都市家苑项目初步开发方案.doc

都 市 家 苑 项 目初步开发方案建议书Dec 28, 2004目 录目 录1一、项目分析及定位21、项目环境与地块分析22、项目优劣势分析22.1优势22.2劣势33、项目发展方向定位33.1开发档次定位43.2形象定位43.3价格定位4二、项目总体规划指标4三、项目户型发展建议51、项目基本户型确定依据及思路51.1目前需求市场状况51.2莱西商品房市场新住宅项目的户型供应特点51.3户型设计发展趋势52、本项目基本户型面积比例52.1三房二厅主力型62.2二房二厅经济型62.3四房二厅舒适型62.4五房超豪华型63、户型设计建议64、各基本户型发展比例建议7四、景观及配套建议71、项目平面布局建议72、建筑内外装修标准建议82.1外立面设计装修标准建议82.2住宅内部装修建议83、环境景观建议94、配套服务建议104.1停车系统104.2智能化配套系统115、物业管理建议115.1项目物业管理服务介入形式及相关内容115.2部分主要物业管理服务内容建议13一、项目分析及定位1、项目环境与地块分析莱西市位于山东半岛中部，地处东经120度12分至120度40分、北纬36度24分至37度09分，隶属于山东省青岛市，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之一。下辖12个镇、4个街道办事处和一个经济开发区，862个村。本项目位于莱西市城区东南部，南临蓝烟铁路，北接莱西城区，横跨烟青一级公路和蓝烟铁路两侧。南距青岛国际机场70公里，青岛港90公里；东至烟台120公里；北以莱潍高速公路、西以同三高速公路连接内地。莱西市大力构筑开放型城市新框架。年，根据青岛市的要求，结合莱西的城市总体规划，鉴于城区往东、南、西缺乏发展空间的实际，市委、市政府决定建设北部新区，将行政办公中心北移，形成新的组团，构筑城市建设新框架，以此带动全市经济的发展，推动莱西的城市化进程。北部新区规划占地面积15平方公里，工程于年底动工建设，主要进行道路、雨污管网等基础设施建设。本项目所在区域即北部新城区域。都市家园北邻利群商场和市政府、世纪广场以及规划中的梅花山公园；东西是莱西两条主干线烟台路和青岛路；周围有颐和花苑、上海花苑、电力花苑等大型组团社区。为使北部新区尽快形成规模，去年初，莱西市政府对新区的开发建设进行部署，尽快在行政办公中心周围形成住宅区、商业区、文化区，充分发挥新区应有的人口、产业、资金聚集效应。目前，新区道路、管网等础设施建设工程已结束，作为山东最大广场的世纪广场已基本竣工，作为北部新区标志性建筑的市行政办公中心将于2003年即可迁入。都市家园是大型社区组团封闭式物业管理、是生活设施配套齐全的生活社区。位于几条主干线烟台路、青岛路与红岛路、团岛路之间。总建筑面积76000平方米，共28栋，以多层住宅为住。项目附近的主要配套设施：小学等车站这类？景观方面？2、项目优劣势分析根据项目区位、周围市场状况及地块本身条件，本项目进行住宅开发的主要优劣势集中在地理位置、周围景观、交通条件、项目附近住宅市场状况等几大方面，其中一些特点对本项目而言利弊兼存，具体总结如下：2.1优势项目临位于几条主干线烟台路、青岛路与红岛路、团岛路之间，经由这几条路可快捷、方便地到达市中心、莱西车站等地点。项目就位于未来新的市中心里，属未来市中心的辐射地段，距离项目较近的烟台路旁有刚刚兴建好的利群购物中心等区级配套，项目地段升值潜力较大；项目可望景观方向遮挡不多，地块内可在较低楼层向西、向南欣赏到梅花山公园及莱西市的市景观。