温泉会馆项目建议书.doc

盘龙温泉会馆项目建议书xx百庆温泉发展有限公司2014年9月目 录一、前言1二、项目所在地经济发展情况11.xx概况12.xx经济概况23.xx服务行业发展趋势2三、项目所在地市场发展情况2四、项目SWOT分析31.竞争优势（Strengths）32.竞争劣势（Weaknesses）43.机会（Opportunities）44.威胁（Threats）5五、项目建设要求51.会馆设计必须充分体现人性化理念52.会馆设计必须充分体现实用性理念63.会馆设计必须充分体现超前性理念64.会馆设计要充分体现经济性理念65.会馆设计要充分体现艺术性理念7六、项目市场定位71.该项目客源定位72.该项目市场定位8七、项目筹建筹备步骤8八、项目重点打造特色区域101.建筑外观102.接待大堂103.生态温泉区及游泳中心104.万国城SPA风情公馆11九、项目功能布局与规划11十、营业部门功能概述12十一、项目投资预算及营业预测分析13十二、结语15一、 前言盘龙温泉会馆是由xx盘龙房地产投巨资建设的xx最大规模，最高档次，最具特色的纯绿色、原生态温泉水疗会馆。会馆汲取地下2000多米天然温泉，配套先进高端设施设备，同时强调低碳、环保的经营理念，打造xx首家七星级原生态温泉水疗馆。盘龙集团成立至今仅10年时间，其发展速度之迅猛，创造社会效益和经济效益之显著，名列辽宁省前茅。这也充分体现了盘龙集团的实力及不断发展的潜力和勃勃雄心。由盘龙集团投资的盘龙温泉会馆正是在这种时刻强势登陆，必将成为xx乃至整个辽宁省温泉会馆行业的新标杆。二、 项目所在地经济发展情况1. xx概况xx是辽宁省的重要旅游城市，xx在西北地区处于“座中三联”位置，是辽西北经济带重要的支撑点和辐射源，是我国北部联系中部地区的桥梁和纽带，是东北的交通通信枢纽。常住人口330万人。2. xx经济概况2014年，xx全年完成生产总值990亿元，同比增长3.8%，按2014人民币兑美元中间汇率换算，人均GDP达155亿美元，全年完成社会消费品零售总额376.1亿元，同比增长10.51%，全年公共财政预算收入101.7亿元，比上年下降9.6%。其中，各项税收73.2亿元，下降10.1%。在各项税收中，营业税15亿元，下降8.6%;增值税7.3亿元，下降11.1%;企业所得税4.5亿元，增长6.4%;个人所得税1.6亿元，下降15.5%;资源税14.5亿元，下降20%。2014年，十二五计划提出，服务业占国民生产总值的的比重将增加4%，这是有利于服务行业的利好消息，xx作为辽宁省首府也是经济大省，其服务行业的发展仍低于全国大部分省会城市。服务行业也相对较落后，因此，服务行业发展的潜力还非常大。同时，2014年底，xx市委、市政府在关于发展培育多元支柱产业的意见中，明确提出立足于xx的比较优势，发展现代服务产业。三、 项目所在地市场发展情况xx地区还没有相关的项目，只有一些商业会所等大型娱乐项目。目前，xx有一定影响力的大型会所主要有：万商国际酒店、华运等，并没有温泉项目，市场前景大好。四、 项目SWOT分析通过以上对xx经济以及市场的了解，在进行本项目的立项投资前，有必要进行SWOT分析： 1. 竞争优势（Strengths）1) 本项目由盘龙集团投资建设，盘龙集团是xx主要房地产商，因此，资金雄厚，能够保障该项目的工期以及资金链。2) 盘龙集团在xx具有巨大的社会影响力，盘龙集团连续四届荣膺“xx诚信房地产开发企业”榜首。3) 本项目依托盘龙集团打出的优质温泉，号称辽宁第一温泉，出水温度71度，具有强大的影响力和号召力。4) 该项目为自主建设，没有房租成本，对今后正式营业，减轻很大的成本压力。5) 该项目区位优势，位于市县交界处，又与双塔区相邻，能吸引到多个区域的消费群体。6) 该项目建成后，将成为xx，乃至整个辽宁省最大规模，最高档次，最具特色的休闲会馆。2. 竞争劣势（Weaknesses）1) 该项目地处城郊，离市中心5公里，驱车5公里，周边配套设施还不够完备，卫生环境也相对较差。2) 该项目为新开浴场，吸引顾客需要有一个认知的过程，前期对广告投入比较大。