陵水高峰温泉度假区控制性详细规划文本.doc

文本目录第一章 总则第二章 规划定位第三章 环境容量与建设规模第四章 土地开发强度与建筑规划管理第五章 道路交通第六章 竖向控制第七章 绿地控制第八章 景观控制第九章 市政设施第十章 综合防灾第十一章 环境保护第十二章 规划的实施和管理附录一 规划用地构成表附录二 规划项目及其指标一览表附录三 本文本用词说明文本第一章 总则第一条 为顺利实施高峰温泉休闲度假区控制性规划（20052020），强化规划的控制功能、详细规定建设用地的各项控制性指标和其它规划管理要求，特制定本控制性规划文本（以下简称文本）。第二条 本文本适用范围为陵水县高峰温泉度假区（以下简称本规划区），位于海南省陵水黎族自治县英州镇的西北端，南临土福湾、西与三亚市毗邻，面积为369.43公顷。规划范围内任何单位和个人在本区范围内进行各种建设活动，必须遵守本规定。第三条 本文本编制的主要依据是：中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则、陵水黎族自治县城市总体规划（2002-2020）、陵水滨海风景名胜区整体规划（中国城市规划设计研究院海南分院1993年3月）陵水黎族自治具人民政府、海南省陵水县高峰地热田热矿水普查报告。第四条 本文本与“高峰温泉度假区控制性详细规划”说明和图纸同时使用，共同作为规划控制管理的依据。第五条 本文本涉及的控制指标和技术规定是根据现行的相关标准、规范，结合本规划区的规划定位制定的，未涉及的指标应按国家、海南省以及陵水县的有关政策、法律、规范相关条款的规定执行。第六条 自本文本批准实施之日起，凡与本规划区开发建设有关的各专项规划、修建性详细规划等均应符合本规划文本。第七条 本规划由海口市规划局负责审批，陵水县规划行政管理部门协助陵水县人民政府负责实施。第八条 任何单位和个人对土地只有使用权，土地的所有权属于国家，严禁倒卖和变相倒卖土地。第二章 规划定位与土地利用性质第九条 本规划区的规划性质为：高品位、生态性、综合型的山地温泉休闲度假区。第十条 规划确定本规划区主要建设内容为：高档休闲度假接待设施、产权式温泉度假别墅、休闲运动活动场地、公共服务设施、相应的市政设施及绿地。第十一条 本控规地块用地分类按照国标GBJ13790城市用地分类与规划建设标准，结合本规划区用地和功能发展需要，确定各地块用地性质，详见附录1(规划用地构成表)及规划控制图则。第十二条 本图则规定为生态保护绿地、防护绿地以及基本农田保护用地的地块不得变更其使用性质与用地范围。第十三条 以地块为整体进行开发改造时，地块用地界线及地块内的小区道路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中适当调整，但其规模、道路走向、接口位置、断面形式等必须符合控制指标要求。第十四条 建筑物的性质应同所在地块的土地使用性质相符。当建筑在改建、扩建和新建，其使用性质与所在地块的土地使用性质不符需要调整与变更时，必须经规划行政主管部门核准第三章 环境容量与建设规模第十五条 高峰温泉休闲度假区最高日游人容量宜控制在1.02万人以下。第十六条 本规划区内酒店及度假社区客房建设总数宜不大于1230间，床位总数宜控制在2460床以下，其中酒店客房建设数宜不大于1010间。第十七条 本规划区内总建设用地面积应控制在270公顷以下，总容积率应控制在0.1以下，总建筑密度应控制在5%以内。第四章 土地开发强度与建筑规划管理第十八条 为了对用地和建筑设施进行定位控制,本规划采用地块界线、建筑最小后退红线、绿化控制线和水域控制线共四类线作为主要控制线。第十九条 控制指标中的用地性质、建筑密度、容积率、建筑限高、绿地率、主要出入口方位为指令性指标，原则不得更改，特殊情况应经原审批城市规划行政主管部门核准方可适当调整。第二十条 关于容积率的控制：对土地进行开发建设，其容积率不得突破图则所规定的上限值。同类使用性质的相邻地块，考虑到成片开发的可能性，规划确定的容积率可以相互转让,但容积率不得提高。第二十一条 关于建筑高度的控制：符合海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定琼府200119号文的前提下,兼顾休闲度假区整体景观风貌及生态环境的需要,对各地段提出建筑高度的上限控制要求。具体操作详见规划图则。第二十二条 关于建筑密度的控制:建筑密度均依据海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定确定。具体详见规划图则。第二十三条 关于建筑后退红线的控制:均参照国家公路法有关解释条文来执行,同时必须遵循以下原则:1、建筑后退规划道路红线:沿规划区干道的建筑后退道路红线不得小于10米,沿规划区支路的建筑后退道路红线不得小于6米。2、建筑后退相邻地块用地边界线：当相邻地块都为规划建设用地（除开体育公园用地）时，双方建筑各后退地块分界线不得小于6米,留出消防通道,其它具体操作详见规划图则。