未来本项目将名副其实地处在“都市和大自然”的接合部，对于重视窗外景观的购房者来说具有很大吸引力；目前项目所在地段的商品房售价相对较低，作为莱西景观地段，具有较好的价格优势；本案邻近市政府和世纪广场，是将来政府职能部门比较集中的区域；本案西侧的烟台路是莱西市主要干线。随着莱西市政府北移，莱西市的经济重心正逐步的向北部迁移，市政府大楼主体已封顶，2003年5月份即可迁入；世纪广场是山东地区最大的市政广场；利群商厦也即将投入使用，届时莱西市最大的购物商场将落户北部新城区。筹建中的梅花山公园，为北部新区锦上添花。升值地段，便利生活，使北部将成为莱西市政治、经济、文化、商业、休闲于一体的中心区域，即行政商务中心(CBD)。目前已经处于春季，季节因素会吸引来访客户总量增多，加之房屋如果现在开工到今年的九、十月份的房屋销售旺季，会给房屋销售工作带来一定的优势，成交量会更快。2.2劣势项目处在烟台路边缘地段，又非近靠市中心，“区位特征”不甚鲜明，需由项目方案及项目策划过程进行卖点挖掘。项目所处地段附近目前新推商品住宅项目多，且多数处于开发时期，与本项目的推广宣传形成一定相同的时间，且附近较大型的住宅开发如上海花苑、颐和花苑二期等都要启动，不利于项目的开发和销售。3、项目发展方向定位针对以上项目分析、结合目前住宅市场的发展状况及销售需求特点，建议本项目的主要潜在购房者可针对首次置业者、个体经营者、公务员、二次置业者四大类，具体所包括的客户种类以及本项目吸引这些潜在买家的特点主要有公务员：莱西各级政府职能部门公务员月薪一般都在1000元上，具有较强的购买力，是宣传的重 点。但级别较高的领导层偏爱环境优雅的居所，不是本案的目标客户。外企及加工出口企业员工：这部分群体中的从外地或青岛甚至国外到此工作的人员，本身更希望 生活在与过去相同或接近的生活环境中即在生活社区中寻找家的感觉；而来自于本地或农村的员 工由于工作环境的原因，受城市居住、消费及投资等文化影响较深，接受甚至向往接近城市大型 生活社区的生活环境和方式。对于这一群体，交通上的些许不便有班车即可解决，房屋质量好、 布局功能合理、社区文化生活丰富才是能吸引他们购房的理由。3）部分农民给子女办城市户口：主要是子女在莱西上学或毕业后在莱西工作，并且这部分消费者一般 没有城市户口，资金来源主要使父母提供，关心的重点问题是能否解决城市户口。4）部分农民买房后用于出租：农业在莱西国民经济中占有重要地位，农民经济收入较高，部分先富起 来的农民也开始有了投资意识，考虑到先到城里买套房子，把家里人办成城市户口然后再把房子 租出去。5）个体经营者：是市场嗅觉最敏感的消费群体，尤其是外地移民，具有较强的购买力，有很强的投 资意识，除了考虑居住、还会考虑升值因素，自己生意的便利因素等。针对以上项目潜在客户的消费特点，并综合项目的主要优劣势，本项目对首次置业者、个体经营者和公务员的吸引力相对较大。对于熟悉项目附近生活环境的有重复置业需求者来看，项目也有一些吸引他们的优势，但同时也存在不尽人意的劣势。对此，可通过项目内部环境、户型设计等进一步挖掘、创造针对其购房心理的卖点，达到争取这部分客户的目的。3.1开发档次定位由以上客户分析以及本项目前期研究对住宅需求市场的调查可见，本项目所针对的潜在竞争对手，普遍存在着内外环境景观占很大优势，因此，本项目的开发尤其需要注意对外部景观的充分利用，以及对内部环境的悉心营造。同时，鉴于项目所在地块是未来莱西行政商务区，具有良好的升值潜力等利好因素，建议项目开发中高档住宅，以小区优秀庭院绿化、适中的价格、齐全的内部配套等营造方便、舒适、经济的成规模小区式居家氛围，吸引相应的目标客户。3.2形象定位本项目地块位于未来莱西中央行政商务区、利群购物中心、梅花山公园，拥有天然的“广告牌”位置，位居都市与大自然交会点，因此建议整体形象以“绿色生态、都市居家”为主要表现，对来往车辆、人流展示项目中高档规模化小区、生态住宅的整体形象。