3) 盘龙集团对行业不太熟悉，缺乏经验，须聘请具有丰富经验的管理公司和浴场设计公司进行全面设计、策划和管理。3. 机会（Opportunities）1) 项目依托盘龙集团打造的新柳城，该楼盘属于高端人群聚集区。2) 项目所在地为三区交汇处，是xx十二五规划发展的重点区域，也是xx未来的金三角，发展潜力巨大。3) 国家最近几年一直扶持西部大开发，同时，也不断加大对服务行业的投入和扶持力度，对服务行业的政策也越来越宽松。4) 国家十二五规划中，提出服务行业占国民生产总值的比重增长4%，这将再次激发服务行业的强大活力。4. 威胁（Threats）1) 本项目资金投入巨大，将来回收成本存在巨大的风险。2) 国家对服务行业政策的倾斜，必将导致更多投资者进入该行业，大型浴场将增多，行业需求也将趋向饱和，对该项目经营的压力也会增加。五、 项目建设要求项目总体规划设计，必须在设计时通盘兼顾，娱乐项目设计涉及多门类、多学科的知识，业主在确定投资娱乐项目时就应请一家熟谙娱乐项目设计的策划公司牵头，对娱乐项目进行总体规划设计。策划公司组建一个有力而完整的设计班底，由投资专家、建筑师、机电师、装饰设计师和平面设计师及娱乐业管理专家共同参加。 效益好的会馆来源于好的管理，好的管理必须从好的设计开始。所谓好的设计，简单地说，会馆的功能设计必须既方便客人使用，又要方便会馆管理，即充分的体现出会馆的内部项目之间的交流， 又使会馆整体风格保持一致。我们认识好的会馆设计必须充分体现五个理念。即人性化、实用性、超前性、经济性和艺术性。1. 会馆设计必须充分体现人性化理念所谓人性化，就是坚持“以人为本”，提倡亲情化、个性化、家居化，突出温馨、柔和、活泼、典雅的特点，满足人们丰富的情感生活和高层次的精神享受，适度张扬个性，通过多种形式创造出使客人舒心悦目、独具艺术魅力和技术强度的“作品”。通过细小环节向客人传递感情，努力实现会馆与客人的情感沟通，体现会馆对客人的关怀，增加客人的亲近感，无形中带动会馆的人气和知名度上升。2. 会馆设计必须充分体现实用性理念会馆市场定位的不同，服务的客人群体会不同，那么对功能设计要求的适用性也不同。设计的适用性就是要求设计的功能必须考虑不同客人的需求特点，适合不同客人的使用，同时也要方便会馆的经营管理。如果不适合于客人使用，那么会馆就无法吸引更多的回头客；如果不方便于会馆自身管理，那么就会增加经营成本，也无法获得好的经济效益。3. 会馆设计必须充分体现超前性理念所谓超前性，就是设计要统筹考虑，既要绿色、环保，又要时尚，要不留遗憾。一方面要考虑原材料的绿色环保性，同时也尽可能减少投入，减少能源消耗。保护环境、减少污染，是人类生存之道，会馆在为客人提供舒适的食宿条件的同时，不能以牺牲环境为代价，这是社会对会馆的要求。从会馆本身讲，要提高效益，也要节约能耗，减少投入。另一方面，要体现时尚，要有超前眼光，要引领新潮，要充分考虑会馆今后的发展趋势，根据预测作出超前的设计，避免今后的重复投入。4. 会馆设计要充分体现经济性理念会馆是企业，自收自支、自负盈亏，要以尽可能少的投入产生最大的产出，这是市场经济的规律。所以，我们在设计上也要充分体现这一理念，重装饰、轻装修，既要考虑合理性，又要体现经济性，争取以较少投入达到最佳效果。5. 会馆设计要充分体现艺术性理念所谓艺术性，就是要使广大宾客从视觉上、从心理上产生赏心悦目的感觉。客人入住会馆，印象最深的往往是会馆设计的艺术性。如果设计独特、创意新颖、造型别具一格，还可以成为会馆的标志性代表，这无形中强化了会馆在客人心中的形象，增加会馆的品牌价格，给会馆带来不可估量的经济效益。六、 项目市场定位1. 该项目客源定位1) 高端群体：高端群体都关注物质与精神生活的享受。这种群体的宾客，一般都具有一定的社会地位或经济实力，追求享受以满足自己的精神与物质的品质。因此，在会馆建设中，增加了许多高端消费人群的消费项目。2) 中端消费者：中端消费者十分注重消费价格的低廉，还要满足虚荣心。这种顾客都具有“精打细算的想法”。在比较、推测中得出自己的消费及所消费的数额，因此对质量不过分苛求，要求达到“所值”即可。3) 喜欢新鲜的群体：这部分的群体注重浴场内的变化或新的营销举措。