3、建筑后退规划范围红线：当地块为规划建设用地（除开体育公园用地）时后退规划范围红线6米作为防护。4、凡未尽事宜,必须严格遵守海南省相关法令法规。第五章 道路交通第二十四条 对外道路交通由东线高速公路及223国道及其连接道路共同承担。第二十五条 规划区内以电瓶车为主，私家车、旅游大巴车为辅，应减少进入规划区汽车的数量。公共汽车站和电瓶车停靠站必须建在规划区入口及广场附近。第二十六条 道路选线线型不宜太直，要有一定弯曲度，应根据规划场地现有地形走势并充分考虑场地竖向的要求；第二十七条 规划区内部车行道路分为主干道、次干道、支路、组团内支路四级。道路设计车速不宜太快、道路不宜修得太宽，主干道红线宽度为14米，规划双向2车道和双侧人行道，防护绿带为15米；次干道红线宽度为11米，规划双向2车道和在人流量大的一侧设单侧人行道；支路红线宽度为6米，单向一车道；组团内支路以干道探入性道路为主，红线宽度为4米，用以服务各个功能区内部。第二十八条 步行小路应采用碎石或木板修建，宽度宜为2-4米，为步行和电瓶车服务。第二十九条 道路红线范围内用地为道路及道路绿化专用，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建和新建不得占用道路用地。第三十条 配置与度假接待设施和服务设施规模相适应的停车场（库），配建车位控制指标参考海南省相应规范。第六章 竖向控制第三十一条 道路和建筑须依山就势修建,不可大动土方,同时也应避开植被良好区域与温泉眼区域，避免破坏自然生态景观。第三十二条 干路、支路的纵坡度应控制5%以下,道路及各地块场地最小坡度不得小于0.2%,以满足规划区合理有效地排水。第三十三条 建设用地坡向宜朝向河流、田园等天然景观,创造良好的景观视野。第七章 绿地控制第三十四条 绿地系统是体现热带度假区及地方文化特色的主要载体。本规划对绿地的控制应遵循以下原则:1、有利于体现本地区景观及生态环境特色原则。2、有利于本地区自然环境的保护和再生,讲究生态弹性的原则。3、有利于强化休闲度假区绿化空间的系统性以及点、线、面结合的空间层次。第三十五条 本规划区内的绿化用地设置为道路绿地、防护绿地、山体生态保护绿地、基本农田保护绿地和组团绿地。第三十六条 本图则中绿化控制线内用地严禁任何其它建设行为侵占。对于绿化用地内现有的建设项目或建筑应严格控制其发展,并有计划地逐步迁出。第三十七条 道路绿化以种植椰树为主,辅以槟掷林、芒果林,结合孤植、群植等方式,充分体现热带植物景观,创造具有热带特色的度假区环境。第三十八条 规划区内绿地率：度假社区不小于60%，酒店区不小于60%，黎族风情区与原生态黎族村庄不小于45%，整个度假区绿地率不小于80%。第八章 景观控制第三十九条 对景观的控制遵循以下原则：1、有利于体现热带景观环境及地区生态特色。2、有利于与周围环境尤其是河流、山体景观、温泉景观相互融合、相互呼应。保证视线通透,景观连续,创造优良的空间环境。第四十条 对自然景观的控制应遵循以下原则：1、保护生态资源,绿地控制线内禁止进行非必需的建设。2、河流及外围30米防护绿带内禁止修建永久性建筑物，允许建设小体量的非永久性的构筑物,以保持宽广的景观视野。第四十一条 单体建筑设计应遵循以下原则：1、对建筑形式、建筑色彩、建筑风格等方面应予以适当引导,形成具有鲜明地域特色的建筑群体形象。强调与周围自然环境、人文环境、热带气候特征相协调。2、保证建筑群体景观的连续性和协调性,体现热带景观特征,同时,避免建筑形象的重复及单调。第四十二条 原有田园景观以及植被良好的山体应给予保留,并通过整理原有自然水系、打造特色景观节点与各功能区的主题绿化等措施使景观更加丰富,充分体现本地区自然特色。第九章 市政设施第四十三条 高峰温泉休闲度假区的道路系统、供电、供水、电讯等基础设施必须一体化考虑。第四十四条 以田仔水库为水源的英州镇的城市供水厂作为本规划区的生活用水水源，第四十五条 配水管网可采用环状管网供水，主管宜布置在主干道上，局部辅之支状管网，输配水管网沿道路敷设，消防供水与生活供水管网合一。第四十六条 规划区内浇洒绿地、体育文化主题公园采用中水与湖泊、溪流等地表水。喷泉、水景、游泳池及其它游乐设施必须采用循环水系统,减少自来水供水量。第四十七条 排水系统必须采用雨污分流制。各酒店、度假区等单位必须独立或合建污水处理设施。第四十八条 电源可由英州镇35KV变电站引入两条10KV电力线路到温泉酒店区，其余各区电力由温泉酒店区供给。第四十九条 在温泉酒店区可设10KW/0.4KV变电所兼开闭所一座，在体育公园区、公共温泉酒店区和温泉社区等各设置一个10KV变电站。变电所宜采用附着在建筑物内。第五十条 供电网络应由10KV送电网组成，结线方式宜采用放射式，低压配电网络宜采用干线式和放射式相结合的方式。线路采用高低压电缆架空敷设对景观影响较大时可局部采用埋地敷设。第五十一条 电信电缆宜沿主要道路敷设至各功能区。线路宜采用管道埋地敷设。第五十二条 各酒店、度假社区等单位应设立垃圾收集点负责各自的垃圾清理工作。第五十三条 社区内楼旁、道路、广场等范围内设置垃圾桶，采用不同标态（可回收和不可回收）分类收集。