3.3价格定位根据本项目特点及所针对的主要客户群，建议整体价位确定以质价比高出同类物业为原则。同时，为争取更多潜在客户，需参考莱西房地产市场商品住宅楼盘档次和价位，以具竞争性的较低价位入市，结合项目的规模优势吸引潜在买家注意，并随着项目的进展和魅力逐步展现再提高价位，体现其良好的升值空间。二、项目总体规划指标为了使本项目的产品能适应市场，紧扣项目的主题概念，开发出别具风格的产品，对于产品的策略制订的建议，对项目展开细化，就必须得紧扣以下几个原则：产品设计的各方面要从宏观上配合本项目的主题定位，从微观上塑造主题定位，共同来构造本项 目的鲜明形象。2）产品设计要充分考虑本项目目标客户群的定位。重点从户型设计等方面来迎合目标客户群的需求。3）产品设计的各方面要面对莱西房地产市场的特点，通过对区域市场，项目所处地段的竞争对手的 情况的掌握，作为对产品设计具有针对性的建议。为了使项目能在这一地段突围而出，打破莱西其它楼盘对我们项目的销售压力，树立自己鲜明的个性与风格，可以利用整体精装修的优势建出生态跃层和生态架空层。由于本项目占地面积在莱西市场是比较大的占地面积112亩，虽然可以分期开发与销售，但是如果一期推出更有利于资金的快速回笼和赚取利润。三、项目户型发展建议1、项目基本户型确定依据及思路户型是住宅项目制胜的关键，它具体反映了项目对目标市场各种层次以及项目开发档次的兼顾。总结本项目的户型定位思路主要有：1.1目前需求市场状况住宅市场需求特点及客户定位是确定本项目基本户型的重要依据之一：根据本公司对莱西市潜在住宅买家的需求调查，莱西市潜在买家倾向于购买三房单位（其中尤以三房二厅的需求量最大）其次是二房，面积以80100平方米/套的需求量最大，100120平方米的需求次之。可见目前莱西市需求方对中等面积的户型购买欲望最强，大部分人仍以经济、实用的普通住宅为首选，这一点在本项目的基本户型定位中需予以充分重视，目前市场上以三房单位的需求最大，每户面积基本集中在100平方米左右，以100平方米以内的需求最强。1.2莱西商品房市场新住宅项目的户型供应特点根据本公司的针对性调查，莱西楼盘的户型供应分布较散，档次价格定位方面差别也很大，缺乏适合中档及中高档层次消费者的项目。但是附近的住宅项目多将进入开发阶段，本项目的推出正好处于附近片区住宅项目的推出阶段，所以应在户型定位方面考虑该片区住宅开发较空缺的开发层次，以便项目的推出可以迅速占领有效市场份额。1.3户型设计发展趋势根据目前户型设计总的发展趋势，住宅物业的户型除了需满足主人、客人、父母、儿童等的居住功能外，诸如代表主人生活品位的书房、家庭室、会友茶房等的设计也日益显现重要，这是户型设计多元化、多功能化的表现，也是目前生活水平不断提高所带来的市场需求细化的必然。故在本项目方案中我们提出两房半、三房半的概念，在原有户型的基础上增加一个多用途房以顺应该发展趋势，满足市场需求。2、本项目基本户型面积比例面积80-90110-120130-140140以上比例20%60%15%5%建议的主力户型为110-120三房二厅，舒适型为130-140的四房二厅，还有经济型的80-90二房二厅，生态跃层为140以上的五房型；各户型主要特点如下：2.1三房二厅主力型面积110-120之间，进深两段式，客厅开间不小于4.5米，引入错层结构，在客、饭厅之间以跃式台阶式空间分隔，或在厅、房之间以跃式台阶形式空间分隔，以形成房子整体的空间层次感，提高整套房子的档次。引入双阳台设计，南面是观景阳台（配以大面积落地门窗），北面是生活阳台，主人卧室带转角窗，其他厅、房的窗户建议做飘窗。