灯行业数据1、 近年来千灯商业房地产开发情况商业地产和住宅开发异常火爆千灯商业开发主要起于2004年，秦峰路规划完成、石板街修茸一新，随后美田商业街的规划、恒升花园、申峰花园商铺的规划，中兴广场一、二期商铺规划，琼花一路上50000平方米集合农贸市场、大型超市、商业步行街于一体的恒丰时代广场的规划，更使千灯商业跃升到一个新的高度。但是，一拥而上的商业地产的开发，使商业发展规模远远超过实际需求。最为直接的表现就是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄，从而致使销售一直陷入尴尬局面（尤其是部分内街商铺）。2、 千灯各商业地产开发调查美田广场物业类别：商铺装修状况：毛坯物业地址：千灯新城路与琼花一路交叉口交通状况：昆山-千灯、苏沪高速、机场路开 发 商：美田房产 售楼处地址：千灯镇规一路轨二路路口售楼电话：0521-55083988起价：4500元/平方米 均价：5000元/平方米 最高价：5500元/平方米占地面积：16675 平方米建筑面积：23000 平方米容 积 率：2绿化率：20 %总 户 数：161间商场：综合农贸市场、超市本案位于千灯镇沿沪产业带中心第一启动区，坐落在邻里中心正对面，紧邻一、二期动迁小区，与新行政中心一路之隔。区域交通便利，商铺主要以二层为主，面积在68536平米之间，内街商铺总价33万起。美田商业街地处千灯镇政府东侧，昆山市千灯镇规一路规二路口。项目为框架式结构，建筑面积2万多平米，面积分割70-150平米不等，共推出100多套商铺，沿街商铺的价位在4500元/平米左右，三层一体卖，内部的步行街为两层，价位在4600-4800元/平米，两层一体卖。该项目由苏州市美田房地产开发有限公司开发，周围动牵户比较集中，有台企集团，是全产权独立的临街旺铺。目前三层的部分将要封顶。估计今年10月份就可交房。现在正火暴认购中。中兴广场物业类别：商住楼装修状况：毛坯建筑类别：小高层、酒店式公寓、商铺物业地址：千灯黄浦江路交通状况：机场路、陆千路、昆山石浦开 发 商：江苏中兴房地产开发有限公司昆山分公司售楼处地址：千灯镇炎中路1号（机场路与陆千路交汇处相南100米）售楼电话：0512-50626288 50626988付款方式：起价：4350元/平方米均价：5050元/平方米最高价：5600元/平方米占地面积：13000 平方米容 积 率：2建筑面积：15800 平方米总 户 数：117套绿化率：20 %该案位于黄浦江路和琼花路交界处,临近原创型工业区。区域交通便利，距机场路约200米，距苏沪高速公路入口较近。一期即将交房，二期开始预约，商铺售价5200-5600元/平米，小高层2600元起，有60、80、140平米三种户型。恒丰时代广场建筑：超市、农贸市场、公寓、商业位置：恒升路、琼花路、规二路交汇处开发商：恒丰置业/销售电话：57467665物管费用：0.5元/平方米/月周边交通：恒升路、琼花路、新城路、规二路、尚书路、黄浦江路占地：30000平方米/总建：50000平方米 容积率：1.65商铺：60-100平方米两边开通，两层连售或者单层销售，挑高4米，55006500元/平方米。超市：15000平方米，引进时代超市（正在招商）。 3、商铺租赁市场逐渐升温目前千灯镇传统商业街商铺空置率非常低，几条主要是商业街商铺几乎是满租，没有空铺可租。商铺空置主要集中在东部新开发区内，如美田广场、中兴广场的内外街商铺，除少量装潢建材店有营业，其它几乎是处于空置状态。随着周边动迁小区一期二期的入住，周边人气将迅速升温，届时商铺尤其是沿街商铺必将非常抢手。根据调查发现，目前项目区块的租赁市场美田广场120平方米三层沿街商铺，业主要求年租金在30000-36000元，即0.69-0.83元/平方米/天，按其购买单价5000元/平方米，120平方米总价60万计算，年回报率在5%6%之间。