滁州市房地产市调报告.doc

滁州市房地产市场调查报告市调员： 2009年9月24日目 录一、 摘要1二、 调查报告12.1 研究背景及目的12.2 研究内容1三、 研究方法1四、 调查结果11. 滁州市概况12. 城市规划43. 土地规划与政策54. 房产市场分析9五、 结论及建议10附表12一、 摘要近期滁州市场土地规划用地供应量较大，土地价格处于低态。市场存量不足。房产市场去化明显，但开发项目档次不高：物业类型单一、外立面无亮点、大多项目园林无规划可言、多数项目户型存在缺陷、营销水平落后等等。房产市场新推楼盘不多，均价约3800元/平。二、 调查报告2.1 研究背景及目的中山房产拟在滁州开发项目，为了更好的了解滁州市房产市场，了解滁州市的土地价格、土地政策以及房地产开发的相关政策法规，公司委派三人在滁州进行了市场调查并形成此报告。2.2 研究内容此次调查内容以了解滁州的房地产供求关系、土地出让价格以及滁州房产市场的去化率为主，同时对滁州的房产开发的法规，已开发楼盘的价格、品质进行一定的了解。三、 研究方法本次调查主要采用的是面谈调查法，并适当的采用了网络调查法。四、 调查结果4.1 滁州市概况4.1.1 基本概况滁州市滨临长江，坐落于安徽省东部，是六朝古都南京的江北门户，素有“江淮翡翠、金陵锁钥”之称。东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省淮南市、合肥市毗邻，南与巢湖市相连，北与蚌埠市交界。滁州下辖两区四县，代管两个县级市，是一个历史悠久、风景如画的城市。据2008年统计局统计，滁州总人口约447万，2008年底，滁州市跨乡镇外出半年以上人口达75万人，占全市户籍人口的16.8%,其中流向省外的占全部外出人口73.5%；在外出人口中，一般以务工经商为主，占全部流出人口的78.7%。滁州市人口结构基本上市是城市居民家庭基本有独生子女，农村家庭如果第一胎是女儿允许生2胎。4.1.2 经济概况滁州市经济格局呈现北-东两级。北部（凤阳、定远、明光）以农业、旅游、农产品深加工、非金属深加工为主，东部（天长、来安、琅琊、南谯、全椒）以家电、机械、纺织、化工为主。全市财政收入总量突破55亿元大关，达到55.61亿元，较上年净增10亿元。上半年滁州城镇居民人均收入6679元，人均消费支出达到4603元。滁州形成了以机械、电子、建材、食品、化工、汽车为主体的工业体系，是著名的家电城、汽车城。滁州还是南京都市圈的核心城市之一，皖江城市群的伙伴城市，并且获得2007年浙商（中国）最佳投资城市、浙商（安徽）最佳服务城市、2008年深港企业投资最具潜力城市、全国双拥模范城等称号。滁州是安徽省首家电子信息产业基地，也是皖东各类商品粮的重要集散地，全市土地肥沃，气候适宜，盛产优质水稻、小麦、油菜籽、玉米、花生、山芋、芝麻、黄豆、绿豆等农副产品。4.1.3 区位布局4.1.3.1 城市布局老城区组团：铁路以西、明光路以北划为老城区组团。主要是疏解中小学校、市级办公和大型的商业设施。疏通环城水系，保护老城的道路网格局。老城主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。城西组团：京沪铁路以西、明光路以南、花园路以北的用地为城西组团，是居住、工业、公共设施综合片区。城南组团：环滁西路与京沪铁路、花园路与外环路之间的用地是城南组团，主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。新城市中心区布置在城南组团城市双中轴线之间。城东组团：京沪铁路以东、外环北路以南为城东组团，是以工业为主的组团。