据我们前期对莱西市场的调查把握，这种户型是目前市场需求最大，目标客户最广的户型。2.2二房二厅经济型面积80-90，针对三口之家的小型家庭，经济实力相对暂时较弱，他们追求所花的每分钱都是物有所值的，纯粹是在经济上考虑置业的一群人，此户型一样是二段式，客厅开间不应小于4.2米，设双阳台，主人房转角窗，其他厅房设飘窗。2.3四房二厅舒适型面积130-140左右，针对追求舒适生活的，而对价格并不敏感的一群人，客厅开间不应小于4.8米，这种户型是在主力户型上发展，在其基础上为住户提供，更为宽敞的居住环境，更为丰富的居住空间，同时引入错层结构双阳台，辅角窗等。2.4五房超豪华型面积在140以上，重点放在中心区拥有良好景观位置的，多层组团，引入生态跃层的概念，套用此房型。即套型共由三层互相错位重叠而构成，第一层为厨房、工人房、饭厅的工作区，第二层为会客厅，第三层为主卧室、次卧室，生态跃层严格做到，生活工作分区、动静分区、干湿分区，并且层层享有观景观之优势，使业主无论工作、休闲、进餐都可以望见优美的景观。3、户型设计建议以上基本户型是本公司在市场调查基础上得出的初步意见。户型作为住宅项目的灵魂，不仅需在面积、比例设置上紧扣市场供需状况，而且还要在设计过程中注意“以人为本”的种种细节，下面仅就当前户开型设计的几个方面做建议，仅供参考：户型设计总的发展趋势是向多功能、大面积方向发展，同时为了迎合不同的需求层次，内部安排也趋于多元化。本项目的户型方案中提出二房半与三房半概念，其中的“半”房即增加了的多用途房（该房用途可有以下延伸：工人房小书房工作间储藏室临时客房儿童用房家庭活动室等），旨在加强居住功能以满足市场需求；住宅多功能的要求已成为新住宅时尚，主卧房可增设小储藏室或小衣帽间，以改变人们传统更衣环境、增强私密性。适应生活水平日益提高的要求；精心设计每个细节，节约每点面积，让客户买房更加经济实惠。S型分隔墙的利用可使家具巧妙嵌入，更有利于有效利用空间；对于二房或二房半的小居室，建议将餐厅与厨房合二为一，这样使居室的生活空间做较明晰的区分，针对该类房型的客户多为上班族，不会有太多时间在家待客，厅不需太大面积；盥洗间与厕所分开（在一卫户型设计中可尝试做），前间放置洗衣机、洗脸盆，里间放置浴盆、便器及热水器，避免人员较多时使用的矛盾；引入玄关的设计，这样的设计符合中国人传统的审美情趣曲径通幽、聚气藏风，也可满足进门后换鞋的功能需求；对于较大户型设计可打破“模糊双厅”的概念，使两厅功能有效分隔，其中餐厅设计更可追求浪漫，如临大面积落地景观窗设计等；窗户的多样化设计，房间采光多少和效果如何关键看窗户设计，通过高窗、低窗、凸窗、凹窗、法式窗台和威卢克斯斜窗多样式窗户设计，塑造建筑美感，令室内通透明亮。4、各基本户型发展比例建议结合莱西市房地产市场的整体状况，居民消费心理及本项目的具体定位，确定项目以三房二厅为主力户型，户型比例如下：套型二房二厅三房二厅四房二厅五房比例20%60%15%5%对以上各基本户型进行的比例安排，将反映项目的整体客户划分类型和项目的档次定位，同时户型配比也需考虑项目可能面临的市场风险。一方面通过适当的比例为项目争取更多潜在买家、给客户较多选择，充分挖掘其消费能力，另一方面也要通过基本户型的搭配表明项目的主要发展方向和主力客户定位。由于本项目定位为中高档住宅小区，对单户面积较大的四房以上单位的数量应进行控制，以免为项目带来大面积单位的消化压力。四、景观及配套建议1、项目平面布局建议由于本项目自然景观不是很好，平面规划应注重建筑单体与园林绿化之间的兼容与配合。充分考虑视觉景观效果，做到户户有景、有卖点，合理安排楼房的位置与朝向，从投影平面上考虑日照要求与楼间绿地的空间安排，在竖直方向则考虑防止建筑物之间视线阻隔与干扰以最大限度满足每个单元的视觉空间。