规范房地产市场监督管理促进房地产市场平稳健康发展.doc

规范房地产市场监督管理 促进房地产市场平稳健康发展在大英县房地产市场监督管理工作会上的讲话县住建局党组成员、纪检组长 石 磊同志们：今天我们在这里召开大英县房地产市场监督管理工作会，总结2010年我县房地产行业取得的成绩，研判2011年房地产市场发展趋势，部署2011年房地产市场监督管理工作，其目的是进一步规范我县房地产市场开发和经营行为，促进房地产市场平稳健康发展。下面我讲三点意见：一、2010年房地产行业取得的成绩2010年是我县房地产行业发展极不平凡的一年。为遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，国家先后9次出台房地产新政、6次上调存款准备金率，2次加息。这一系列国家房控政策的出台，对遏制房价过快上涨，打击投资、投机性购房起到了较大作用。面对大的发展环境，我县房地产业在县委县政府的正确指导下，在各部门的大力支持下，各房地产开发企业不断强化内部管理，探索创新路子，房地产市场总体保持了平稳健康发展。（一）2010年房地产市场发展基本情况1、房地产开发投资持续增加。2010年，我县房地产开发投资累计完成 4.8 亿元，比2009年增长19%。2、房屋施工面积、新开工面积、竣工面积大幅增长。2010年，全年实施房地产开发项目21个，总面积23.6万平方米；施工面积21.8万平方米，比2009年增长13%；房屋竣工面积 20.5万平方米，与2009年同期相比增长10%。3、商品房销售有所增加。2010年全年销售商品房2381 套，面积19.05万平方米，与2009年同期相比增加11%。4、商品房价格稳中有升。2010年1- 6月期间，县城商品房平均价格在1500元/平方米左右；7-12月，商品房价格呈上升态势，年底新开盘商品房楼盘销售均价在2400元/平方米左右；二手房销售均价在2000元/平方米左右。 （二）主要监管措施 1、严格资质管理。严格了企业设置资格审查、资质换证审查等工作，全年办理房开企业到期换证6个；办理房开企业升级2个，办理物业公司更名1个、新成立物管公司1个。 2、建立了企业信用和项目开发经营管理电子档案，实行了房开项目开发建设、销售、验收、办证情况月统月报制度，做到一企一项一册，每月录入一次，实现了动态和精细化管理。现我局建有企业信用电子档案 14个。 3、严格开发建设管理。加强了对项目规划设计条件落实的监管，除房建外，我们还加强了小区基础设施、公共设施、地下管线、园林绿化、物管用房建设内容落实的监督。加强项目建设进度管理，督促企业按项目施工进度计划方案建设，确保工期如期完成。加强项目质量安全管理，落实现浇和商品混凝土、分户验收等制度，严格执行“五方”质量主体责任。4、严格竣工验收管理。落实了住宅工程房屋分户验收、房屋主体与配套的基础设施同时验收、开发小区物业管理验收等制度，项目竣工验收合格率大大提高。 5、严格房地产经营管理。认真执行了商品房一费制交易，处理违规企业两家；认真执行商品房预（销）售合同网上签约和网上备案制度，项目执行率达100 %；认真执行商品房预（销）售制度，办理预售许可证32个。6、严格商品房售后服务管理。落实了住宅质量保证书、住宅使用说明书制度，开发企业在交付房屋时都为购房户发放了“两书”，消费者权益得到基本保证。落实了住宅专项维修资金收取制度，收取专项维修资金200 万元。落实了开发小区向社区移交制度。7、严格了物业服务企业管理，积极推进社会化、市场化管理，县城规范化物业管理开发小区达到9个。8、加强了房屋登记发证和房屋交易管理。全年办理房产证7535户，面积近136万平方米;房屋抵押监证共办理3027户，抵押面积93.5万平方米，抵押价值16亿元，贷款额 6.9亿元；房屋按揭抵押共办理1998户，面积21万平方米抵押价值3.9亿元，贷款额2.3亿元。9、加强了白蚁防治工作。签定白蚁防治合同29 份，合同面积34.8万平方米，合同金额43.5 万元；已施工面积24.37万平方米。（三）存在的主要问题2010年，我市房地产业虽取得了一定的成就，但仍存在一些问题。1、从项目开发建设上看，有个别企业为节约成本，擅自变更房屋的设计，擅自改变规划方案，削减项目基础设施、和配套设施建设内容；个别企业建设无进度计划，项目进度管理不到位，导致项目无法按期交付使用；有的企业安全意识、质量意识不强，项目安全事故不断（去年已发生三次较大安全事故），质量或多或少有小毛病，有的还是大问题（粮寓花园）。