但从租赁市场反馈信息来看，以120平方米30000元年租，租户经营压力很大，所以年回报率在近一两年内预计可能只维持在5%左右。六、项目地块资料（一）1、 项目基本资料总用地面积：14809.89平方米总建筑面积：26014平方米其中A区（沿琼花一路铺面）商业面积：9606平方米，商业辅助面积4676平方米B区（美景园西入口至琼花一路铺面）商业面积：4278平方米，商业辅助面积2769平方米C区（美景园西入口以北铺面）商业面积：2075平方米，商业辅助面积1980平方米容积率：1.76建筑密度：59.5%绿地面积：2667平方米绿地率：18%车位数量：77个2、 项目宗地在千灯镇所处的位置、道路交通状况项目位于琼花一路与规划二路交接东北位置，呈T字型分布，周边道路还有黄浦江路、恒生路、尚书路、圣祥路、秦峰路、景泾路。尚书路、圣祥路、秦峰路上有直接到达昆山汽车站的公交车，平均15分钟一班。3、 宗地周边现有物业状况，配套设施状况，规划状况滨河家园房屋类型：多层、小高层公司名称：昆山市千灯镇秦峰房产有限公司项目地址：尚书路与三官堂路交汇处面积范围：3.9万平米均价 ：2500元/平方米售楼热线：57465757 57460707滨河家园周边配套同样齐全什物谷(CIVIC)超市、上海华联超市、华润超市、农贸市场让您购物方便快捷，农行、建行、人民中心医院、邮局等等家居生活方便轻松，出行更是便捷，步行十分钟便是车站。有孩子的家庭同样是不用担心中心幼儿园、中心小学、亭林中学一条龙教育作为您孩子健康成长的后盾。自从去年年底滨河家园开盘以来，销售火爆。前期推出的房源已基本售罄。滨河家园预计在九月底交房，现在最后的一批房源已经推出。经典设计采用多层建筑共6层，一层车库，26层为住宅部分，主要以两房、三房产品为主。房型包括：两房两厅一卫、两房一厅一卫、三房两厅两卫。面积范围在90M2136M2。小房型精简实用却不失典雅，大房型雍容华贵尽显张扬个性，必定有一款适合您，优质的物业、服务，优质的生活享受，优质的环境这就是千灯第一名宅，就是滨河家园带给你的享受。乾易居人和家园项目地址：昆山市千灯镇发 展 商：昆山恒丰置业有限公司楼盘类型：住宅, 商业建筑面积：11万 平方米绿 化 率：38.19%容 积 率：1.51入住时间：2007.5.31联系电话：0512-57479866 57479899联系地址：昆山市千灯镇秦峰路185号乾易居人和家园东临中央公园，西依千灯古镇旅游小区，南接淀山湖休闲渡假区，北承昆山高新技术开发区，建筑面积11万平方米，有多层、小高层等多种房型，共672户。恒升花苑开 发 商：昆山市恒升置业发展有限公司面积范围：34167.35平米均价：2300(元/)售楼地址：千灯镇机场路南侧房屋类型：普通住宅售楼热线：57471656 57472276恒升花苑是千灯古镇的新兴住宅区，周边银行、商场、超市、学校等配套齐全，生活便利。其营建依据实用性、通风性、景观性、共享性、采光性、通透性的原则，着力打造一个实用、现代的住宅区。总建筑面积70000平方米。卿峰丽景开 发 商：昆山鑫千灯房地产开发有限公司总规模33万平方米。售楼热线：57460538 57460238一边是原味江南千灯古镇积蓄了2000余年.一边是距昆山15公里,黄浦江路建成通车,沿沪工业带的强势带动.一边是距上海人民广场直达千灯古镇仅45分钟车程.一边是传承古韵中国情,一边是塑造别墅世界观. 4、 项目周边居民户数统计美景园恒升花园申峰花园滨河花园尚书新村钢峰新村锦景园中兴广场时代广场人和家园琼花路社区700户400户250户100户200户750户600户80户300户500户400户区域居民户数总计4260户，这里不包括区域在厂职工及部分零散住户。