这类顾客以青年人为主，他们追求服务的新颖、别致，刺激而不过分在乎价格的高低。4) 关注健康群体：这部分的消费者注重养生保健的项目，这种顾客希望通过保健理疗，放松放松筋骨同时做一些简单的运动等，达到养生，保健的目的。对于其他服务项目他们不太在意。回归自然，追求健康和放松身心是这类消费者的心理。5) 品牌追逐群体：这部分人群非常注重企业信誉，适合自己在这里长期消费，以求得良好的心理感受。人们在消费时，都希望能物超所值，清洁、完善、舒适、愉快的环境，、温馨周到的服务，都能给宾客一种以获得满意、愉快的心理感受。2. 该项目市场定位本项目为盘龙集团斥巨资打造的xx最大规模，最高档次，最具特色的生态温泉养生水疗会馆。不管从规模上，装修的档次上以及内部的设施设备和服务品质上，都力求做到xx最好。其定位为高档养生水疗会馆，同时兼顾中端消费人群。七、 项目筹建筹备步骤为了避免不必要的投资和重复建设，以及不断返工等情况的发生，达到投入产出最优化，项目筹建筹备须遵循以下步骤。1. 项目投资立项2. 项目可行性研究与分析3. 投资预算与营业预测4. 项目总体规划和设计（项目管理公司与设计公司开始参予）5. 制定项目进度计划（管理公司负责）6. 项目土建（设计公司参与）7. 基础设备采购8. 土建工程验收9. 项目装修（设计公司参与）10. 成立筹备办公室，开展工作（管理公司入场）11. VI系统设计12. 一期广告推广13. 基础设施及营业设备采购14. 装修工程验收15. 人员招聘和培训16. 项目软装饰17. 二期广告推广18. 软装工程验收19. 营业物品和家具、电器采购20. 试营业准备工作21. 所有设施设备最后一次试运行22. 三期广告推广，加大宣传力度，以求达到最大影响力23. 开业庆典活动，正式营业以上所列为大体步骤，具体内容以及更详细的步骤计划需进一步进行规划。八、 项目重点打造特色区域盘龙温泉会馆要建成xx首家七星级生态温泉水疗馆，其设计上必须独具特色，做到气势磅礴，不流于俗套。要做到独一无二，并且能够吸引顾客，须从以下几个方面重点打造。1. 建筑外观建筑外观也就是行业内俗称的门头，欧式风格在中国各大城市大浴场的运用层出不穷，本项目在外立面上也主张欧式风格，欧式建筑材料在今后经营过程中，具有保持周期长的优势，为了达到最佳效果，同时又不浪费资金，设计公司在土建时就必须介入，以便在土建过程中将模型造好。2. 接待大堂接待大堂是客人进出会馆的必经之处，除了充分考虑管理的便利性与休闲性外，更需要给客人强力视觉冲击效果。3. 生态温泉区及游泳中心这个区域以及项目是本会馆重点打造的区域之一，从地下一层直通地上三层，配合三部观光电梯，构造出一幅具有强烈视觉冲击感的画面。生态温泉区利用假山、亭子以及仿岩石等材料营造野外温泉的效果。同时配置游泳池，以及各种水疗设备，打造xx独一无二的水域乐园。4. 万国城SPA风情公馆这里是上流社会的天堂，不出xx，您便可享受异域风情，万国城顾名思义，这里可见到世界各国不同的建筑风格以及艺术特色，通过设计师精心设计，引进各国独特元素，让您如同步入异域天堂。九、 项目功能布局与规划1. 负一层1) 设备机房2) 仓储、库房3) 洗衣房4) 厨房5) 男宾区（一次更衣室，588个柜子，水区，助浴区，二次更衣区）6) 女宾区（一次更衣室，188个柜子，水区，助浴区，二次更衣区）7) 生态温泉区与游泳中心8) 员工宿舍区，公共洗漱区、公共淋浴区、公共卫生间员工宿舍标准：24平米，每间住8人，共计50间。2. 一层1) 接待大厅2) 办公区（办公室、财务室）3) 商务咖啡吧4) 自助餐厅、餐包房、会员餐厅5) 演艺厅6) 休息大厅，无烟休息厅，超级影院，会员休息厅7) 公共娱乐区（乒乓球、台球、网吧、红酒雪茄吧）8) 美容美发区，女子幔缇SPA3. 二层1) 保健按摩房20间、VIP足疗房10间2) 标准双人间18间，标准单人大床房30间3) 健身房、瑜伽室4) 万国城SPA风情公馆18间5) 总统套房2间十、 营业部门功能概述1. 男女沐浴SPA水疗区采用德国进口满溢式水循环设施，带来全新活水养生之道。