2、从经营管理上看，有的企业在销售房屋时，未向消费者出示预售许可证和其他相关证照，或预售许可证、其他证照未上墙公示；有的企业未取得预售许可违法售房商品，或以认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；个别企业未全面执行一费制（金东加州湾），仍在房价之外另收“两管三线”开户费、安装费等；有的企业与消费者签订的商品买卖合同的内容未严格执行局规定的强制性条款，填写也不够规范；个别企业仍在搞“阴阳合同”，规避主管部门的管理；有的企业执行网上签约、网上备案积极性不高，预售合同不按时备案；有的企业售房广告仍存在欺骗消费者的现象。3、从交付使用和售后服务上看，有的企业未全面发放住宅质量保证书、住宅使用说明书；有的企业两书的编制内容不够规范，没和局规定的内容一致，发放时两书上没盖开发企业、建筑企业的印章；有的企业执行收取专项维修资金制度乏力，还没收取专项维修资金或收取了专项维修资金不及时解缴县房管局。4、从物业管理上，部分小区物业管理不规范，制度不健全，服务不到位，矛盾纠纷多，群众信访、上访多。二、2011年我县房地产市场发展趋势分析 为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，今年1月26日国务院出台了新国八条，主要内容包括加强税收征管，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；强化差别化住房信贷政策；要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，从严制定和执行住房限购措施等。新国八条被称为史上最严厉的房控政策，在它的影响下，目前北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨、石家庄等十二个城市出台了住房限购实施细则；上海、重庆试点收取房产税；1月20日、2月24日央行又两次上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这一系列政策的出台对我县房地产市场发展将产生重大影响，特别是差别化住房信贷政策的严格，对贷款购买第一套住房的家庭，首付款比例不低于30%，购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，第三套不予放贷；这样压窄了企业和购房户的融资渠道，同时这种大气候也使部分购房户持观望态度，出手购房者将减少。这是不利的一面。有利的一面，一是我县房地产市场起步晚，发展还不成熟，县委、县政府一直持支持、扶持、呵护的态度，并未打压，我们将继续支持、扶持、呵护房地产市场；随着一、二、三线城市对购房的严控，部分自住性和投机投资性购房者将转移到我们这样的小城市，市场消费需求量将有所增加；三是在未来几年，随着成渝经济区进程的加快，大英作为成渝中轴线上的黄金节点城市，具有得天独厚的区位优势，加上城市配套功能设施的成熟和完善，山清水美的自然宜居环境不断得到保护，大英堪称“生态之城”、“宜居之城”；五是随着城市化城镇化的推进，住房作为人民群众生活的必需品之一，在刚性需求以及改善型置业需求的强有力支撑下，未来几年将是我县房地产行业发展的黄金时期。因此，有充分理由相信，大英的城市发展值得期待，大英的房地产市场大有可为。3、 2011年房地产市场监督管理措施及要求2011年，我县房地产市场监督管理将紧紧围绕全县建设“五个大英”中心工作，在国家宏观调控政策的指导下，以“促发展、保平稳、保健康”为目标，以“规范开发经营行为、提升管理水平”为重点，以“制度化、精细化管理”为抓手，进一步规范房地产市场开发经营行为，促进房地产市场平稳健康发展。主要做好以下工作：（1） 进一步规范资质管理一是严格企业设置资格和资质换证审查。将每两年一次的资质换证审查工作与企业的管理、业绩、信誉等切实挂沟，凡管理不规范，业绩不突出，信誉十分差的企业，特别是工程出现了较大质量安全问题或因不诚实、不守信引发了消费者群体上访事件，影响了社会稳定，将严查企业责任，不予换证或降低资质等级，严重者将取消资质等级，清出大英房开市场。二是严禁无资质和超资质开发。凡合作、合资开发房地产项目，必须完善法定的建设手续，土地必须转到开发企业的门下，并将联合开发的有效合同送建设局房管股查验和存档。凡未办理合法手续而进行挂靠开发经营的，我局将视为开发主体无资质并按国家有关法律、法规予以严惩。（二）进一步规范建设管理 一是加强项目开工监管。