全部入住后，区域人口将在2-3万之间，区域消费能量潜力巨大。5、 项目宗地区域总体定位及未来规划沿沪产业带接轨大上海(1)、沿沪产业带简介沿沪产业带位于昆山市的东南首，与上海市接壤。东距上海市中心45公里、虹桥机场35公里、浦东国际机场90公里、上海港60公里，西离苏州市中心40公里，北与昆山市中心相距15公里。总体规划197平方公里，中心启动区域规划面积35平方公里。中部：千灯镇地区位于产业带启动区内，将建成以电子资讯、精密机械和都市产业为主的生态化工业园区；北部：重点发展集物流、商贸、汽车产业；南部：淀山湖地区，依托淀山湖景观发展休闲旅游及度假产业。 自2004年2月正式启动以来，沿沪产业带坚持打造生态化工业园区理念，高起点规划，大手笔建设，动迁工作、规划建设、招商引资全面推进，取得了初步成效。目前，已累计动迁农民1300户，拆迁面积超过30万平米。一期、二期44万平米动迁房已陆续交付使用；三期50万平米动迁小区已启动建设25万平米。启动区近15公里主干道、新镇区14.6公里道路工程全面建成；与之配套的电信网络、自来水、污水管网、天然气等工程也基本建成。两年来，沿沪产业带累计批准外资项目37个，注册外资总额3.2亿美元，总投资超过7亿美元，实际到帐外资超过7000万美元。全球最大的半导体封装测试企业台湾日月光集团投资项目一期建设进展顺利，预计2006年11月投产。 下一步，沿沪产业带将充分发挥临近上海的区位优势，进一步整合沿沪产业和资源，全面依托上海、接轨上海，接受上海的带动和辐射，着力完善基础设施配套，启动新镇区功能项目建设，打造一流投资环境；加强特色载体建设，加大招商引资力度；加强服务队伍建设，实行契约式服务，创出服务品牌。努力“把沿沪产业园建设成为发展先进制造业的重要基地”。(2)、沿沪产业带在千灯的分布图示红线框选区为沿沪产业带启动区本案位置昆山市沿沪产业带位于昆山市的东南首，与上海市接壤。东距上海市中心45公里、上海虹桥机场35公里、浦东国际机场90公里、上海港60公里；西距苏州市中心40公里；北与昆山市中心相距15公里。产业带境内沪宁高速、同三高速、苏沪高速、312国道、苏虹机场路贯穿全境，昆山市东环路、炎武大道和黄浦江路贯穿其中，交通极为便捷。(3)、沿沪产业带在千灯业态规划昆山市沿沪产业带总体规划197平方公里。千灯镇地区位于产业带启动区内，将建成以电子资讯、精密机械和都市产业为主的新型高科技生态化园区；北部区域重点发展集物流、商贸、汽车产业；南部淀山湖地区主要依托淀山湖景观发展休闲旅游及度假产业。本案位置(4)、沿沪产业带在千灯中心启动区2004年3月，昆山市沿沪产业带正式启动。位于千灯古镇西侧的中心启动区规划面积35平方公里，将充分利用地处上海浦东、上海国际汽车城、苏州新加坡工业园区、苏州新区、昆山经济技术开发区和浙江杭嘉等国际制造业聚集区中心地带的优势，进一步优化产业布局，构筑电子资讯产业、精密机械加工制造业和都市型产业为主的新型高科技生态化投资区。产业带启动区规划并已启动建设的新镇区由德国著名设计院所倾力打造，作为区域性生产服务型配套生活区融生活居住、商务金融、文化娱乐和办公研发四大功能于一体，为产业带启动区及周边发展提供完备的综合保障。 栽下梧桐树，引得金凤来。截至2005年底，涉及近十个国家和地区的二十余家外资企业已入驻启动区，其中全球最大的半导体封装测试企业日月光半导体已开工建设，预计2006年上半年正式投产。商业区住宅区商住区以中心公园为核心的千灯生态新镇区规划示意图以中心公园为核心的千灯生态新镇区夜景效果图(5)、千灯位于沿沪产业带正中心沿沪产业带中心给千灯的房地产市场增加了巨大的活力，在规划的沿沪产业带中心周边兴起了不少新盘。除早期的大唐花苑、恒升花苑、滨河家园外，最近新推出的有前城、中兴广场、美田商业街、华悦公寓。韩国开发商佑林和帝安也在该区域有地块，投资建设正在酝酿规划中。