高速铁路站前组团：京沪高速铁路以北、外环路以南为高速铁路站前组团，主要布置公共设施、居住用地。城北组团：外环北路以北、蚌宁高速公路以南为城北组团，主要布置工业、物流、居住用地。琅琊山风景区：是国家级重点风景名胜区、城市郊邑公园。 4.1.3.2 行政区划滁州市为安徽省地级市，管辖2个市辖区、4个县，另外代管2个县级市。市辖区：琅琊区：面积 125.9平方千米，人口24.87万。区人民政府驻环滁西路。（辖 扬子街道、清流街道、琅琊街道、东门街道、南门街道、西门街道、北门街道共七个街道）南谯区：面积1273平方千米，人口27万。区人民政府驻双拥东路。4.1.4 交通区位4.1.4.1 城市公交滁州市区共有10条公交线路，多为当地生产的扬子客车，无人售票，票价一元。全部公交线路为：1路（东门口 - 滁东三岔路）、2路（磷肥厂 - 山水人家）、3路（二院 - 担子）、4路（火车站 - 腰铺）、5路（北关 - 花园路）、8路（一水厂 - 大王）、9路（城郊 - 火车站）、10路（北门转盘 - 城东工业园）、11路（市委党校 - 一院住院部）旅游专线、12路（磷肥厂 - 丰乐南路）4.1.4.2 出租车滁州市内的出租车主要有别克赛欧、桑塔纳、羚羊、千里马等车型，起步价4元，超过2.5公里每公里1.5元，夜间（23:00-次日05:00）起步价为5元，另加夜间补贴等费用，其他费用，如中途停车等，可面议。4.2 城市规划大滁城建设大滁城地域由滁州市琅琊、南谯二区和来安、全椒两县构成，总面积为4472平方公里。在大滁城地域统一规划，高效利用土地资源，打造城镇密集区，提高区域竞争力。近期规划为2008 年2010年，远期规划为2011年2020年。大滁城整体功能定位为南京都市圈西北门户城镇密集区，承接长三角地区产业、技术转移先导区，长三角优质农产品供应基地，休闲后花园之一。发展战略为“大滁城地域共建共享同城化”战略，形成“一主三副多点”的空间结构，并按照宏观控制的原则，立足市政府事权，从规划的制定、建设项目的管理、管治的重点明确大滁城地域发展宏观控制与区域空间管治。 4.3 土地规划及政策4.3.1 国有土地级别划分一级地分布区位琅琊东路-来安路（南至琅琊东路相交处），北至天长东路连接处-天长东路-天长西路； 明光东路（东至定远路相交处）-明光西路（西至与西涧路相交处）； 南谯北路（南至与琅琊路交汇转盘处、北至四牌楼街相交处）； 紫薇路（南至琅琊东路交汇处、北至天长东路交汇处）； 定远路（南至琅琊东路交汇处、北至明光东路相交处）； 建设路； 四合路； 丰乐北路（南至琅琊西路交汇转盘处、北至明光西路相交处）； 西涧路、古胜路（南接西涧路、北至育新路相交处）； 育新路（东至南谯北路交汇处，西至古胜路相交处）。二级地分布区位 凤凰东路-来安路（南至凤凰东路、北至琅琊东路）； 紫薇路（除与天长东路和琅琊东路相交段为一级地价区段外）； 明光东路（西至定远路相交处，东至市区南北向的铁路专用线相交处）； 明光西路（西至环滁西路、东至西涧路）； 卫民路-体育路-环城路-育新路（西至南谯北路交汇处、东至与环城路、体育路交汇处）-文德街-东大街-东大街、文德街、遵阳街交汇转盘处-西大街（西至滁州市鱼场）； 南谯北路（北至与东大街、西大街交汇转盘处、南至与四牌楼街相交处）； 古胜路（南至育新路相交处，北至与西大街相交处）、古楼街； 环城西路（西北以滁州市一水厂为界、南以滁州市公路局材供站为界）； 三里亭路（西南至琅琊古道、琅琊西路交汇转盘处）； 琅琊西路（东至与南谯北路交汇转盘处、西至与琅琊古道、三里亭路交汇转盘处）； 丰乐北路（北至与琅琊西路交汇转盘处，南至凤凰西路相交处）-凤凰西路； 凤阳路（北至与琅琊路交汇转盘处、南至与凤凰路交汇转盘处）-定远路（南至与凤凰东路交接处、北至与琅琊东路相交处。