中融-鸿山新城镇股权投资集合资金信托计划信托计划.doc

中融信托-鸿山新城镇股权投资集合资金信托计划信托计划信托类型: 股权投资类结构化信托信托目的: 受托人接受委托人的委托，设立指定管理方式的集合资金信托，以入股项目公司等方式运用信托资金，受托人按年向受益人分配信托收益，信托到期后偿还信托本金并支付信托利益。资金用途: 信托资金以增资和资本公积的方式注入中国新城镇旗下公司，进入鸿山新城镇用于无锡鸿山新城镇基础设施和公建配套建设。受托人: 中融信托信托规模: 6.5亿元（其中优先级4.5，次级2亿，优先次级比2.25:1）信托期限: 18个月（满6个月时有权回购并提前终止；如果融资方在6个月时不行使回购权，则信托期限为18个月）预期年化收益率 100万元认购金额300万元， 9%/年； 300万元认购金额， 9.8%/年；收益分配: 按年付息风控措施: 1、土地抵押：鸿山新城镇名下的“吴文化风情街”的88903.4平方米土地和15078.58平方米商铺，以及鸿庆地产名下的在建工程（对应土地面积69212.4平方米）为本信托计划提供抵押担保; 2、连带责任担保：由上置控股、中国新城镇及上海金罗店开发有限公司为本次信托计划提供连带责任保证。 3、 资金监管：在保管银行开立资金监管账户，通过派驻现场监管人员，控制项目公司及其股东鸿山开发公司实际资产及信托资金的使用。项目介绍： “无锡鸿山新城镇”项目位于无锡新区鸿山镇，位于无锡市与苏州市的两市交界处，并位于两市交通走廊上，距两市市中心的直线距离都在20公里以内。新城位于中国长江三角洲腹地，属上海一小时经济圈范畴，距上海1小时车程，到省会城市南京约160公里。新城水陆交通便捷，傍京杭大运河、望虞河、伯渎河；西接无锡苏南国际机场（约8.5公里），紧靠312国道，沪蓉高速公路、沪常高速，无锡至通州的高速穿境而过，距离京沪高速铁路无锡站约3公里。此外，鸿山镇作为吴文化的发源地之一，具有著名人文景观“鸿山十八景”，并于2002年被列入第一批国家AA级景区和无锡市旅游十八景之一。 无锡鸿山文化新城被列为第三批全国发展改革试点小城镇，规划面积8.68平方公里。 无锡鸿山新镇项目将借助国家鸿山遗址公园大规模开发建设的契机，打造苏南最大、功能最全、环境最优的“都市新绿洲”，其将大大改善新区的投资服务环境，改善居住环境，并形成良好的生态循环。同时，无锡新城镇项目将大力发展休闲观光旅游、酒店商务服务、零售商业等第三产业，丰富和完善新区的产业结构，促进无锡新区“创新型国际化科技新城”建设目标和城市化进程的早日实现，并树立建设小城镇的典范，其社会效益显著。 新城项目的预计开发成本总额为60.6亿元，截至2012年12月底，已经支付的实际开支为18.5亿元。目前鸿山文化新城整体完成进度为67%，已建成7万平方米的吴文化广场，每年的4月中旬都将在此举办吴文化节，全国乃至世界各地的吴氏宗亲都将汇聚一堂进行祭祀活动；另有1.5万平方米吴文化风情街作为配套设施。同时于2011年引进上海瑞金医院入驻新城。 整个项目预测总收入期10年，总收入金额为858312万元。税前利润为380016万，税后利润为285012万，经济效益明显。从2007年至2012年底，总计出让了9宗地块，合计1089亩，按照土地出让收入的分配比例，新城镇公司获得总计109538万元。可供未来出售的土地面积为4660亩。未来三年（信托期限内）计划出让土地200亩、300亩、500亩，将为新城镇带来出让金返还18亿，毛利约9.826亿。担保方介绍： 中国新城镇（1278.HK） 中国新城镇发展有限公司于2006年1月4日在英国维尔京群岛注册成立。公司在新加坡和香港两地上市。 中国新城镇及其附属公司是中国内地的新城镇开发商，主要在中国的大型城市从事大规模新城镇规划和开发，包括审计总体规划、动迁安置现有居民和企业、平整和预备土地和基础工程建设。 根据2013年5月16日中国新城镇董事会的公告显示，公司以及公司大股东上置投资控股有限公司与国开国际控股有限公司订立了谅解备忘录，由国开国际控股自己或指定一间公司认购中国新城镇增发的新股。交易完成后，国开国际控股将持有中国新城镇51%的股份，取代上置控股成为公司新的控股股东。 国开金融有限责任公司（简称“国开金融”） 是国家开发银行根据国务院批准的商业化转型方案设立的全资子公司，成立于2009年8月，注册资本金350亿元人民币。国开金融主要从事 “城镇开发、产业投资、海外投资、基金业务” 四大业务，以服务中国的城镇化、产业化和国际化进程为目标。目前旗下管理着国家开发银行和国开金融唯一的海外战略投资平台国开国际控股有限公司（1062.HK）、国务院作为十大产业振兴规划的具体措施之一的由国家发改委批复国家开发银行设立的大型产业投资基金装备制造产业投资基金、发起设立了国家级母基金国创母基金以及中非发展基金、中国-比利时基金、中国-东盟基金等具有重大战略意义的涉外基金以及弘毅、渤海产业基金、绵阳产业基金等国内优秀私募股权基金在内的20多支基金。 