沿沪产业带规划居住15-25万人，其中动迁小区四期共8874户，预计居住人口超过4万人，一期二期动迁房已基本完工，年底可望入住。区域还将有企业台湾日月光电子进驻，投资总额逾40亿美元，建成后员工总数将达10万人。这些数据表明，沿沪产业带将成为千灯新的镇中心，居住中心和经济中心，前景不可限量。沿沪产业带位于昆山市的东南首，与上海市接壤。东距上海市中心45公里、虹桥机场35公里、浦东国际机场90公里、上海港60公里，西离苏州市中心40公里，北与昆山市中心相距15公里。总体规划197平方公里，中心启动区域规划面积35平方公里。中部：千灯镇地区位于产业带启动区内，将建成以电子资讯、精密机械和都市产业为主的生态化工业园区；北部：重点发展集物流、商贸、汽车产业；南部：淀山湖地区，依托淀山湖景观发展休闲旅游及度假产业。 自2004年2月正式启动以来，沿沪产业带坚持打造生态化工业园区理念，高起点规划，大手笔建设，动迁工作、规划建设、招商引资全面推进，取得了初步成效。目前，已累计动迁农民1300户，拆迁面积超过30万平米。一期、二期44万平米动迁房已陆续交付使用；三期50万平米动迁小区已启动建设25万平米。启动区近15公里主干道、新镇区14.6公里道路工程全面建成；与之配套的电信网络、自来水、污水管网、天然气等工程也基本建成。两年来，沿沪产业带累计批准外资项目32个，注册外资总额2.6亿美元，总投资超过5亿美元，实际到帐外资近6000万美元。全球最大的半导体封装测试企业台湾日月光集团投资项目一期建设进展顺利，预计2006年8月投产。 下一步，沿沪产业带将充分发挥临近上海的区位优势，进一步整合沿沪产业和资源，全面依托上海、接轨上海，接受上海的带动和辐射，着力完善基础设施配套，启动新镇区功能项目建设，打造一流投资环境；加强特色载体建设，加大招商引资力度；加强服务队伍建设，实行契约式服务，创出服务品牌。努力“将沿沪产业区域建设成为落实科学发展观、走新型工业化道路的示范区”。七、项目地块资料（二）1、 宗地现状照片项目地块处于沿沪产业带启动区，西接老镇区（风景旅游定位），东邻新规划的集行政、商业、居住、游览一体的镇中心，南正对15000平方米大超市和镇区最大农贸市场，有着商业发展的先天优势。但是，近年来，千灯镇新区商业地产的开发热潮一路高涨，琼花一路沿线云集着恒丰时代广场、美田商业街、中兴广场等商业项目。再加上恒升路上较为集中的由社区商铺构成的商业街，以及黄浦江路上的人和家园商业街等，构筑了千灯前所未有的庞大的商业版块。从本区域商铺已售的情况来看，80%左右是为了出租后赢利为目的，而处于自营目的购买的不到10%，另外有10%是纯粹为了在买进卖出中赚取差价。就目前的情况来看，这些商铺的回报率并不高，这也许与现在还没有形成成熟、稳定的商业圈有很大关系。也正由于这个原因，让很多投资客在这些商铺门前徘徊不定。不过，随着锦景园、美景园、恒升花园、人和家园等社区的入住，以及新中心配套的不断完善、日月光等企业的扩容，人气得到大幅提升后，这里将会让广大商业投资者及经营者看到财富闪耀的光辉。2、 千灯酒店业现状及发展趋势上规模的酒店为大唐集团下属的大唐宾馆，其它的主要是小旅馆为主。中兴广场将在琼花一路与黄浦江路接口建造一个商务酒店。 从各酒店经营来看，随着商务人士出入千灯的逐渐增多，目前这部分人主要酒店选择在昆山市区，为减少差旅成本，他们将会选择便利实惠的本地酒店进行商务接洽，酒店业发展潜力巨大。八、本商业项目的一些建议基于实地考察数据，结合本宗地商业项目的规划定位及本公司对商业项目的理解，我们对项目的商业定位、价格定位及运作模式提出部分建议，以求为中茵公司决策提供助益。项目定位的建议1、 商业布局沿街一、二楼：做精品门店（服装、饰品、休闲咖啡吧、茶吧等）理由：目前千灯镇商业规划零散，基本上没有真正形成有特色的商业街区，专业街区市场几乎空白，美田广场、中兴广场定位均比较模糊，并且已经规划好的建筑形态，无法满足精品业态的需求，这是个市场切入口。