三级地分布区位 凤阳路（南以滁州扬子空调器厂技术服务部为界、北以滁州市工商局为界）； 紫薇路（南以皖华人造板公司为界，北以凤凰小区三村为界）； 来安北路（南交于清流东路，北以滁州市林业局物资供销公司为界）； 创业路； 清流西路-清流东路（东至创业路相交处）； 明光东路（东至扬子路交汇处，西至市区南北向的铁路专用线相交处）； 遵阳街（东至京沪铁路线、西至与文德街、东大街交汇转盘处）； 仓库路； 南谯北路（西北至与环城西路交汇转盘处，南至东大街交汇处）； 环城西路（北起与南谯北路交汇转盘处、南以滁州市一水厂为界）； 滁州石油总公司-蚌埠采石场、琅琊古道（西南至滁州师专体育场，东至琅琊西路、三里亭路交汇转盘处）； 丰乐北路（南至清流西路交汇转盘处、北至凤凰西路相交处）。四级地分布区位 会峰西路（东至与凤阳路相交处、西至与丰乐南路、滁全路交汇处）；凤阳路（北从滁州扬子空调器总厂技术服务部为界、南至与会峰西路相交处）；紫薇南路（北以皖华人造板公司为界，南至与稻香路相交处）； 热电厂-滁州市造纸厂； 清流东路（西至与创业路相交处、东接菱溪路）； 菱溪路； 104国道（东至扬子空调器总厂、西至与菱溪路、扬子路交汇转盘处）； 扬子路； 扬子街办事处-滁州市粮食汽车修理总厂-西方寺-沿河村居委会； 滁定路（西北以滁州市二建预制厂为界，东南至与环滁西路、南谯北路交汇转盘处）； 滁州市原子能利用研究所； 丰乐南路（南至与会峰西路交汇处、北至与清流西路交汇转盘处）； 全椒路； 南谯南路（北起清流西路交汇处，南至会峰路）。 五级地分布区位 四级地以外的城市边缘地带。 4.3.2国有土地出让情况2009年8月，市国土资源局在滁公开拍卖出让二宗国有建设用地使用权，其中1号宗地位于城南新区全椒路以东、花都路（现为同乐路）以南、南谯南路（现为中都大道）以西、花亭路（现为龙蟠小区）以北，该宗地分为A、B、C、D四个地块（四块地为一个标的出让，出让用地冰层面积319254平方米，折合478.88亩，用地性质为：商业、住宅；本次拍卖出让的2号宗地位于城南新区中山路（现为永乐路以东、花亭路以北），该宗地分为A、B二个地块（二地块为一个标的出让，用地总面积207216平方米，折合310.82亩）。用地性质：商业、住宅。来自安徽省及广东4宗房地产开发公司报名参加本次拍卖活动。本次建设用地拍卖的1号宗地出让起始价为27800万元，经过一个小时约100多轮激烈角逐，其使用权最终被我市宇达物业开发公司以40400万元成功竞得，高出起始价12600万元，2号宗地起始价为16200万元，经过半个小时，约30多轮竞争，最终被来自广东的广东能房地产开发有限公司以29800万元竞得，高出起始价13600万元。据了解，在开发区（新建市政府大楼附近）的地价基本在100万/亩左右（电话了解，了解对象：滁州市国土储备中心）。2009年上半年全市招拍挂土地共82宗，面积985公顷，成交价为141731万元。其中：经营性用地10宗、面积9公顷，成交价款8935万元。工矿仓储用地挂牌出让40宗，面积663公顷，成交价款为50176万元。住宅用地22宗、用地面积160公顷，成交价款71234万元。其它用地10宗、面积153公顷，成交价11386万元。其中市本级2009年上半年招拍挂土地共30宗，面积70公顷，成交价为43799万元。其中工矿仓储用地挂牌出让24宗，面积48公顷，成交价款为7799万元。住宅用地6宗、用地面积22公顷，成交价款36000万元。4.3.3 近期土地出让规划1、公开出让一批土地。今年拟出让23宗土地，约4625亩，准备在3月28日市房地产论坛期间举办一次土地出让推介会。