将奢华的经典装饰与自然天光融为一体，享受舒适的同时感受令人迷醉的自然气息，温馨的色彩，柔和的线条，在这个敞开的世界中，连细节处的光线都反复的捉摸与考量优雅的氛围充分感受到纯净水中的灵性与欢愉。智者乐水，罗玛皇宫温泉水会养生的新境界！2. 保健理疗、足道按摩、经典餐食、海鲜自助让原本简单的饮食变成一种味觉享受，并上升到审美高度。慢慢的享受这所有的色彩和美味。电影厅它视觉超享受，临场感的震撼环绕音响，使人身如灵其竟。多功能休息厅柔和的光线，柔软的沙发，在放松的时刻欣赏影视，无愧于平心养气的好心情。3. 五星级规格标准客房，万国风情SPA公馆，来自世界各国的经典家私唯我独尊。4. 运动健身区，舒适的获取健康所倡导的是一种自然，健康，积极，关注形象品位。通过这一全新的健康生活方式，朔造出由内而外的美丽。5. 缦缇女子SPA是以香熏SPA纤体美容服务为主，由专业美容导师提供优质的面部保养护理、眼部护理、全身经络推油、颈部提升护理、美胸提升紧致、瘦身束型、火山石理疗、香拓草药球理疗、SPA全身水疗等服务项目。十一、 项目投资预算及营业预测分析每一个项目，在进行投资建设之前，都需要进行投资预算，盘龙温泉会馆是一个大型休闲项目，更应该进行精细的投资预算和分析，本建议书对该项目的预算以及营业预测做了以下初步的分析：投资预算 （元）设计装修基础设备营业设备营业物品开办费运营总投资1800000 23000000 6200000 4700000 3300000 500000 18050220000000 基础设备电梯中央空调消防系统锅炉水电弱电系统总计800000 2800000 1800000 800000 含在装修中6200000 营业设备电器电脑家具厨房设备桑拿设备洗衣设备总计500000 2000000 800000 800000 600000 4700000 营业物品布草软装饰服装其他总计600000 2000000 400000 300000 3300000 预测收入每天500人单价（元）客流或百分数日收入月收入年收入备注浴资88 500 44000 1320000 15840000 助浴38 30%5700 171000 2052000 木桶浴108 10%5400 162000 1944000 足道88 25%11000 330000 3960000 小项38 20%3800 114000 1368000 中式理疗128 25%16000 480000 5760000 生态理疗238 15%17850 535500 6426000 芳香SPA388 10%19400 582000 6984000 餐饮5000 150000 1800000 标准房168 50%4032 120960 1451520 18间标间，30间大床房万国房888 80%12787 383616 4603392 18间万国房总统套房8888 2间总统套房零售商品30 60%7200 216000 2592000 总收入152169 4565076 54780912 人均消费304.3 营运成本分析项目名称单价（元）数量每日支出每月支出每年支出备注水电气10000 10000 300000 3600000 工资18000 540000 6480000 技师提成79150 45%35618 1068525 12822300 管理费54780912 2%3043 91302 1095618 培训费100000 易耗品5000 150000 1800000 餐饮耗用7000 210000 2520000 演艺费用2500 75000 900000 招待费100000 1200000 广告费100000 1200000 其他费用3000 90000 1080000 洗涤费、维修费等税费54780912 4%6003 180102 2191236 营运成本支出总计90164 2904928 34989155投资回报概算利 润总收入-营运成本19791757 年投资回报率50.11%十二、 结语盘龙温泉会馆依托盘龙集团雄厚的实力，以及汲取2000米地下纯绿色，原生态天然温泉，以其独特的内部设计和装修，打造辽宁省首家七星级休闲温泉会馆。其独特性，极大的优势必将引领xx，乃至整个东北地区休闲的新趋势。