国开行的入股，将为中国新城镇在城镇化建设方面提供强大的资金支持。 目前公司在开发项目有上海罗店新城镇（总占地6.8平方公里，96%竣工，可供出售剩余土地约699,588平方米（占总数的30%），可供出售至2015年）、无锡鸿山新城镇（总占地面积8.68平方公里，发展项目的67%已竣工，可供出售剩余土地存货约311万平方米（占总数的81%），可供出售至2020）、济阳李相新城镇（占地面积20.55平方公里，发展项目约45%已竣工，可供出售剩余土地存货约1,184万平方米（占总数的96%），可供出售至2038年）。 截至2012年12月31日，中国新城镇的总资产为117.6亿元，净资产为32.4亿元，收入为9.35亿元。 上置控股及上置集团（1207.HK） 上置投资控股有限公司（上置控股）成立于1999年7月，注册于英属维尔京群岛。上置投资控股有限公司为上置集团有限公司（SRE， 1207.HK）和中国新城镇发展有限公司（CNTD，1278.HK）的控股公司。截至2012年12月31日，其持有SRE股份的55.23%，持有CNTD股份的32.64%。 上置集团有限公司成立于1993年，是一家以房地产开发与建筑营造及土地开发为主营业务架构的综合性地产开发公司。1999年12月10日在香港交易及结算所有限公司上市。2013年，上置集团有限公司在中国房地产500强排名69位，是上海房地产开发企业50强之一，为上海硕诚置业有限公司全资控股公司。上置集团以中国上海为区域发展重心，以中高档住宅物业为核心房地产开发物业组合，先后在上海核心区域开发了“绿洲花园”、“斯格威”、“绿洲雅宾利”、“华府天地”、“美兰湖花园”、“香岛原墅”等众多优秀物业，年开量达50万平方米。 截至2012年底，公司总资产293.55亿港元，总负债195.93亿港元。截至2013年6月30日，上置集团实现合同销售收入85490.86万元，合同销售面积49511.55平米，预计2013年下半年可实现246,190万元销售，全年可实现331,680万元销售收入。 上置集团在上海资信情况良好，为农业银行和浦发银行总行的3A级优质客户。公司还有中国工商银行上海市分行提供的人民币100亿元授信额度。 上海金罗店开发有限公司 上海金罗店开发有限公司是中国新城镇公司为开发上海金罗店项目设立的项目公司。金罗店项目位于上海市北部的宝山区，距离市中心人民广场28公里，距离虹桥机场32公里。上海市轨道交通7号线在项目周边设有美兰湖站和罗南站，目前已经通车。 截至2012年12月31日，金罗店开发有限公司总资产45.02亿元，负债36.28亿元，净资产8.74亿元。、2011、2012年合并营业收入分别为5.44亿元、8.03亿元，担保实力较强。项目亮点 1、本项目为全国发展改革试点小城镇项目，符合当前政府城镇化发展的方向，社会效益较高 当前政府经济工作的重点内容是推进城镇化发展，本项目为第三批全国发展改革试点小城镇，符合政策指导方向。 无锡鸿山新镇项目将借助国家鸿山遗址公园大规模开发建设的契机，打造苏南最大、功能最全、环境最优的“都市新绿洲”，将大大改善新区的投资服务环境、居住环境，并形成良好的生态循环。同时，项目将大力发展休闲观光旅游、酒店商务服务、零售商业等第三产业，丰富和完善新区的产业结构，促进无锡新区“创新型国际化科技新城”建设目标和城市化进程的早日实现，并树立建设小城镇的典范，其社会效益显著。 2、 项目合作方背景实力较强 上海新城镇有限公司是一家实力雄厚的上市公司。截止2012年底，总资产超过117.6亿元，较2011年增加10亿元，净资产32亿元，实现销售收入9.35亿元，较2011年增加近3亿元。且公司开发的上海新罗店项目获得良好的市场效应和品牌口碑，在旧城改造方面经验丰富。其背后股东上置集团和国开金融能为该项目的顺利运作提供政府关系、资金渠道、运营经验等全方位的支持。 3、 担保方实力雄厚 港股上市公司中国新城镇（1278.HK）和上置集团（1207.HK）及上海金罗店开发公司为本信托提供连带责任担保。截至2012年底，新城镇总资产117.6亿元，全年营业收入9.35亿元；上置集团总资产293.55亿港元，全年营业收入33.5亿港元；上海金罗店总资产45亿，全年营业收入8.03亿。担保方实力雄厚。 4、项目未来现金流充裕，能充分覆盖信托本息 项目主要收入为无锡新区财政的出让金返还，预测总收入期10年，总收入金额为858312万元。未来三年（信托期限内）计划出让土地200亩、300亩、500亩，将为鸿山文化新城镇带来出让金返还18亿，毛利约9.826亿。现金流充裕，能够确保信托本金返还和收益的实现。 5、 本项目风险控制措施较强，安全性高 本次风控措施包括两块土地抵押、上海新城镇有限公司和上海新罗店有限公司同时为本次融资提供无限连带责任担保，抵押率合理，风险可控，安全性较高。理财团购网-回报率最高的投资理财平台