故单体的平面布局上，我们建议平面布置方式使用一字型（即核式结构），一字型是较多用于一梯两户的多层、小高层住宅，在平面中是最有利于朝向私通风采光的一种，实用率很高，较适用于较低容积率的住宅小区，且使每户都是南北朝向，符合莱西现在房地产买方市场的需求。2、建筑内外装修标准建议2.1外立面设计及装修标准建议体现建筑风格主要从建筑的外观来体现，而建筑外观主要体现为建筑体的外立面，外立面的设计要注重的是屋顶构型，外立面用料、色调搭配，窗户与阳台等细部的处理，管线、空调位置的处理等几个方面。要从以上几方面着手，把握好与整体建筑风格的呼应，及与主题概念的切合。以下是对本案建筑体外立面设计的几点建议：A、外立面的色调以雪白色涂料为基调，配以绿色线条点缀。B、窗户建议采用外飘窗，主卧室转角窗。材料采用双层塑钢中空玻璃窗，玻璃采用原色玻璃。C、立面上空调的处理，建议在上下层飘窗的飘板之间，装百页窗封闭，外部色调跟其所处的立面色 调一致。阳台采用开放式的波浪形设计，相隔的两户阳台位于波峰，为达到立体像化效果，在阳台上设置养花空间。阳台护栏以造型特别的不锈钢与原色玻璃相结合。外立面不建议做屋顶，建议做具现代风格的弯月型或其他形状的顶板。2.2住宅内部装修建议住宅是本项目开发的主要产品，由于不同的客户对居室内部装修标准要求不同，建议本项目依据不同客户的喜好提供不同的装修标准，给客户多种选择，于细处体现开发商对客户的关注。同时，对应项目“绿色生态，都市居家”的定位，住宅的内部装修材料应力求选择对人体无害的建材，以环保、健康的标准有说服力地向潜在客户进行宣传。住宅内部装修标准方面，根据本公司的了解，目前客户对普通新房装修标准的选择逐步倾向于一次到位，二次装修作为装饰的概念逐步深入人心。故建议针对不同的市场客户推出不同的内部装修标准或套餐。具体建议如下：针对首次置业人士，由于房间面积不大及业主资金实力和精力等原因，业主对住宅内部装修的个性化要求并不高。建议采用一次到位的经济装修标准，装修方案设计中注重如何充分利用有限空间。如可通过吊壁柜的设置有效利用空间、减少家具陈设等。室内装饰材料宜采用环保、明快的涂料，并注意耐脏、易擦洗的特性；客厅、餐厅地板宜采用优质地砖，住房地板可采用复合木地板；厅房天花以涂料加角线修饰、无需吊顶，厨厕设铝质天花；厨卫设施需齐备，最好采用系列设计以保持统一风格；阳台适当安排电源插座及电动晾衣架，以体现现代化居家及开发商的细致。针对个体经营者及公务员，从观念上更易接受一次到位的交楼装修标准。且由于有的是从远方来莱西置业，许多方面包括装修、购买家庭装饰件等不可能投入太多精力，因此建议针对这些客户需要，提供全面和详细的室内装修。整体装修风格趋现代派，且尽量装饰得富丽堂皇；厨卫设施宜选用较高档的厨柜、洁具系列，以浅色调显现明亮干净；其它细节配件包括浴帘、挂架、肥皂架、厕纸架、毛巾挂架及挂环、电须刨插座、干发器插座、储物柜等一应配齐；全屋地面铺设高级木地板连墙脚线，天花用乳胶漆镶砌美观天花线，走廊、玄关等多处布置内藏照明灯饰；墙面刷高档乳胶漆；卧房设置大小合适的衣柜。如果我们的项目内部采用精装修一次到位，且附送全屋名牌家电，这有利于我们楼盘的销售，也将成为我们的一个卖点。增强项目对目标客户的适应性和亲和力。针对重复置业人士，由于空间及经济实力相对较宽裕，室内装修过程往往是发挥业主个性的途径之一，多数业主更愿意自己参与家庭装修设计，丰俭由已。建议本项目针对这部分住户提供毛坯房和厨卫装修两种标准。相对于毛坯房而言，厨卫装修由开发商于房屋建造时统一规划上下水管道，可避免二次装修改变管道走向带来的漏水等现象。除以上针对不同客户的装修标准外，项目在建造时需统一考虑每户住宅内部的设施配备，因为这也是项目的整体质素组成之一。