第一批拟拍卖4宗土地，于3月5日向社会公告。公开拍卖的4宗经营性用地、面积219682.7m2；另外，近期还公开挂牌出让了5宗工业用地、面积57100.56m2。2、办理新增划拨用地7宗，面积39.8262公顷，全部为滁州市基础建设用地。3、办理存量划拨土地1宗，面积0.48216公顷。4、开展“大滁城”建设两湖一河改造规划范围内地块的审核。4.4 房产市场分析（市政府报告）1-8月份我市房地产市场运行健康平稳，呈现“四升一降”态势，即投资、施工新开工面积、竣工面积、房价等同比、环比增长，商品房销售面积环比负增长。具体表现为：(1) 房地产投资平稳 全市1-8月份累计完成房地产投资额36.18亿元，同比增长57.4%，8月份当月完成投资5.68亿元，环比增长36.5%。其中，住宅投资23.79亿元，同比增长48.1%。 市本级1-8月份累计完成房地产投资额15.4亿元，同比增长103%，其中，住宅投资9.36亿元，同比增长63.9%。 (2) 施工、新开工面积平缓增长 1-8月份全市房地产开发施工面积489.5万平方米，同比增长39.9%，环比增长3.1%；其中,新开工面积196.3万平方米，同比增长54.3%，8月份当月新开工面积14.5万平方米，较7月份环比增长7.2%。 市本级1-8月份房地产开发施工面积 206万平方米，同比增长104.4%；新开工面积95万平方米，同比增长427%。（3） 竣工面积不断放大1-8月份全市商品房竣工面积81.6万平方米，同比增长109%，8月份月竣工工程7.5万平方米，较7月份环比增长102.7%。市本级1-8月份商品房竣工面积32.14万平方米，同比增长279%，较上月底略有增长。（4） 销售面积首次超出竣工面积，但环比下降1-8月份全市商品房销售面积88.03万平方米，同比增长35.24%，首次超出商品房竣工面积;销售收入25.23亿元，同比增长48.9%。8月份当月销售14.53万平方米，环比负增长3.8%。市本级1-8月份商品房累计销售2344套，其中，8月份当月网上商品房销售449 套。（5） 二手房交易活跃1-8月份市本级二手房累计成交2009套，成交面积18.55万平方米，同比增长30.9%；8月份当月成交364套3.05万平方米，较上月环比增长117.9%。其中，二手住房成交面积14.99万平方米，同比增长 58.6%。（6） 房屋空置面积情况1-8月份全市空房面积25.53万平方米（去年年底空置面积为17.4万平方米），其中，市本级房屋空置面积6.85万平方米。（7） 市场价格略有上升市本级商品住房销售449套，8月份平均销售价格3538元/平方米，环比增长5.4%。价格构成为：2000元/平方米以下5套，占1%；2000-2500/平米7套，占1.6%；2500-3000元/平方米31套，占6%；3000-4000元/平方米325套，占72%；4000-5000元/平方米81套，占14%。市本级8月份二手房成交平均价格3218元/平方米，环比增长2.3。其中，二手住房成交平均价格3057元/平方米，同比增长4.9%。4.4.1 房地产市场供求关系政府出让土地量比较多，通过和各个楼盘的售楼员了解，本地房价在金融危机的冲击下并没有跌幅，而是平稳过度。最近随着全国房地产市场回暖，房价也开始回暖。据了解，当地的房价同比安徽省房价较高。从各个楼盘销售情况来看，当地的商品房需求量还是比较大。4.4.2 消费特征4.4.2.1 房地产市场供应特征滁州市房地产市场的高层、小高层供应不多，多以多层楼盘为主，主推户型为80多平米的两房以及120平米左右的三房。