沿街三、四楼：引进大型商业娱乐、特色餐厅、健身吧、KTV等项目理由：作为新兴的小城镇，千灯尤其是项目区块，商业物业相当集中，形成规模商业优势的同时，互相争抢有限的顾客必将成为现实。对于居民一般的消费，有沿街商业来满足，并且从居民消费总量来看，目前如此多的沿街商业依然显得过于饱和。所以，对于第三层和四层的商业空间，再去争抢拥有绝对优势的一、二层商铺客源，显得力不从心。必然寻求消费群的细分市场，以针对部分稳定消费群体作为定位，才能实现稳定经营。2、 建筑风格差异化、简约化、个性化从已经结顶的美田商业街、中兴广场一期的建筑效果来看，太中规中矩，显得有点落伍，无法展现项目个性，同时也无法真正激起购铺者和投资者的购买欲望。我们从建筑形态角度，应该传达购房者的信息是：立面清爽优美、有经营档次但不是拒人千里之外，结构和谐、户型合理，动线规划明确。3、 客群定位1、 千灯镇本地生意人（占买铺人数的50%）调查发现，本镇消化商铺的主要力量依然是本镇生意人，他们通过积累，拥有一定的资金实力，他们已经具有投资商铺观念，即使不自用，出租赚取租金也成为他们认可的一种投资方式。他们拥有较为长远的眼光，注重商铺未来的升值潜力。2、 本镇普通居民（占买铺人数的20%）由于拆迁、自己想做点生意等原因，很多居民都有开家小店搞生意的想法，他们运用家里多年积蓄或者是拆迁补偿款买铺经营。他们对价格更加敏感，并且轻易不出手，但出手了信心非常坚定。3、 上海、昆山、浙江等外地人（占买铺人数的25%）这部分在住宅投资利润变薄的时候，瞄准了商铺投资，像美田广场、中兴广场等物业，他们都有涉足。他们更注重发展潜力和投资汇报率。4、 其它（占买铺人数的5%）还有如新昆山人、外资企业白领等进行投资的，不过数量较少。4、 功能定位价格定位建议1、 商业房产价格走势定位分析1）经济持续走强，房价稳中有升自从各镇实行单独招商引资以来，千灯镇经济发展态势非常好，GDP年平均增长率高达到33.7%，经济整体水平强劲，政府财政的收入大于支出，物价保持稳定，人均收入继续增长，消费水平整体提高，居民消费能力全面增强，用于购买消费品的资金比重增加，商业房产需求一度旺盛。2）千灯小城镇建设，商业地产市场供需依然处于升温阶段沿沪产业带的规划。确定了千灯的发展主要方向，将镇中心重点纳入到产业带启动去内。新规划中，由中心公园辐射的行政、金融、商务、居住功能区相当明确。整个千灯规划人口将集中在以中心公园为正中心的范围内，本项目正好处于规划范围内。随着镇区版图的扩张和城镇人口的增多，将极大拉动区域消费，由此必须更多的商业空间来满足市场需求，但从项目区域目前的配套设施以及规划项目进展情况来看，所有房地产价格依然必须以理性价格为支撑点。2、项目定价策略1）定价方法竞争导向定价本商业项目作为新跟进项目，属于政府规划的商业街区项目之一，但是处于美田广场、中兴广场、恒丰时代广场之后，基本上是在本地客户基本消化完后出现的，因此，我们必须在价格上做足文章，直接抢先吸收剩余本地客源，使本项目后来居上。在价格定位上首先受美田广场、中兴广场、恒丰时代广场的影响，项目考虑运用竞争导向定价法对住宅项目给予定价，诉求项目优势的方法，差异化切入市场预计更能取得销售的成功。