建议本项目的住宅内部配置：电话：100平方米以上住宅单位每户设两路外线，客厅、主卧、主卧卫生间预留电话插座；可视对讲：每户送进口可视对讲机；空调：预留分体空调机位及空调管道安装位；宽带网络：安装INTERNET接口；有线电视：客厅、主卧室预留有线电视接口；供电：每户电表抄表到户，装置漏电保护开关；煤气：管道煤气直通各户并有煤气自动抄表系统；安防系统：中央闭路电视监控与红外线对射相结合的越界防范系统。3、环境景观建议注重园林的绿化氛围，创造出绿地、风雨长廊、漫步小径、假山流水、瀑布等相互搭配而协调的新型园林景观。在总体布局上，要求与自然地势自然协调，避免雷同现象，既要考虑满足日照要求和绿地空间，又要考虑相互间适当的高差，形成特色。在户型设计上，充分利用环境特点，使主要空间享有最佳景观。对于本项目在小区做园林绿化景观，应遵循以下原则：小而精致，切合主题定位充分利用空间，营造立体化，丰富层次感强调小型水景沙滩的运用遵循以上原则，具体如下：本项目的景观应根据项目的景观主轴线来设计，景观主轴线为主入口正对的中线，由于景观主轴线在整个小区的景观规划中起到灵魂的重要作用，应重点考虑，我们建议把这条轴线建成一条直通中心广场的特色林荫道，林荫道中间做成风雨连廊，材料用绿色的透光玻璃材料应有挡雨遮阳的作用，一直覆盖到林荫道的尽头，其间可隔2-3米设公园式长凳，可供人流连于此，尽享翠逸温馨，林荫道两旁种植一些高大常绿，有香味的树木，再配以形状各异的花坛。并在林荫道主入口外设置一个音乐喷泉水池，其特点要求突出：1、小桥流水人家的田园风光；2、翠逸温馨的感觉，主要从情调上入手，以及在林荫道与中心广场处也各设一个音乐喷泉或音乐喷泉与假山的组合，作为林荫道的景观视线结束点，相互的呼应。中心广场在主景观轴线的尽头，是主景观轴线的核心组成，同样是本案景观的重中之重。中心广场建议塑造一个较大型的下沉式音乐喷泉水池，与林荫道上的两个音乐喷泉水池相呼应，这三个音乐喷泉水池是要相连紧扣的，好比是三个音乐喷泉水池共同来演绎一个精彩的神话故事等。中心广场应是上升式的四周被中心绿地所包围，其上面应设造型独特，切合主题的园艺小品与雕像等。在充分利用空间时，可以通过充分利用项目周围的边角余料或是牺牲一部分建筑面积专门修建配套设施，来提升项目的质素。在充分利用空间营造景观层次丰富化方面，我们建议引入生态架空层之概念将大部分的楼层首层架空，并引入绿化与水景，以求扩大绿化空间，使绿化视线廷伸到住宅内。小部分的楼宇为保持和营造温馨的邻里关系，首层设私家花园和修建运动设施如旱冰场等。在整体的规划上，我们建议将中心区的楼宇首层全部架空，并将绿化引入。其中在一些绿化区只是仅将宅旁绿化区引入其中，在中心区可将绿化引入架空层的同时，将中心广场下沉式水池的水引入各楼层的架空层中，再适量在楼中间配以小拱桥，在架空层中适当架设小平桥等，各楼宇以特色楼梯从二层进入楼宇内部。同时选择几个区域的架空层里，采用首层设私家花园的做法，再配以组合间绿化与小广场，增加住户的邻里活动空间，以凝聚亲和的现代邻里关系，凭添小区的温馨之家的感觉。利用小块绿化用地设置园林小景，利用天台做天台花园等。或采用国际人居化的先进设计理念，融合东方园林神韵，双层平台花园、叠溪台、音乐雕塑喷泉广场、假山、流水、小桥、池塘、竹林、立体与平面相结合的绿化带、亭台楼阁、空中生态环廊等匠心玉成的数十处特色观光休闲景点、让人们在悠闲的脚步与优雅的音乐声中品味一种别样的生活情趣。碧波荡漾的阳光泳池、迂回盈翠的小径石路、音乐书吧、水吧、咖啡茶座、绿地广场、水上公园、健身房、篮球场、桑拿浴室、电话购物、烧烤场、老人活动室、儿童娱乐室、休闲座椅、艺术走廊等错落分布，动静相宜；住宅架空层绿化、与整个生态园林溶为一体，充满自然之趣、洋溢人文之美，显得更有人性化、个性化独览别具一格。