项目要按照国土出让合同约定时间按期动工建设，且必须取得了国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。二是加强项目建设进度监管。所有开发项目在开工前必须制定项目施工进度计划方案，并将项目施工进度计划方案交我局房管股备案。我局将根据此方案定期或不定期地对项目进度进行检查，确保项目按期交付使用。未按计划完成建设进度的，将进入不良行为记录。三是加强建设内容的监管。所有新开工项目在办理施工许可证时，需交一份过规的项目规划设计方案给我局房管股，以便我局对项目的建设内容（基础设施、公共设施、地下管线、园林绿化、物管用房、住宅用房）进行监管，督促开发商严格按规划设计条件建设，保护消费者的合法利益，减少项目交付使用时产生的开发商和消费者的矛盾纠纷。特别是要加强物管用房建设的监督，凡房开项目今后在进行项目的方案设计和建设时，必须按建筑总面积的2的标准设置和建设物管用房，同时修建不少于30平方米业主委员会活动用房，保证开发小区物业管理人员和业主委员会办公和值班使用。 四是加强项目手册制度落实的监管。去年7月我局出台了关于实施管理制度的通知文件，但落实得不很好，执行得不规范。开发企业必须在签订土地使用权出让合同后或取得土地使用权批准文件十五日内，到县建设局房管股申领统一印制项目手册，并指定专人负责项目手册的填报、验核工作。项目手册每季度送县建设局房管股验核一次。开发项目在竣工验收交付使用三十日后，县建设局、房地产开发企业要分别将项目手册存档。 五是加强项目质量安全管理。2010年4月建设部下发了关于进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度有关问题的通知文件，文件中明确了“房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任”，开发企业一定要高度重视这条规定。 项目要建立了完善的质量保障体系和安全生产体系，符合建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，严格执行“五方”质量主体责任， 施工现场具备安全生产条件，无重大安全事故隐患，无伤亡事故的发生，质量合格率达到100%，房间、窗台、门户、层高等的尺寸标准符合强规规定，达到分户验收标准，杜绝屋面渗漏，墙体渗漏，墙体开裂，地面空鼓，地面开裂，门窗关闭不严等质量通病 。推行使用新材料 、新工艺、新技术、新设备，提高住宅的科技含量及内在品质。按照国家、地方关于建筑节能的要求和规范，做好建筑节能相关工作，确保建筑市场达到节能标准。三、规范商品房竣工验收和交付使用管理一是严格执行住宅工程房屋分户验收、房屋主体与配套的基础设施同时验收、物业管理验收等制度，落实房建工程竣工验收一票否决制度，参与竣工验收的“五方”质量责任主体和监管部门只要有一方认为项目某一方面不合格就不得出具验收合格意见，局城建档案室不得备案。二是完善商品住房交付使用制度。明确商品住房交付使用条件，建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。我局将依据法律法规及有关建设标准，制定商品住房交付使用条件有关文件。四、规范房地产经营管理一是强化商品住房预售行为监管。开发商预售商品房，必须符合建设部颁布的城市商品房预售管理办法规定的条件和我县的相关要求，必须取得预售许可证。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用（住建部2010年4月13日出台的关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房 201053 号）规定 ）。房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。二是强化房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的，必须委托房地产经纪机构代理，并到我局房管股备案。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息。三是强化商品住房预售方案管理。开发企业在预售房屋时必须制定商品住房预售方案，并按照商品住房预售方案销售商品住房（预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等）。预售方案必须报我局房管股备案并公示。四是规范商品房销售现场信息公示管理。