2）商业房价权重数比例表：序号基本因素权重数具体因素权重数1地段因素0.219道路通达度0.2192交通因素0.142对外交通便利度0.091公交便利度0.0513规划前景因素0.100远景规划0.1004商业配套因素0.217基础设施状况0.051商业配套设施0.060大型商业配套0.1065消费群因素0.200周边居民消费能力0.063人流量0.1.376规模因素0.122用地规划0.122竞争导向定价法R =【（ H + N ） 2 】（ 1 M ）价格=【（最高竞争价 + 最低竞争价）2】权重数项目权重数分析表序号具体因素项目拥有的数据权重数1道路通达度黄浦江路、琼花一路、规划二路、尚书路、恒升路0.0222对外交通便利度陆千路、春江路等0.0913公交便利度尚书路、机场路直达昆山公交0.0084远景规划毗邻即将规划的新镇中心、农贸市场、时代超市0.1635基础设施状况琼花一路、规划二路等道路将打通-0.106商业配套设施银行、超市、农贸市场规划中0.1667人流量目前人流偏少-0.158周边居民消费能力入住率较低，周边居民消费很有限-0.129大型商业配套时代超市、农贸市场-0.0510用地规划占地14809.89平方米，总建筑面积26014平方米0.02据表可得项目所失权重数为：0.05据表可得出项目权重数为：0.95； N（权重数）=1-0.05（所失权重数）如：周边商业项目最高的恒丰时代广场6500元，最低的人和家园-4500根据竞争导向定价法得出项目均价：5250元（6500+4500）2（1-0.05权重数）=5250元起价：4800元注：上述数据只作为本公司建议，最终项目定价可根据市场实际情况进行调整。操作模式的建议精盘操作扫描精盘名称建筑风格楼盘均价采取销售模式优 劣美田广场普通5000沿街一、二、三层联售内街一、二层联售1、空间利用率不高，购铺者投入成本高，制约了购铺者的积极性2、有利于避开二楼三楼的市场销售风险，有利于回笼资金。中兴广场普通5050沿街一、二、三层联售内街一、二层联售1、空间利用率不高，购铺者投入成本高，制约了购铺者的积极性。2、有利于避开二楼三楼的市场销售风险，有利于回笼资金。时代广场现代60001、一、二层联售，前后两门2、一层独立销售1、联售情况，6000的均价确实很高，市场启动预计有难度，但其前后开门，等于是商铺既可招揽沿街消费群还可以招揽内街消费群，也很合算的。2、独立销售的话，二层铺位估计要重新整合规划思路，否则难以出手的。人和家园普通4500在售楼部自然销售建议模式一：沿街一、二层铺位出售，三、四层出租。优势：能帮助开发商回笼绝大部分资金，有利于充分发挥三、四楼空间的商业价值。劣势：三、四楼商业空间的资金回笼延期建议模式二：均出售。 优势：及时回笼资金，为开发商省去很多烦恼。劣势：三、四层销售存在压力建议模式三：均出租，可以交订金确定购买权，市场形成公开发售后，订购者享受购买优先权或者允许其将购买权转让。优势：可以由开发商统一规划业态、统一招商、统一管理。利于扩大市场知名度和美誉度，聚集人气、繁荣市场。劣势：开发商前期必须出巨资培育市场，承担市场风险；回笼资金慢。案名备选1、 千灯中茵街由名称可以联想到江苏昆山中茵置业和已经成功招商运营的昆山中茵街，的确，千灯中茵街系出名门，与昆山中茵街同出一系，全面沿袭商街各项规划优势，成熟的开发理念以及完善的商业运筹，是投资及购铺自营的强有力保证。2、 中茵旺角本案名取“旺角”，从地形角度来分析，项目东南有A区商业街，吸纳沿沪产业带庞大的消费能量，项目西南有B、C区商业街，直接面向老镇区居民。形成商业犄角之势，充分蓄足商业能量，为经营户带来来自八方的财富。3、 中茵欧洲街本案名主要根据商街规划的建筑形态经典欧式，以塑造欧洲小镇商业街的一种感觉，传达给购铺者和周边主要居民，这里将是千灯乃至昆山南部最重要的购物休闲目的地之一，有力衔接高速发展的社会消费能力，是难得的财富机遇。4、 中茵东吴广场历史上，长三角环太湖区域均属于吴国境内，所以至今依然有“吴地”之称。以“东吴”命名本商业街，气势浩然，同时也可激起长三角投资客的投资热情，为本项目的成功销售及售后招商奠定基础。5、 秦峰广场我们推荐: 千灯中茵街 中茵旺角
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