利用婀娜多姿的花草树木，丰富多彩的植物布置，以及少量的建筑小品、水体等的点缀，并利用植物材料分隔空间，增加层次，美化居住区的面貌，使小区的建筑群更显生动活泼。还可利用植物遮蔽丑陋不雅观之物。在良好的环境下，组织、吸引居民的户外活动，使老人、少年儿童各得其所，能在最近的绿地中游憩、活动、观赏及进行社会交往，有利于人们身心健康，增进居民间的互相了解，和谐相处。人们赏心悦目，精神振奋，就会形成好的心理效应，创造良好的户外环境条件。在小区的绿化中选择既好看，又实惠的植物进行布置，使观赏、功能、经济三者结合起来，取得良好的交益。如可布置药园、果园、菜园及一些小动物嬉戏之地。小区做好环境绿化，使之分布广、接近居民、方便居民使用，让人们在工作之余，居于花繁叶茂，富有生机、优美舒适的环境中，为人们创造富有生活情趣的生活环境，是居住环境质量好坏的重要标志。因此，小区的绿化、景观也是一个楼盘的重要卖点之一。4、配套服务建议4.1停车系统根据初步规则方案，建议项目完全实现人车分流，建议有以下特点：1）车道系统主次分明、脉络清楚，有明显的导向性；各车道的设计满足适当的坡度和转平径为前提，保证安全，同时采用最短距离设计，尽量使行车 便捷；外露车道除消防车道外，应注意隐蔽在建筑体量内，使车流对住户在噪音、视线及废气等方面的 干扰减至最小；在最外围楼宇与小区围墙之间设置环绕小区的机动车道，实现人车分流。4.2智能化配套系统小区内可以采用一卡通、铺设局域网线等。同时，随着智能居家的深入人心、智能化的配套设置也是衡量住宅项目是否与时代同步、是否为住户提供周到服务的标准之一。所以，建议本项目考虑一些智能化设施的建设，这样不仅可给买家高附加值的感觉、加速购买决定，也是项目推广宣传的卖点之一。鉴于本项目中高档次的定位和针对潜在客户的消费心理，建议在智能科技的运用上掌握以下原则：注重智能科技的实用性。建成后的智能化程度既能满足住户的需求，得到其认同，又不会因超前的设计导致发展商和住户的消费；紧扣未来业主的需求心理。如针对个体经营者对保安方面较多顾虑的情况，特别加强智能化配套中的防盗、安全监护等功能；与本项目的开发主题保持一致。本项目的开发主题为“生态住宅小区，都市花苑”，建议通过智能科技体现有关内容，如直饮水系统、垃圾分类处理系统、省电自动照明系统等。另外，项目建设过程中还有许多细节服务配套需发展商和设计师在规划时充分考虑，如项目内各栋、各片区的指示牌、中央庭院中的人行雨蓬、公共场所的休息椅、简易运动设备等，需形式活泼、风格统一。架空层除布置绿地或植被外，也有相应的娱乐配套设施，把一些简单的公共休闲或小型儿童娱乐设施放置在内，供业主雨天使用，是项目绿地和公共活动场地的延伸，以增强项目内部的通透感和家居生活气息。建议以上种种小区配套设施无论大小均印上项目的标志图样，增强项目的整体标识性和业主的归属感。5、物业管理建议随着商品住宅市场发展至今，受众多优质楼盘的拉动，开发商对楼盘整体素质的认识也逐渐成熟，业主入住后的物业管理服务已成为项目整体素质的重要衡量标准之一。一个项目的保安、卫生、清洁及丰富的社区服务等物业管理内容成为购房者衡量是否购房的重要因素，良好的物业管理利于住房保值、增值的观念也日益被客户普遍接受并关注，这从本公司前面所做的市场需求调查中也得到反映。同时物业管理令项目的价值保持、延续，于发展商而言也有助于形成良好的口碑。因此住房销售过程的结束并非项目的终结，本节在此将详细探讨如何使物业管理成为项目的卖点、推动项目销售进程。 