第五十四条 生活垃圾应先回收循环利用，待回收后所剩残留物质，应进行最终无害处理后填埋第五十五条 垃圾转运站应采用密闭式，可布置在规划区东南部。第五十六条 垃圾由环卫车辆采用分类收集方式清运，具体填埋地点在英洲规划的中统一选定，英洲区域基础设施共享。第十章 综合防灾第五十七条 本规划区内防洪标准参照海南省防洪规划，按百年一遇标准设计。第五十八条 规划区内主要酒店客房、娱乐场所等建筑均必须设置室内消防报警及喷淋灭火系统。第五十九条 酒条 各酒店、度假村必须修建消防监控、指挥中心，担负各自酒店及周围附属区域的消防监控、报警、指挥疏散、启动消防水泵、紧急救护等功能。第六十条 消防通道、给水管道及消火栓系统必须按相关规范布置。第六十一条 本规划区内交通、市政设施、消防等城市生命线工程按7度标准设防。第十一章 环境保护第六十二条 整个规划区大气环境质量控制标准执行环境空气质量标准(GB3095-1996)中的一级标准。第六十三条 规划区内地面水水域执行地面水环境质量标准(GHZB1-1999)中的类标准。第六十四条 规划区内声学环境控制标准:昼间执行标准60dB(A)、夜间执行标准50dB(A)。第六十五条 能源只允许使用太阳能、液化石油气等清洁能源,不得使用煤、碳、薪柴等作为燃料。第六十六条 所有污废水必须进行处理后利用,禁止直接向地面水体排放。第六十七条 本规划区内生活垃圾应分类回收、粪便达到有组织的收集与处理。第六十八条 进行各类建设时不宜大量开挖土方,避免造成山体滑坡、塌方。第十二章 规划的实施和管理第六十九条 规划区内的一切建设活动都要严格按照批准的规划进行,所有建设用地和建设工程都要执行城市规划法规定的一书两证制度,履行审批手续。第七十条 本控制性详细规划成果包括:规划文本、规划说明书、规划图纸及规划控制图则。其中规划图则与规划文本具有同等法律效力,规划说明是对规划文本的解释和规划思路的阐述。第七十一条 规划确定的地块使用性质无须另外申请即可使用,同时必须严格执行规划图则规定的各项指标。第七十二条 应进一步深化规划，强化规划管理，在控规的基础上，通过修建性详细规划落实规划所定的目标。严格遵守规划的指标控制体系，如有更改，必须经原审批行政主管部的批准同意。第七十三条 本规划自县人民政府批准之日起生效。附录一： 规划用地构成表用地类别用地面积（公顷）用地比例（%）旅馆业用地40.3510.92居住（度假别墅）用地17.514.74体育用地111.6130.21商业用地3.660.99文化娱乐用地5.491.48服务业用地2.900.79村镇建设用地20.455.53道路广场用地9.522.58基本农田保护用地27.837.53生态保护绿地76.2420.64防护绿地36.419.86市政设施用地0.540.15水体16.924.58总用地369.43100附录二： 规划项目及其指标一览表项目名称总用地面积（ha）容积率总建筑面积（m2）提供住宿游客数量（人）备注规划建设用地体育文化主题公园区138.920.0230000240体育运动会员别墅共约35幢，3.5-4.5人幢（500-700m2幢），运动会所设置50间客房。产权式温泉度假社区19.300.238600300温泉产权度假别墅共约75幢， 3.5-4.5人幢（350-550m2幢）。高档温泉酒店区39.120.15586801160设置客房580间，2人间（五星级酒店客房标准约100m2间）。黎族风情区4.910.3014730生态黎族村庄21.580.2553950公共温泉区16.210.1016210公共温泉酒店区19.040.2038080760设置客房380间，2人间（五星级酒店客房标准约100m2间）。服务配套区3.680.3011040道路用地7.21合计（各功能区用地包括其范围内的防护绿地与生态绿地）269.970.102612902460共可容纳3000人，按82%入住率，提供住宿的游客数为2460人（共有客房间数1010间，温泉产权别墅75幢，体育运动会员别墅35幢）。生态保育用地防护绿带12.52山地运动区42.30水体16.92田园观光区27.72合计99.46总用地369.432460附录三 本文本用词说明3.1 为了便于在执行本文本条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：3.1.1 表示很严格的，非这样不可的：正面用词采用“须”或“必须”；反面用词采用“严禁”。3.1.2 表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面用词采用“应”；反面用词采用“不应”或“不得”3.1.3 表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面用词采用“宜”或“可”；反面用词采用“不宜”。3.2 条文中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为“应符合的规定”。