商品房销售现场（售房部）须设立信息公示栏。信息公示栏应包含以下内容：证件公示栏、文件（文本）公示栏、可售房源信息公示栏、代理中介机构公示栏。商品房销售现场（售房部）须设立信息查询处，接受消费者咨询。在商品房销售现场公示的证件或证书，须是原件或彩色扫描件，不准使用复印件，公示的证件或证书须裝框上墙，张贴整齐美观，不得裸证、裸件张贴或悬挂。五是严格商品房价格管理。取得预售许可的商品住房项目，开发企业要在一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售；要严格执行商品房一费制交易，不得在房价之外另行收取任何费用。 六是规范商品房购销合同管理。商品房买卖纸质合同或电子合同必须与国家建设部、国家工商总局监制的商品房买卖规范合同文本保持一致，不得损害消费者利益。合同的签订必须执行我局规定的强制性内容，若是网上签约的电子合同，合同的样式和内容要与规范的纸质合同一致，不得减少合同内容。严格认真执行商品房预（销）售合同网上签约和网上备案制度。今年省工商局、住建厅将开展商品房买卖格式条款专项整治工作，我局将会同县工商局进行前期检查。 七是加强房地产广告管理。房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众。广告需经局房管股审查，取得房地产广告审查证明后方能发布，违反此规定的，我局将联合工商局进行查处。五、规范商品房售后服务管理一是严格执行住宅质量保证书、住宅使用说明书制度。在商品房交付使用时，开发企业必须向购房户发放由我局统一印制的住宅质量保证书、住宅使用说明书，并将业主签字后的发放清单报局房管股备案（未发放两书，我局将按房地产开发企业资质管理规定第二十三条的规定，予以警告、责令限期改正、不予换证审查或降低资质等级等处罚，并处以1万元以上2万元以下的罚款）。二是全面执行住宅专项维修资金收取制度。2009年1月1日以后竣工的楼盘（包括正在建和新开工的楼盘）都必须缴纳住宅专项维修资金，收取的标准为按业主所拥有物业的建筑面积，多层每平方米25元，高层每平方米40元。开发企业与购房户在网上签订的商品房预（销）售合同，必须要有关于专项维修资金缴纳的约定，如无此款约定，县房地产管局所不得登记备案。住宅专项维修资金由开发商向各购房户代收，在对项目进行竣工验收前，开发商必须向县房地产管理局交纳该开发项目应交专项维修资金总额的50%的专项维修资金，否者则对该项目不进行竣工验收；剩余的50%的专项维修资金，开发商在领取房屋所有权证时必须交齐，否则县房地产管理局不得发放房屋所有权证书。三是严格执行开发小区向社区移交制度。凡2011年1月1日以后新开工建设的楼盘，开发企业必须缴纳社区发展资金，缴纳标准为总建筑面积2万平方米以下5000元，2万平方米5万平方米1万元，5万平方米以上2万元。1月1日以前开工建设的楼盘，继续执行开发商向住户收取社区发展资金每户70元的政策。开发项目在办理商品房预售许可时需向局房管股缴纳此项资金，由房管股向社区移交。 四是全面落实物业管理制度。开发楼盘在交付使用前必须落实前期物业管理制度，必须聘请物业服务企业对开发小区实行市场化、规范化物业管理，项目未落实前期物业管理的不得组织竣工验收。在楼盘交付使用和办理物业承接验收手续时，开发企业应当向物业服务企业移交下列资料:1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必需的其他资料。6、 规范房地产中介机构管理一是逐步完善严格的准入制度和退出机制；建立中介机构信用等级评价制度，依法对中介机构及执业人员的中介执业活动实施有效监督。二是强化备案管理。房地产中介服务机构在领取营业执照后的个月内，应当到我局房管股登记备案。我局将每年对房地产中介服务机构专业人员资格进行一次检查，并公布检查合格的房地产中介服务机构名单。 七、规范房地产信用管理 积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，将信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为，要记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。 八、规范开发企业考核管理 实行房地产开发企业季度动态管理考核和综合考核制度，将考核结果记录入企业信用档案，并在住建局督查通报上进行通报，作为年终评定县级优秀房地产开发企业、推荐省市级优秀房地产开发企业的主要依据。 二一一年三月一日