鉴于物业管理对项目销售和发展商口碑的意义，建议选择专业、富有先进住宅管理经验的知名物业管理公司，尤其选择为人熟悉的业内佼佼者达至强强联合、增加项目知名度的目的，让业主首先因熟悉或了解未来管家而有安全感、归属感。通过周全的物业管理项目、良好的服务质量，不仅为业主创造理想的生活居住环境、维护项目开发商的开发匠心，同时经过长期的改进和努力，也能令物业的价值得到全面保障，充分显示投资潜质。以下就专业住宅小区物业管理内容介绍如下：5.1项目物业管理服务介入形式及相关内容根据开发商的具体要求、结合项目的进展，物业管理服务主要可分为以下几种形式：物业管理顾问服务、实质物业管理运作服务及物业管理经理服务。作为专业物业管理公司，每种形式针对着对项目不同的介入和参与深度，具体介绍如下：1）物业管理顾问服务主要指专业物业管理公司定期对项目的物业管理工作通过开会等形式进行相应的顾问性服务，主要内容如下：A、项目竣工验收前顾问服务评估楼宇设计房屋外墙及屋面防水处理问题水电设备安装及水电管线之负荷的配套问题安全防范系统的选择和布置环境卫生、绿化设施的布置配套设施和单元内厨卫设施及给排水管道的布置问题订立管理守则及公约条款员工培训计划财务预算B、住户搬迁期及装修期顾问服务移交楼宇单位与住户程序装修工程及物料运送控制程序保安控制迁入控制安全控制2）实质物业管理动作服务包括专业物业管理公司派专人负责项目的物业管理工作，并对具体服务内容提出意见供开发商参考决定。主要内容有： A、物业管理人力资源B、保安服务C、接受楼宇D、楼宇保险事宜E、清洁服务F、维护保养服务G、财务及租务服务H、处理住户投诉I、园艺保养及节目布置J、公共关系K、住户联系及管理报告L、管理运作进程3）物业管理经理服务专业的物业管理公司完全负责项目的物业管理工作，就各项服务内容进行全面控制。具体服务内容涉及项目动作工程中的方方面面，是专业公司对项目进行物业管理服务最完全的形式。5.2部分主要物业管理服务内容建议1）住宅社区服务社区服务应以人为本，本项目定位为中高档，根据潜在客户的现实需求，可考虑社区服务安排如下： A、专业洗熨服务 B、汽车维修、美容服务 C、代办旅游签证 D、邮政服务 E、佳酿订购及速递 F、鲜花速递 G、代购及速递食物2）保安服务概要建议小区内采用24小时保安系统，由物业管理处保安部直接负责。小区出入口处及楼宇底层门口安装对讲系统及报警系统。并注意以下方面的保安服务：定时进行住区巡逻，防止罪案发生，保障业主安全；熟悉法律法规，严格执行各项制度，加强管理人员的专业培训；检查设施状况，保证闭路电视系统、防盗报警系统的正常运行；消除火险隐患，保障消防警报系统、通讯系统的全面有效运作；迅速妥善处理突发事件，及时向上级汇报；保持良好的仪容、仪态，热情微笑对待业主垂询。3）清洁服务概要严格卫生清洁制度，定期或不定期进行抽查；修葺花木，保持小区绿化整洁；保证日常楼宇楼层清洁，定时打扫楼梯及过道；定期清洁小区路面，除去香口胶、固体物等垃圾；定期进行灯饰检查、排水沟检查，除去花草垃圾。通常业主对居住区出入口、公共场所大堂、公共信箱等地方的清洁水准期望相当高，应严格注意保持这些地方的清洁。另外，公共建筑物的外墙亦须定期清洁，以保持住区外貌美观和项目整体形象的长新。在有业主的要求的情况下，也可增加为业主提供部分室内清洁的计费服务。4）车辆管理概要车辆驶入，通过电脑系统查验通行车辆，电脑备档巡逻各线路，留意有否非法停泊、堵塞车道。照明、安全设备欠佳者，予以记录并即时处理；公共停车场内不准修理车辆，谨防以车辆修理为名进行盗窃；定时抄写车牌，核对停车证并登记资料适当指挥交通，合理安排车辆进出；注意保持名交通标记清晰有效；等管理人员必须落实执行有关管理措施，确保停车场正常运作，为客户提供优质的服务，树立良好的物业管理形象。