另外滁州的多层楼盘的顶楼为跃层式结构，开发商一般作为赠送，面积记一半。地上地下车库都按面积来计算，均价在30003500元/平米，储藏室价格在10001200元/平米，面积在1015平米。整体户型来看设计还是比较中规中矩。4.4.2.2 购房结构二口之家的小夫妻偏爱80多平米的两房，有小孩的家庭会选择120平米的三房。4.4.3 个案分析见附表五、结论及建议9月20日下午12点多到滁州火车站，走出车站看到车站广场冷冷清清。这是到滁州的第一感觉。晚上在市中心的水石广场依然人流量不大，可能是因为那天下雨的缘故。根据几天的初步调研，滁州房地产市场还不是很规范，楼盘的楼间距普遍较小。普遍绿化率为30%-35%，绿化植被比较简单、粗糙。高层楼宇的容积率达2.5。滁州市的大多数楼盘的外立面采用的是面砖。各项税费与无锡的税费也有所不同，当地契税至2010年开始改成2%（面积小于144平米），大修理基金是总房价的1%。开发商多数为外地企业在当地的分公司，开发楼盘均不大，且楼盘的品质中等，楼盘的均价在3800元/平米左右。售楼处装修及售楼员服务质量明显跟不上，很多楼盘星期天都休息。各楼盘分别主推8090平米的婚房以及120平米的改善型住房，140平以上的户型（多属于多层的六楼跃层式）约占30%。滁州地价仍处于低态，近5年内拆迁量比较大。房价近两年未有大幅变动，预计在未来两年内房价会处于上升趋势，且涨幅较大。中山房产可于此时切入滁州市场。附表：（1）个案数据城区老城区西城区西城区西城区西城区西城区西城区案 名金色河畔维也纳春天花园阳光御景水岸帝景水银山庄盛世华庭熙园裕坤丽晶城地 址滁州市凤凰西路（金地大酒店西侧）/滁州市凤阳路4号明光路与定远路交叉口凤阳路与湖心路交口清流西路329号（市规划局大楼西侧）清流路212号。（清流转盘雕塑旁）湖心路东紫薇北路西南谯南路与会峰西路交口开 发 商滁州市仁达房地产开发有限公司滁洲华欣置业股份有限公司滁州市华瑞置业有限公司滁州银河房地产开发有限公司滁州家园房地产开发有限公司宇业集团滁州宇达物业开发有限公司常熟裕坤置业有限公司滁州分公司总 建 筑 面 积50600平米55099平米50000平米150000平米285000平米150000容积率2.151.6251.82.42.51.52.5物业类型1栋小高层，其余多层多层多层高层高层多层住宅、联排别墅、排屋小高层、高层单价范围一期3900元/平米，二期的价格未定4350元/平米，六层价格5000元/37804260元/平米40004600元/平米37904030元/平米29983800（2998元/平米特价房）均 价一房一价4350元/平米4000元/平米4300元/平米3900元/平米3350元/平米3600元/平米开盘时间一期已经售罄，二期将在11月份初开盘3月21日，5号楼10月底开盘9月12号开盘8月12日9月20日入住时间一期已经入住现房2010年12月20011年年底2010年12月31日销 售 率95%（有部分跃层未出售）90%（5号楼已经销售20%，意向40%）一期分三次开盘（第一次开盘2、7、8栋只剩6层，其余售完。第二期开盘10月1日推出4、6栋，年底推出1、3、5栋）一期2、5栋销售85%，4栋10月5号加推。尾盘。（首付30%）一期已经售罄，二期将月底开盘具体价格未定一期95%（剩余顶楼）二期10%（意向20%左右）户型一期以多层为主，有部分空中别墅。二期还以多层为主，有一栋小高层空中别墅。多层面积在99.8至142平米多层，面积在90至137平米85、87、110、还有部分132、126、80全部多层，110至133平米，得房率小区环境较差，小区内绿化及清洁很差87至120平米户型面积在90至125平米